KG Berlin 8. Zivilsenat, Az.: 8 U 197/13, Beschluss vom 17.04.2014
Die Berufung der Beklagten gegen das am 21. November 2013 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin – 12 O 166/13 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung war durch Beschluss zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 13. März 2014 verwiesen, in dem der Senat wie folgt ausgeführt hat:
„Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsgründe nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:
Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.
1.
Die Klägerin kann von der Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung 2012 von 4.645,15 € sowie Zahlung eines Anteils für Glasversicherung von 194,04 €, die die Beklagte der Höhe nach nicht angreift, verlangen.
a)
Die Nebenkostenabrechnung 2012 ist wirksam.
Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Regelmäßig sind folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10, GE 2011,404 m.w.N.). Die Abrechnung muss ferner gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Die Abrechnung hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Schmidt- Futterer/ Langenberg, Mietrecht 11. Auflage, § 556 BGB, Rdnr. 333; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Auflage, H, IV, Rdnr. 125). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsschlüssels ist dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (vgl. BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (vgl. BGH Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07, NZM 2009,78).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Nebenkostenabrechnung – wie das Landgericht zu Recht angenommen hat – wirksam. Soweit die Beklagte mit der Berufung geltend macht, dass in der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 06.11.2012 die Gesamtkosten für Heizung und der auf die Beklagte entfallende Kostenanteil nicht nachvollziehbar seien, kann dem nicht gefolgt werden. In der Abrechnung vom 13.02.2013 (Anlage K 7) sind Gesamtkosten für die Heizung mit 27.722,03 € bezogen auf das vollständige Jahr 2012 angegeben; ausgehend hiervon sind die Gesamtkosten unter Berücksichtigung des Auszuges der Beklagten am 06.11.2012 zeitanteilig mit 22.926,92 € berechnet. Dies ergibt sich aus den Berechnungen auf Seite 2 der Abrechnung vom 13.02.2012, wonach bei 210 Heiztagen die Gesamtkosten angefallen sind und bei den für die Beklagte zu berücksichtigenden 156 Heiztage geminderte Kosten von 22.926,92 € zugrundezulegen sind. Soweit die Beklagte weiter moniert, dass zwar Gesamtkosten von 22.926,92 € angegeben sind, aber nur 22.865,30 € der Teilung zugrunde gelegt worden seien und die Differenz nicht nachvollziehbar sei, ist dies unerheblich. Hierbei handelt es sich – wie die Klägerin in der Berufungserwiderung zu Recht ausführt – offenbar um einen Schreibfehler. Denn der ermittelte Quotient von 7,07038 € pro m² (22.926,92 € : 3.242,67 m²) ist zutreffend berechnet. Im Übrigen würde sich die Umlage von geringeren Kosten ohnehin nur zugunsten der Beklagten auswirken.
b)
Es kann für die Entscheidung dahin gestellt bleiben, ob die Umlagevereinbarung in § III des Mietvertrages vom 25.05./30.06.1993 hinsichtlich der Umlage von Kosten von Sammelheizung und Fahrstuhl hinreichend bestimmt ist. Mit dem Landgericht ist aber davon auszugehen, dass die Vertragsparteien im Laufe des Mietverhältnisses aufgrund der geführten Korrespondenz eine Konkretisierung vorgenommen haben und dies durch jahrelange Übung – über 11 Abrechnungsperioden hinweg – auch vollzogen haben. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, dort auf Seite 5, und schließt sich diesen ausdrücklich an.
Ohne Erfolg rügt die Beklagte, dass das Erstgericht die obergerichtliche Rechtsprechung zu den Bestimmtheitsanforderungen einer Vereinbarung zur Mietnebenkostenumlegung außer Acht gelassen habe. Dies ergibt sich nicht aus der Entscheidung des XII. Zivilsenats vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10, GE 2012,822. In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt enthielt der Mietvertrag weder eine Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch eine Verweisung auf die seinerzeit geltende Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung. Genannt war unter der Überschrift „Nebenkosten” vielmehr nur das Wort „Betriebskostenvorschuss”; außerdem findet sich die Abrede, Nebenkosten für Betriebskosten würden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben; für Heizkosten waren keine Vorauszahlungen vereinbart. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, dass nicht – auch nicht im Wege der Auslegung – feststellbar ist, was unter „Betriebskosten” zu verstehen sei, hierin könnten auch andere als in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II BV enthaltene Kostenarten gemeint sein, so dass der BGH der mietvertraglichen Vereinbarung wegen der bestehenden Unklarheit eine inhaltliche bestimmte Vereinbarung abgesprochen hat (vgl. Tz. 20). Ein vergleichbarer Sachverhalt liegt hier nicht vor. Vorliegend enthält bereits der Mietvertrag den konkreten Hinweis, dass Kosten der Sammelheizung und des Fahrstuhls umzulegen sind. Auch aus den weiter in Bezug genommenen Entscheidungen des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 (GE 2008,46) und vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 (GE 2008,1302) ergibt sich für die Beklagte nichts Günstiges. In der erstgenannten Entscheidung hatte der Vermieter – neben vertraglich vereinbarten Kostenarten – weitere nicht im Mietvertrag aufgeführte Kostenarten abgerechnet, die der Mieter zunächst ab Beginn des Mietverhältnisses am 01.04.1997 auch bezahlt und deren Bezahlung der Mieter ab dem Jahre 2000 verweigerte. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, dass durch jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkostenabrechnung eine stillschweigende Vereinbarung über die in den jeweils erstellten Abrechnungen enthaltenen Betriebskosten nicht zustande gekommen sei (Tz. 17). Anders als im vorliegenden Fall ging es aber um Kostenarten, die in jenem Mietvertrag überhaupt nicht aufgeführt waren. In der Entscheidung des BGH vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06, a.a.O., hat der BGH erkannt, dass sich aus dem Umstand, dass der Vermieter von Mietbeginn an über zwei Jahrzehnte nicht über Betriebskosten abgerechnet habe, ohne Hinzukommen besonderer Umstände nicht auf ein nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend geschlossen werden kann, dass die vereinbarte Abrechnung auch zukünftig ausgeschlossen sein soll (Tz. 9 ff nach juris). Diese Entscheidung ist nicht einschlägig, weil es im vorliegenden Fall nicht um eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen geht, sondern nur um die – durch jahrelange Übung der Parteien – vorgenommene Konkretisierung der im Vertrag bereits enthaltenen getroffenen Vereinbarung.
c)
Die Regelung in § VI Abs. 2 des Mietvertrages, wonach der Mieter an der vom Vermieter abgeschlossenen Glasversicherung zu beteiligen ist, ist – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht gemäß § 305 c BGB unwirksam. Gemäß § 305 c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Normzweck dieser Regelung ist, dass der Kunde darauf vertrauen darf, dass AGB sich im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten ist (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Auflage, § 305 c BGB, Rdnr. 2). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben, weil vergleichbare streitgegenständliche Klauseln in Gewerberaummietverträgen durchaus verwendet werden. Auch aus der Stellung der Klausel im Mietvertrag lässt sich ein Überraschungsmoment nicht herleiten. Zwar kann eine generell nicht überraschende Klausel unter § 305 c Abs. 1 BGB fallen, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet ist und dadurch „versteckt” wird (vgl. BGH NJW 2010,3152) oder zwischen anderen Regelungen kaum auffindbar ist (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 305 c BGB, Rdnr. 4 m.w.N). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, weil die Regelung im Zusammenhang mit der Haftung des Mieter für Schäden an der Mietsache, insbesondere an Fenster- und Türscheiben aufgenommen worden ist und damit „thematisch” eingeordnet ist. Zwar mag es sein, dass an dieser Stelle die Umlage von Betriebskosten im Übrigen nicht geregelt ist. Dies ist aber unerheblich, weil die Regelung als solche übersichtlich gestaltet ist und daher für den Mieter nicht „versteckt” wird.
2.
Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung restlicher Miete bzw. Nutzungsentschädigung von Oktober 2011 bis Juli 2012 auch insoweit verurteilt als die Beklagte eine Minderung von 1.011,73 € geltend gemacht hat.
Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, den konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel fällt nicht in die Darlegungslast des Mieters (BGH Urteil vom 27.02.1991 – XII ZR 47/90 – NJW-RR 1991,779; BGH Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 – Grundeigentum 2012, 681,Tz. 17 m.w.N.). Es ist danach Sache des Mieters die für eine Schätzung nach § 287 ZPO erforderlichen Tatsachen darzulegen und zu beweisen, insbesondere die für eine Minderung maßgeblichen Auswirkung des Mangels auf seinen Gewerbetrieb (BGH NJW 2009,664; vgl. Senatsbeschluss vom 19.11.2010 – 8 U 22/10). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Beklagten nicht. Die Beklagte hat in der Klageerwiderung vom 06.06.2013 lediglich pauschal vorgetragen, dass sie mit Schreiben vom 06.07.2005 (welches sie nicht zur Akte eingereicht haben) vorgetragen habe, dass „die Fenster im Hof undicht seien, und es bei Regenfällen zu Wassereinbrüchen komme” (vgl. Vortrag auf Seite 5 der Klageerwiderung, Bl. 59). Demgegenüber hat die Klägerin unter Bezugnahme auf ihren Vortrag in der Klageschrift (dort auf Seite 4, Bl. 9) erwidert, dass die Fenster jedoch bereits im Jahre 2008 durch die vormalige Vermieterin repariert worden seien. Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sie in der Klageerwiderung auch vorgetragen habe, dass sie die Hausverwaltung mit Schreiben vom 13.09.2011 erneut zur Mängelbeseitigung aufgefordert habe, was die Klägerin nicht bestritten habe, ist dies unerheblich. Denn insoweit bleibt der Vortrag der Beklagten ohne Substanz. Die Beklagte trägt nicht konkret vor, welche Fenster genau – nach bereits durch den vormaligen Vermieter durchgeführter Mängelbeseitigung – erneut oder weiterhin undicht gewesen seien und wie sich dies konkret ausgewirkt haben soll. Soweit sie behauptet, dass es bei starken Regenfällen zu Wassereinbrüchen gekommen sei, bleibt dieser Vortrag zu pauschal. Es wird nicht konkret behauptet, wann es wo zu Wassereinbrüchen gekommen sein soll und in welchem Umfange die Mieträume dadurch betroffen gewesen seien und wie sich dies auf die Gebrauchstauglichkeit der Räume ausgewirkt haben soll.
Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten.
Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken. “
Der Senat sieht auch nach erneuter Beratung und unter Berücksichtigung des Schriftsatzes der Beklagten vom 10. April 2014 keinen Anlass, davon abzuweichen. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, dass keine Vereinbarung über die Umlage der Hauswartskosten im Rahmen der Aufzugs- und Heizungskosten geschlossen worden sei. Durch den zwischen der Beklagten und der Vorvermieterin geführten Schriftverkehr erfolgte eine Konkretisierung der im Mietvertrag getroffenen Umlagevereinbarung (vgl. § III des Mietvertrages) auch bezogen auf die Hauswartskosten. Insoweit hat das Landgericht auf Seite 5 des Urteils (2. Absatz) zutreffend darauf hingewiesen, dass auf Anfrage der Beklagten gemäß Schreiben vom 19.02.2001 (Anlage K 13) die Vorvermieterin mit Schreiben des Herrn S vom 19.02.2001 (Anlage K 10) mitgeteilt habe, was und warum anteilige Personalkosten für den Hauswart in Bezug auf den Aufzug und die Heizung anfallen und, dass der Wartungsvertrag für den Aufzug als Vollunterhaltungsvertrag der Fa. S einschließlich der Reparaturkosten in die Abrechnung eingestellt wurde. Dies hat die Beklagte hingenommen und über 11 Abrechnungsperioden die erteilten Abrechnungen, die auch Hauswartskosten in Bezug auf die hier nur abgerechneten Kosten für Aufzug und Sammelheizung enthielten, bezahlt. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang weiterhin und in Wiederholung ihrer Berufungsbegründung auf die Entscheidungen des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 (GE 2008, 46) und vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 (GE 2012,833) abhebt, hält der Senat an der im Hinweisbeschluss mitgeteilten Ansicht weiter fest. Insoweit verkennt die Beklagte, dass die Klägerin Hauswartskosten nur insoweit abrechnet, als diese in Bezug auf die in der Umlagevereinbarung gemäß § III aufgeführte Sammelheizung und den Fahrstuhl angefallen sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Ziff. 10,711,713 ZPO.
Der Wert des Streitgegenstandes der Berufung wird auf 5.850,92 € festgesetzt.
