Gewerberaummietvertrag – Wirksamkeit von formularmäßigen Indexklauseln

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Kiel vom 06.09.2023, Az. 4 O 31/23, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Der Senat beabsichtigt, den Gegenstandswert für das Berufungsverfahren – wie in erster Instanz – auf 21.989,52 € festzusetzen.

3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Indexklausel in dem zwischen ihnen bestehenden Gewerbemietvertrag.

§ 3 des am 18.01.2017 unterzeichneten Mietvertrages lautet:

„Die Miete beträgt monatlich netto 2400,00 € (in Worten zweitausendvierhundertfünfzig €/ Monat). Die Parteien vereinbaren eine Anpassung des Mietzinses nach Ablauf eines Vertragsjahres an den Verbraucherpreisindex (VPI); steigt oder fällt dieser, kann die jeweils berechtigte Partei schriftlich entsprechende Mietzinserhöhung oder Senkung verlangen.“

Hinsichtlich des weiteren Sachverhalts wird Bezug genommen auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils.

Das Landgericht hat der Klage ganz überwiegend stattgegeben.

Der Kläger könne von dem Beklagten gemäß seinem Antrag zu 1) rückständigen Mietzins für die Monate Dezember 2021 bis Juni 2023 in geltend gemachter Höhe verlangen, § 535 BGB. Die vorangegangenen Erhöhungserklärungen des Klägers beruhten auf einer wirksamen Indexanpassungsvereinbarung, die zu einer wiederkehrenden Mietanpassung berechtige.

Bei einer an den §§ 133, 157 BGB orientierten Auslegung des als Anlage K 1 vorgelegten Gewerberaummietvertrages hätten die Parteien in § 3 Satz 2 eine Indexklausel vereinbart, nach der der Mietzins jeweils nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Änderung des Verbraucherpreisindexes angepasst – also entweder erhöht oder gesenkt – werden sollte. Dabei sollte die Anpassung nicht automatisch, sondern nur auf Anforderung der jeweils berechtigten Partei erfolgen.

Entgegen der vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht sei diese Klausel nicht dahin auszulegen, dass eine solche Mietanpassung nur einmalig nach Ablauf eines Jahres erfolgen könne (wird ausgeführt).

Entgegen der Ansicht des Beklagten sei die den Mietzinsanpassungserklärungen vom 17.11.2020, 17.11.2021 und 18.11.2022 zugrunde liegende Wertsicherungsklausel auch nicht unwirksam.

Soweit der Beklagte einen Verstoß gegen § 557b BGB rüge, habe schon der Kläger zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Vorschrift nur im Wohnraummietrecht gelte. Für Geschäftsraummietverträge richte sich die Zulässigkeit von Indexklauseln nach dem Preisklauselgesetz (PrKG). Im Übrigen wäre die im Wohnraummietrecht vorgeschriebene Wartefrist des § 557b Abs. 2 BGB – selbst wenn sie hier entsprechend Anwendung finden würde – aber ohnehin keine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Indexklausel, sondern lediglich eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung (vgl. BGH NZM 2021, 878).

Ein Verstoß gegen das PrKG sei bei der hier vorliegenden Indexklausel ebenfalls nicht gegeben. Die Voraussetzungen des § 3 PrKG lägen vor, weil der Beklagte durch Ausübung seiner Optionsrechte die Laufzeit des Mietvertrages auf mindestens zehn Jahre verlängern könne und die Klausel auf den Verbraucherpreisindex Bezug nehme. Ein Verstoß gegen § 2 PrKG sei nicht gegeben; insbesondere lasse die vereinbarte Klausel nicht nur Mieterhöhungen, sondern auch umgekehrt Mietsenkungen zu und führe auch nicht zu einer überproportionalen Erhöhung (§ 2 Abs. 3 PrKG). Auch sei die Klausel hinreichend bestimmt (§ 2 Abs. 2 PrKG); insbesondere lasse sie bei der gebotenen Auslegung hinreichend deutlich erkennen, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres, „entsprechend“ der Veränderung des VPIs erfolge, mithin an die prozentuale Veränderung des VPIs geknüpft sei, so dass es der Angabe eines Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung nicht bedürfe.

Aber selbst, wenn man das anders sehen und einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz bejahen wollte, würde dies derzeit weder zur Unwirksamkeit des § 3 Satz 2 des Mietvertrages noch der hierauf gestützten streitgegenständlichen Mietanpassungen führen. Nach § 8 Satz 1 PrKG trete die Unwirksamkeit der Preisklausel – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen – erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz ein. Eine solche rechtskräftige Feststellung liege bisher nicht vor und könnte die daraus abgeleiteten Mietanpassungen ohnehin auch rückwirkend nicht mehr in Frage stellen. Denn nach § 8 Satz 2 PrKG blieben die Rechtswirkungen der Preisklausel bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.

Soweit der Beklagte in seinem nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Ablauf der ihm nachgelassenen Schriftsatzfrist eingegangenen Schriftsatz angekündigt habe, widerklagend zu beantragen, die Indexklausel für ungültig zu erklären, sei dies nicht zu berücksichtigen (wird ausgeführt).

Vor diesem Hintergrund sei die vertraglich getroffene Vereinbarung zur Wertsicherung wirksam und die daraus abgeleitete – der Höhe nach unstreitige – Klagforderung als begründet anzusehen.

Aus denselben Erwägungen sei der Beklagte auf den Klagantrag zu 2) hin zu verurteilen, ab Juli 2023 eine Nettokaltmiete in Höhe von 2.940,73 € für die auf dem Grundstück gelegenen Halle im Erdgeschoss mit Nebenräumen zu zahlen, und zwar solange die Nettomiete nicht erneut angepasst werde.

Der Kläger könne die monatliche Zahlung aber erst zum jeweiligen Fälligkeitsdatum verlangen. Nach § 5 Abs. 1 des Mietvertrages habe der Mieter die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum 10. Werktag eines Monats zu zahlen, so dass entsprechend zu tenorieren gewesen sei. Soweit der Kläger weitergehend Verurteilung zur Zahlung ab 1. Juli 2023 begehrt habe, sei die Klage daher abzuweisen.

Zinsen in geltend gemachter Höhe stünden dem Kläger unter Verzugsgesichtspunkten bzw. als Prozesszinsen zu (§§ 280, 286, 291 ZPO). Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten könne der Kläger ebenfalls unter Verzugsgesichtspunkten verlangen.

Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte Berufung eingelegt.

Er ist der Ansicht, dass das Landgericht ihn zu Unrecht zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt habe. Das Urteil werde deshalb in vollem Umfang zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt.

Das Landgericht habe die materiell-rechtlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Mieterhöhung zu Unrecht angenommen. Der Kläger berufe sich hierbei auf § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Die verwendete Formulierung stelle aber bereits keine wirksame Indexvereinbarung dar.

Die Mieterhöhung lasse sich bei der verwendeten Formulierung nicht nachvollziehen. In üblicherweise verwendeten Indexklauseln ändere sich der Mietzins im gleichen prozentualen Verhältnis, in dem sich der Verbraucherpreisindex nach Punkten steigere oder senke. Eine solche Formulierung fehle. Vielmehr werde in aller Pauschalität von einer „entsprechenden“ Mietzinserhöhung gesprochen. Es gebe nicht einmal einen Anhalt dafür, in welchem Umfang die Absenkung bzw. Steigerung erfolgen solle.

Es werde daran erinnert, dass Mieten in besonderer Weise Inflationstreiber seien. Daher seien Indexklauseln bis ins Jahr 2007 hinein nur dann wirksam gewesen, wenn sie durch eine Aufsichtsbehörde für wirksam erachtet worden seien. Um Auswüchse zu verhindern, stelle auch das Preisklauselgesetz auf eine genaue Formulierung der verwendeten Indexklausel ab. Gemäß § 1 Abs. 1 PrKG gebe es sogar bestimmte Klauseltypen, die einzuhalten seien. Wesentlich sei all diesen Klauseln, dass zwischen Vermieter und Mieter Klarheit über die wirtschaftlichen Folgen der verwandten Klausel herrsche.

Eine Klausel, in der konkret Bezug genommen werde auf die Punkte des Verbraucherpreisindexes, ohne darauf zu verweisen, dass eine Änderung nur im gleichen prozentualen Verhältnis eintrete, sei nach der Literatur bereits unbestimmt und unwirksam. Wenn aber eine solche Klausel schon unwirksam sei, so müsse dies erst recht für eine Klausel gelten, in der die Erhöhung weder in Punkten noch in Prozenten ausgedrückt werde. Die Klausel sei vielmehr so unbestimmt, dass sie als Preisklausel als Ganzes untauglich sei, sodass ihr kein geregelter Inhalt entnommen werden könne. Insoweit könne auch die Regel, dass eine solche Klausel so lange wirksam sei, wie sie nicht für ungültig erklärt werde, keine Bedeutung haben. Vielmehr konstatiere die Klausel die Möglichkeit einer Mieterhöhung, ohne tatsächlich auszudrücken, in welchem Umfang diese erfolgen solle und dürfe.

Selbst wenn man mit dem Kläger davon ausgehe, dass nicht er, sondern der Beklagte Verwender des Mietvertrages sei, ändere dies nichts daran, dass die verwendete Klausel inhaltsleer sei. Im Gewerberaummietrecht gebe es keine gesetzliche Form der Mieterhöhung. Deswegen könne die Klage insoweit keinen Erfolg haben.

Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Die Auffassung des Beklagten, die Klausel § 3 des Mietvertrags stelle keine wirksame Indexvereinbarung dar, werde nicht geteilt. Diesbezüglich werde auf die bisherigen klägerseitigen Ausführungen in der ersten Instanz verwiesen.

Soweit der Beklagte ausführe, die Mieterhöhung lasse sich bei der verwendeten Formulierung nicht nachvollziehen, es werde lediglich in aller Pauschalität von einer „entsprechenden“ Mietzinserhöhung gesprochen und es gebe nicht einmal einen Anhalt, in welchem Umfang die Absenkung bzw. Steigerung erfolgen solle, verbleibe der Kläger bei den Ausführungen des Landgerichts auf S. 10 des Urteils, die wie folgt zitiert würden:

„Auch ist die Klausel hinreichend bestimmt (§ 2 Abs. 2 PreisKlG); insbesondere lässt die Klausel bei der gebotenen Auslegung hinreichend deutlich erkennen, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres, „entsprechend“ der Veränderung des VPIs erfolgt, mithin an die prozentuale Veränderung des VPIs geknüpft ist, so dass es der Angabe eines Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung nicht bedarf.“

Das Gericht habe sich insofern der erstinstanzlichen Argumentation des Klägers angeschlossen. Was „entsprechend“ sei, sei mithin entgegen der Auffassung des Beklagten, der die entsprechende Klausel auch noch selbst bzw. durch seinen Anwalt habe formulieren lassen, sie aber jetzt nicht mehr verstehen wolle, hinreichend deutlich zu erkennen.

Besonders wichtig seien aber auch die nachfolgenden Ausführungen des Gerichts auf S. 10 des Urteils, die wie folgt zitiert würden:

„cc) Aber selbst, wenn man das anders sehen und einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz bejahen wollte, würde dies derzeit weder zur Unwirksamkeit des § 3 Satz 2 des Mietvertrages noch der hierauf gestützten streitgegenständlichen Mietanpassungen führen. Nach § 8 Satz 1 PreisKG tritt die Unwirksamkeit der Preisklausel – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen – erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das PreisKG ein. Eine solche rechtskräftige Feststellung liegt bisher nicht vor und könnte die daraus abgeleiteten Mietanpassungen ohnehin auch rückwirkend nicht mehr in Frage stellen. Denn nach § 8 Satz 2 PreisKG bleiben die Rechtswirkungen der Preisklausel bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.

Soweit der Beklagten in seinem – wie oben ausgeführt, nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Ablauf der ihm nachgelassenen Schriftsatzfrist eingegangen – Schriftsatz angekündigt hat, widerklagend zu beantragen, die Indexklausel für ungültig zu erklären, war dies nicht zu berücksichtigen. Sachanträge müssen, wenn sie Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung sein sollen, in der mündlichen Verhandlung gestellt werden. Dies gilt auch für die Widerklage, die nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mehr in zulässiger Weise erhoben werden kann (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1085; NJW 2000, 2512; OLG Schleswig, BeckRS 2013, 6555; Heinrich in: Musielak/ Voit, ZPO, 20. Aufl. 2023, § 33 Rz. 6 m.w.N.). Ein Grund, die mündliche Verhandlung nach § 156 ZPO ausnahmsweise wiederzueröffnen, um eine – dann zulässige – Widerklage zu ermöglichen, sieht das Gericht auch insoweit nicht. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil selbst eine der Widerklage stattgebende Entscheidung angesichts der Regelung des § 8 Satz 2 ZPO nicht dazu führen würde, dass den streitgegenständlichen Mietanpassungen die Grundlage entzogen würde; auch dann könnte der Kläger für den Zeitraum bis zur Rechtskraft der Feststellung Zahlung der Miete in einer Höhe verlangen, wie sie sich unter Einbeziehung der Preisklausel ergibt“.

Der Beklagte gehe in seiner Berufungsbegründung auf die soeben zitierten Ausführungen des Landgerichts überhaupt nicht ein, obwohl sie sehr wohl entscheidungserheblich gewesen seien. Im Falle einer umfassenden Anfechtung des gesamten Urteils müsse die Berufungsbegründung geeignet sein, das gesamte Urteil infrage zu stellen. Die Berufung sei deshalb unzulässig, soweit die Berufungsbegründung das Urteil bezüglich eines quantitativ abgrenzbaren Teils des Streitgegenstandes nicht angreife. Nur für den nicht begründeten Teil sei die Berufung dann unzulässig, im Übrigen sei sie zulässig (BGH NJW-RR 2008, 584 Rn. 6; NJW 1998, 1081 [1082]; NJW 1997, 1309 = NJW-RR 1997, 828 Ls.).

Die vorstehend zitierten Ausführungen des Landgerichts auf den Seiten 10 unten/11 oben des angefochtenen Urteils beträfen einen quantitativ nicht abgrenzbaren Teil des Streitgegenstands. Denn sie beträfen die Frage der Wirksamkeit des gesamten eingeklagten Zahlungsanspruchs. Daher hätte es in der Berufungsbegründung auch eines Angriffs des Beklagten auf die vorstehend zitierten Ausführungen des Landgerichts Kiel auf den Seiten 10 unten/11 oben bedurft, was der Beklagte jedoch, wie dargelegt, nicht getan habe. Daher sei seine Berufung insgesamt unzulässig.

II.

Die Berufung des Beklagten dürfte nach vorläufiger übereinstimmender Ansicht des Senats zulässig, aber unbegründet sein.

1. Die Berufung dürfte zulässig sein, da sie das landgerichtliche Urteil vollumfänglich angreift. Anders als der Kläger meint, wendet sich der Beklagte in seiner Berufung ausdrücklich jedenfalls inhaltlich gegen die Ausführungen des Landgerichts zu § 8 PrKG, auch wenn er den Paragraphen nicht ausdrücklich nennt. Er beruft sich diesbezüglich darauf, dass die streitgegenständliche Indexklausel des § 3 des Mietvertrags so unbestimmt sei, dass sie als Preisklausel als Ganzes untauglich sei, sodass ihr kein geregelter Inhalt entnommen werden könne. Insoweit könne auch die Regel, dass eine solche Klausel so lange wirksam sei, wie sie nicht für ungültig erklärt werde, keine Bedeutung haben. Dies dürfte sich auf § 8 PrKG beziehen.

2. Die Berufung dürfte aber unbegründet sein.

Das Landgericht hat der Klage auf erhöhten Mietzins ganz überwiegend stattgegeben und dabei die in § 3 Satz 2 des als Anlage K1 vorgelegten Gewerbemietvertrags enthaltene Indexklausel gem. §§ 133, 157 BGB so ausgelegt, dass der Mietzins jeweils nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Änderung des Verbraucherpreisindexes angepasst – also entweder erhöht oder gesenkt – werden soll. Dabei soll die Anpassung nicht automatisch, sondern nur auf Anforderung der jeweils berechtigten Partei erfolgen. Dem folgt bislang auch der Senat.

Die Berufung des Beklagten richtet sich allein dagegen, dass das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die Indexklausel des § 3 Satz 2 des Mietvertrags wirksam ist

Die vom Beklagten behauptete Unwirksamkeit könnte sich vorliegend sowohl aus § 1 Abs. 1 iVm § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) (“wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist“) als grundsätzlich auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (“Bestimmung nicht klar und verständlich“) ergeben. Der Prüfungsmaßstab dürfte für beide Vorschriften identisch sein.

a) Das Landgericht dürfte einen Verstoß gegen § 1 Abs. 1 iVm § 2 Abs. 1 Ziff. 2 PrKG zu Recht abgelehnt haben, womit gleichzeitig auch eine Unwirksamkeit gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausscheiden dürfte.

aa) Der Beklagte moniert in seiner Klagerwiderung Folgendes:

(1) Zwar hätten die Parteien vereinbart, dass im ersten Jahr der Vertragslaufzeit eine Anpassung des Mietzinses ausgeschlossen sei; für die folgende Zeit sei allerdings nicht geregelt, dass der Mietzins zumindest ein Jahr unverändert geblieben sein müsse (vgl. § 557b Abs. 2 BGB).

Hierzu hat bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt, dass die vom Beklagten zitierte Vorschrift nur im Wohnraummietrecht gilt, für das hier vorliegende Gewerbemietraumverhältnis also keine Rolle spielt (s. Urteil S. 9 unter II.1.c)aa)).

Unabhängig davon ist das Landgericht aber im Rahmen seiner Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB nachvollziehbar zu dem Ergebnis gekommen, dass das Wort eine in der Formulierung „nach Ablauf eines Jahres“ im vorliegenden Fall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen ist (s. Urteil S. 7 unter II.1.b)).

Insoweit ist die Beurteilung des Inhalts der Regelung aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rn. 21 f. m.w.N.).

Danach dürfte die Indexklausel des § 3 des Mietvertrags so zu verstehen sein, dass – wie vom Beklagten verlangt – eine erneute Mietanpassung erst nach einem weiteren Jahr möglich sein dürfte. Zu Recht dürfte das Landgericht der Ansicht des Klägers gefolgt sein, dass die Verwendung des Wortes jeweils in der Klausel überflüssig gewesen wäre, wenn nur eine einmalige Mietanpassung beabsichtigt gewesen wäre (s. Urteil S. 7 unter II.1.b)).

(2) Zudem fehle es an der Angabe des Veränderungsmaßstabs. Das Ausmaß der Mietanpassung müsse in der Vereinbarung bestimmt sein. Es müsse sich um einen prozentualen Veränderungsmaßstab handeln. Es fehle insbesondere die Angabe, ob sich die Miete im gleichen prozentualen Maßstab verändere oder in einem anderen Verhältnis.

Auch hierzu hat sich das Landgericht bereits verhalten. Die Klausel lasse bei der gebotenen Auslegung hinreichend deutlich erkennen, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres „entsprechend“ der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolge, mithin an die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei (s. Urteil S. 10 unter II.1.c)bb)). Dem schließt sich der Senat bislang an.

Nach den genannten Auslegungsregeln ist zu berücksichtigen, dass Verträge der vorliegenden Art von Unternehmen geschlossen werden, die in größerem Umfang am Wirtschaftsleben teilnehmen.

Bei verständiger Würdigung im Rahmen dieses in Betracht kommenden Kundenkreises dürfte die hier vorliegende Indexklausel so auszulegen sein, dass jede prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes jeweils nach Ablauf eines Jahres zu einer „entsprechenden“, d.h. gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.

Soweit der Beklagte meint, es fehle insbesondere die Angabe, ob sich die Miete im gleichen prozentualen Maßstab verändere oder in einem anderen Verhältnis, deckt sich dies nach vorläufiger Ansicht des Senats nicht mit einer sinnvollen Auslegung des Begriffs „entsprechend“.

(3) Die Klausel enthalte auch keinen Ausgangswert, von dem aus sich der Basiswert für eine Erhöhung der Miete ermitteln lasse.

Das Landgericht hat hierzu die Ansicht vertreten, dass allein schon die Tatsache, dass es sich um eine prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes handele, dazu führe, dass die Angabe eines Basiswerts nicht erforderlich sei. Auch dies dürfte richtig sein.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26.05.2021 (VIII ZR 42/20, juris Rn. 29ff.) – unter Heranziehung des Prüfungsmaßstabs des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB – festgestellt, dass es einer Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der dort vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei, nicht bedürfe.

Die dortige Klausel lautete:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…).“

Die Regelung entspricht – mit Ausnahme eines Schwellenwerts von 3 % – der hier vorliegenden Klausel jedenfalls nach Auslegung als prozentuale Indexklausel, so dass nach vorläufiger Ansicht des Senats auch die Feststellungen des Bundesgerichtshofs in der zitierten Entscheidung auf den hier zu entscheidenden Fall übertragbar sind.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, der der Senat bislang folgt, ist bei einer Prozent-Indexklausel wie hier die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH a.a.O. Rn. 31; Statistisches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2023, S. 54). Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer Indexmiete gehe dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr (vgl. BGH a.a.O. Rn. 32).

Damit sei – so der Bundesgerichtshof – für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Mieterhöhung im Einzelfall zu berechnen sei. Vorliegend sei der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus diesem würden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes sei sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richte (BGH a.a.O. Rn. 33f.).

(4) Der Klausel selbst lasse sich nicht entnehmen, welches der Ausgangswert einer Indexberechnung sei. So sei nicht erkennbar, ob als Ausgangswert der VPI – Wert zu Beginn des Mietverhältnisses heranzuziehen sei.

Auch diese Problematik hat der Bundesgerichtshof (a.a.O.) nicht zum Anlass genommen, die dortige Klausel für unwirksam zu erklären.

Durch die zusätzliche Angabe in der dortigen Klausel, wonach „der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert“ bestanden haben müsse, was nach bisheriger Ansicht des Senats mit der Formulierung in der hier gegebenen Indexklausel „nach Ablauf eines Vertragsjahres“ gleichgesetzt werden kann, wird diese nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (a.a.O. Rn. 39) nicht unverständlich. Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt sei, zu welchem Zeitpunkt diese gesetzlich vorgeschriebene Frist beginnen solle, mache diese schon deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlange, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (vgl. BGH a.a.O. Rn. 39).

Danach dürfte hier nach der „Rechtsnatur des streitgegenständlichen Mietvertrags“, der gem. § 535 BGB die Zurverfügungstellung der Mietsache gegen Zahlung des vereinbarten Mietzinses regelt, das „richtige“ Datum für die Berechnung einer möglichen ersten Mietanpassung nach Ablauf eines Vertragsjahres der Beginn des Mietverhältnisses sein, ohne dass es einer weiteren ausdrücklichen Bestimmung bedurfte; weitere Mietanpassungen dürften dann frühestens nach Ablauf eines weiteren Jahres erfolgen können.

bb) Nach alledem sieht der Senat bislang die Voraussetzungen für eine Unwirksamkeit der Indexklausel in § 3 des Mietvertrags nicht als gegeben an.

Der Beklagte hatte im Übrigen zeitnah auch keine Einwendungen gegen die erste Mieterhöhung vom 17.11.2020 erhoben und die geforderte erhöhte Miete jedenfalls zunächst auch gezahlt. Erst im Anschluss an die zweite Mieterhöhung vom 12.11.2021 (Anlage K3, Bl. 20ff. d.A.) hat er sich darauf bezogen, dass die Indexklausel gemäß behaupteter Vereinbarung nur einmal und zwar lediglich nach Ablauf des ersten Vertragsjahres hätte angewendet werden dürfen. Das hat das Landgericht aber zu Recht nicht als bewiesen angesehen (s. Urteil S. 7- 9 unter II.1.b).

cc) Aber selbst wenn man dies anders sehen und einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz bejahen wollte, würde dies – so das Landgericht zu Recht – derzeit weder zur Unwirksamkeit der Indexklausel in § 3 des Mietvertrags noch der darauf gestützten streitgegenständlichen Mietanpassungen führen, was auch der Kläger in seiner Berufungserwiderung noch einmal betont.

Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Das heißt, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die Klausel trotz Unzulässigkeit beziehungsweise Verbots so lange anwenden können, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Bis dahin ist sie wirksam. Mangels rechtskräftiger Feststellung ihrer Unwirksamkeit hat auch der Senat daher von der Wirksamkeit der Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz auszugehen.

Soweit der Beklagte hiergegen mit seiner Berufung eingewandt hat, dass die streitgegenständliche Indexklausel des § 3 des Mietvertrags so unbestimmt sei, dass sie als Preisklausel als Ganzes untauglich sei, sodass ihr kein geregelter Inhalt entnommen werden könne, so dass auch die Regel, dass eine solche Klausel so lange wirksam sei, wie sie nicht für ungültig erklärt werde, keine Bedeutung haben könne, sieht der Senat – wie oben dargelegt – eine solche „Inhaltsleere“ bislang nicht.

b) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB für seine Ansicht berufen, dass die Indexklausel – hier wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot – unwirksam sei.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist.

aa) Es kann offen bleiben, ob die vorliegende Klausel überhaupt der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB unterliegt oder ob sie gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB kontrollfrei ist. Diese Bestimmung gilt insbesondere für vertragliche Vereinbarungen betreffend Leistung und Gegenleistung, die von den Vertragsparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie frei bestimmt werden können.

Denn ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB dürfte aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht kommen.

bb) Zunächst dürfte ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB schon deswegen ausscheiden, weil der Senat bislang auch keinen Verstoß gegen § 1 Abs. 1 iVm § 2 Abs. 1 Ziff. 2 PrKG zu erkennen vermag. Unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe sind nicht ersichtlich (s. oben).

cc) Sodann dürfte hier auch nicht genügend dafür ersichtlich sein, dass es sich bei der streitgegenständlichen Indexklausel überhaupt um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. AGB sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, und die eine Vertragspartei, der Verwender, der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1BGB).

Entscheidend ist dabei also zum einen, ob die Vertragsbestimmungen dafür gedacht sind, in inhaltlich unveränderter Form mehrfach – oder bei einem Verbrauchervertrag, der hier nicht vorliegt, auch nur einmalig – verwendet zu werden. Dazu ist hier nichts vorgetragen.

Auch wer Verwender ist, ist streitig. Nach dem Vortrag beider Parteien dürfte aber der Kläger allein als Verwender ausscheiden, was dazu führen dürfte, dass der Beklagte sich nicht auf die Unwirksamkeit der Indexklausel berufen kann.

d) Schließlich dürfte eine Unwirksamkeit der Indexklausel des § 3 des Mietvertrags gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch daran scheitern, dass ein Verstoß gegen § 307 BGB dann nicht angenommen wird, wenn schon ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz gegeben ist.

Der Grund dafür liegt darin, dass die Regelung des § 8 PrKG nicht ausgehebelt werden soll. Würde man nämlich einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB – im Gleichlauf mit § 1 Abs. 1 iVm § 2 Abs. 1 Ziff. 2 PrKG – annehmen, würde dies nach der gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolge des AGB – Rechts eine Unwirksamkeit der Indexklausel ex tunc nach sich ziehen, so dass letztlich der Verstoß gegen § 1 Abs. 1 iVm § 2 Abs. 1 Ziff. 2 PrKG auch ex tunc wirken würde.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit in seinem Urteil vom 14.05.2014 (VIII ZR 114/13, juris Rn. 56) wie folgt formuliert:

„Eine unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel von Anfang an (ex tunc) führt, kann aus den Bestimmungen und Wertungen des Preisklauselgesetzes nicht hergeleitet werden, weil das Preisklauselgesetz eine gegen § 1 Abs. 1 PrKG verstoßende Klausel zunächst weiterhin als wirksam behandelt und erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes für die Zukunft (ex nunc) unwirksam werden lässt (§ 8 PrKG). Wenn aber eine gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Klausel erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes und dann auch nur ex nunc unwirksam sein soll, kann eine solche Klausel vor rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes erst recht nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam sein.“

3. Nach alledem dürfte die Berufung insgesamt unbegründet sein.

Der Senat regt an, dass der Beklagte innerhalb der Stellungnahmefrist prüft, ob die Berufung zurückgenommen wird. Dadurch könnten zwei Gerichtsgebühren, d.h. ausgehend von einem Gegenstandswert für das Berufungsverfahren von 21.989,52 € ein Betrag von 764,– €.