Was ist ein Härtefall bei der Kündigung einer Wohnung?
In einem Mietverhältnis kommt es nicht selten vor, dass ein Vermieter den vermieteten Wohnraum aus den verschiedensten Gründen heraus selbst benötigt oder das Mietvertragsverhältnis aus anderen Gründen beenden möchte. Nicht immer jedoch ist die Suche nach einem neuen Wohnraum für den Mieter auch wirklich einfach, da der Wohnraum gerade in den Ballungsgebieten Deutschlands heutzutage sehr angespannt ist. Ein Mieter ist jedoch gegenüber der von dem Vermieter ausgesprochenen Kündigung nicht hilflos, da es ja den § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt. Dieser Paragraf bildet die Grundlage für die sogenannte Härtefallklausel, welche Mietern die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses bietet. Die Härtefallklausel ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden.
Was besagt die Härtefallklausel?
Als Härtefallklausel wird vor dem Gesetz das Recht eines Mieters bezeichnet, einen Widerspruch gegen die von dem Vermieter ausgesprochene Kündigung des Mietvertragsverhältnisses einzulegen. Dies hat dann eine Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses zur folge, allerdings muss die Kündigung für die Gültigkeit der Härtefallklausel auch wirklich eine besondere Härte darstellen für
- den Mieter selbst
- die Familie des Mieters
- Haushaltsangehörige
Die Voraussetzungen für die Härtefallklausel
Ein Musterbeispiel für die Wirksamkeit der Härtefallklausel stellt der Fall dar, der vor dem Landgericht Hamburg im Jahr 1989 verhandelt wurde. In diesem Fall hat ein 82 Jahre alter Mieter Widerspruch gegen die von dem Vermieter ausgesprochene Kündigung eingelegt. Als Begründung für den Widerspruch gab der Mieter sein Lebensalter an und den Umstand, dass die Mietwohnung bereits seit 54 Jahren durch den Mieter bewohnt wurde und somit eine tiefe Verwurzelung in dem Mietwohnraum stattgefunden hat. Überdies wurde der Gesundheitszustand des Mieters zugrunde gelegt und der Umstand, dass ein adäquater Ersatzwohnraum derzeitig nicht verfügbar sei. Das Landgericht Hamburg gab dem Mieter in seinem Urteil recht und unterstrich, dass der Mieter ein Recht auf die körperliche Unversehrtheit hat und dieses Recht vorrangig gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters sowie seinem Recht auf die freie Lebensgestaltung ist.
Das Urteil des Landgerichts Hamburg hat keine repräsentative Wirkung und stellt somit auch kein Grundsatzurteil dar. Die Härtefallklausel muss daher in jedem Fall individuell betrachtet werden. Das Landgericht Bremen hat im Jahr 2003 mit Urteil festgestellt, dass ein Mieter im Fall einer Zumutbarkeit zur Räumung des Mietwohnraumes verpflichtet ist.
Damit die Härtefallklausel, die allgemeinhin auch als Sozialklausel bekannt ist, geltend gemacht werden kann, müssen für den Mieter die rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein. In diesem Zusammenhang muss auch der § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches betrachtet werden. Dieser Paragraf definiert das berechtigte Interesse eines Vermieters an der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses. Im Gegensatz zu einem Mieter muss ein Vermieter die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses begründen. Die Härtefall- bzw. Sozialklausel kommt jedoch erst dann zur Relevanz, wenn ein Mieter sich auf sie beruft. In diesem Fall muss ein Vermieter dann sein eigenes berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen.
Kann ein Vermieter das berechtigte Interesse nicht nachweisen oder es liegt überhaupt kein berechtigtes Interesse vor, so wird die Kündigung direkt unwirksam.
In welchen Fällen kann die Härtefallklausel angewendet werden?
Zunächst muss erst einmal betont werden, dass die Härtefallklausel an das Wohnraummietrecht gebunden ist. Dementsprechend kann sie auch nur bei Wohnraummietvertragsverhältnissen angewendet werden. Dieses Wohnraummietvertragsverhältnis muss überdies auch unbefristet sein. Nicht angewendet werden kann die Härtefallklausel bei folgenden Fällen
- Zeitraummietverträge bzw. befristete Mietvertragsverhältnisse
- eine fristlos ausgesprochene Kündigung seitens des Vermieters durch wichtigen Grund
- Gewerberaummietvertragsverhältnissen
- Mietvertragsverhältnisse über möblierte Zimmer direkt in den Wohnräumlichkeiten des Vermieters, es sei denn, der Mieter wohnt als Untermieter dauerhaft mit der Familie gem. § 549 II 2 Bürgerliches Gesetzbuch dort
- bei Mietvertragsverhältnissen auf der Grundlage des § 549 II 1 Bürgerliches Gesetzbuch
Eine richtige Strategie für die Anwendung der Härtefallklausel im Mietrecht
Wenn ein Mieter gegen die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung einen wirksamen Widerspruch einlegen, so gibt es bei der Begründung zwei Möglichkeiten
- bestreiten, dass ein Vermieter für die Kündigung ein berechtigtes Interesse hat
- ausdrückliches berufen auf die Härtefallklausel
Die Berufung auf die Härtefallklausel sollte immer erst als zweiter Schritt erfolgen. Die Berufung darauf, dass ein Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Mietvertragskündigung hat, ist in der gängigen Praxis oftmals erheblich günstiger. Führt dies nicht zum Erfolg kann die Härtefallklausel als zweiter Schritt immer noch angeführt werden.
Das berechtigte Interesse des Vermieters liegt bei einer Kündigung nicht immer vor. Ein Vermieter hat beispielsweise dann kein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn diese Kündigung
- für eine Mieterhöhung
- zum Zweck der Verwertung des Mietwohnraums seitens des Vermieters
- zum Zweck der Umwandlung des Mietwohnraums seitens des Vermieters
erfolgt. Hierbei ist es für den Mieter besonders wichtig, das Kündigungsschreiben des Vermieters aufmerksam zu prüfen. In diesem Kündigungsschreiben muss ein Vermieter zur Begründung das berechtigte Interesse ausführlich unter Berufung auf den maßgeblichen Sachverhalt darstellen. Sollte ein Mieter sich gegen das berechtigte Vermieterinteresse vorgehen wird ein Gericht mit der Prüfung der Kündigung beauftragt.
Bei der Prüfung des berechtigten Interesses wird ausschließlich die Vermietersicht berücksichtigt. Eine reine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters erfolgt nicht. Die Interessen des Mieters kommen erst bei der Prüfung der Härtefallklausel zur Berücksichtigung.
Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters liegt vor, wenn ein Mieter seine Vertragspflichten in nicht unerheblichem Ausmaß verletzt. Folgende Beispiele kommen in der gängigen Praxis sehr häufig vor
- vertragswidriger Gebrauch des Mietwohnraums durch Tierhaltung oder gewerbliche Nutzung
- vertragswidriger Gebrauch des Mietwohnraums durch unerlaubte Untervermietung oder bauliche Veränderungen
- die Unterlassung der Durchführung von Schönheitsreparaturen
- wiederholter Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete
- bei Mehrfamilienhäusern: Hausfriedensstörung
Eine Kündigung mit Begründung des berechtigten Interesses hat nicht die gleiche Gewichtung wie eine fristlose Kündigung. Aus diesem Grund reichen auch sogenannte geringwertige Pflichtverstöße aus. In diesem Zusammenhang muss allerdings eine Wiederholungsgefahr vorliegen. Überdies muss ein Mieter eine schuldhafte Handlung begangen haben. Eine schuldhafte Handlung des Vermieters wird dabei angerechnet.
Gern wird im Zusammenhang mit dem berechtigten Interesse an der Kündigung auch der Vermietereigenbedarf als Begründung angegeben. Der § 573 II 2 Bürgerliches Gesetzbuch ist hierfür die Grundlage. Ein Mieter sollte in diesem Fall aber dennoch die Kündigung idealerweise mithilfe eines Rechtsanwalts prüfen. Wir stehen mit unserem Team sehr gern zur Verfügung und übernehmen Ihre Interessensvertretung als Mieter. Mit einer Mandatierung können Sie als Mieter sicher sein, dass Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich gut und kompetent vertreten werden.
