AG Recklinghausen – Az.: 54 C 180/18 – Urteil vom 27.06.2019
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.140,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 08.09.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 61 %, die Beklagte zu 39 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den jeweiligen Vollstreckungsgegner gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Vollstreckungsgegner Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Schadensersatz aus einem Mietverwaltungsvertrag.
Der Kläger ist Eigentümer des Hauses T. in R.
Am 15.12.2017 schlossen die Parteien einen Vertrag über die Verwaltung der streitgegenständlichen Immobilie T. in R., die 3 Wohneinheiten beinhaltet. Es war eine monatliche Grundvergütung von 100,00 € brutto / 119,00 € netto vereinbart. Für Zusatzleistungen, wie unter anderem die Neuvermietung oder die Erstellung eines Mietvertrages waren Zusatzvergütungen vereinbart.
Der Kläger beauftragte die Beklagte damit, einen Nachmieter für die Wohnung im Obergeschoss des streitgegenständlichen Objektes zu finden. Die Beklagte hängte daraufhin ein Nasenschild in einem Fenster der zu vermieteten Wohnung auf.
Im März 2018 beauftragte der Kläger dann eine Maklerin mit der Neuvermietung der Wohnung im Obergeschoss, aus der die Vormieterin Ende Januar 2018 ausgezogen war. Die Maklerin begann Anfang April 2018 mit der Suche eines Nachmieters und die Wohnung wurde zum 01.06.2018 zu einem Mietzins von 570,00 € neu vermietet.
Die Beklagte wurde zunächst mit der Erstellung eines Mietvertrages für die neuen Mieter beauftragt. Der anschließend von der Beklagten erstellte Mietvertrag enthielt Fehler. Letztendlich wurde für die Neuvermietung kein von der Beklagten erstellter Mietvertrag verwendet.
Der Vertrag zwischen den Parteien wurde zum 06.06.2019 beendet.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.08.2018 forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung von 2.960,24 € unter Fristsetzung bis zum 07.09.2018 auf.
Der Kläger macht mit der hier anhängigen Klage Mietausfall für 4 Monate in Höhe von insgesamt 1.710,00 €, Mahnkosten wegen der verspäteten Weiterleitung einer Unitymedia-Rechnung in Höhe von 4,50 €, die Kosten für ein nicht autorisiertes Nasenschild in Höhe von 77,55 € sowie die Verwaltergebühr für 6 Monate in Höhe von 713,96 € geltend.
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe sich nicht ordnungsgemäß um die Suche von Nachmietern bemüht. Es seien keinerlei Schritte getätigt worden, einen Nachmieter zu suchen. Der Beklagten sei bereits im November 2017 mitgeteilt worden, dass die Vormieterin der Wohnung des Obergeschosses plane auszuziehen. Eine Besichtigung habe auch während die Vormieterin noch dort gewohnt habe stattfinden können. Eine Neuvermietung der Wohnung sei daher schon ab Februar 2018 möglich gewesen.
Der Kläger behauptet weiter, der Mietvertrag für die Neuvermietung sei verspätet zur Verfügung gestellt worden. Darüber hinaus seien auch Mietzahlungen nicht auf die richtigen Konten geflossen. Es sei auch zu Problemen bei der Nebenkostenabrechnung gekommen.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 2.960,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.04.2018 zu zahlen.
In der mündlichen Verhandlung vom 11.04.2019 hat der Kläger die Klage in Höhe von 455,23 € mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen.
Der Kläger beantragt nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 2.505,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.04.2018 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Suche nach einem Nachmieter sei durch den Kläger erschwert worden. Dieser habe die erforderlichen Unterlagen für die Weitervermietung erst im Februar 2018 an die Beklagte übergeben. Darüber hinaus habe der Kläger zu keinem Zeitpunkt mitgeteilt, welche Miethöhe gewünscht sei.
Die Beklagte bestreitet, dass dem Kläger durch die Fehler in dem Mietvertrag ein Schaden entstanden sei.
Die Beklagte behauptet weiter, die Kosten für das Nasenschild seien für die Suche eines neuen Mieters erforderlich gewesen.
Sie erklärte hilfsweise Aufrechnung mit einer Pauschale von 89,25 € für die Erstellung eines Mietvertrages.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K. T. und H. H.. Bezüglich des Inhalts und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 11.04.2019 und 23.05.2019 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 1.140,00 € aus §§ 280 Abs. 1, 611, 675 Abs. 1 BGB.
Zwischen den Parteien ist ein Dienstvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, im Sinne der §§ 611, 675 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Parteien haben unstreitig einen Vertrag über die Verwaltung des streitgegenständlichen Mietobjekts geschlossen.
Die Beklagte hat, indem sie trotz dahingehenden Auftrages keine ausreichenden Bemühungen für die Nachmietersuche anstellte, eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB begangen.
Hierzu ist zunächst festzustellen, dass eine mit der Weitervermietung beauftragte Hausverwaltung nicht die gleichen vertraglichen Pflichten treffen, wie einen Immobilienmakler. Auch an einen Mietverwalter, der mit der Neuvermietung eines Objekts betraut wird, kann jedoch mindestens die Anforderung gestellt werden, die neu zu vermietende Wohnung zu annoncieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Annonce in Printmedien oder, wie wohl überwiegend üblich, im Internet erfolgt. Eine Annoncierung der Wohnung seitens der Beklagten hat unstreitig nicht stattgefunden. Diese hat lediglich ein Nasenschild in das Fenster der zu vermietenden Wohnung gehangen. Dies dürfte nicht ausreichend sein, da der Empfangskreis eines solchen Schildes deutlich geringer ist, als eine Anzeige in Zeitung oder Internet.
Diese Pflichtverletzung hat die Beklagte auch zu vertreten, die Vermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB greift.
Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass dem Kläger durch die Pflichtverletzung der Beklagten ein Schaden in Höhe von 2 Monatsmieten á 570,00 €, insgesamt 1.140,00 €, entstanden ist, §§ 249 Abs. 1, 252 BGB.
Die Vernehmung der Zeugin H. hat ergeben, dass eine Vermietung der Wohnung durch Schalten einer Anzeige innerhalb von 2 Monaten möglich gewesen wäre.
Die Zeugin H. hat bekundet, dass sie Ende März 2018 erstmals mit dem Bruder des Klägers Kontakt hatte und Anfang April 2018 den Auftrag zur Weitervermietung der Wohnung erhalten hat. Sie sagte, sie habe anschließend die Wohnung im Internet annonciert und Wohnungsbesichtigungen durchgeführt. Die Annoncen im Internet hätten zahlreiche Interessenten gehabt. Eine Besichtigung sei bereits 10 – 14 Tage nach der Beauftragung durchgeführt worden. Das Objekt wurde anschließend unstreitig zum 01.06.2018 neu vermietet.
Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. Die Zeugin gab anhand der ihr noch vorliegenden Unterlagen wieder, wie es zur Neuvermietung der Wohnung mittels ihrer Hilfe gekommen ist. Sie konnte auf Nachfragen und ohne zu zögern antworten, gab aber auch an, wenn sie sich an etwas nicht mehr erinnern konnte. Die Zeugin zeigte keine Be- oder Entlastungstendenzen zugunsten oder zu Lasten einer Partei, insbesondere nicht zugunsten des Klägers als ihrem Auftraggeber.
Da der Beklagten spätestens seit Ende Januar 2018 die Wohnung zwecks Durchführung von Besichtigungen zur Verfügung stand, ist davon auszugehen, dass eine Weitervermietung ab April 2018 möglich gewesen wäre.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ersatz der übrigen geltend gemachten Mietausfälle von weiteren 570,00 €. Dass eine Vermietung schon vor April 2018 möglich gewesen wäre, kann das Gericht auch aufgrund der Aussage der Zeugin H. nicht feststellen. Diese hat, wie bereits dargestellt, eine Vermietung innerhalb von zwei Monaten als möglich beschrieben.
Der Kläger hat ebenfalls keinen Anspruch auf Rückerstattung der Kosten für ein Nasenschild in Höhe von 76,55 €. Ein solcher Anspruch besteht insbesondere nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 611, 675 Abs. 1 BGB oder aus § 812 Abs. 1 BGB.
Das fragliche Nasenschild wurde von der Beklagten zur Neuvermietung der Wohnung angeschafft. Die Anschaffung des Nasenschildes war auch nicht von der monatlichen Vergütung für die Verwaltertätigkeit erfasst. Dies folgt bereits daraus, dass für die Weitervermietung der Wohnung eine zusätzliche Vergütung vereinbart war. Aufwendungen für die Neuvermietung sollten daher offensichtlich über die normale Monatsvergütung hinaus vergütet werden. Da eine Zusatzvergütung für die Neuvermietung an die Beklagte nicht gezahlt wurde, waren ihr die Kosten für das Nasenschild im Rahmen einer Geschäftsbesorgung nach § 670 BGB zu ersetzen.
Andere Ansprüche des Klägers auf Zahlung von 76,55 € sind nicht ersichtlich.
Der Kläger hat ebenfalls keinen Anspruch auf Zahlung der Mahnkosten in Höhe von 4,50 €. Ein solcher Anspruch ergibt sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Der Vertrag zwischen den Parteien war zu dem Zeitpunkt, als die fraglichen Kosten entstanden sind, längst beendet. Die Beklagte hatte zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr die vertragliche Pflicht, sich um mietbezogene Post des Klägers zu kümmern. Vielmehr oblag es dem Kläger, seine Vertragspartner von der Beendigung des Verwalterverhältnisses zu informieren und so zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Der Kläger hat ebenfalls keinen Anspruch auf Rückzahlung der geltend gemachten Verwaltergebühr für 6 Monate in Höhe von insgesamt 713,96 €. Ein solcher Anspruch käme allenfalls nach § 812 Abs. 1 BGB in Betracht. Seitens der Beklagten besteht jedoch ein Rechtsgrund zum Behalten Dürfen der vereinbarten Vertragsgebühr, da zwischen den Parteien unstreitig für 6 Monate ein Verwaltervertrag bestand.
Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Verwaltergebühr aus §§ 280 Abs. 1, 611, 675 Abs. 1, 249 BGB. Ein solcher Anspruch bestünde allenfalls dann, wenn die Beklagte ihren Pflichten aus dem Verwaltervertrag, der sich auf 3 Wohneinheiten bezieht, für den gesamten Vertragszeitraum in keiner Hinsicht nachgekommen wäre. Dies wird weder vom Kläger behauptet, noch kann das Gericht das feststellen.
Die vom Kläger behaupteten Pflichtverletzungen der Beklagten führen ebenfalls nicht zu einem Ersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe. Hierzu wäre es erforderlich, dass der Kläger darlegt, welcher konkrete Schaden ihm aus den einzelnen behaupteten Pflichtverletzungen entstanden ist. Dieser Darlegungspflicht ist der Kläger, auch nach mehreren Hinweisen des Gerichts in den mündlichen Verhandlungen vom 11.04.2019 und 23.05.2019, nicht nachgekommen.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 08.09.2018 aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
Die Beklagte ist seit dem 08.09.2018 in Verzug, da der Kläger sie unter Fristsetzung zum 07.09.2018 zur Zahlung aufgefordert hatte.
Ein vorheriger Verzug und damit ein darüber hinausgehender Zinsanspruch sind nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, S. 3 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 2.960,24 € festgesetzt.
