Formelle Ordnungsmäßigkeit bei Unübersichtlichkeit?
Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 12 U 142/19 – Urteil vom 25.03.2020
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Kiel vom 12.07.2019, Az. 13 O 63/19, wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen.
Der Kläger war vom 29.03.2010 bis zum 31.12.2016 Mieter von Büroräumlichkeiten der Beklagten nebst Lagerflächen und Stellplätzen in dem Büro- und Verwaltungsgebäude K.-Weg …, K. Die Beklagte hat das Objekt zum 31.12.2017 veräußert.
Laut § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 18./23.02.2010 (Anlage K1, Anlagenband) betrug die Miete monatlich € 12.149,25. Es folgte sodann eine Aufgliederung der jeweiligen Quadratmeter nach Art der Flächen. Der Kläger hatte neben der Miete alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten zu tragen. In teilweiser Anlehnung an die Betriebskostenverordnung waren dies insbesondere die folgenden Kosten: die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung (inkl. Oberflächenentwässerung), Heizung/Klimatisierung, Betrieb der Aufzugsanlage, Straßen- und Parkplatzreinigung/Winterdienst (auch auf Dächern etc.), soweit nicht gemäß § 16 des Mietvertrages ohnehin Mieterpflicht, Müllabfuhr inkl. Müllbeseitigungseinrichtung, Haus- und Fassadenreinigung, Dachrinnenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Grundstücks- und Gartenpflege, Strom und Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach-/Haftpflichtversicherung, sonstige Betriebskosten, insbesondere Wartung und Reinigung der Durchlauferhitzer/Boiler, Rauchmeldeanlagen und Rauchabzüge, Sprinkleranlagen, Feuerlöscher, Fassaden, IZS-Hardware usw.
Für die Nebenkosten waren gemäß § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages Vorauszahlungen in folgender Höhe zu leisten:
– Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage/Warmwasserversorgung
1.265,73 €/Monat (= 0,70 €/m²)
– Übrige Nebenkosten
3.274,72 €/Monat (= 1,80 €/m²).
Des Weiteren hatte die Beklagte gemäß § 5 des Mietvertrages über die im Laufe eines Kalenderjahres tatsächlich angefallenen Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen.
Es existieren zwei Nachträge zu dem Mietvertrag. In dem ersten Nachtrag vom 19./26.01.2012 (Anlage K1, Anlagenband) wurden die Mietflächen ab dem 01.02.2012 geändert, was zu einer Anpassung der Miete und der monatlich zu zahlenden Vorauszahlungen für die Nebenkosten führte. In dem zweiten Nachtrag vom 09./16.09.2016 (ebenfalls Anlage K1, Anlagenband) wurde der 31.12.2016 als Beendigungszeitpunkt vereinbart.
Für die Kalenderjahre 2012 bis 2015 erteilte die Beklagte jeweils eine entsprechende Betriebskostenabrechnung. In den jeweiligen Nebenkostenabrechnungen nahm die Beklagte eine Tabelle auf, die in Nebenkostenschlüssel, Gesamtkosten, Währung, Umlageschlüssel, Gesamtanteile, Einheit, Anteil des Klägers, Einheit, Gesamtanteile Tage, Anteil des Klägers an Tagen, Kosten des Klägers und Währung unterteilt war. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Betriebskostenabrechnungen der Kalenderjahre 2012 bis 2015 verwiesen (Anlagen K 2 – K 5, Anlagenband).
Den Betriebskostenabrechnungen war jeweils ein „Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung“ beigefügt, das mit „Allgemeine Erläuterungen“ zu den anschließend tabellarisch aufgeführten Einzelpositionen beginnt. Dort wurde beispielsweise erläutert, dass unter Nr. 3 „Umlagenschlüssel“ die Angabe des Verteilerschlüssels (Fläche in Quadratmetern, Anteile im Stück, Mietparteien im Stück, Verbrauch nach Zählereinheit) zu verstehen sei. Unter Nr. 4 „Gesamtanteile“ wurde aufgeführt, dass die Gesamtanteile die Summe der Einzelanteile aller Mieteinheiten der Liegenschaft entsprächen, die an den jeweiligen Kosten zu beteiligen seien. Unterschiedliche Gesamteinheiten würden sich zum Beispiel dann ergeben, wenn einzelne Mieteinheiten an bestimmten Nebenkostenarten nicht zu beteiligen seien. Unter Nr. 5 „Ihr Anteil“ wird aufgeführt, dass darunter der Anteil der Mieteinheit an den Gesamtanteilen zu verstehen sei.
Unter der weiteren Überschrift „Erläuterung zur Berechnung der Umlagemengen/-anteile“ wird sodann Folgendes ausgeführt:
„In der Regel werden nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten nach der Wohn- und Nutzfläche umgelegt. Verbrauchsabhängige Nebenkosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung und Strom werden in der Regel durch Zählereinrichtungen erfasst. Sollten keine Zählereinrichtungen vorhanden sein, werden auch hier die Mietflächen als Verteilgrundlage verwendet. Um den unterschiedlichen Durchschnittsverbrauch der verschiedenen Flächenarten zu berücksichtigen, werden die Flächen in Anteile umgerechnet.
1. Wohn- und Nutzfläche
Hier wird unabhängig von der Flächenart die komplette Wohn- und Nutzfläche als Verteilmaßstab zugrunde gelegt.
………………….
…“
Hinsichtlich „2. Anteil (Heizung und Warmwasserversorgung)“ wurde in dem Infoblatt ausgeführt, dass Lagerflächen, Technik und Leerstandsflächen nur zu 10 % ihrer tatsächlichen Fläche angesetzt werden, da wenig bzw. kein Verbrauch stattfinde.
„…
………………………
…“
Es folgen entsprechende Informationen zu „3. Anteil (Wasser, Abwasser)“ und „4. Anteil (Müllentsorgung)“. Jeweils wird unter Zugrundelegung entsprechender Tabellen aufgeführt, inwiefern die jeweiligen Flächenanteile zu berücksichtigen sein sollten. Unter „5. Anteil Strom (Beleuchtung)“ wird der Anteil am Strom erläutert. Danach bezog die Beklagte seit dem 01.01.2005 den Strom vom Energielieferanten P. in Form einer Flatrate. Die Kosten ermittelten sich gemäß dem Infoblatt nach der Erläuterung aus den Kilowattstunden je Flächenart, der Wohn- und Nutzfläche und dem Einzelpreis für das jeweilige Abrechnungsjahr. Es folgte sodann abermals eine Tabelle, in der jeweils nach der Flächenart die Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Monat und pro Jahr aufgeführt wurden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zum Infoblatt wird auf die Anlage K 2 (Anlagenband) verwiesen.
Der Kläger wies dies Beklagte zuletzt mit Schreiben vom 28.07.2016 und vom 16.03.2017 auf die von ihm behaupteten Mängel der Abrechnungen hin und bat um Nachbesserung. In diesem Rahmen legte er eigene Berechnungen vor, die er zu den Betriebskosten angestellt hatte. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen B 4 (= Anlage K6, Anlagenband) und K7 (Anlagenband) verwiesen.
Der Kläger hat erstinstanzlich die Ansicht vertreten, die Abrechnungen seien weder formell ordnungsgemäß noch inhaltlich richtig. Der Umlageschlüssel „Wohn- und Nutzfläche“ sei nicht ausreichend erläutert. Ein formeller Mangel der Abrechnung liege darin, dass die Angabe der Gesamtfläche variiere und dies nicht näher erläutert werde. Ebenfalls seien die Umlageschlüssel „Anteil“ und „Anteil Müllabfuhr“ unverständlich beziehungsweise nicht hinreichend erläutert. Es fehle hier an den Bezugsdaten der Flächengrößen, insbesondere der Gesamtfläche und der anteiligen Mietfläche. Auch der Umlageschlüssel „Anteil Beleuchtung“ sei unverständlich beziehungsweise nicht hinreichend erläutert. Auch hier fehle es an einer Erläuterung hinsichtlich der Gesamtanteile und der genauen Angaben des Einzelpreises pro Kilowattstunde sowie des Rechenweges. Darüber hinaus seien die Abrechnungen auch materiell fehlerhaft, da Leerstandsflächen bei den Umlageschlüsseln „Anteil“, „Anteil Müllabfuhr“ und „Anteil Beleuchtung“ unzulässig in Ansatz gebracht worden seien.
Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2012 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2012 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
2. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2013 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2013 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
3. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2014 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
4. die Beklagte zu verurteilen, ihm bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2015 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
5. die Beklagte zu verurteilen, ihm vorprozessuale und im gerichtlichen Verfahren nicht festsetzungsfähige Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.706,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat vorgetragen, die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2012 bis 2015 erfüllten die formellen Anforderungen. Es sei möglich gewesen, die Logik der Abrechnungen nachzuvollziehen und vermeintliche materielle Fehler der Abrechnungen festzustellen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, da sie unbegründet sei. Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2015 aus § 5 des Mietvertrages. Der Anspruch sei bereits durch die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen erfüllt worden, da diese nicht an formellen Mängel litten. Hierzu hat das Landgericht ausgeführt, dass es für die ordnungsgemäße formelle Abrechnung der Betriebskosten erforderlich sei, dass diese den Anforderungen des § 259 BGB entspreche. Sie müsse also regelmäßig Mindestangaben wie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe unter Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (vgl. BGH, WuM 2012, 405).
Soweit der Kläger rüge, dass die unterschiedlichen Flächenansätze innerhalb des jeweiligen Abrechnungszeitraumes und auch die unterschiedlichen Flächenansätze zwischen den verschiedenen Kostenarten nicht in der Abrechnung erläutert worden seien, begründe dies keinen formellen Mangel. Im Rahmen der formellen Ordnungsmäßigkeit komme es nur auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung an. Es müsse lediglich angegeben werden, welche Bezugsgrößen in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen allein eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung sei. Es reiche aus, wenn ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in die Lage versetzt werde, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dies sei hier der Fall. Dem Kläger sei es möglich, anhand der genannten Gesamtkosten, der Gesamtanteile des auf den Mieter anfallenden Anteils, des Gesamtanteils an Tagen und des Anteils an Tagen für den Mieter die Berechnung nachzuvollziehen. Auf die materielle Richtigkeit komme es in dem hier vorliegenden Fall nicht an, denn diese sei nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Bei materiellen Fehlern bestehe ein Anspruch auf Neuerteilung von Betriebskostenabrechnungen nicht. Vielmehr sei eine Klage auf Rückerstattung von Vorauszahlungen oder Rückzahlungen von zuviel gezahlten Betriebskosten zu erheben.
Soweit der Kläger eine mangelnde Erläuterung der Umlageschlüssel „Anteil“ und „Anteil Müllabfuhr“ rüge, begründet dies nach Auffassung des Landgerichts ebenfalls keinen formellen Fehler der Abrechnung. Diese Umlageschlüssel seien in dem jeweiligen Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung erläutert. Damit sei die Abrechnung aus sich heraus verständlich. Eine Erläuterung der genannten Besonderheiten, insbesondere der variierenden Angaben, betreffe nicht mehr die Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern sei im Rahmen einer materiellen Prüfung erforderlich.
Dies gelte auch hinsichtlich des Umsatzschlüssels „Anteil Beleuchtung“. Auch hier sei eine Kontrollrechnung möglich. Soweit der Kläger bemängele, dass die Beklagte den Verbrauch über eine Flatrate bzw. pauschaliert errechne, handele es sich abermals um einen Einwand, der im materiellen Prüfungsverfahren anzubringen sei. Zudem habe der Kläger zu allen Positionen eigene Berechnungen durchgeführt. Dies zeige, dass er durchaus in der Lage gewesen sei, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
Es sei auch nicht ersichtlich, dass ausnahmsweise aufgrund der materiellen Einwände neue Abrechnungen zu erteilen seien. Dies sei nur dann der Fall, wenn der Mieter die Abrechnung nicht selbst korrigieren könne, weil ihm die entsprechenden Bezugsdaten unbekannt seien. Ein derartiger Fall liege hier nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Kläger irgendwelche Bezugsdaten fehlten.
Gegen dieses Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt.
Er ist der Auffassung, dass das klagabweisende Urteil des Landgerichts auf Rechtsfehlern beruhe. Die Abweichung der Gesamtflächenangaben innerhalb desselben Verteilerschlüssels für verschiedene Kostenarten führten zu einem formellen Fehler. Anders als der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall, in dem die angegebenen Flächenwerte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufgewiesen hätten, liege der Fall vorliegend anders. Hier nämlich seien die Flächenansätze teilweise dreimal im Jahr geändert worden, was dazu führe, dass jedenfalls diese Abrechnung für den Mieter nicht mehr nachvollziehbar sei. Wenn die Flächenangaben für verschiedene Kostenarten unter dem gleichen Verteilerschlüssel in einem Jahreszeitraum unterschiedlich ausfielen, sei dies nicht mehr nachvollziehbar und erläuterungsbedürftig. Es sei nicht nachvollziehbar, woher die unterschiedlichen Flächenansätze stammten. Auch sei der Umlageschlüssel „Anteil“ und „Anteil Müllabfuhr“ unverständlich und nicht hinreichend erläutert. Als Berechnungseinheit sei soweit stets nur die Einheit „ST“ angegeben, die aus sich heraus vollkommen unverständlich sei. Hieraus könne man lediglich schließen, dass es sich um einen modifizierten Flächenschlüssel handele. Mangels Aufschlüsselung der konkreten Flächen des Klägers sei es aber rechnerisch nicht nachvollziehbar, wie die Beklagte auf die jeweiligen tatsächlichen Bezugsgrößen gekommen sei. Unter Zugrundelegung der Rechtsansicht des Landgerichts könne ein Vermieter die Bezugsgrößen willkürlich bilden. Dasselbe gelte auch für den Umlageschlüssel „Anteil Beleuchtung“. Zwar sei es richtig, dass der Kläger eigene Berechnungen habe durchführen können. Das Landgericht habe jedoch übersehen, dass es sich dabei lediglich um Beispielsrechnungen handele, die nichts darüber aussagten, ob eine Betriebskostenabrechnung insgesamt rechnerisch nachvollziehbar sei. Um die Betriebskostenabrechnung neu zu erstellen, hätte es für den Kläger jedenfalls bei den modifizierten, nach Flächenanteilen gewichteten Bestandteilen auch der vollständigen Vorlage sämtlicher Einzel-Flächenangaben für sämtliche Flächenarten bedurft, um eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellen zu können.
Der Kläger stellt den Antrag, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kiel vom 12.07.2019 – Az. 13 O 63/19 – die Beklagte zu verurteilen,
1. dem Kläger bezüglich der durch den Mietvertrag vom 18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2012 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2012 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
2. dem Kläger bezüglich der durch den Mietvertrag vom18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2013 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2013 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
3. dem Kläger bezüglich der durch den Mietvertrag vom18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2014 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
4. dem Kläger bezüglich der durch den Mietvertrag vom18.02./23.02.2010 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 19.01./26.01.2014 und Nachtrag Nr. 2 vom 09.09./16.09.2016 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Mietflächen in dem Gebäude K.-Weg …, K. für das Kalenderjahr 2015 eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen;
5. der Klägerin vorprozessuale und im gerichtlichen Verfahren nicht festsetzungsfähige Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.706,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten.
Die Beklagte stellt den Antrag, die Berufung zurückzuweisen.
Sie hält das Urteil des Landgerichts Kiel für rechtsfehlerfrei. Das Landgericht habe sich mit einer nachvollziehbaren Argumentation der Auffassung der Beklagten zu den geringen Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung angeschlossen. Das klagende Land sei sehr wohl in der Lage, die ihm erteilten Abrechnungen nachzuvollziehen. Die vorgeworfene Anwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel betreffe allein die materielle Berechtigung. Wie sich die Flächengewichtung auswirke, habe die Beklagte dem klagenden Land mehrfach erläutert. Hierzu hat die Beklagte auf die Anlagen B 6 und B 7 (Bl. 147f. d.A.) verwiesen. Etwaige materielle Fehler seien nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.
II.
Die Berufung hat keinen Erfolg. Sie kann gemäß § 513 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Das Landgericht ist zu Recht zu dem Ergebnis gekommen, dass die Klage unbegründet ist. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung von (neuen) Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2015 aus § 5 des Mietvertrages, denn der Anspruch ist durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen.
Unstreitig wurden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2015 erstellt. Mangels Vorliegen formeller Mängel ist damit der Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnungen erfüllt.
Formelle Fehler liegen nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichtes nicht vor.
1.
Zu Recht hat das Landgericht als Ausgangspunkt der Prüfung die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs herangezogen, nach der es für die ordnungsgemäße formelle Abrechnung der Betriebskosten erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass diese den Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil v. 29.01.2020 – VIII ZR 244/18). Sie muss regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten:
– die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
– die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel sowie
– die Berechnung des Anteils des Mieters
– unter Abzug der Vorauszahlungen (vgl. BGH a.a.O.).
Dabei ist zu berücksichtigen, dass an die Abrechnungen von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. BGH, Urteil v. 20.01.2016 – VIII ZR 93/15).
Im Einzelnen ist hinsichtlich der formellen Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung erforderlich, dass die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Nebenkosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet werden, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Abrechnungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (vgl. BGH WuM 2008, 407 ff., Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kapitel 11, Rn. 248). Der Mieter muss in der Lage sein, die Art des Verteilungsmaßstabs der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn anfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (vgl. Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Kapitel 11, Rn. 249; BGH NZM 2017, 732). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft allein die inhaltliche Richtigkeit (vgl. BGH WuM 2009, 42 ff.; BGH WuM 2010, 683 ff.; BGH WuM 2010, 742 ff.; BGH WuM 2010, 493 ff.; Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Kapitel 11, Rn. 249). Nur wenn der angegebene Verteilungsmaßstab unverständlich ist, der Mieter also nicht in der Lage ist, die Art des Verteilungsmaßstabs der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn anfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen, liegt ein formeller Mangel vor, der zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt (vgl. BGH WuM 2008, 351; BGH WuM 2009, 42). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann (vgl. BGH NZM 2017, 732). Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen kann, weil er die maßgeblichen Bezugsdaten nicht kennt; die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung bleibt hiervon unberührt (vgl. BGH, Urt. v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az: I-10 U 126/14).
2.
Diesen Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2015 noch, obwohl die für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderliche Nachvollziehbarkeit angesichts des Umfangs der einzelnen Betriebskostenrechnungen von bis zu 21 Seiten und einer gewissen Unübersichtlichkeit durch Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte, wechselnde Flächenangaben und wechselnde Umlageschlüssel nicht ohne weiteres auf der Hand liegt.
Vorliegend sind die jeweilige Gesamtfläche und die Bezugsdaten angegeben, ersichtlich unter der Spalte „Gesamtanteile“. Nach unbestrittenen Beklagtenangaben stellen die unterschiedlichen „Gesamtanteile M2“ für die „laufenden öffentlichen Lasten Grundstück“ die gesamte, jeweils zu 100% bewertete Fläche des Büroobjekts dar, die durch An- und Umbauten teilweise auch innerhalb des jeweiligen Abrechnungsjahres variiert. Der „Anteil“ des Klägers für „laufende öffentliche Lasten Grundstück“ ist ebenfalls übers Jahr variierend, resultierend aus unterschiedlichen Anmietungen des Klägers. Dem Kläger war dazu zumindest aus § 5 des Mietvertrags bekannt, dass er unterschiedliche Flächenarten gemietet hatte und wieviel Quadratmeter die einzelnen Flächenarten ursprünglich ausmachten, nämlich:
– -Büro: 1.528,95 qm
Archivfläche OG: 111,45 qm
– Archivfläche UG: 167,78 qm
– Kfz-Stellplätze: 50 Stück.
Die Angabe im Mietvertrag reicht dabei aus (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 355); eine kleinere Änderung der Mietfläche ergibt sich aus dem 1. Nachtrag (Anlage K1, Anlagenband). Weitere Angaben zu den Gesamtflächen hat der Kläger mit der Anlage B2 (Anlagenband) erhalten, in der die Gesamtfläche mit 25.327,22 qm für 2014 angegeben wurde. Gleichzeitig hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass es im Jahr 2010-2014 regelmäßig Umbauten in der Liegenschaft gegeben habe.
Insofern wird zwar nicht jeder einzelne Rechenschritt erklärt; der jeweils zugrunde gelegte Anteil ist jedoch rechnerisch nachvollziehbar. Für die nachfolgenden Umlageschlüssel (Wasser, Müllabfuhr usw.) folgen die niedrigeren „Gesamtanteile ST“ daraus, dass nicht alle Flächen zu 100% gewertet wurden, wie sich aus dem den Abrechnungen beigefügten Infoblatt ergibt. So wird dort beispielsweise aufgeführt, dass unterschiedliche Flächenarten unterschiedlich Berücksichtigung finden. Lager- und Leerstandsflächen wurden bei der Heizungs- und Warmwasserversorgung beispielsweise lediglich zu 10 % berücksichtigt. Dasselbe gilt für Wasser und Müllentsorgung. Entsprechend reduziert ist dann jeweils auch der „Anteil“ des Klägers.
3.
Soweit der Kläger meint, er müsse jede einzelne Zahl – insbesondere bezüglich der unterschiedlichen Flächenangaben – durch Aufschlüsselung von Fläche und Flächenart bereits aus der Abrechnung selbst nachvollziehen können, damit die formelle Ordnungsmäßigkeit gewahrt sei, ist dem nicht zu folgen.
Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (vgl. schon BGH, Urteil v. 23.06.2010 – VIII ZR 227/09, BGH, Urteil v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, BGH, Beschluss v. 18.01.2011 – VIII ZR 89/10).
So ist der Bundesgerichtshof bei Mietverträgen über Wohnraum, wo grundsätzlich strengere Maßstäbe als im hier gegebenen Gewerbemietrecht gelten, der Ansicht, dass es für die formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen ausreiche, wenn für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von dem Mieter gemieteten Wohnung ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche gesetzt werde (vgl. BGH, Urteil v. 23.06.2010 – VIII ZR 227/09). Damit enthalte eine Abrechnung sowohl die Angabe des Verteilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters erforderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins Verhältnis zu setzen sei (vgl. BGH, a.a.O.).
Ebenso hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit beeinträchtige, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lasse (vgl. BGH, Urteil v. 18.01.2011 – VIII ZR 89/10).
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist es auch nicht erforderlich, dass ein Vermieter dem Mieter erklärt, wie er die Flächenangaben ermittelt hat, und zwar selbst dann nicht, wenn sich diese seit der letzten Abrechnung (durch Baumaßnahmen oder Neuvermessung) verändert haben sollten (vgl. schon BGH, Urteil v. 28.05.2008 – VIII 261/07).
Nicht für die Fläche, aber für die Frage der formell ordnungsmäßigen Angabe eines Gesamtkostenbetrags ist es nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes bei Wohnraummietverträgen auch ausreichend, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt, unabhängig davon, ob er bei der Angabe bereits bestimmte, nicht umlagefähige Kosten herausgerechnet hat oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15). Letzteres ist nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen könne, sondern nur mittels Einsicht in die Belege (vgl. BGH a.a.O.). Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht des Senats auf die Frage der erforderlichen Angaben in Betriebskostenabrechnungen zu den Gesamtflächen übertragbar.
Auf dieser Linie bleibt der Bundesgerichtshof auch in seiner neuesten Entscheidung vom 29.01.2020 (VIII ZR 244/18). Anders als der Kläger meint, hat die Beklagte in den streitgegenständlichen Abrechnungen unter der Spalte „Gesamtanteile“ die jeweils zugrunde Gesamtfläche angegeben (s. z.B. Anlage K2, Anlagenband). Insofern ist die Voraussetzung der BGH-Rechtsprechung, nach der die jeweilige Gesamtfläche angegeben sein muss, um die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar zu machen, erfüllt. Der Bundesgerichtshof verlangt in seiner Entscheidung gerade nicht, dass wechselnde Gesamtflächen erklärt werden müssen. Im Einzelnen führt er unter Rn. 13 aus:
„aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es keiner weiterer Erläuterung des Umlageschlüssels. Denn der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich (Senatsurteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, aaO). Etwas Anderes gilt auch nicht etwa deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Auch insoweit genügt aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die den nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden ist.“
Dies gilt nach Ansicht des Senats gleichermaßen für gewichtete Gesamtflächen.
Soweit für den Kläger nach Erhalt der hier vorliegenden Abrechnungen – berechtigterweise – Fragen zu den Einzelansätzen offen bleiben, lässt sich das oben genannte Argument des Bundesgerichtshofes, dass der Mieter zur Prüfung der materiellen – nicht aber der formellen – Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen Einsicht in die Belege nehmen müsse, im Hinblick auf die hier streitigen Flächenangaben dahingehend weiterentwickeln, dass der Mieter auch diesbezüglich gehalten ist, eigene Nachfragen zu stellen. Er ist darauf zu verweisen, hinsichtlich der Ermittlung der materiellen Richtigkeit Nachfragen zu stellen und weitere Belege zu verlangen. So kann der Mieter bei einem Vergleich von Kostenpositionen mit dem Vorjahr gezielt beim Vermieter Aufklärung anfordern, so dass allein ein inhaltlicher Mangel vorliegt. Dasselbe gilt bei wechselnden Flächenangaben bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab (so auch Langenberg in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rn. 344 unter Hinweis auf BGH, Urteil v. 28.05.2008 – VIII ZR 261/07).
Der Kläger hat vorliegend auch nachgefragt. Die Beklagte hat entsprechende Auskunft erteilt, wie sich dies aus den Anlagen B2, B3 (Anlagenband) sowie B6 und B7 (Bl. 148f. d.A.) ergibt. Auch wenn der Kläger – in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat – meinte, die Auskunftserteilung sei nur sehr zögerlich erfolgt, ist nichts dazu vorgetragen, dass die Beklagte Auskünfte verweigert hätte.
Im Ergebnis kann im vorliegenden Fall nicht mehr als eine Erläuterung begehrt werden. Würde man als Rechtsfolge bei fehlender Darstellung von einzelnen Rechnungsschritten stets eine vollständige Neuberechnung begehren können, wäre dies nicht interessengerecht und würde aus diesem Grunde gegen die in § 242 BGB geregelten Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen. Das klägerische Interesse zielt nur auf eine einzelne (oder mehrere) ergänzende Information(en) ab, die er benötigt, um materielle Fehler ermitteln zu können. Eine Neuerstellung der Nebenkostenabrechnung ist auch aus klägerischer Sicht nicht erforderlich. Die Beklagte hat dagegen das Interesse, nicht ohne Notwendigkeit einen erheblichen Aufwand zu betreiben, um eine neue Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die inhaltlich im Ergebnis von der ursprünglichen gar nicht abweichen würde, sondern lediglich der Ergänzung bedürfte. Ebenso hat sie das Interesse, die ohnehin schon umfangreichen Betriebskostenabrechnungen weder von vornherein noch später mit einer Vielzahl weiterer Informationen zu überfrachten, die die Abrechnungen unübersichtlicher machen würden, als sie oft ohnehin schon sind, und die möglicherweise für viele Mieter ohnehin nicht von Bedeutung sind.
4.
Auch der Umstand, dass beim Umlageschlüssel „Anteil“ und „Anteil Müllabfuhr“ die Einheit „ST“ nicht im Einzelnen erläutert wird, führt nicht zu einem formellen Mangel.
Insofern hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass im Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der Müllentsorgung ausführlich erläutert werde, wie sich der Anteil abstrakt errechne, nämlich dass sich der auf den Kläger entfallende Kostenanteil je nach Flächenart und Anteil der zu berücksichtigenden Fläche bestimme. Dem folgt der Senat unter Berücksichtigung des Inhalts des Infoblatts.
Auch in der bereits zitierten Entscheidung vom 29.01.2020 (VIII ZR 244/18) hält der Bundesgerichtshof es im Hinblick auf die formelle Ordnungsmäßigkeit in Rn. 17 nicht für schädlich, „dass einzelne in der Aufschlüsselung genannte Teilpositionen mit einer unverständlichen Ziffernfolge bezeichnet sind. Sofern dem jeweiligen Einzelbetrag keine umlegbaren Kosten zugrunde liegen sollten, handelte es sich wiederum um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.“
Hinzu kommt, dass dem Kläger ausweislich seines eigenen Vortrags durchaus bewusst war, dass es sich bei der Bezugsgröße „ST“ um einen modifizierten Flächenschlüssel handelt, der jeweils im Infoblatt erläutert wurde.
Es widerspräche dagegen dem Sinn und Zweck der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtung zur Nebenkostenabrechnung, wollte man allein wegen des zwar inhaltlich, aber nicht hinsichtlich der Wortwahl erklärten Begriffs „ST“, also wegen Fehlens einer Art Abkürzungsverzeichnis, von einer formellen Unwirksamkeit auszugehen. Nach den unstreitigen Ausführungen der Beklagten handelt es sich bei der Wahl des Begriffs „ST“ ohnehin um eine fiktive Einheit, die allein durch das Infoblatt mit Leben erfüllt wird.
5.
Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch der Umlageschlüssel „Anteil Beleuchtung“ ausreichend rechnerisch nachvollziehbar.
Auch hier wird durch das Infoblatt zur Nebenkostenabrechnung ausführlich erklärt, wie viel Kilowattstunden pro Quadratmeter für welche Flächenart angenommen werden. Durch die umfassenden Angaben ist der Rechenweg – trotz des Auslassens einiger Rechenschritte – immer noch nachvollziehbar.
Zutreffend hat das Landgericht hierzu ergänzt, dass die Frage, die den Kläger besonders interessiert, nämlich ob die Beklagte den Verbrauch über eine Flatrate und damit pauschaliert errechnen durfte, keine Frage der formellen, sondern der hier nicht streitgegenständlichen materiellen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung darstellt.
6.
Ein Anspruch auf Neuerteilung der Betriebskostenabrechnungen ergibt sich schließlich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.
Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10) Der Bundesgerichtshof hat eine solche Befugnis beispielsweise in den Fällen anerkannt, in denen der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (vgl. BGH, a.a.O.).
Hierzu hätte der Mieter aber dann für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition nachvollziehbar darzulegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und vor allem, dass er sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 09.07.2015 Az: I-10 U 126/14).
Dies hat der Kläger nicht substantiiert dargelegt.
Nach Ansicht des Senats zeigen die vorgenommenen Korrekturrechnungen des geübten und erfahrenen Gewerbemieters, dass ihm trotz des Umfangs der Betriebskostenabrechnungen von bis zu 21 Seiten und einer gewissen Unübersichtlichkeit genügend Informationen vorlagen, um Korrekturrechnungen vorzunehmen.
Auch wenn der Kläger nunmehr einwendet, nicht ausreichend Informationen gehabt zu haben, um sämtliche Positionen zu korrigieren, kann daraus nicht geschlossen werden, dass er nicht in der Lage gewesen wäre, sich die fehlenden Daten aus eigener Kraft zu verschaffen. Die Beklagte ist zur Auskunft offensichtlich bereit, wie die Anlagen B2, B3 (Anlagenband), B6 und B7 (Bl. 148f. d.A.) zeigen.
Außerdem dürfte auch ein schwerwiegender Mangel nicht vorliegen. Selbst wenn der stark reduzierte Ansatz von Flächen – darauf beruhend, dass Leerstands-, Lager- und Technikflächen nur mit 10% angesetzt wurden – hinsichtlich der Leerstandsflächen unzulässig wäre, wie der Kläger behauptet, würde dies nur zum Vorliegen eines schweren materiellen Fehlers führen, wenn Leerstandsflächen tatsächlich in Ansatz gebracht worden wären, was die Beklagte bestreitet. Der Kläger hätte darlegen und ggfs. beweisen müssen, dass auf dem streitgegenständlichen Grundstück Leerstandsflächen vorhanden waren, die in die Berechnung einbezogen wurden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird zugelassen, da die Frage, ob im vorliegenden Fall die formelle Ordnungsmäßigkeit trotz eines Umfangs der Abrechnung von bis zu 21 Seiten und einer gewissen Unübersichtlichkeit der Abrechnungen noch gewahrt ist, grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichtes bedarf.
