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Hausrecht: Dürfen Mieter ein Hausverbot aussprechen?

Hausverbot erteilen: Was dürfen Mieter und was nicht?

Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht geschrieben, dass Eigentum verpflichtet. Im Gegenzug bringt Eigentum dem Eigentümer jedoch auch gewisse Rechte ein, was gerade bei Immobilien durchaus entscheidend sein kann. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Aussprache des Hausverbots, mit welchem unliebsame Gäste von dem Eigentum ferngehalten werden können. Eine Frage, die sich in diesem Zusammenhang jedoch fast zwangsläufig aufdrängt, ob auch Mieter das Hausverbot gegen andere Personen aussprechen dürfen.

Was bedeutet Hausrecht im rechtlichen Sinne?

Die gesetzliche Grundlage für das Hausrecht findet sich in dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wieder. Für dieses Recht sind die §§ 858 fortfolgende sowie 903 nebst 1004 BGB maßgeblich. Das Hausrecht ist dabei das Recht, einer anderen Person entweder den Zutritt zu einer Wohnung bzw. einem Haus oder auch den Aufenthalt in der Wohnung bzw. dem Haus zu verbieten. In den Paragrafen 858, 903 sowie 1004 BGB wird zudem auch der Umfang des Hausrechts eindeutig definiert. Das Hausrecht erstreckt sich auf den Hausfrieden respektive das Grundrecht des Inhabers auf den geschützten Wohnbereich sowie das Zutrittsrecht nebst dem Aufenthaltsrecht.

Welches Hausrecht hat ein Mieter?

Obgleich ein Mieter zweifelsohne nicht als Eigentümer einer Immobilie bzw. einer Wohnung in rechtlicher Hinsicht angesehen werden kann, so hat der Mieter durchaus auch ein Hausrecht. Dieses Hausrecht bezieht sich dabei jedoch ausschließlich auf das Wohnungsinnere. Für den Rest der Immobilie, sprich der Hausflur nebst dem Treppenhaus bzw. gemeinschaftlichen Räumlichkeiten wie einer Waschküche werden die Regeln von dem Vermieter / Hauseigentümer aufgestellt. In der gängigen Praxis existiert hierfür eine sogenannte Hausordnung, an welche sich sämtliche Mietparteien nebst deren Besuch zu halten haben.

Dies gehört zu den Hausrechten eines Mieters

  • das Recht auf Besuch
  • das Recht darauf, den Zutritt zu den Wohnräumlichkeiten unter Bedingungen zu stellen

Das Recht auf Besuch

Hausverbot erteilen
Hausrecht im Mietrecht: Darf ein Mieter tatsächlich ein Hausverbot für die Wohnung oder das Haus aussprechen? Grundsätzlich hat ein Mieter das Recht, einem Dritten den Zugang zu seiner Mietwohnung oder Mietshaus zu verweigern. (Symbolfoto: Andrii Yalanskyi/Shutterstock.com)

Ein Mieter darf selbstverständlich in seinen angemieteten Wohnräumlichkeiten auch Besuch empfangen. Die Entscheidung, wer in die Mietwohnräumlichkeiten obliegt dabei ausschließlich dem Mieter. Sollte ein Vermieter diesbezüglich irgendwelche Vorschriften machen, so verstößt dies gegen den Artikel 2 des Grundgesetzes (GG). Artikel 2 GG beschreibt das Recht auf die freie Entfaltung der eigenen Persönlichkeit. Dementsprechend sind derartige Vorschriften eines Vermieters als unzulässig anzusehen.

Ein Vermieter hat bezüglich des Besuches seiner Mieter eine Pflicht zur Duldung. Dies bedeutet, dass der Vermieter es hinnehmen muss, wenn sein Mieter Besuch in den Mietwohnräumlichkeiten empfängt. Diese Duldungspflicht bezieht sich dabei auch auf diejenigen Bereiche, die sich dem Grunde nach auf das Hausrecht des Eigentümers beziehen. Als Beispiel hierfür ist die Nutzung des Hausflures gemeint, welcher zum Betreten der Mietwohnräumlichkeiten eines Mieters zwingend genutzt werden muss.

Das Recht darauf, den Zutritt zu den Wohnräumlichkeiten unter Bedingungen zu stellen

Ein Mieter hat nicht nur das ausdrückliche Recht darauf, in seinen Mietwohnräumlichkeiten Besuch zu begrüßen. Es besteht auch das Recht darauf, diesen Besuch unter Bedingungen zu stellen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Bedingung eines Mieters, dass vor dem Betreten der Mietwohnräumlichkeiten von dem Besuch die Schuhe ausgezogen werden. Es ist für einen Mieter auch möglich, einen Besuch zweckgebunden zu gestalten. Dies gilt beispielsweise für Handwerker, die die Mietwohnräumlichkeiten lediglich zur Reparatur oder für anderweitige Handwerkertätigkeiten betreten.

Das Hausrecht des Eigentümers

Das Hausrecht eines Eigentümers ist im Vergleich zu dem Hausrecht eines Mieters erheblich umfangreicher ausgestaltet. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der Vermieter dem Mieter unter Berufung auf das Hausrecht unzulässige Vorschriften machen darf. Dennoch hat ein Eigentümer im Hinblick auf die Mietwohnräumlichkeiten eines Mieters ebenfalls gewisse Rechte, die von dem Mieter hingenommen werden müssen.

Dies gehört zu den Hausrechten eines Vermieters

  • ein Besichtigungsrecht der Mietwohnräumlichkeiten
  • das Recht auf die Aussprache eines Hausverbots

Das Besichtigungsrecht der Mietwohnräumlichkeiten

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass ein Mieter das Grundrecht auf den Wohnungsschutz hat. Dieses Recht bezieht sich auch auf den Vermieter, welcher die Mietwohnräumlichkeiten des Mieters lediglich in Verbindung mit der Einwilligung des Mieters betreten darf. Von diesem Recht gibt es jedoch durchaus auch Ausnahmen. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Besichtigungsrecht des Vermieters.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist zwingend an das berechtigte Interesse gekoppelt. In derartigen Fällen hat ein Mieter jedoch dem Vermieter den Zugang zu den Wohnräumlichkeiten zu gewähren.

De Frage, die sich nunmehr stellt, geht in die Richtung, wann genau ein Vermieter ein berechtigtes Interesse zur Wohnungsbesichtigung hat. Gem. Urteil des Amtsgerichts Neuss, Aktenzeichen 30 C 50/88) ist das berechtigte Interesse dann als gegeben anzusehen, wenn der Vermieter den Zustand seines Eigentums prüfen möchte, um auf diese Weise festzustellen, ob etwaig vorhandene Mängel vorhanden sind oder ob beauftragte Renovierungstätigkeiten tatsächlich durchgeführt wurden respektive nach einer Mängelanzeige eines Mieters Renovierungsarbeiten zur Mängelbeseitigung zwingend erforderlich werden.

Möchte der Vermieter sein Eigentum besichtigen, so muss er dem Mieter dieses Ansinnen in einer als angemessen anzusehenden Frist mitteilen. Gem. Urteil des Amtsgerichts Köln (Aktenzeichen 208 C 790/85) gilt dies auch dann, wenn ein von dem Mieter beanstandeter Mangel schon eine Mietminderung nach sich gezogen hat.

Das Recht auf die Aussprache eines Hausverbots

Ein Mieter hat zwar durchaus dem reinen Grundsatz nach ein Besuchsrecht, der Vermieter darf jedoch gegenüber den Besuchern von dem Mieter aber dennoch sein Hausrecht ausüben und den Besuchern ein Hausverbot aussprechen. Dieses Recht gilt allerdings ausdrücklich nur in Ausnahmefällen und unter dem Vorliegen von ganz bestimmten Voraussetzungen. Das Amtsgericht Köln hat mit seinem Urteil (Aktenzeichen 209 C 108/04) festgelegt, dass das Hausverbot eines Vermieters gegen den Besuch eines Mieters dann als rechtlich zulässig gilt, wenn der Besuch in wiederholter Form den Frieden des Hauses gestört respektive gemeinschaftliche Räume beschädigt hat.

Die Aussprache eines Hausverbots des Vermieters gegenüber einer dritten Person gilt auch dann als rechtlich zulässig, wenn keine Mietpartei diesem Hausverbot widerspricht (Urteil des Amtsgerichts München, Aktenzeichen 424 C 14519/13).

Darf der Mieter ebenfalls das Hausverbot aussprechen?

Auch Mieter haben ausdrücklich das Recht dazu, einer dritten Person gegenüber das Hausverbot auszusprechen und dieser Person damit den Zutritt zu den Mietwohnräumlichkeiten ausdrücklich zu verweigern. Sollte diese Person nach dem ausgesprochenen Hausverbot dann die Mietwohnräumlichkeiten trotzdem gegen den ausdrücklichen Willen des Wohnungsinhabers betreten, so ist damit der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs gem. § 123 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllt. Dies gilt auch dann, wenn sich die Person bereits in der Wohnung befindet und der Wohnungsinhaber das Hausverbot ausspricht und sich die betreffende Person dann weigert, die Mietwohnräumlichkeiten zu verlassen.

Sollte ein Mieter einer dritten Person gegenüber das Hausverbot aussprechen, so hat dies auch für den Vermieter eine bindende Wirkung. Dies gilt auch dann, wenn ein Vermieter beispielsweise einen Handwerker mit der Durchführung von Arbeiten in dem Eigentum des Vermieters beauftragt und der Mieter dem Handwerker daraufhin das Hausverbot für die Mietwohnräumlichkeiten ausspricht. Sollte der Vermieter daraufhin mit dem gleichen Handwerker wiederkommen, so hat der Mieter das Recht darauf, dem Handwerker den Zutritt zu den Mietwohnräumlichkeiten zu verweigern. Einen vergleichbaren Fall gab es bereits im Jahr 2007 und das Amtsgericht Hamburg-Blankenese urteilte, dass der Vermieter das Hausverbot des Mieters für den Handwerker zu respektieren und einen anderen Handwerker zu beauftragen hat. Das Hausverbot des Mieters gilt so lange, bis der Mieter es schlussendlich wieder aufhebt.

Im absoluten Zweifel ist es durchaus ratsam, einen erfahrenen Rechtsanwalt für ein Beratungsgespräch zu konsultieren und diesen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der eigenen Interessen zu beauftragen. Nicht selten ist es so, dass dem Mieter von einem Vermieter die Rechte abgesprochen bzw. die vorhandenen Rechte nicht gewährt werden. Dies kann durchaus zu Streitigkeiten führen, die lediglich mithilfe von Rechtsanwälten oder Gerichten gelöst werden können.

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