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Hausmeisterkosten – Aufschlüsselung umlagefähiger in Betriebskostenabrechnung

AG Hanau – Az.: 91 C 224/10 (91) – Urteil vom 09.02.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt als Vermieterin von den Beklagten als Mieter Nachzahlungen aus Nebenostenabrechnungen, sowie die Zahlung teilweise nicht geleisteter Miete.

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1995 ein Mietverhältnis (vgl. Mietvertrag Bl. 17 d.A.). Die Nebenkosten werden unstreitig nach den Regelungen der 2. Betriebskostenverordnung umgelegt. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 weist einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 313,72 EUR aus (Bl. 11 d.A.), die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 weist einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 442,51 EUR aus (Bl. 11 d.A.). Die Beklagten haben die Abrechnungen beanstandet und aufgrund eines selbst errechneten Guthabens einen Betrag in Höhe von 70,81 EUR für die Miete Dezember 2010 einbehalten.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 751,99 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 367,46 EUR seit dem 19.09.2009 und aus weiteren 313,72 EUR seit dem 15.09.2010 sowie aus 70,81 EUR seit dem 05.12.2010.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bringen vor, dass die Abrechnungen fehlerhaft seien und ihnen tatsächlich ein Guthaben aus diesen Zustünde. Die Hausmeisterkosten seien, wie auch bereits in dem Verfahren … zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht H. festgestellt, nicht aufgeschlüsselt zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten, was aber notwendig wäre, da das Leistungsverzeichnis teilweise Maßnahmen der Instandhaltung und –Setzung, sowie der Verwaltung beinhalte. Zudem seien die Stromkosten für die Garage, die Müll- und die Kabelgebühren nicht, bzw. nicht in der Art umlegbar (vgl. insg. Bl. 54 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe

Hausmeisterkosten - Aufschlüsselung umlagefähiger in Betriebskostenabrechnung
(Symbolfoto: Von Aitana fotografia/Shutterstock.com)

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Auszahlung des mit den Nebenkostenabrechnungen errechneten Betrages, da jedenfalls die Hausmeisterkosten nicht umlegbar sind, zudem haben sie mit einem Rückzahlungsanspruch teilweise gegen die Mietforderung der Klägerin aufgerechnet.

Eine Umlegung der Hausmeisterkosten ist nicht möglich. Ausweislich des Leistungsverzeichnisses nimmt die Firma O. im Rahmen ihrer Tätigkeit teilweise Arbeiten vor, die der Instandsetzung und vorbeugenden Instandsetzung zuzuordnen sind (Prüfung der technischen Einrichtung und Rückmaldung an die Hausveraltung, Austausch von Glühbirnen und Sicherungen, Prüfung von Zylindern, Scharnieren und Türen, Funktionskontrolle von Ventilen, Ausläufen, Buchsen des Rolltors der Tiefgarage, Mängelbeseitigung und Rückmeldung an die Hausveraltung, Aktualisierung von Klingel- und Briefkastenschildern, vgl. Bl. 39 ff. d. Akte …). Nach der 2. Berechnungsverordnung können jedoch nicht die Kosten des Hausmeisters umgelegt werden, die im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung oder im Zusammenhang mit Verwaltungstätigkeiten entstehen (BGH, Urteil vom 20.2.2008, Aktenzeichen VIII ZR 27/07 – Juris), zu diesen gehören jedenfalls vorstehenden Tätigkeiten.

Die Beklagte hat diesbezüglich auch ohne aktuelle Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege ausreichend substantiierten Vortrag erbracht. Denn sie hat bereits mit der Klageerwiderung auf das in dem Verfahren … vorgelegte Leistungsverzeichnis verwiesen und somit (nicht ins Blaue hinein) vorgetragen, dass dieses auch den jetzigen Abrechnungen zugrunde liege. Die Klägerin war daher gehalten, sich hierzu konkret zu äußern, so nunmehr ein anderes Leistungsverzeichnis vorliegen würde. Da sie dieses nicht getan hat, war dasjenige des vorhergehenden Verfahrens zugrunde zu legen. Dies bedurfte auch nicht der Beiziehung des anderen Verfahrens zu diesem Rechtsstreit, denn beide Parteien sind an beiden Verfahren beteiligt, der Verweis auf eine in einem anderen Verfahren zwischen den selben Parteien und somit diesen vorliegende Kopie, die ohnehin auch nur Parteivortrag darstellt, ist letztlich nur Parteivortrag in diesem Verfahren, auf den sich die Klägerin hätte einlassen können und müssen.

So die Klägerin demgegenüber vorträgt, dass Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten separat abgerechnet würden, tatsächlich also nur Hausmeistertätigkeiten den angesetzten Kosten zugrunde lägen, reicht die reine Behauptung nicht aus, eine ordnungsgemäße Abrechnung zu begründen, da der Vermieter dann, wenn das Leistungsverzeichnis sowohl umlegbare als auch nicht umlegbare Tätigkeiten aufweist, diese in der Abrechnung, spätestens aber im Prozess konkret aufspalten und zahlenmäßig benennen muss, da dem Mieter andernfalls die Nachprüfung, ob tatsächlich nur die umlegbaren Hausmeisterkosten von ihm zu tragen sind, nicht möglich ist. Der Vermieter muss also „die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können“ (BGH, ebenda). Da dieses nicht erfolgt ist (die alleinige Streichung des Postens Reparaturen/Instandsetzungen in der Abrechnung reicht nicht aus), sind die Posten „Hausmeister-Vergütung“ und „Hausmeister Lohnkosten“ in Höhe von insg. 512,19 EUR der Nebenkostenabrechnung 2009 (vgl. Bl. 11 d.A.) und in Höhe von insg. 487,56 EUR der Nebenkostenabrechnung 2008 (Bl. 24 d.A.) nicht umlegbar. Da die jeweiligen Beträge die Nachzahlungsbeträge aus den jeweiligen Abrechnungen übersteigen, kann die Klägerin diese nicht verlangen.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 70,81 EUR, den die Beklagten hinsichtlich der Monatsmiete für Dezember 2010 einbehalten haben, da die Beklagten wirksam mit einem ihnen zustehenden Gegenanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2009 in zumindest dieser Höhe aufgerechnet haben. Die Beklagten haben eine Vorauszahlung in Höhe von 1.776,48 EUR geleistet. Von dem Gesamtabrechnungsbetrag in Höhe von 2.090,20 EUR sind wegen der Nichtumlegbarkeit der Hausmeisterkosten insg. 512,19 EUR abzuziehen, so höchstens noch ein Betrag in Höhe von 1.578,01 EUR umzulegen wäre. Zieht man hiervon die Vorauszahlung ab, verbleibt ein Guthaben von jedenfalls 198,47 EUR zugunsten der Beklagten, so dass diese gegen die Mietzahlung Dezember 2010 in Höhe von 70,81 EUR aufrechnen konnten. Dem steht auch nicht das in § 7 des Mietvertrages statuierte Aufrechnungsverbot entgegen, da dieses nur Forderungen aus einem anderen Schuldverhältnis erfasst, der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung eines nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung verbleibenden Guthabens ist jedoch ein solcher aus dem Mietverhältnis selbst.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

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