AG Hamburg-St. Georg, Az.: 913 C 2/17, Urteil vom 22.06.2017
In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 913 – am 22.06.2017 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 04.05.2017 für Recht:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 720,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.11.2016 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte nicht berechtigt ist, von den Klägern eine höhere Kaltmiete als 960,00 Euro monatlich ab Dezember 2016 für die von den Klägern angemietete Wohnung in der G. Straße 9a, 2. H. zu verlangen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 25% und der Beklagte 75% zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. In Bezug auf die Aussprüche zu Ziffer 1 und Ziffer 3 können beide Parteien die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Die Kläger begehren die Durchsetzung der sog. Mietpreisbremse.
Die Kläger sind Mieter der Wohnung ……………, mit einer Wohnfläche von ca. 80 m2 im Haus………… Der Beklagte ist der Vermieter der Wohnung. Das Mietverhältnis begann zum 01.08.2016.
Gemäß § 4 des Mietvertrages (Anlage K1) beträgt die monatliche Kaltmiete 1.200,00 Euro, was einem Kaltmietzins von 15,00 Euro/m2 entspricht. Diese Miete zahlten die Kläger für August 2016. Mit Schreiben vom 25.08.2016 (Anlage K3) rügten sie jedoch, dass die Kaltmiete wegen Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse i. V. m. der H. Mietpreisbegrenzungsverordnung zu hoch angesetzt und damit unwirksam sei, da sie die ortsübliche Miete des H. Mietenspiegels 2015 (Anlage K2) um mehr als 10% übersteige. Mit der Begründung, dass der Vormieter monatlich 880,00 Euro Kaltmiete gezahlt habe, zahlten sie seither die Miete in Höhe von jeweils 320,00 Euro unter Vorbehalt. In der mündlichen Verhandlung am 04.05.2017 stellten sie unstreitig, dass die vom Vormieter gezahlte Nettokaltmiete monatlich 960,00 Euro betragen habe.
Der Beklagte widersprach einer Reduzierung der Miete.
Das Haus, in dem die von den Klägern angemietete Wohnung liegt, ist Baujahr 2004 und in normaler Wohnlage gelegen. Nach dem H. Mietenspiegel 2015 beträgt die Spanne für die streitgegenständliche Wohnung gemäß dem Rasterfeld M3 8,00 Euro/m2 bis 12,33 Euro/m2 bei einem Mittelwert von 9,96 Euro/m2.
In der Wohnung ist eine Einbauküche von IKEA aus dem Jahr 2004 mit Herd, Kühlschrank, Dunstabzugshaube sowie Geschirrspüler vorhanden. Die Küche weist erhebliche Gebrauchsspuren auf. Die Fugen entlang der Arbeitsplatte sind verschmutzt. Der Kühlschrank ist ein Stromfresser. Das Bad ist 4,8 m2 groß. Es verfügt über Waschbecken, Dusche und Badewanne. Die Sanitärräume sind gefliest. Die Fliesen in den Sanitärräumen stammen ebenfalls aus dem Jahr 2004. Die Fugen sind alt, abgenutzt und verfärbt und unsachgemäß übergefugt. Eine Spritzschutzvorrichtung für die Dusche war bei Anmietung durch die Kläger nicht vorhanden. Das Waschbecken hat einen Riss. Der Abfluss in der Dusche ist schmutzig und im Toilettenbecken finden sich Gebrauchsspuren, die durch Reinigung nicht zu entfernen sind. Die Wohnung ist weiter mit Parkett ausgestattet. Das Parkett ist seit dem Einbau im Jahr 204 nicht bearbeitet, d. h. neu versiegelt oder abgeschliffen worden und weist erhebliche Gebrauchsspuren auf, was auch im Übergabeprotokoll ausgewiesen ist. Die Anzahl der Steckdosen in den Räumen ist insgesamt nicht zeitgemäß, insbesondere gibt es nur eine Steckdose im Bad. Die Beheizung erfolgt über Gaszentralheizung. Die Wohnung ist mit doppelt isolierverglasten Holzfenstern ausgestattet. Bei Abschluss des Mietvertrages bestand die Möglichkeit zur Anmietung einer Garage. Die Verkehrsanbindung ist gut. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten und das Einkaufszentrum H. Meile und der UCI-Kinokomplex sowie eine Reihe Restaurants sind fußläufig erreichbar.
Die Kläger sind der Ansicht, dass für die von ihnen angemietete Wohnung keine über den Mittelwert hinausgehenden Zuschläge gemacht werden könnten. Die Wohnung liege an einer lauten Wohn Straße mit Durchgangsverkehr. Bei geschlossenen Fenstern seien Verkehr und die U-Bahn zu hören. Sie halten daher einen Mietzins von allenfalls 9,96 Euro/m2 zzgl. 10% (= 0,99 Euro), mithin von 10,95 Euro/m2 für ansetzbar, was bei der Wohnungsgröße von 80 m2 eine Kaltmiete von maximal 876,00 Euro monatlich ausmachen würde. Allenfalls seien sie bereit die bisherige Netto-Kaltmiete von 960,00 Euro monatlich zu zahlen.
Unter Rücknahme eines Betrages von 240,00 Euro nebst Zinsen sowie entsprechender Änderung des Feststellungsantrages von 880,00 Euro auf 960,00 Euro beantragen die Kläger,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 720,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 480,00 Euro seit dem 05.11.2016 und aus weiteren 240,00 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. festzustellen, dass der Beklagte nicht berechtigt ist, eine höhere Kaltmiete als 960,00 Euro monatlich ab Dezember 2016 zu verlangen.
Der Beklagte stimmt der Klagrücknahme zu und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.
Er meint, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Insoweit ist er der Ansicht, dass die Kläger den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verkennten. Vorliegend sei nicht der H. Mietenspiegel 2015 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich, da dieser neben freifinanziertem Wohnraum auch durch die öffentliche Hand mitfinanzierten Wohnraum mit berücksichtige. Zum Vergleich könne und müsse hier Wohnraum mit entsprechender Ausstattung vom selben Vermieter herangezogen werden.
Zur Berechnung der Miete habe der Beklagte daher fünf Wohnungen aus seinem Bestand in der …………herangezogen. Die Wohnungen befänden sich in dem von den Klägern, bewohnten Haus, hätten eine vergleichbare Ausstattung und eine Grundfläche von 42,3 m2, 78,77 m2, 53,58 m2 und 85,66 m2. Für diese Wohnungen ergebe sich ein Mittelwert von 14,72 Euro/m2. Wegen der Einzelheiten zu den Wohnungen wird auf den Schriftsatz der Beklagtenvertreterin vom 21.04.2017 verwiesen. Er ist daher der Ansicht, dass er zuzüglich 10% zu dem Mietdurchschnitt von 14,72 Euro/m2 insgesamt 16,10 Euro/m2 monatliche Kaltmiete verlangen könne. Sämtliche Wohnungen des Beklagten seien vor ihrer Vermietung in den gleichen Zustand wie die Wohnung der Kläger versetzt worden und vergleichbar ausgestattet. Vergleichbar in der Bauausstattung, wenn auch nicht in der Baualtersklasse seien darüber hinaus zwei Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock im Nachbarhaus G. Straße 7 mit jeweils 13,15 Euro/m2 monatlich Kaltmiete.
Der Beklagte meint weiter, dass die Wohnung gehobenen Standard habe, der rechtfertigen würde, dass – eine Anwendbarkeit des H. Mietenspiegels 2015 unterstellt – nicht der Mittelwert, sondern ggfs. der Höchstwert anzusetzen sei. Hierzu behauptet er, dass die Wohnung vor der Neuvermietung an die Kläger komplett neu gestrichen worden sei und das Bad neu versiegelt worden sei. Es handele sich zudem um eine sehr innenstadtnahe Wohnung in einer Wohn Straße. Straßenlärm von der Straße K. dringe aufgrund der Entfernung und der baulichen Gegebenheiten nicht bis zur Wohnung der Kläger. Die G. Straße selbst sei begrünt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.05.2017 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere haben die Kläger auch einen Anspruch auf Feststellung, dass der Beklagte als ihr Vermieter nicht berechtigt ist, eine höhere Kaltmiete als 960,00 Euro monatlich ab Dezember 2016 zu verlangen, i, S. v. § 256 Abs. 1 ZPO. Die Feststellungklage hat weitergehende Wirkung für die weitere Zukunft.
II.
Die Klage ist auch begründet.
1. Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des für die Monate September bis November 2016 zu viel gezahlten Mietzinses in Höhe von jeweils 240,00 Euro, mithin in Höhe von insgesamt 720,00 Euro aus §§ 665 g Abs. 1 Satz 3, 812 ff. BGB.
Die zulässige Höhe der monatlichen Nettokaltmiete für die streitbefangene Wohnung beträgt 960,00 Euro, deshalb übersteigt die mietvertraglich vereinbarte Nettokaltmiete von 1.200,00 Euro diese um 240,00 Euro.
Dies ergibt sich aus §§ 556e Abs. 1 Satz 1, 556 d Abs. 1 BGB i. V. m. der Verordnung über die Einführung der Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 23.06.2015 (HmbGVBI. 2015, 122) (nachfolgend auch „HbgMPBegrVO“). Nach § 1 der HbgMPBegrVO ist die Freie und Hansestadt H. ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB. Die Verordnung trat am 01.07.2015 in Kraft und damit vor Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses am 01.08.2016. Danach schulden die Kläger monatlich die Netto-Kaltmiete, die die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, mithin monatlich 960,00 Euro, da diese höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, welche das Gericht auf 920,48 Euro pro Monat festsetzt.
Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde
a) Die HbgMPBegrVO ist als Ermächtigungsgrundlage rechtswirksam. Das Gericht schließt sich insoweit nicht der Auffassung des Amtsgerichts Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017, 316 C 380/16, an.
Die Ermächtigungsgrundlage zur Einführung der sog. Mietpreisbremse in § 556 d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform (vgl. dazu mit umfassender Begründung LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017 – 65 S 424/16).
Die H. Rechtsverordnung ist auch nicht unter Verstoß gegen diese Ermächtigungsgrundlage ergangen. Sie ist insbesondere umfassend begründet worden. Zwar ergibt sich eine solche Begründung nicht bereits aus der Drucksache 21/860 der Bürgerschaft der Freien und Hansestadt H. vom 23.06.2015, worauf auch das Amtsgericht Hamburg-Altona in der vorgenannten Entscheidung zu Recht hinweist. Eine solche ergibt sich jedoch aus der Begründung der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches, die sich auf der Internetseite des Offiziellen Stadtportals für H. jedenfalls jetzt unter dem Stichwort Mietpreisbremse unter http: …www…de/mietenspiegel/4606594/mietpreisbremse/ als pdf herunterladen lässt.
Darin heißt es u. a. unter 2. lit. a) zur Begründung einer Gefährdungslage i. S. d. der Verordnung:
„Die zuständige Fachbehörde hat festgestellt, dass eine solche Gefährdungslage in ganz H. besteht. Nach der Rechtsprechung ist insoweit eine Unterversorgung mit Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung maßgeblich, die auch dann noch vorliegen oder drohen kann, wenn der Wohnungsmarkt ein leichtes Übergewicht des Angebotes über die Nachfrage erreicht zu haben scheint. Dies hindert aber nicht, einen strengeren Maßstab anzulegen. Die zuständige Fachbehörde hat für die Beurteilung einer Gefährdung der Wohnraumversorgung insbesondere die in § 556d Absatz 2 Satz 3 angeführten Indikatoren herangezogen:
1. die Mietentwicklung in H. im Vergleich zum Bundesdurchschnitt,
2.die durchschnittliche Mietbelastung in H. im Vergleich zum Bundesdurchschnitt,
3. der Anstieg der Wohnbevölkerung und der Haushalte im Vergleich zur Neubautätigkeit,
4. ein geringer Leerstand von Wohnraum bei großer Nachfrage. Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haushalte als weiterer Indikator für die Anspannung des Wohnungsmarktes herangezogen worden. Die zuständige Fachbehörde hat sich dafür entschieden, die Prüfung der Gefährdungslage auf diese Weise methodisch auf eine breite Grundlage zu stellen und den H. Wohnungsmarkt dadurch einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen. Die aufgeführten Indikatoren sind jeweils bezogen auf das gesamte Stadtgebiet geprüft worden. Zusätzlich hat die zuständige Fachbehörde die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten auch bezogen auf verschiedene Segmente (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preissegmente) betrachtet. Dies diente sowohl der Plausibilitätskontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamtheit, sondern auch in den einzelnen relevanten Segmenten angespannt ist.
Ob die Gefährdungslage allein bezogen auf bestimmte Wohnungsmarktsegmente zu prüfen ist, kann letztlich dahinstehen. Denn nach den Feststellungen der zuständigen Behörde ist der Wohnungsmarkt nicht nur im Gesamten, sondern auch in den relevanten Teilmärkten (Wohnungsgrößen, Preissegmente, Teilgebiete) angespannt.“
Im Folgenden werden die Einschätzungen der zuständigen Fachbehörde zum Mietniveau und der Mietentwicklung (Ziffer 2. a) aa)) im Einzelnen unter Berücksichtigung der Entwicklung der Angebotsmieten in den Jahren 2007 bis 2014 in H., im Städtevergleich und in H. Teilmärkten und der Mietpreisspiegelmieten ausgeführt. Zusammenfassend wird festgestellt, dass diese in H. bezogen auf die Entwicklung bis zum Jahr 2014 im bundesdeutschen Vergleich überdurchschnittlich hoch waren bzw. sind. Weiter wird eine überdurchschnittliche Mietbelastung der H. Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt festgestellt (Ziffer 2. a) bb)), das Bevölkerungswachstum der Stadt im Vergleich zur Neubautätigkeit in H. untersucht (Ziffer 2. a) cc)) und die geringe Leerstandsquote sowie die große Nachfrage nach Wohnraum in H. im bundesweiten Vergleich herausgestellt (Ziffer 2. a) dd)) und die Situation hilfebedürftiger Haushalte sowie der Sozialwohnungsbestand in H. dargestellt (Ziffer 2. a) ee)).
Nachfolgend wird in Ziffer 2 lit. b) im Rahmen einer Gebietsbetrachtung für die angespannte Wohnungsmarktlage in H. die angespannte Wohnlage für ganz H. und nicht nur für einzelne Teilgebiete konstatiert wird.
Auch mit Geltungsbereich und Geltungsdauer der Verordnung setzt sich die Begründung unter Ziffer 2. lit. c) ausführlich auseinander.
Unter Ziffer 4. stellt die Begründung dar, welche Begleitmaßnahmen der H. Senat plant, um die Anspannung des Wohnungsmarktes zu beseitigen. U. a. heißt es hier:
„Der Senat hat auf die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in der Vergangenheit bereits mit verschiedenen Maßnahmen reagiert und wird dies auch in Zukunft tun. Für eine Entspannung des Wohnungsmarktes ist eine Aktivierung des Wohnungsbaus unverzichtbar. Der Senat hat mehrere Maßnahmen ergriffen, um die Wohnungsbautätigkeit in H. zu aktivieren und durch eine Angebotsausweitung den Wohnungsmarkt zu entlasten. Ziel ist die Fertigstellung von jährlich mindestens 6.000 Wohnungen, davon sollen 2.000 geförderte Wohnungen sein. Daher werden im Folgenden die Maßnahmen dargestellt, die der Senat bereits ergriffen hat bzw. weiterhin ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen: …“
Im Folgenden geht die Begründung auf das Engagement der SAGA GWG (Ziffer 4. lit. a)), den Vertrag für H. (Ziffer 4. lit. b)), die Stärkung des geförderten Mietwohnungsbaus (Ziffer 4. lit. c)), den Themenkomplex Aktives Flächenmanagement und Vergabe städtischer Flächen nach Konzept (Ziffer 4. lit. d)) sowie auf Maßnahmen zur Verbesserung der Baugenehmigungsverfahren (Ziffer 4. lit. e)) und das Zweckentfremdungsverbot (Ziffer 4. lit. f)) ein. Hierdurch wird § 556d Abs. 2 Sätze 5 bis 7 BGB hinreichend Rechnung getragen.
b) Hinsichtlich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den H. Mietenspiegels 2015 abzustellen.
Die von dem Beklagten benannten, in seinem Eigentum stehenden Wohnungen in den Häusern ………..sowie die Wohnungen eines anderen Eigentümers im ……….können nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
Anders als noch im Hinweis des Gerichts vom 06.03.2017 formuliert, ist für die Frage der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den H. Mietenspiegel 2015 abzustellen. Das Gericht hat in der Verhandlung am 04.05.2017 darauf hingewiesen, dass es an der in dem Hinweis vom 06.03.2017 geäußerten Rechtsauffassung insoweit nicht mehr festhält. Zwar gilt die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB in Bezug auf die Frage der Mietpreisbremse hier nicht, § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (vgl. dazu auch BeckOK BGB-Schüller, § 558d Rn. 19, beck-online). Jedoch wird nach § 558 Abs. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt H. durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i. S. d. § 558d BGB erfolgt, der die in H. gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt (s. Vorbemerkung Ziffer 1.).
Im Übrigen genügten die Darlegungen der Beklagtenseite auch nach dem Hinweis des Gerichts vom 06.03.2017 nicht den Anforderungen an eine Vergleichsmiete. Zum einen sind die Angaben zu den in den Häusern in der G. Straße 9a, in dem auch die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, und G. Straße 9b gelegenen fünf anderen in seinem Eigentum des Beklagten stehenden Wohnungen nach wie vor zu vage. Denn es werden zwar einmal Angaben zur Größe der Wohnungen gemacht. Soweit dann Wohnungen benannt werden und Quadratmeterpreise für diese Wohnungen werden jedoch keine Angaben dazu gemacht, welche Größe der jeweiligen Wohnung zuzuordnen ist, so dass das Gericht noch nicht einmal ermitteln kann, ob die Wohnungen in der Größe mit der der Klägerin vergleichbar wären. Zudem dürfte für die Ermittlung der Vergleichsmiete der herangezogene Wohnraum sowohl aus dem eigenen Wohnungsbestand als auch aus demselben Haus des Vermieters stammen. Jedoch stellt eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem Vermieter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar (BeckOKBGB-Scr)ü//er, BGB, § 558 Rn. 27 m. w. N., beck-online). Die Wohnungen im Haus G. Straße 7 könnten nicht als Vergleichswohnungen herangezogen werden, weil sie schon von der Baualtersklasse nicht dem Haus G. Straße 9a entsprechen.
c) Das Gericht erachtet hier einen Betrag von 10,46 Euro/m2 mithin einen Wert von 5% über Mittelwert des H. Mietenspiegels 2015, Rasterfeld M3, von 9,96 Euro/mz als an sich angemessene ortsübliche Miete für die an die Kläger vermietete Wohnung.
Die Wohnung unterfällt unstreitig dem Rasterfeld M3 in normaler Wohnlage.
Die Ausstattung der Wohnung mit Parkett sowie die zusätzliche Ausstattung der Einbauküche mit Kühlschrank, Dunstabzugshaube sowie Geschirrspüler sieht das Gericht als wohnwerterhöhend i. S. v. Ziffer 6.3.2 des H. Mietenspiegels 2015 an. Kein wohnwerterhöhend wirkendes Merkmal besserer Ausstattung i. S. v. Ziffer 6.3.2 des H. Mietenspiegels 2015 ist dagegen, dass die streitgegenständliche Wohnung vor der Neuvermietung an die Kläger komplett neu gestrichen worden ist und das Bad neu versiegelt worden ist sowie dass in der Wohnung eine Einbauküche mit Herd vorhanden ist und dass die Fenster doppelt isolierverglast sind und dass die Beheizung der Wohnung über eine Gaszentralheizung erfolgt, s. Ziffer 6.3.1 des Mietenspiegels. Angesichts des Baujahres 2004 erachtet das Gericht auch die Ausstattung des Bades mit Badewanne und Dusche und die Fliesung der Sanitärräume nicht als wohnwerterhöhend, sondern als der Baualtersklasse entsprechend gemäß Ziffer 6.3.1 am Ende des H. Mietenspiegels. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass das Bad insgesamt nur 4,8 m2 Fläche hat und sich auch in einem „gebrauchten“ Zustand befindet. Zu berücksichtigen ist ferner, dass es sich bei der Küche mit ihrer zwar überdurchschnittlichen Ausstattung nicht um eine neu- oder hochwertige Küche, sondern um eine zwischenzeitlich rund 13 Jahre alte Einbauküche der Marke IKEA handelt. Gleiches gilt für die innenstadtnahe Lage der Wohnung in einer Wohn Straße mit Einkaufs- und Vergnügungsmöglichkeiten in der fußläufigen Umgebung. Insgesamt ist die Umgebung jedoch Richtung ……….nicht wirklich von attraktiv, sondern nach wie vor eher laut und durch erheblichen Verkehr geprägt, d) Unter Berücksichtigung der Regelung des § 556e Abs. 1 BGB kann der Vermieter von den Klägerin die Vormiete verlangen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, mithin monatlich 960,00 Euro netto kalt, da sie über der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Gesamt-Nettokaltmiete liegt. Diese würde 920,48 Euro (= 80 m2 x 10,46 Euro/m2 zzgl. 10%) betragen.
e) Das Schreiben der Kläger vom 25.08.2016 (Anlage K3) stellt eine qualifizierte Rüge i. S. d. § 556 g Abs. 2 BGB dar. Dieses ist ausreichend begründet. Dass die Kläger zunächst eine Grundmiete von 11,00 Euro/m2 zzgl. 10%, mithin 12,10 Euro Im2 annehmen, die sie im laufenden Verfahren nunmehr für zu hoch erachten, ist insoweit unschädlich. Die ab September 2016 zu viel gezahlte Miete kann von den Klägern dementsprechend zurückgefordert werden.
2. Der Anspruch der Kläger auf Verzugszinsen in geltend gemachter Höhe auf die Hauptforderung von 480,00 Euro ab dem 05.11.2016 sowie auf weitere 240,00 Euro ab 10.12.2016 stützt sich auf §§ 286, 288, 291 BGB. Die zu viel gezahlten Mieten sind nach Zugang der Rüge und Fälligkeiten des monatlichen Mietzinses jeweils fällig geworden. Die Klage ist dem Beklagten am 09.12.2016 zugestellt worden.
3. Die Begründetheit des Antrags zu 2) ergibt sich aus der vorstehenden Begründung zu dem Anspruch auf Rückzahlung des für die Monate September bis November 2016 zu viel gezahlten Mietzinses. Die Kläger haben auch in der Folgezeit jeweils einen Betrag von 240,00 Euro monatlich zu viel an Miete gezahlt und erfolgten diese Mietzinszahlungen seit der Rüge vom 25.08.2016 nur unter Vorbehalt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91, 269 ZPO. Die Kläger haben die durch ihre Klagrücknahme entstanden Kosten selbst zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für beide Parteien aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
