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Grundstücksveräußerung unter gleichzeitiger Nießbrauchrechtseinräumung

LG Aachen – Az.: 2 S 244/19 – Urteil vom 18.02.2021

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heinsberg vom 18.09.2019 – 18 C 342/18 – abgeändert und die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 31.01.2015 und ab dem 01.02.2015 ein im gemeinsamen Eigentum von ihr und ihrem Ehemann stehendes Haus in der ### Straße 46 in ### an die Beklagte und ihren inzwischen verstorbenen Ehemann. Die Absprachen und Umstände des Vertragsschlusses sind im Einzelnen zwischen den Parteien streitig. Allerdings heißt es in § 5 Abs. 4 des Mietvertrages:

“Die Mieter wurden darauf hingewiesen, dass mittelfristig mit der Geltendmachung von Eigenbedarf auf Vermieterseite gerechnet werden muss, da die Tochter der Vermieterin voraussichtlich mittelfristig in das Haus einziehen will.”

Mit notariellem Vertrag vom 18.08.2015 (Notar Dr. P. in H., UR-Nr. …) übertrugen die Klägerin und ihr Ehemann das Eigentum an dem Anwesen an ihre Tochter, die Zeugin ###. Zugleich wurde der Klägerin und ihrem Ehemann als Gesamtgläubiger i.S.v. § 428 BGB ein lebenslanger Nießbrauch eingeräumt, dessen Ausübungsrechte grundsätzlich an Dritte überlassen und abgetreten werden durften. Die Rechtsänderungen wurden jeweils am 30.09.2015 in das Grundbuch eingetragen. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 03.07.2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30.09.2018 mit der Begründung, ihre Tochter, die Zeugin ###, wolle das Objekt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten nutzen; das Paar bewohne derzeit ein 20 qm großes Zimmer im Haus der Klägerin und plane in dem Mietobjekt die Gründung eines gemeinsamen eigenen Hausstandes. Die Tochter der Klägerin und ihr Lebensgeführte mieteten kurz vor der Kündigung noch selbst eine andere Wohnung in ### an, zogen aber dort nicht dauerhaft ein. Die Kündigung wiederholte die Klägerin, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, im hiesigen Verfahren mit der Klageschrift vom 31.12.2018.

Die Klägerin hat behauptet, die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann seien bereits bei den Gesprächen vor Abschluss des Mietvertrages auf den potentiellen Eigenbedarf für ihr Tochter hingewiesen worden, weshalb dann auch die entsprechende Klausel unter § 5 Abs. 4 Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden habe. Der Eigenbedarf bestehe auch, weil die Tochter mit ihrem Lebensgefährten das Objekt zu eigenen Zwecken bewohnen wolle, um ihre aktuellen Wohnverhältnisse zu verbessern. Die ursprünglich angemietete andere Wohnung habe wegen erheblicher Durchfeuchtung nicht bezogen werden können. Die Eigentumsverhältnisse und dinglichen Berechtigungen an dem Objekt hat die Klägerin nicht offengelegt.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das von ihr bewohnte Einfamilienhaus ### Straße 46 in ### bestehend aus einem kombinierten Wohn-/Esszimmer (2 Ebenen, komplett möbliert), einem Gäste-WC, einem kleinen Schlafzimmer, einem größeren Schlafzimmer, einem Kinderzimmer, einem Bad mit Dusche, WC und großem Waschtisch, einer Diele, einer Küche mit fest eingebauter Einbauküche, einem Vorratsraum mit einer weiteren kleinen Küche und angrenzendem Treppenhaus, einer Garage (links neben dem Haus = sowie einem beheizten Wintergarten mit elektrischen Jalousien, einem Kellervorraum mit Treppe, einem Kellerraum mit weiterer Einbauküche, einem Hausanschlussraum inkl. Waschraum, einem Kellerraum mit Duschgelegenheit, einem Heizungsraum mit Ölheizung inkl. Boiler, einem Kellerraum (Lagerraum), einem Tankraum mit Stahltank, einem kleinen Kriechspeicher, einer hinter dem Haus gelegenen Terrasse mit elektrischer Markise und den vor und hinter dem Haus gelegenen Gärten inkl. Gartenhaus (hinter dem Haus), geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, ihr und ihrem Ehemann sei bei der Besichtigung am 11.11.2014 auf ausdrückliche Nachfrage von der Klägerin zugesichert worden, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen werde. Anderenfalls hätte sie mit ihrem Ehemann das Objekt auch nicht angemietet, welches – wie die Klägerin auch gewusst habe – ihre letzte Wohnung habe werden sollen, wegen der räumlichen Nähe zu ihrer Tochter, der Zeugin ### Entgegen dieser Absprache im Rahmen eines bereits mündlich geschlossenen Vertrages sei dann § 5 Abs. 4 in den schriftlichen Vertrag gekommen, dessen Unterzeichnung letztlich nur deshalb erfolgt sei, weil die Klägerin dies heruntergespielt und nochmals zugesagt habe, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen sei. Diese Zusage sei mündlich und individualvertraglich wirksam gewesen. Die behauptete Bedarfslage sei auch ohne Not von den Bedarfspersonen selbst herbeigeführt worden, weil sie die zunächst in Heinsberg angemietete andere Wohnung trotz bereits erfolgter Renovierung und Einrichtung grundlos wieder verlassen hätten. Es liege insgesamt der Verdacht eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs vor.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat nach Beweiserhebung der Klage stattgegeben und hierzu ausgeführt, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nach Vernehmung der Zeugen ### und ### erwiesen. Demgegenüber seien die Behauptungen der Beklagten zu den Vereinbarungen vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages, namentlich zum Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung, nicht erwiesen. Die insoweit vernommenen Zeugen hätten sich – was in der Sache zutrifft – vor dem Beweistermin in der Kanzlei des Beklagtenvertreters getroffen und die Angelegenheit erörtert. Der überwiegend identische Wortlaut ihrer Angaben mehr als drei Jahre nach dem Geschehen führe ebenfalls insgesamt zur Annahme nicht glaubhafter Bekundungen, was sich zulasten der insoweit beweisbelasteten Beklagten auswirken müsse. Die Bezugnahme der Beklagten auf die im Termin vom 10.07.2019 durch die Angaben der Zeugin ### zutage getretenen Eigentumsverhältnisse sei erst in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 02.09.2019 und nach der zwischenzeitlichen weiteren und letzten mündlichen Verhandlung am 30.08.2019 erfolgt und deshalb nach § 296a ZPO nicht zu berücksichtigen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie hebt zum einen die dingliche Rechtslage am Mietobjekt hervor und ist der Ansicht, die Kündigungen der Klägerin seien bereits deshalb unwirksam, weil diese nicht die alleinige, sondern gemeinsame Vermieterin mit ihrem Ehemann sei. Außerdem wendet sich die Beklagte gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts im Hinblick auf die Bewertung zur Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen der Beklagten.

Die Beklagte beantragt sinngemäß, das Urteil des Amtsgerichts Heinsberg vom 18.09.2019 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das amtsgerichtliche Urteil unter Berufung auf eine Verspätung des Beklagtenvortrags zu den Eigentums- und Berechtigungsverhältnissen an dem Grundstück. Darüber hinaus trägt sie vor, die Klägerin trage allein alle Lasten des Anwesens und trete auch als alleinige Vermieterin auf, etwa bei der Abrechnung von Nebenkosten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg. Denn die Kündigungen (allein) der Klägerin vom 03.07.2018 und 31.12.2018 sind bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin nicht (mehr) alleinige Vermieterin war. Sie hat deshalb auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts nach § 546 Abs. 1 BGB, weil das Mietverhältnis nicht beendet ist.

1. Es ist allgemeine und zutreffende Meinung im Mietrecht, dass ein Mietverhältnis, an dem auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, nur durch eine gemeinsame Kündigung dieser Personenmehrheit beendet werden kann. Dahinter steht die Natur des Mietverhältnisses als einheitliches Rechtsverhältnis mit der Folge, dass es nicht möglich ist, dieses einseitig nur teilweise bzw. “hinkend” zu beenden. Eine Vertretung des einen durch den anderen Beteiligten ist zwar nach allgemeinen Grundsätzen möglich, muss aber auf einer entsprechenden Bevollmächtigung beruhen und die Kündigung muss erkennen lassen, dass sie im Namen aller (Ver-)Mieter ausgesprochen wird (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/10; BGH, Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04; BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03; Wiederhold, in: Hau/Poseck, Beck’scher Online-Kommentar BGB; Stand: 01.11.2020, § 542 Rn. 27 ff.; Rolfs, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 542 BGB Rn. 3; ders., in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 542 Rn. 8 ff.; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 542 Rn. 18).

2. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall weder für die außergerichtliche Kündigung vom 03.07.2018 noch für die Kündigung mit der Klageschrift vom 31.12.2018 erfüllt, die jeweils nur im Namen der Klägerin ausgesprochen wurden. Denn diese war jeweils nicht (mehr) die alleinige Vermieterin der Beklagten, sondern Mitvermieter war und ist auch ihr Ehemann.

a) Ursprünglich war nur die Klägerin die Vermieterin der Beklagten. Der Vertrag vom 31.01.2015 wurde nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits geschlossen. Dass zu diesem Zeitpunkt auch der Ehemann der Klägerin Miteigentümer des Grundstücks war, wie sich – übrigens entgegen dem Vortrag der Klägerin im Berufungsverfahren – aus den vorliegenden Grundbuchauszügen und aus der Urkunde des Notars Dr. P. vom 18.08.2015 ergibt, steht dieser Bewertung nicht entgegen.

b) Mit der Übertragung des Grundeigentums an ihre Tochter, die Zeugin ### und deren Grundbucheintragung am 30.09.2015 hat die Klägerin ihre Vermieterstellung im Ergebnis auch nicht nach § 566 Abs. 1 BGB verloren. Denn die Veräußerung unter gleichzeitiger Einräumung oder dem Vorbehalt eines Nießbrauchs führt – ungeachtet der dogmatischen Herleitung – dazu, dass der Nießbrauchsberechtigte Vermieter bleibt oder es unmittelbar nach § 567 BGB wieder wird; jedenfalls treten die Rechtsfolgen von § 566 BGB zugunsten des neuen Eigentümers nicht ein (vgl. BGH, Urt. v. 07.09.2005 – VIII ZR 24/05; Blank/Börstinghaus, in: dies., Miete, 6. Aufl. 2020, § 567 Rn. 33; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 8. Aufl. 2020, § 567 Rn. 6 f.; Herrler, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 1030 Rn. 4; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 566 BGB Rn. 57).

c) Bedeutsam ist allerdings der Umstand, dass mit den dinglichen Rechtsänderungen vom 18.08.2015 auch dem Ehemann der Klägerin gleichberechtigter Nießbrauch i.S.v. § 428 BGB eingeräumt und in das Grundbuch eingetragen wurde. Damit ist dieser analog § 1059d i.V.m. § 567 BGB zum Mitvermieter der Beklagten geworden, der er ursprünglich nicht war (LG Verden, Beschluss vom 20.02.2009 – 1 T 176/08; Achenbach, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 12 Rn. 19; Burbulla, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 567 BGB Rn. 13; Servatius, in: Gsell u.a., Beck’scher Online-Großkommentar BGB, Stand: 01.11.2019, § 1059d Rn. 8; Streyl a.a.O. § 567 Rn. 14). Er hätte damit nach den vorstehenden Grundsätzen ebenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen müssen. Diese Konsequenz ist auch unmittelbar einleuchtend. Denn wenn der Vorbehalt bzw. die Begründung des Nießbrauchs zugunsten der Klägerin der einzige Anknüpfungspunkt dafür ist, dass sie (weiterhin) die Vermieterin der Beklagten ist, dann muss die ebenfalls und zeitgleich begründete gleiche Rechtsposition des Ehemannes der Klägerin dieselbe Konsequenz haben. Dass er zuvor auch schon Eigentümer, aber nicht Vermieter war, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Das Zusammenspiel der verschiedenen Vorschriften, die das Schicksal eines Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einem Nießbrauch und dessen Begründung bzw. Übertragung regeln, führt dazu, dass die neue und neuartige dingliche Berechtigung des Ehemannes der Klägerin auch seine schuldrechtliche Einbeziehung in das schon länger bestehende Mietverhältnis bewirken.

d) Die mögliche Überlassung oder Abtretung der Ausübungsrechte betreffend den Nießbrauch, die in § 2 Nr. 1 des notariellen Vertrages vom 18.08.2015 geregelt ist, ändert an dieser Bewertung nichts. Denn dass es so etwas gegeben hat, trägt die Klägerin schon selbst nicht vor. Und auch die vorstehend angesprochene Möglichkeit einer Vertretung des einen Vermieters durch den anderen ist vorliegend nicht relevant, weil keine der Kündigungen auch im Namen des Ehemannes der Klägerin ausgesprochen wurde.

e) Ebenso wenig relevant ist die Frage, wie die rein praktische Umsetzung des Mietverhältnisses, etwa im Hinblick auf Nebenkosten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, vonstattengeht. Denn für die vorliegend relevante Frage nach der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen kommt es allein auf die rechtliche Ausgangslage an.

3. Die hinter diesen Bewertungen stehenden tatsächlichen Aspekte, insbesondere die dingliche Rechtslage betreffend das streitgegenständliche Objekt, sind auch nicht präkludiert i.S.v. § 531 ZPO. Denn nach gefestigter Rechtsprechung gelten die Beschränkungen dieser Vorschrift nicht für unstreitiges Vorbringen (BGH, Urt. v. 27.10.2020 – II ZR 355/18; BGH, Urt. v. 20.05.2009 – VIII ZR 247/06; BGH, Urt. v. 18.11.2004 – IX ZR 229/03; Rimmelspacher, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Aufl. 2020, § 531 Rn. 20). Die Entwicklung im amtsgerichtlichen Verfahren ausgehend von der Zeugenaussage der jetzigen Eigentümerin hätte bereits das Amtsgericht zur Nachfrage bei der insoweit mindestens unvollständig vortragenden Klägerseite, jedenfalls aber nach dem konkreten Behaupten der Beklagten im Schriftsatz vom 02.09.2019 zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO veranlassen müssen.

4. Nach alledem kommt es auf die weiteren Beanstandungen der Berufung im vorliegenden Verfahren nicht mehr an.

II.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Insbesondere ist auch für die Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO kein Raum. Dass die hier maßgeblichen Fragen in erster Instanz nicht berücksichtigt werden konnten, liegt maßgeblich am Vortragsverhalten der Klägerseite, der möglicherweise die Konsequenzen der Rechtsgestaltung in der notariellen Urkunde vom 18.08.2015 für das Mietverhältnis nicht vollständig klar waren. Zumindest hätte aber eine hier gebotene Anwendung von § 156 ZPO die Berücksichtigung des konkreten Beklagtenvortrags in erster Instanz ermöglicht.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert: 9.000 Euro.

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