Härtefallregelungen bei Eigenbedarfskündigungen: Wann können Mieter erfolgreich widersprechen?

Eigenbedarfskündigung: So können Mieter sich erfolgreich wehren

Wenn einem Mieter die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses droht, bringt dies gravierende Veränderungen der Lebensumstände mit sich. Nicht selten begründet der Vermieter diese Kündigung mit dem Eigenbedarf, allerdings sollte bei diesem Kündigungsgrund ein wenig genauer hingeschaut werden. Hier geben wir die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik und erläutern, unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zur Wehr setzen kann.

Einführung in die Eigenbedarfskündigung

Auf der Grundlage des § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein Vermieter zu der Kündigung des Mietvertragsverhältnisses berechtigt, wenn ein berechtigtes Interesse vorhanden ist. Dies ist dann gegeben, wenn das Mietobjekt von dem Vermieter selbst oder von Familienangehörigen oder nahen Angehörigen genutzt werden soll. Ist dies der Fall, so spricht der Gesetzgeber von Eigenbedarf des Vermieters.

Die Eigenbedarfskündigung darf jedoch nur dann ausgesprochen werden, wenn der Vermieter das ganze Mietobjekt entweder für sich selbst oder für die gesetzlich festgelegte Personengruppe benötigt. Geschiedene Ehepartner können zur Personengruppe gehören, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Az. VIII ZR 35/19). Ex-Schwiegereltern oder Ex-Schwiegerkinder gehören hingegen nicht zu dieser Personengruppe.

Die Eigenbedarfskündigung hat für den Mieter eine enorm hohe Relevanz, da diese Kündigungsbegründung in der gängigen Praxis enorm häufig von Vermietern angeführt wird. Trotz dieses Umstandes steht der Mieter der Eigenbedarfskündigung nicht machtlos gegenüber, denn der Gesetzgeber in Deutschland kennt die sogenannte Härtefallregelung.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllt. Zunächst muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Dieses Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Formale Voraussetzungen sind entscheidend. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten. Der Vermieter muss die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie das Verwandtschaftsverhältnis oder die Funktionsbezeichnung der Haushaltsangehörigen angeben. Der Grund für den Eigenbedarf muss nachvollziehbar dargestellt werden, und es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht der Mieter hingewiesen werden.

Beispiele für berechtigte Interessen umfassen die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst, seine Kinder, Eltern oder andere nahe Verwandte. Auch die Nutzung durch Pflegepersonal oder Haushaltshilfen kann unter bestimmten Umständen als Eigenbedarf gelten. Ein beruflicher Wechsel, der Umzug eines Kindes zum Studium oder eine Trennung vom Lebenspartner sind ebenfalls anerkannte Gründe.

Der Nachweis des Eigenbedarfs erfordert eine detaillierte Begründung. Der Vermieter muss darlegen, warum die Wohnung benötigt wird und warum keine anderen Alternativen bestehen. Dies kann durch Dokumente wie Arbeitsverträge oder ärztliche Atteste unterstützt werden. Es reicht nicht aus, den Bedarf pauschal zu behaupten; die Gründe müssen konkret und nachvollziehbar sein.

Kündigungsfristen sind ebenfalls zu beachten. Diese richten sich nach der Mietdauer: Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate.

Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn formale Anforderungen nicht erfüllt sind, die Kündigungsfristen nicht eingehalten werden oder der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird. In solchen Fällen können Mieter Widerspruch einlegen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen.

Welche Fristen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung einhalten?

Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung sind klar geregelt und hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Diese Fristen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt und müssen strikt eingehalten werden, um die Wirksamkeit der Kündigung zu gewährleisten.

• Kündigungsfristen nach Mietdauer:
• Bis zu 5 Jahre Mietdauer: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
• Zwischen 5 und 8 Jahren Mietdauer: Die Kündigungsfrist erhöht sich auf sechs Monate.
• Mehr als 8 Jahre Mietdauer: Hier beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Diese Fristen beginnen jeweils am dritten Werktag eines Kalendermonats und enden zum Ablauf des übernächsten Monats. Es ist wichtig, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugeht, da sich sonst die Frist um einen weiteren Monat verlängert.

Besonderheiten bei der Fristberechnung:

• Sperrfristen: Bei umgewandelten Eigentumswohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, in manchen Gemeinden sogar bis zu zehn Jahren, bevor eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann (§ 577a BGB).
• Härtefälle: Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, wie etwa bei Krankheit oder hohem Alter. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht werden.
• Formale Anforderungen:

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie das Verwandtschaftsverhältnis oder die Funktionsbezeichnung der Haushaltsangehörigen benennen. Der Grund für den Eigenbedarf muss nachvollziehbar und konkret dargelegt werden.

Beispiele für berechtigte Interessen: Eigenbedarf kann für den Vermieter selbst, seine Kinder, Eltern oder andere nahe Verwandte geltend gemacht werden. Auch die Nutzung durch Pflegepersonal oder Haushaltshilfen kann unter bestimmten Umständen als Eigenbedarf gelten.

Nachweis des Eigenbedarfs: Der Vermieter muss darlegen, warum die Wohnung benötigt wird und warum keine anderen Alternativen bestehen. Dies kann durch Dokumente wie Arbeitsverträge oder ärztliche Atteste unterstützt werden. Es reicht nicht aus, den Bedarf pauschal zu behaupten; die Gründe müssen konkret und nachvollziehbar sein.

Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn formale Anforderungen nicht erfüllt sind, die Kündigungsfristen nicht eingehalten werden oder der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird. In solchen Fällen können Mieter Widerspruch einlegen und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen.

Bedeutung der Härtefallregelung

Sollte ein Mieter die Eigenbedarfskündigung des Vermieters erhalten, so kann gegen diese Kündigung der Widerspruch eingelegt werden. Dieser Widerspruch muss zwingend begründet werden und die Erfolgsaussicht des Widerspruchs ist nicht selten von dem Grund abhängig. Kann die Härtefallregelung erfolgreich zur Anwendung gebracht werden, so führt dies zu einer rechtlichen Unwirksamkeit der Kündigung. Der Härtefall hat somit für einen Mieter eine enorm hohe Bedeutung und sollte auf jeden Fall rechtsanwaltlich geprüft werden.

Rechtliche Grundlagen der Härtefallregelung

Der Härtefall ist in Deutschland gesetzlich verankert und muss im Zuge des Widerspruchs gegen die Eigenbedarfskündigung als Widerspruchsgrund angeführt werden. Der Grund dafür, dass der Gesetzgeber derartige Fälle in das Gesetz aufgenommen hat, liegt in dem Sozialaspekt des Mietrechts. Ein Mieter soll sich darauf verlassen können, dass der Mietvertrag sowohl für ihn als auch für den Vermieter gleichermaßen bindend ist.

§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters

Die rechtliche Grundlage für den Widerspruch eines Mieters gegen die Mietvertragskündigung des Vermieters stellt der § 574 BGB dar. In diesem Paragrafen ist auch die Härtefallregelung als solche genau definiert. Im Kern besagt der § 574 BGB, dass der Mieter vor ungerechtfertigten Nachteilen geschützt werden soll. Dies bedeutet, dass unter gewissen Umständen die Interessen eines Mieters über den Interessen eines Vermieters stehen und der Vermieter die Eigenbedarfskündigung lediglich dann erfolgreich durchsetzen kann, wenn sie mit der Sozialklausel im Mietrecht vereinbar ist.

Sozialklausel im Mietrecht

Die Sozialklausel im deutschen Mietrecht (§ 574 BGB) soll den Schutz des Mieters gewährleisten. Sie ist an die Härtefallregelung gekoppelt, die der Mieter im Fall einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, z.B. wegen Eigenbedarfs, zur Anwendung bringen kann. Grundvoraussetzung ist, dass für den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts tatsächlich eine Härte vorliegen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In der Regel findet die Sozialklausel bei befristeten Mietverträgen keine Anwendung. Eine Ausnahme gilt nur für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen.

Definition und Beispiele von Härtefällen

Es muss an dieser Stelle betont werden, dass die Prüfung eines etwaigen Härtefalls stets auf der Basis der Einzelfallsituation durchgeführt wird. Ein typisches Beispiel für einen derartigen Härtefall ist die Unzumutbarkeit eines Umzugs des Mieters. Es gibt jedoch auch noch anderweitige Gründe, die als Härtefall gewertet werden können.

Unzumutbarkeit des Umzugs

Die Unzumutbarkeit des Umzugs ist dann gegeben, wenn dem Mieter der Auszug aus der Wohnung nicht zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es sich um einen besonders alten oder erkrankten Mieter handelt. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass der Mieter in der Beweislast für die Unzumutbarkeit des Umzugs steht und diesen Beweis im Zuge des Widerspruchs gegen die Kündigung auch antreten muss. Dies kann durch ärztliche Atteste oder Sachverständigengutachten geschehen.

Typische Härtefälle

Es gibt eine wahre Vielzahl von Beispielen, die als typische Härtefalle sowohl vom deutschen Mietrecht als auch von dem Bundesgerichtshof (BGH) anerkannt wurden. Zu nennen sind hier neben dem hohen Alter des Mieters in Verbindung mit einer etwaig bestehenden Pflegebedürftigkeit auch eine sehr lange Mietdauer, die eine ausgesprochen starke Verwurzelung des Mieters mit der Sozialumgebung begründet.

Weiterhin ist auch eine bestehende Suizidgefahr, deren Genesung durch den Umzug beeinträchtigt werden könnte, sowie anderweitige physische oder psychische Erkrankungen ein Grund für die Anwendung der Härtefallregelung. Gleichermaßen verhält es sich, wenn der Umzug eines Mieters mit Kindern erhebliche Beeinträchtigungen der Kinder bei ihrem täglichen Ablauf mit sich bringen würde oder wenn kein Ersatzwohnraum mit zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht.

Ein weiterer Härtefall stellt die hohe Aufwendung des Mieters in das Mietobjekt dar. Sollte der Mieter im Verlauf der Mietdauer sehr hohe Aufwendungen investiert haben und diese noch nicht „abgewohnt“ haben, so kann die Härtefallregelung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters zur Anwendung kommen.

Prozess des Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung

Gegen die Eigenbedarfskündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen. Hierbei gilt es jedoch sowohl die Form des Widerspruchs als auch die gesetzlichen Fristen zu wahren. Der Mieter kann diesen Widerspruch in Eigenregie formulieren, allerdings empfiehlt sich die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters muss gem. § 574b in schriftlicher Form dem Vermieter zugeleitet werden. Hierfür hat der Mieter eine Frist von zwei Monaten vor dem errechneten Ende des Mietvertragsverhältnisses Zeit. Sollte der Vermieter den Mieter nicht auf sein bestehendes Widerspruchsrecht hingewiesen haben, so kann der Widerspruch auch im Zuge eines ersten Termins eines Räumungsrechtsstreits erfolgen.

Inhalt des Widerspruchs

In dem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung sollte der Mieter sämtliche Gründe für einen etwaigen Härtefall schriftlich aufführen und auch die entsprechenden Beweise für diese Gründe beifügen. Selbst dann, wenn die Härtefallregelung nicht zur Anwendung gebracht wird, sollten alle Gründe gegen die Kündigung aufgeführt werden.

Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter

Kommt es zu einem Widerspruch, so steht der Vermieter in der Pflicht des Interessennachweises. Der Vermieter muss seinerseits beweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich vorhanden ist. In der gängigen Praxis folgt daraufhin ein Rechtsstreit, in dem eine Interessenabwägung gerichtlich erfolgt.

Gerichtliche Entscheidungen

Es gibt eine wahre Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen zu der Thematik Eigenbedarfskündigung. Von einer einheitlichen Rechtsprechung kann hierbei nicht gesprochen werden, sodass die Einzelfallprüfung stets von besonderer Bedeutung ist.

So hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 17. März 2010 (Aktenzeichen AZ VIII ZR 70/09) festgestellt, dass der Eigenbedarf von dem Vermieter im Zuge der Kündigung auch übertrieben dargestellt werden darf. Ein derartiges Verhalten bringt nicht automatisch die Kündigungsformunwirksamkeit mit sich. Entscheidend ist demnach lediglich, dass der tatsächliche Eigenbedarf vorliegt.

Das Landgericht (LG) Berlin hat mit seinem Urteil vom 25. Mai 2021 (Aktenzeichen 67 S 345/18) einer Mieterin recht gegeben, die aufgrund ihrer 89 Lebensjahre die Härtefallregelung in dem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zur Anwendung gebracht hat. Die Mieterin hatte die Kündigung im Jahr 2015 nach 24 Jahren Mietdauer erhalten. Das LG gab der Mieterin recht, dass ein Umzug aus dem Mietobjekt als unzumutbar anzusehen ist. Ebenso wurde dabei der Umstand berücksichtigt, dass die finanziellen Mittel der Mieterin für eine passende Ersatzwohnung nicht ausreichend sind.

Wer trägt die Beweislast im Widerspruchsverfahren?

Im Widerspruchsverfahren bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Beweislast klar verteilt.

Der Vermieter muss den Eigenbedarf darlegen und beweisen. Dies bedeutet, dass er die Tatsachen, die den Eigenbedarf begründen, schlüssig und nachvollziehbar darlegen muss. Dazu gehört, dass der Vermieter den tatsächlichen Bedarf und die Ernsthaftigkeit seines Nutzungswillens nachweist. Wenn der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht umgesetzt wird, muss der Vermieter stimmig darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. An diese Darlegung werden strenge Anforderungen gestellt.

Der Mieter muss die Gründe für einen Härtefall darlegen und beweisen, wenn er sich gegen die Kündigung wehrt. Dies kann gesundheitliche Gründe umfassen, die durch ein ärztliches Attest belegt werden müssen. Der Mieter muss glaubhaft machen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu können körperliche und psychische Verfassung, Alter, Dauer des Mietverhältnisses und Verwurzelung im Umfeld zählen.

Beispiel: Ein Vermieter kündigt einem Mieter wegen Eigenbedarfs, da er die Wohnung für seine Tochter benötigt. Der Vermieter muss nun nachweisen, dass seine Tochter tatsächlich in die Wohnung einziehen will und dass der Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar ist. Der Mieter, der seit vielen Jahren in der Wohnung lebt und schwer krank ist, widerspricht der Kündigung und muss jedoch seine gesundheitlichen Gründe durch ärztliche Atteste belegen, um den Härtefall zu beweisen.

Praktische Tipps für Mieter

Wer als Mieter den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters einlegen möchte, der kann die Erfolgsaussichten dieses Widerspruchs durch gezielte Maßnahmen erhöhen. Eine genaue Dokumentation sowie das Aufführen von Beweisen ist hierbei ebenso zielführend wie die rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Dokumentation und Beweise

Je nachdem, welcher Grund für die Härtefallregelung angeführt werden soll, kann eine entsprechende Dokumentation sowie das Anbringen von Beweisen die eigene Argumentation rechtlich stichhaltiger werden lassen. Als Nachweis für eine sehr lange Mietdauer ist bereits der Mietvertrag als Beweis ausreichend, allerdings muss in diesem Fall die tiefe Sozialverwurzelung ebenfalls nachgewiesen werden. Dies gestaltet sich in der gängigen Praxis immer ein wenig schwierig.

Rechtliche Beratung

Es ist im Fall einer Eigenbedarfskündigung immer ratsam, die rechtliche Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Dies ist besonders dann angezeigt, wenn Zweifel an dem tatsächlichen Eigenbedarf des Vermieters oder der rechtlichen Wirksamkeit der Kündigung vorhanden sind.

Welche Kosten können im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung entstehen?

Im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung können verschiedene Kosten entstehen, die sowohl den Vermieter als auch den Mieter betreffen.

Anwaltskosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor. Diese richten sich nach dem Gegenstandswert, der in der Regel der Jahresmietzins ist. Beispielsweise kann bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 800 Euro der Gegenstandswert 9.600 Euro betragen. Daraus ergeben sich Anwaltskosten von etwa 973,66 Euro, inklusive Mehrwertsteuer und Postpauschale. Bei einer Räumungsklage können die Kosten noch höher ausfallen, da zusätzliche Gebühren für die gerichtliche Durchsetzung anfallen.

Gerichtskosten entstehen, wenn der Fall vor Gericht geht. Diese richten sich ebenfalls nach dem Streitwert und umfassen mehrere Gebührensätze. Für die erste Instanz sind dies in der Regel drei volle Gebührensätze. Bei einem Streitwert von 10.000 Euro können die Gerichtskosten etwa 3.275,06 Euro betragen, inklusive Mehrwertsteuer.

Rechtsschutzversicherungen können einen Teil der Kosten abdecken, jedoch gibt es hier Einschränkungen. Oftmals besteht kein Versicherungsschutz für Eigenbedarfskündigungen, wenn der Versicherungsfall vor Abschluss der Versicherung oder während der Wartezeit eintritt. Der Versicherungsschutz greift meist erst, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht und eine Räumungsklage erhoben werden muss.

Wer die Kosten trägt, hängt vom Ausgang des Rechtsstreits ab. Grundsätzlich gilt, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Dies umfasst sowohl die eigenen Anwaltskosten als auch die des Gegners sowie die Gerichtskosten. Bei einem teilweisen Erfolg werden die Kosten anteilig nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens aufgeteilt.

Beispiel: Ein Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs und der Mieter widerspricht aufgrund eines Härtefalls. Der Fall geht vor Gericht. Der Vermieter muss die Anwalts- und Gerichtskosten vorstrecken. Gewinnt der Vermieter, muss der Mieter diese Kosten übernehmen. Verliert der Vermieter, trägt er die gesamten Kosten. Bei einem teilweisen Erfolg werden die Kosten entsprechend aufgeteilt.

Rechtsschutzversicherungen können helfen, das finanzielle Risiko zu minimieren. Es ist jedoch wichtig, vorab zu klären, ob der konkrete Fall vom Versicherungsschutz abgedeckt ist und ob eine Deckungszusage erteilt wird. Andernfalls können trotz Versicherung erhebliche Kosten auf die Parteien zukommen.

Fazit

Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zählt zu den häufigsten Kündigungsgründen, die von einem Vermieter angeführt werden. Hierbei gilt jedoch, dass der Mieter bei einem unbefristeten Mietvertragsverhältnis die Sozialklausel des Mietrechts in Form der Härtefallklausel zur Anwendung bringen kann. Diese Härtefallklausel ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die erfüllt sein müssen. Überdies muss der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung schriftlich innerhalb von zwei Monaten vor dem errechneten Kündigungsdatum einen begründeten Widerspruch bei dem Vermieter einlegen.