LG Potsdam – Az.: 4 S 40/18 – Urteil vom 30.08.2019
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 20.03.2018, Az. 24 C 327/16, wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 21.127,20 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger beansprucht von dem Beklagten mit der Berufung die Räumung und Herausgabe zweier vom Beklagten gemieteter Wohnungen in der … in … . Wegen der zugrundeliegenden tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies – soweit für die Berufung von Bedeutung – im Wesentlichen damit begründet, dass die Mietverhältnisse zwischen den Parteien weder infolge der am 07.09.2016 noch der in der Klageschrift vom 07.10.2016 erklärten Kündigungen beendet worden seien, nachdem die Kündigungswirkungen der außerordentlich fristlos erklärten Kündigungen aus wichtigem Grund infolge Ausgleichs des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist des §§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB entfallen seien und der Beklagte im Hinblick auf die hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend dargetan habe, dass die Zahlungsverzögerungen auf unverschuldeten wirtschaftlichen Schwierigkeiten beruhten; im Übrigen entfalteten die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen auch keine Wirkung, da das Mietverhältnis durch den Zugang der unmittelbar rechtsgestaltenden fristlosen Kündigungen in ein Abwicklungsverhältnis verwandelt worden sei und die ordentlichen Kündigungen, die das Mietverhältnis erst zu einem in der Zukunft gelegenen Zeitpunkt hätten beenden sollen, ins Leere gegangen seien.
Der Beklagte habe vollumfänglich dargetan, durch den Wegfall eines Großauftrages unverschuldet in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und deshalb nicht mehr in der Lage gewesen zu sein, den Mietzins an den Kläger zu entrichten. Indem der Beklagte bei Erbringung aller Leistungsphasen über mehrere Jahre insgesamt 800.000 EUR habe in Rechnung stellen können, sei nachvollziehbar, dass dieser seine wirtschaftliche Tätigkeit voll auf dieses Bauvorhaben konzentriert und keine weitere Akquisitionsarbeit vorgenommen habe. Rücklagen aus den im Zeitpunkt des Wegfalls vereinnahmten Beträgen hätten noch nicht gebildet werden können. Ergänzend sei zu berücksichtigen, dass die nachträgliche Zahlung der Rückstände im Dezember 2016, nach Verwertung des Grundstücks des Beklagten, erheblich schuldmindernd wirke. Ein etwaiges Fehlverhalten des Beklagten erscheine auch deshalb in einem milderen Licht, weil er dem Kläger schon ab Eintritt der wirtschaftlichen Schwierigkeiten seine Situation offengelegt und sämtliche Möglichkeiten ausgeschöpft habe, um die Zahlungsrückstände schnellstmöglich auszugleichen.
Gegen das dem Klägervertreter am 22. 3. 2018 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 12.04.2018 per Fax beim Landgericht eingegangenem Schriftsatz vom selben Tag Berufung eingelegt und diese mit am 22.05.2018 per Fax eingegangenem Schriftsatz vom selben Tag begründet.
Er verfolgt die Anträge auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnungen weiter und rügt Rechtsfehler des Amtsgerichtes insoweit, als dieses im Hinblick auf die Frage, ob neben einer fristlosen Kündigung eine fristgemäße Kündigung in Betracht komme, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verkannt habe. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass ihn an der Nichtzahlung der vertraglich geschuldeten Mieten kein Verschulden treffe, denn er habe als Freiberufler sicherstellen müssen, dass ihm jeweils zu Beginn eines jeden Monats die finanziellen Mittel zur Verfügung standen, die er für seinen Lebensunterhalt benötigte. Das Amtsgericht gehe auch nicht auf den Umstand ein, dass der Beklagte in den Monaten März, April und Mai 2016 schon nach eigenen Angaben Zahlungen in Höhe von insgesamt 34.000 EUR aus dem beendeten Auftragsverhältnis erhalten habe, so dass er mit den ihm zugeflossenen Beträgen durchaus die monatlichen Mieten hätte zahlen können. Soweit er dieses Einkommen anderweitig verwende, könne er sich auf mangelnde Leistungsfähigkeit nicht berufen.
Das Amtsgericht habe auch verkannt, dass der Beklagte Mieter zweier Mietverhältnisse sei, wobei die Räume im Erdgeschoss nach seinem Vortrag gewerblich genutzt würden, ohne dass eine solche gewerbliche Nutzung im Mietvertrag vom 08.10.2014 erwähnt sei. Ein fehlendes Verschulden könne sich jedenfalls nicht auf 2 Mietverhältnisse beziehen.
Auf das weitere Vorbringen des Beklagten nach Hinweisen der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 24.04.2019 macht er geltend, aus den vom Beklagten ab April 2016 vorgelegten Kontoauszügen seines Geschäftskontos gehe ganz offensichtlich hervor, dass ausreichende finanzielle Mittel für die künftige Begleichung der Mieten zur Verfügung gestanden habe. Möglicherweise habe der Beklagte entscheiden müssen, die eine oder andere Forderung, die mit seiner gewerblichen Tätigkeit zusammenhänge, vorerst nicht zu begleichen um dafür die monatlich fällig werdenden Mieten zahlen zu können. Dies betreffe insbesondere eine Überweisung vom 03.05.2016 i.H.v. 1908,35 EUR betreffend Rechtsanwaltskosten. Ebenso wenig sei ersichtlich, weshalb aus zwischen dem 11. 05. 2016 und dem 27.05.2016 für privat umgebuchten Beträgen von insgesamt 3.100 EUR und dem am 01.06.2016 auf dem Konto eingegangenen Betrag von ca. 25.000 EUR private Entnahmen im Juni 2016 i.H.v. 5000 EUR und im Juli 2016 i.H.v. 4500 EUR vorgenommen worden seien, ohne Rücklagen für künftige Mietforderungen zu bilden. Gleiches gelte hinsichtlich des am 14.10.2016 auf dem Konto des Beklagten eingegangenen Betrages von fast 10.000 EUR, von dem – unstreitig – eine Forderung der Lebensgefährtin des Beklagten i.H.v. 1000 EUR ausgeglichen und lediglich ein Teilbetrag zur Tilgung des Rückstandes an Mieten verwandt worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte – gleichfalls unstreitig – 300 EUR monatlich im Jahr 2016 an die neuapostolischen Kirche geleistet und zwischen April und Dezember 2016 fast 2000 EUR für Kleidung und Schuhe der Kinder ausgegeben, was angesichts der angespannten finanziellen Situation des Beklagten ein deutlich überhöhter Betrag gewesen sei.
Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung und hat auf Hinweis der Kammer unter Bezugnahme auf Auszüge seiner Konten bei der … Dessau-Rosslau mit den Nrn. 11…23 und 43…29, seiner Konten bei der … mit den Nrn. 08…07 und 70…08 und Kreditkartenabrechnungen im Zeitraum von Februar 2016 bis Dezember 2016 weiter vorgetragen, wegen der aus den Auszügen ersichtlichen Zahlungsbewegungen seien ihm Mietzahlungen im streitgegenständlichen Zeitraum nicht möglich gewesen.
Die Rückzahlung des Betrages i.H.v. 1000 EUR an die Zeugin … beruhe darauf, dass diese dem Beklagten aufgrund seiner Notlage am 30.05.2016 eben diesen Betrag zur Verfügung gestellt habe. Die Zahlungen an die Neuapostolischen Kirche sei für ihn als überzeugter Christ nicht disponibel, nachdem in den Freikirchen die Abgabe des sogenannten Zehnten (zehnter Teil des Einkommens) als freiwillige Abgabe erwartet werde. Ein erhöhter Bedarf an Kleidung für die Kinder im Alter von 13 und 15 Jahren habe sich angesichts dessen ergeben, dass diese sich in Wachstumsphasen befänden und der Beklagte als Vater der älteren Kinder weitestgehend allein die Lebenshaltungskosten bestreite.
Die monatlichen Raten i.H.v. 585,84 EUR für das im Jahr 2015 angeschaffte Fahrzeug seien gleichfalls nicht vorwerfbar, da der Beklagte ohne Firmenwagen wichtige Termine bei potenziellen Bauherren, auf Baustellen und bei Behörden nur eingeschränkt oder gar nicht wahrnehmen könne.
Im Übrigen wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien und die als Anlagen B 17 bis B 21 zum Schriftsatz des Beklagten vom 15.05.2019 zur Akte gereichten Kontoauszüge Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts Potsdam. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, § 517, §§ 519, 520 ZPO und eine die Berufungssumme von 600 € übersteigende Beschwer des Klägers ist erreicht, § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
In der Sache bleibt das Rechtsmittel indessen ohne Erfolg. Dem Kläger steht – auch unter Berücksichtigung des weitergehenden Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz – der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten Wohnungen in der Otto-Nagel Straße … in … nicht zu.
Die Wirkung der am 07.09.2016 und nochmals am 7.10.2016 mit der Klageschrift erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen ist – was vom Kläger mit der Berufung auch nicht angegriffen wird – infolge Ausgleichs des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen.
Die hilfsweise gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärten fristgemäßen Kündigungen wegen erheblicher schuldhafter Verletzung vertraglicher Verpflichtungen haben gleichfalls nicht zur Beendigung der Mietverhältnisse geführt.
Die Kündigungen sind angesichts dessen, dass die Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärungen wegen der zugleich erklärten fristlosen Kündigungen mit sofortiger Wirkung beendet worden sind, zwar nicht gegenstandslos, denn der Vermieter, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer Aufrechnung des Mieters gem. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB oder Schonfristzahlung bzw. behördlicher Verpflichtung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend eingetretenen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17, zitiert nach juris). Zutreffend hat das Amtsgericht auch ausgeführt, dass die Nachholung der Befriedigung des Vermieters durch Zahlung nicht geeignet ist, eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entfallen zu lassen; indessen liegt eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten, die ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet, unter Abwägung aller feststellbaren Umstände im Ergebnis der Verhandlung in der Berufungsinstanz nicht vor.
Die Kammer folgt dem Amtsgericht im Ergebnis darin, dass der Beklagte infolge Wegfalls eines Großprojektes durch auftraggeberseitige Kündigung vom 06.06.2016 in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und er ohne Verschulden seine laufenden Mietverbindlichkeiten seit August 2016 unter Berücksichtigung auch weiterer Zahlungsverpflichtungen nicht bzw. nicht vollständig bedienen konnte. Das weitere Vorbringen des Beklagten nach gerichtlichem Hinweis ist nach Maßgabe von § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO berücksichtigungsfähig, nachdem das Amtsgericht Vortrag zur finanziellen Situation im Einzelnen für entbehrlich gehalten und die Klage ohne weiteres abgewiesen hat.
Mittels der zur Akte gereichten Kontoauszüge für den Zeitraum ab April 2016 hat der Beklagte auch dargetan, dass seine Einnahmen unter Berücksichtigung der bis Mai 2016 vereinnahmten Zahlungen und weiterer Zahlungseingänge nicht genügten, um laufende Verbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus rechtsanwaltlicher Vertretung im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Honoraransprüchen vollständig zu bedienen. Privatentnahmen vom Geschäftsgirokonto der … Dessau-Rosslau seit dem 06.06.2016 dienten ausweislich der auf dem Privatgirokonto bei der … Dessau-Rosslau ersichtlichen Buchungsvorgänge zur Deckung regelmäßiger Abbuchungen von Leasingraten für das Fahrzeug des Beklagten, dessen Anschaffung im Jahr 2015 und beruflich bedingte Notwendigkeit er hinreichend dargetan hat, Beiträgen für Versorgungswerk, Lebens – und Krankenversicherungen.
Der Beklagte war zur Vermeidung von Mietrückständen nicht gehalten, die Bedienung laufender oder sonstiger Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit und der Verfolgung von Honoraransprüchen generell zurückzustellen, denn den Verbindlichkeiten aus Miete kommt ein Vorrang gegenüber sonstigen Verbindlichkeiten des Beklagten nicht zu.
Soweit der Kläger anhand der vom Beklagten vorgelegten Kontoauszüge und Kreditkartenabrechnungen auf monatliche Zahlungen des Beklagten an die Neuapostolische Kirche, auf Ausgaben für Kleidung der Töchter des Beklagten und darauf verweist, dass der Beklagte als Freiberufler Rücklagen habe bilden müssen, um seine sämtlichen laufenden Verbindlichkeiten bedienen zu können, erscheint ein dahingehendes Verschulden des Beklagten unter Berücksichtigung aller – auch nach Kündigungserklärung – eingetretenen Umstände in einem milderen Licht und begründet im Ergebnis noch kein erhebliches Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Zu berücksichtigen war hierbei, worauf auch das Amtsgericht abgestellt hat, dass der Beklagte die Zahlungsrückstände im Dezember 2016 nach Verkauf seines Reihenhausgrundstücks in Potsdam ausgeglichen hat, wobei er Bemühungen um eine Befriedigung des Klägers nicht erst nach den erfolgten Kündigungen, sondern bereits im August 2016 entfaltet hat, indem er dem Kläger seine wirtschaftliche Situation offen gelegt und das in seinem Eigentum stehende Reihenhausgrundstück zum Erwerb angeboten hat. Nachdem der Kläger hiervon keinen Gebrauch gemacht hatte, hat der Beklagte sich jedenfalls unstreitig um den letztlich im Dezember 2016 realisierten Verkauf des Grundstücks bemüht und den Kläger aus dem Verkaufserlös unmittelbar befriedigt.
Zu berücksichtigen war bei der Beurteilung eines erheblichen Interesses des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses auch, dass mit weiteren Zahlungsrückständen des Beklagten vor dem Hintergrund seines Zahlungsverhaltens im Rahmen der langjährigen Mietverhältnisse, in denen er die Mieten mit Ausnahme vorgenommener Minderungen wegen Mängeln, die zwischen den Parteien im Streit waren, entrichtet hat, nicht rechnen musste.
Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 ZPO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat wegen der zu berücksichtigenden Umstände des Einzelfalls keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts, noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
