Als Mieter haben Sie das Recht, in einer sicheren und angemessenen Wohnumgebung zu leben. Ein wichtiger Bestandteil dieser Rechte ist die Hausordnung, die Regeln und Verhaltensweisen innerhalb eines Wohngebäudes festlegt. Aber was passiert, wenn die Hausordnung unwirksame oder zweifelhafte Klauseln enthält? Es ist wichtig zu wissen, dass nicht alle Klauseln in einer Hausordnung rechtens sind. In diesem Artikel werden wir uns genauer mit den unwirksamen Klauseln in einer Hausordnung für Mieter beschäftigen und erklären, wie Sie sicherstellen können, dass Ihre Rechte als Mieter geschützt werden.
Unwirksame Regelungen in der Hausordnung – Was Mieter wissen sollten
Wer ein Mietvertragsverhältnis als Mieter mit einem Vermieter startet, der wird zumeist direkt zu Beginn dieses Vertragsverhältnisses auf die bestehende Hausordnung hingewiesen. Die Hausordnung erfüllt dabei den Zweck, dass das gemeinsame Miteinander aller Mieter in dem Mietobjekt geregelt wird. Die Hausordnung kann jedoch auch eine einschränkende Wirkung auf das Leben eines Mieters haben, weshalb einige Regelungen in der besagten Ordnung des Hauses rechtlich als unzulässig angesehen werden müssen. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist es daher unerlässlich, die unzulässigen Regelungen zu kennen.
Die gängigsten unzulässigen Regelungen, die sich in vielen Hausordnungen wiederfinden, im Überblick
- das Verbot des Duschens oder Badens zu ganz bestimmten Uhrzeiten
- die Einschränkung von Waschzeiten oder das generelle Verbot der Waschmaschine
- Übernachtungs- oder Besuchsverbote für Angehörige / Freunde von Mietern
- das Generalverbot der Haustierhaltung
- das Verbot des Musizierens
- das generelle Verbot, die gewaschene Wäsche in den Wohnräumlichkeiten zum Trocknen aufzuhängen.
Das Verbot des Duschens oder Badens zu ganz bestimmten Uhrzeiten
Die Körperhygiene ist für jeden Menschen essenziell wichtig und deshalb sagt der Gesetzgeber, dass diese Tätigkeit in den Bereich der sozialadäquaten Tätigkeiten eingeordnet werden muss. Dementsprechend ist es jedem Mieter in einem Mietobjekt auch gestattet, zu jeder Tages- oder auch Nachtzeit zu duschen oder zu baden. Dies gilt auch dann, wenn in dem Mietobjekt sogenannte Ruhezeiten vorherrschen und die Lautstärke des Duschens die generelle Zimmerlautstärke übersteigt. In der gängigen Praxis ist es daher, bis auf einige außergewöhnliche Ausnahmen, einem Vermieter nicht gestattet, dem Mieter in dieser Hinsicht Vorschriften oder auch Einschränkungen zu machen. Es gibt jedoch das Urteil des Amtsgerichts (AG) Rottenburg aus dem Jahr 1994 (Aktenzeichen 2 C 356/94), welches ein derartiges Verbot in einer Hausordnung für wirksam erklärte.
Der Grund hierfür lag jedoch in der Bauart des Gebäudes und dem Umstand, dass der Ablauf des Wassers in dem Gebäude einen sehr großen Lärm verursachte. Dem gegenüber steht jedoch das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf aus dem Jahr 1990 (Aktenzeichen 55a OWI 411/90 – OWI 181/90 I), welches den allgemeinen Waschvorgang eines Menschen ausdrücklich als Mindeststandard der Hygiene ansah. Das Urteil erlaubte jedoch eine Beschränkung des Duschens in den Nachtstunden auf einen Zeitraum von 30 Minuten.
Die Einschränkung von Waschzeiten oder das generelle Verbot der Waschmaschine
Es ist einem Vermieter gem. Urteil des Landgerichts (LG) Freiburg aus 2013 grundsätzlich erlaubt, die eigene Waschmaschine respektive den eigenen Trockner in den Mietwohnräumlichkeiten zu nutzen. Das LG unterstrich dabei, dass es sich bei dem Waschvorgang in den Mietwohnräumlichkeiten dann um eine vertragsgemäße Mietnutzung handelt, wenn das Mietobjekt nicht über einen Waschkeller verfügt. Die Geräusche, die von diesen Geräten ausgeht, müssen allgemein hin sowohl von den anderen Mietern des Gebäudes als auch von dem Vermieter gleichermaßen als Lärmbeeinträchtigung sozialadäquater Art hingenommen werden.
Ein Vermieter ist jedoch dann zu einem Verbot dieser Nutzung berechtigt, wenn ein essenzieller Grund für das Verbot spricht. Das Landgericht (LG) Frankfurt entschied mit seinem Urteil aus dem Jahr 1989 (Aktenzeichen 2/25 O 359/89) allerdings, dass die entsprechenden Gerätschaften jedoch nicht in den Nachtstunden von 22 Uhr – 07:00 Uhr in den Betrieb genommen werden dürfen. Ein Urteil des OLG Köln aus dem Jahr 2000 (Aktenzeichen 16 Wv 165/00) gestattet jedoch den Betrieb der Gerätschaften auf einem Sonntag.
Übernachtungs- oder Besuchsverbote für Angehörige / Freunde von Mietern
Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht, Besuch von Freunden oder Angehörigen in seinen Mietwohnräumlichkeiten zu empfangen. Dieses Recht ist frei und darf durch einen Vermieter nicht durch die Hausordnung eingeschränkt werden. Dies betrifft sowohl die Art des Besuchs als auch die Uhrzeit, an dem der Mieter den Besuch empfängt. Gleichermaßen verhält es sich auch mit dem Umstand, dass dieser Besuch bei dem Mieter übernachtet. Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, den Besuch des Mieters zu dulden. Dies gilt allerdings nur für einen Zeitraum, der sechs Wochen nicht übersteigt.
Der Mieter darf diesem Besuch auch einen Schlüssel zu den Mietwohnräumlichkeiten aushändigen, ohne dass der Vermieter dies verhindern kann. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass der Mieter das Hausrecht der Mietwohnräumlichkeiten für den Zeitraum der Dauer des Mietvertragsverhältnisses ausübt. Lediglich in ganz bestimmten Ausnahmesituationen, wenn beispielsweise in wiederholter Form eine Ruhestörung seitens des Besuchs erfolgte, zu der Aussprache eines Hausverbots berechtigt.
Das Generalverbot der Haustierhaltung
Ein Vermieter darf dem Mieter dem reinen Grundsatz nach weder per Mietvertrag noch per Hausordnung die Haustierhaltung untersagen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil aus dem Jahr 2013 (Aktenzeichen VII ZR 168/12). In der Urteilsbegründung wurde angegeben, dass ein derartiges Verbot eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellt. Dies betrifft jedoch lediglich das sogenannte Generalverbot. Die Richter des BGH unterstrichen den Umstand, dass ein derartiges Verbot stets auf der Grundlage der Einzelfallprüfung als individuelle Regelung getroffen werden muss. Ein Vermieter ist dazu berechtigt, die Tierhaltung aus Gründen zu verbieten, welche schlüssig und nachvollziehbar sind.
Das Verbot des Musizierens
Bei dem Thema Musik scheiden sich die Geister. Was für den Einen eine wahre Entspannung und Leidenschaft ist, stellt für den Anderen hingegen eine Lärmbelästigung dar. Trotz dieses Umstandes ist das generelle Verbot des Musizierens in Mietwohnräumlichkeiten gem. Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2018 (Aktenzeichen VZR 143/17) unzulässig. Der BGH hat entschieden, dass ein Musiker an den Werktagen für einen Zeitraum von 2 bis 3 Stunden musizieren darf. An den Wochenenden sowie an Feiertagen darf ein Musiker für einen Zeitraum von 1 bis 2 Stunden musizieren. Der Musizierende ist allerdings dazu verpflichtet, sich an Ruhezeiten in dem Mietobjekt zu halten.
Das generelle Verbot, die gewaschene Wäsche in den Wohnräumlichkeiten zum Trocknen aufzuhängen
Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter ihren Mietern vorschreiben wollen, an welchen Stellen die gewaschene Wäsche zum Trocknen aufgehängt werden darf. In der gängigen Praxis wird dieses Verbot mit der Nässe der Wäsche und der Gefahr der Schimmelbildung begründet. Trotz dieser, durchaus nachvollziehbaren, Begründung ist das generelle Verbot des Aufhängens der Wäsche in den Mietwohnräumlichkeiten gem. Urteil des AG Düsseldorf aus dem Jahr 2008 (Aktenzeichen 53 C 1736/08) unzulässig.
Es handelt sich hierbei lediglich um einige Praxisbeispiele von Verboten und Einschränkungen, die häufig in Hausordnungen wiederzufinden sind. Zumeist akzeptieren die Mieter diese Hausordnung zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses aus dem Unwissen heraus, dass es sich um eine unzulässige Regelung der Hausordnung handelt. Die allgemeine Wohnungsnot und der angespannte Wohnungsmarkt sind hierbei entscheidende Faktoren, welche das Machtverhältnis des Vermieters im Vergleich zu dem Mieter verschiebt. Trotz dieses Umstandes ist es so, dass der Gesetzgeber in den meisten Punkten die Position des Mieters stärkt und den Vermieter in die Schranken weist.
Ist der Vermieter dazu berechtigt, eine Änderung an der Hausordnung vorzunehmen?
Diese Frage kann genau genommen nicht so ohne Weiteres pauschal beantwortet werden, da es stark von den vertraglichen Rahmenbedingungen abhängig ist. Sollte die Hausordnung ausdrücklich als fester Bestandteil von dem Mietvertrag gelten, so ist eine Veränderung der Hausordnung seitens des Vermieters auf einseitiger Basis nicht möglich. Der Vermieter kann dementsprechend die Veränderungen nur dann vornehmen, wenn die Zustimmung des Mieters dazu vorliegt. Auf andere Art gestaltet sich der Sachverhalt jedoch, wenn es sich bei der Hausordnung um eine sogenannte allgemeine Hausordnung handelt. Eine derartige Hausordnung kann auch einseitig ohne Mieterzustimmung von dem Vermieter geändert werden. Dies gilt jedoch nur im Hinblick auf diejenigen Vorschriften, die einen Mieter dazu verpflichten, das Mietobjekt sachgemäß und pfleglich zu behandeln sowie Änderungen im Hinblick auf die häusliche Gemeinschaftsordnung.
Ohne rechtliche Zulässigkeit ist keine Duldung der Hausordnung erforderlich
Sollte es sich herausstellen, dass eine gewisse Regelung in der Hausordnung rechtlich nicht als zulässig gilt, so ist der Mieter auch nicht zur Duldung dieser Regelung verpflichtet. Es ist daher im Zweifel immer gut, die entsprechende Hausordnung rechtsanwaltlich prüfen zu lassen.
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