Heimfall des Erbbaurechts wegen Verletzung der Erhaltungspflicht: Entschädigung?

Die Berufung der Beklagten gegen das am 6. September 2024 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam, Az. 1 O 161/23, wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils aufgrund dieser Urteile beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.400.000 Euro

Gründe

I.

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage auch in der Berufungsinstanz um den mit der Klage verfolgten Heimfallanspruch der Klägerin als Bestellerin eines Erbbaurechts und das mit der Widerklage geltend gemachte Ankaufsrecht der Beklagten als der Erbbauberechtigten des Erbbaurechtsvertrages vom 12. März 2001/7. Juni 2001. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung sein Versäumnisurteil vom 3. Juli 2024, mit dem es der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen hatte, aufrechterhalten und zur Begründung ausgeführt, die Klägerin habe aus Ziffer II. § 8 lit. a) des Erbbaurechtsvertrages einen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts auf sich, weil die Beklagte ihrer in Ziffer II. § 2 Nr. 1 des Vertrages vereinbarten Verpflichtung, die auf dem Erbbaugrundstück stehenden Bauwerke stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unverzüglich auszuführen, innerhalb einer angemessenen Nachfrist schuldhaft nicht nachgekommen sei. Als die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 18. Juli 2022 aufgefordert habe, bis zum 31. August 2022 die fälligen Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, und mit Schreiben vom 3. März 2023 eine Nachfrist bis zum 31. März 2023 gesetzt habe, hätten sich die Bauwerke nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden. Unstreitig und für den geltend gemachten Heimfallanspruch ausreichend sei zwischen der Eintragung der Beklagten als Erbbauberechtigter und dem 10. Oktober 2017 ein Schuppen durch einen umgestürzten Baum erheblich geschädigt worden, ohne dass die Beklagte bis zum Ablauf der Nachfrist diesen Schaden behoben habe. Als unstreitig sei auch zu bewerten, dass auf den weiteren Lichtbildern der Anlage K 13, deren Authentizität die Beklagte nicht bestreite, Schäden an den Betriebsgebäuden erkennbar seien, die zudem teilweise auch in dem von der Beklagten selbst eingereichten Verkehrswertgutachten vom 3. November 2021 (Anlage B 4) durch die Lichtbilder auf den Seiten 3 und 5 unten sowie 11 oben und in der Beschreibung der Baulichkeiten als in einem „teils mangelbehafteten, wirtschaftlich und technisch verbrauchtem Unterhaltungszustand“ befindlich und mit „teilweise erheblichen Bauschäden“ behaftet (S. 18 des Gutachtens) dokumentiert seien. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang die Behauptung der Beklagten, insbesondere die Risse beruhten auf Setzungserscheinungen des nicht ausreichend verdichteten Baugrundes.

Die Beklagte könne dem Heimfallanspruch nicht einen Zug um Zug zu erfüllenden Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung für die von ihr behaupteten Investitionen entgegensetzen. Nach Ziffer II. § 9 Nr. 1 des Vertrages könne sie allenfalls eine Entschädigung für die vorhandenen Bauwerke in Höhe des Verkehrswerts zum Zeitpunkt der Rückübertragung verlangen. Sie könne zudem nur eine Entschädigung für die Gebäude verlangen, die von ihr errichtet worden seien. Selbst wenn der Beklagten ein Entschädigungsanspruch zustünde, werde dieser erst mit der Erfüllung des Heimfallanspruchs fällig.

Die Beklagte könne schließlich nicht mit Erfolg einwenden, dass dem Heimfallanspruch die Geltendmachung des Ankaufsrechts entgegenstehe (Ziffer VIII. Nr. 2 des Vertrages). Der Gesellschafter der Beklagten Rechtsanwalt („Name 01“) habe das Ankaufsrecht mit seinem Schreiben vom 27. April 2022 nicht mit der erforderlichen Vertretungsmacht für die weiteren Gesellschafter geltend gemacht. Insbesondere lasse sich eine solche Vertretungsmacht nicht aus einem anlässlich einer Gesellschafterversammlung vom 11. Februar 2022 gefassten Beschluss herleiten, nachdem die Beklagte einen solchen Beschluss bestritten und die Beklagte einen entsprechenden Beweis nicht angetreten habe.

Gegen das ihr am 13. September 2024 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam wendet sich die Beklagte mit ihrer am 30. September 2024 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Berufung, die sie, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 13. Dezember 2024 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Die Bauwerke seien in einem dem Vertrag entsprechenden ordnungsgemäßen Zustand, weil die vorgesehene Nutzung – Holzfachhandel – möglich sei. Die Erhaltung eines neuwertigen Zustands sei nicht vereinbart. Es genüge auch nicht, der Entscheidung die Lichtbildaufnahmen der Klägerin zugrunde zu legen. Es komme auf den Gesamtzustand der Gebäude und die Eignung für die Nutzung als Holzfachhandel an. Zudem sei das Alter der Immobilien zu berücksichtigen. Diese ließen sich nicht, insbesondere wenn sie, wie die streitgegenständlichen, von niederer Qualität seien, nicht endlos erhalten. Dies gelte insbesondere, wenn der Baugrund mit altem porösen Baumaterial verfüllt sei. Sie habe zudem umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und hierfür 339.274,89 Euro aufgewendet. Hinzu kämen die Eigenarbeiten der Mieterin. Der Erhaltungszustand entspreche den vertraglichen Obliegenheiten. Das Landgericht lasse zudem den Einwand der Verwirkung unberücksichtigt. Die Klägerin habe sich über Jahre nicht an dem Zustand der Gebäude gestört und könne sich nicht mehr darauf berufen, einen Heimfallanspruch wegen angeblich nicht durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen geltend zu machen. Der Geschäftsführer der Klägerin sei jahrelang auf dem Grundstück ein- und ausgegangen. Selbst wenn ein Heimfallanspruch bestehe, habe die Klägerin für die vorgenommenen Investitionen Ersatz zu leisten. Zwar sei nur eine Entschädigung für genehmigte Investitionen nach dem Vertrag vorgesehen, diesen müssten aber solche gleichstehen, die der Klägerin über Jahre bekannt gewesen seien, ohne dass sie deswegen Rechte geltend gemacht hätte. Das Landgericht verkenne auch die wirksame Ausübung des Ankaufsrechts. Sie habe der Klägerin die Ausübung des Ankaufsrechts mitgeteilt. Auf eine mögliche Unwirksamkeit des der Mitteilung zugrunde liegenden Beschlusses komme es nicht an.

Die Beklagte beantragt sinngemäß, unter Abänderung des am 6. September 2024 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam, Az. 1 O 161/23, die Klage abzuweisen und nach dem erstinstanzlich gestellten Widerklageantrag zu erkennen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf diese und Wiederholung ihres Vorbringens. Die Beklagte habe erstinstanzlich nicht geltend gemacht, die in der Klageschrift ab Seite 12 aufgeführten Schäden unterfielen nicht der Erhaltungspflicht. Die Beklagte sei damit ebenso präkludiert wie mit dem Einwand, bei den Schäden handele es sich um eine altersbedingte Abnutzung. Der erhöhte Erhaltungsaufwand für die in den 1970iger Jahren errichteten Gebäude sei der Beklagten bei Abschluss des Vertrages bekannt gewesen. Die geltend gemachten Schäden seien erstinstanzlich nicht bestritten worden. Auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Verkehrswertgutachten ergebe sich ein erheblicher Instandhaltungsrückstau. Erstmals in der Berufungsinstanz mache die Beklagte geltend, der Zustand der Gebäude sei ihr, der Klägerin, bereits seit Jahren bekannt gewesen. Dies werde bestritten, die Beklagte sei mit diesem Vortrag zudem präkludiert. Zudem sei der schlechte Erhaltungszustand in den vergangenen Jahren insbesondere gegenüber dem Gesellschafter („Name 02“) der Beklagten thematisiert worden.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) hat insgesamt keinen Erfolg.

A) Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler festgestellt, dass der mit der Klage verfolgte Heimfallanspruch der Klägerin aus Ziffer II. § 8 a) des Erbbaurechtsvertrages besteht, und mit der angefochtenen Entscheidung das entsprechend zuvor ergangene Versäumnisurteil aufrechterhalten.

1. („Name 03“) als Eigentümer des im Grundbuch von („Ort 01“) Blatt … gebuchten Grundstücks Flur …, Flurstück … mit einer Größe von 8.812 qm hatte zur notariellen Urkunde des Notars („Name 04“) vom 12. März 2001 (Urkundenrolle Nr. …) der Firma („Firma 01“), die auf dem Grundstück einen Holzfachhandel betreibt, den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages angeboten. Die Angebotsempfängerin war nach Teil A I berechtigt, auch einen Dritten als Angebotsempfänger zu benennen (Anlage K 2). Die Beklagte als dann benannte Dritte hat zur notariellen Urkunde des Notars („Name 04“) vom 7. Juni 2001 (Urkundenrolle Nr. …, Anlage K 3) das Angebot angenommen. Die Klägerin ist aufgrund Auflassung vom 3. Mai 2006 am 20. März 2007 als neue Eigentümerin des Erbbaugrundstücks im Grundbuch eingetragen worden. Das Erbbaurecht war zuvor am 10. November 2005 zugunsten der Beklagten eingetragen worden.

In Teil B unter II. § 1 ist festgehalten, dass das Erbbaugrundstück derzeit mit Betriebsgebäuden bebaut ist und der Erbbauberechtigte berechtigt ist, diese Gebäude und Bauwerke zu haben. Nach § 2 Ziffer 1 hat er die Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sind unverzüglich durchzuführen. Nach § 8 kann der Eigentümer die Übertragung des Erbbaurechts u. a. dann verlangen, wenn der Erbbauberechtigte den in § 2 enthaltenen Verpflichtungen innerhalb einer ihm gesetzten angemessenen Nachfrist schuldhaft nicht nachgekommen ist. Nach § 9 des Vertrages kann in diesem Fall der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für die auf dem Erbbaugrundstück vorhandenen Bauwerke in Höhe des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Rückübertragung verlangen.

2. a) Ausgehend von dieser vertraglichen Grundlage ist das Landgericht mit Recht zunächst zu dem Ergebnis gelangt, dass sich die Gebäude auf dem Erbbaugrundstück zum Zeitpunkt der Aufforderung mit Schreiben vom 18. Juli 2022 zur Durchführung der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nicht in einem den in § 2 Nr. 1 des Erbbaurechtsvertrages vereinbarten Zustand befunden haben. Dies betrifft zunächst einen bis zum Jahr 2017 durch einen Baum beschädigten Schuppen. Den hierdurch entstandenen Schaden hat die Beklagte in der Folgezeit bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht beseitigt. Der Zustand der weiteren Gebäude wird durch die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder dokumentiert (Anlage K 13). Der darauf erkennbare Zustand, auf den das Landgericht maßgeblich abgestellt hat, ist ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig. Letztlich wird auch, wie das Landgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat, durch das von der Beklagten selbst vorgelegte Verkehrswertgutachten (Anlage B 4) bestätigt, dass die Beklagte ihren vertraglich übernommenen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist. Die Gebäude werden in diesem Gutachten als in einem „teils mangelbehafteten, wirtschaftlich und technisch verbrauchten Unterhaltungszustand“ beschrieben, die teilweise erhebliche Bauschäden aufweisen.

Die von der Beklagten geltend gemachten Investitionen, die sich, wie sich aus der Klageerwiderung ergibt, im Wesentlichen auf die Modernisierung des Holzfachhandels (neue Regale, Tore, Fußboden, Erneuerung der Toranlage und des Büros) beziehen, also eher betriebsbezogen sind und teilweise auch von der Mieterin durchgeführt worden sind, stehen dem nicht entgegen. Maßgeblich ist der Zustand der Gebäude zum Zeitpunkt der Aufforderung an die Beklagte, ihren vertraglich übernommenen Erhaltungspflichten nachzukommen.

b) Die Beklagte hält dem mit ihrer Berufung im Wesentlichen nur entgegen, für den vertragsgemäßen Zustand der Gebäude und Baulichkeiten komme es allein auf deren Geeignetheit zum Betrieb des Holzfachhandels an, und stellt dies unter Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Da aber bereits der Ausgangspunkt nicht zutreffend ist, weil die Behauptung der Beklagten in dem Erbbaurechtsvertrag keinen Niederschlag gefunden hat, bedarf es auch der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dieser Behauptung nicht. Da die baulichen Mängel, die im Übrigen nicht nur aus erheblichen Rissen an den Gebäuden (innen und außen) bestehen, sondern auch aus schadhaften Dächern, abgerissener und nicht erneuerter Dachpappe, beschädigten Fassaden, schadhafter Dachentwässerung, auf den Lichtbildern erkennbar sind und von der Beklagten nicht in Abrede gestellt werden, bedarf es zum Beweis dafür, dass sich die Gebäude nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befinden, ebenfalls nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Auf die Ursache für die Risse an den Gebäuden kommt es hinsichtlich der vertraglichen Verpflichtung der Beklagten, diese in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, nicht an, so dass dahinstehen kann, ob diese ganz oder teilweise auf der Beschaffenheit des Baugrundes zurückzuführen sind.

c) Die geltend gemachten Aufwendungen in Höhe von insgesamt 339.274,89 Euro, von denen schon nicht ersichtlich ist, in welchem Umfang sie von der Beklagten selbst getätigt wurden und die insgesamt von der Klägerin bestritten werden, kann diese dem geltend gemachten Heimfallanspruch schon deswegen nicht entgegenhalten, weil nach dem Vertrag der Ersatz solcher Verwendungen nicht vorgesehen ist.

Die Beklagte hat allenfalls einen Anspruch auf Ersatz des Verkehrswertes der Gebäude zum Zeitpunkt der Rückübertragung, den sie aber schon nicht dargelegt hat, so dass sie diesen gegenwärtig dem geltend gemachten Anspruch nicht im Wege des Zurückbehaltungsrechts entgegenhalten kann. Ob, wie das Landgericht weiter annimmt, ein Entschädigungsanspruch nach dem Vertrag nur für den Verkehrswert neu errichteter Gebäude verlangt werden kann, kann demgemäß dahinstehen.

Ohne dass es noch darauf ankäme, dürfte die Auffassung des Landgerichts, die Beklagte könnte den geltend gemachten Anspruch auf Entschädigung schon deswegen nicht entgegenhalten, weil der Entschädigungsanspruch erst gleichzeitig mit der Erfüllung des Heimfallanspruchs fällig werde, nicht zutreffen. Der Vergütungsanspruch entsteht zwar erst mit der Erfüllung des Heimfallanspruchs, also mit Einigung und Eintragung. Wegen der Vergütungsforderung besteht indes ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB gegenüber dem Heimfallanspruch. Hierfür genügt es, dass die eigene Forderung des Schuldners (Erbbauberechtigter) mit Erfüllung der Gegenforderung entsteht und fällig wird (m. w. Nachw. aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung Staudinger/Rapp, ErbbauRG § 32, Rn. 9). Da aber ein Anspruch bereits nicht konkret dargelegt ist, kommt eine Zug um Zug Verurteilung schon aus diesem Grund nicht in Betracht.

d) Auf eine Verwirkung des Anspruchs (§ 242 BGB), wie sie nunmehr in der Berufungsinstanz geltend gemacht wird, kann sich die Beklagte nicht berufen.

Der hierzu erfolgte Vortrag, dass der Geschäftsführer der Klägerin in der Vergangenheit jahrelang auf dem Grundstück ein- und ausgegangen sei und dieser daher der Zustand der Gebäude schon seit Jahren bekannt sei, ist in der Berufungsinstanz neu und von der Klägerin bestritten. Tatsachen, die die Zulassung dieses Sachvortrags erstmals in der Berufungsinstanz rechtfertigen könnten (§ 531 Abs. 2 ZPO), trägt die Beklagte nicht vor, so dass der Vortrag schon deswegen nicht berücksichtigungsfähig ist.

Es ist darüber hinaus schon zweifelhaft, ob dieser Vortrag, zugunsten der Beklagten unterstellt, ausreichend wäre, das Zeitmoment einer möglichen Verwirkung zu begründen, weil die Beklagte jedenfalls am Ende der Vertragslaufzeit ohnehin verpflichtet wäre, die Gebäude in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu übergeben. Zudem fehlt es darüber hinaus an Vortrag zu dem für eine Verwirkung weiter erforderlichen Umstandsmoment, also der Vortrag von Tatsachen, die die Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs als unzumutbar erscheinen lassen.

B) Widerklage

Auch die Abweisung der Widerklage ist mit Recht erfolgt.

Das Landgericht hat die Widerklage deswegen abgewiesen, weil die Beklagte für ihre bestrittene Behauptung, sie habe einen Gesellschafterbeschluss über die Ausübung des Ankaufsrechts gefasst, keinen Beweis angetreten habe.

Dies greift die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung teils kaum nachvollziehbar an. Einerseits soll der Beschluss über die Ausübung des Ankaufsrechts wirksam gefasst sein, andererseits soll es auf dessen Wirksamkeit nicht ankommen. Jedoch macht sie hinreichend geltend, es komme für das Außenverhältnis allein darauf an, ob der handelnde Gesellschafter im Außenverhältnis bevollmächtigt war, das Ankaufsrecht auszuüben.

Gleichwohl verhilft dieser Angriff der Berufung nicht zum Erfolg. Die Klägerin hat eine Vollmacht bzw. Vertretungsmacht des für die Beklagte handelnden Gesellschafters bereits vorprozessual, aber auch erstinstanzlich bestritten. Die Beklagte hat mit Schreiben ihres Mitgesellschafters („Name 01“) mit Schreiben vom 27. April 2022 (Anlage K 6) das Ankaufsrecht ausgeübt. Nachdem die Klägerin zunächst mit Schreiben vom 18. Juli 2022 (Anlage K 7) sich insbesondere wegen des Ankaufspreises gegen die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts gewandt hatte, hat sie mit weiterem Schreiben vom 22. August 2022 (Anlage K 8) auch die Vollmacht des Gesellschafters („Name 01“) bestritten und die Vorlage eines Nachweises bis zum 31. August 2022 verlangt. Daraufhin hat lediglich der frühere Gesellschafter („Name 05“) der Beklagten mit Schreiben vom 30. August 2022 (Anlage K 9) mitgeteilt, er habe im Dezember 2020 seinen Gesellschaftsanteil an den Mitgesellschafter („Name 01“) veräußert.

Der von der Beklagten vorgelegte Gesellschaftsvertrag (Anlage B 3) enthält zwar in seinem § 8 eine Regelung, dass die Vertretung der Gesellschaft allein einem Gesellschafter oder Geschäftsführer obliegt. Weiter wird aber in dem Gesellschaftsvertrag der Nichtgesellschafter („Name 06“) für die Dauer von einem Jahr, allerdings mit einer automatischen Verlängerung bis zur fristgerechten Kündigung des jeweiligen Kalenderjahres, zum Geschäftsführer berufen. Einen Beweis dafür, dass der Gesellschafter („Name 01“) zur Vertretung der Beklagten als deren Geschäftsführer bevollmächtigt war, hat diese weder in I. noch in II. Instanz angetreten. Damit kann nicht festgestellt werden, dass, von den weiteren Voraussetzungen nach dem Erbbaurechtsvertrag abgesehen, das Ankaufsrecht wirksam durch einen bevollmächtigten Vertreter der Beklagten gegenüber der Klägerin ausgeübt worden ist.

C)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestehen nicht.