LG Itzehoe, Az.: 9 S 3/14
Urteil vom 19.12.2014
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 25.10.2013 wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; das angefochtene Urteil ist nunmehr ohne Abwendungsbefugnis vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2008 für das Objekt P H.
Erstinstanzlich hat die Klägerin Betriebskostennachzahlung in Höhe von 1.066,46 € nebst Zinsen gefordert. Die Hauptforderung setzt sich zusammen aus Nachzahlungsbeträgen auf Wärmekosten in Höhe von 957,85 € (1.545,85 € abz. Vorauszahlungen in Höhe von 588,00 €) und auf kalte Betriebskosten in Höhe von 108,61 (1.740,61 abz. Vorauszahlungen in Höhe von1.632,00 €). Auf die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung (Anlage K 1, Bi. 3 d.A.) wird Bezug genommen.
Es wird im übrigen in vollem Umfang auf die tatsächlichen Feststellungen in der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Hauptforderung ohne Zinsen stattgegeben. Es hat der Klägerin einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2008 zuerkannt. Es ist von einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich zutreffenden Abrechnung ausgegangen. Zinsen als Nebenkosten hat es nicht zugesprochen, weil sich die Beklagten bis zur Gewährung vollständiger Belegeinsicht nicht im Verzuge befunden hätten. Auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen.
Mit der Berufung wenden sich der Beklagten gegen die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang. Sie machen geltend, die Abrechnung sei formell fehlerhaft, weil nicht die tatsächlich gemessenen Gesamtkosten, sondern lediglich die durch Unterzähler gemessene Teilmenge in die Abrechnung eingestellt seien. Sie bestreiten die Richtigkeit der Daten der Wärmemengenzähler.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die in den Ableseprotokollen (Anlage K 14) aufgeführten geschätzten Beträge herauszurechnen seien. Zudem bemängeln sie, dass nachvollziehbare Eichgültigkeitsnachweise und Ableseprotokolle der Haupt- und Zwischenzähler für die Wärme und die Warmwasserversorgung fehlten. Elektronische Heizkostenverteiler seien erst im Jahre 2009 installiert worden.
Da es sich um eine verbundene Anlage handele, seien die Kosten für Warmwasser vom Gesamtobjekt und nicht erst vom Teilobjekt in Abzug zu bringen. Die Herausnahme der Betriebskosten für Wartungserfassungsgeräte, für Heizung und Warmwasser aus der verbrauchsbezogenen Kostenverteilung widerspreche den zwingenden Vorschriften der HeizKV.
Die Bezugsgröße des Verteilungsschlüssels sei geändert worden; es fehle an der Darlegung einer entsprechenden Vertragsänderung. Jedenfalls sei eine Abrechnung nicht durch die Abrechnung vom 22.12.2009 rückwirkend für die Abrechnung 2008 möglich. Bei der Wohngebäudeversicherung fehle es an der Mitteilung der Gesamtkosten; die Klägerin verfüge bundesweit über weitere Objekte.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 25.10.2013 die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.
Es wird auf den im Parallelverfahren zum Az. 9 S 109/13 eingereichten Schriftsatz vom 19.03.2014 Bezug genommen.
II.
Die nach §§ 511 ff ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts erweist sich weder als rechtsfehlerhaft, noch rechtfertigen die im Berufungsrechtszug zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. §§ 513 Abs. 1, 529, 545 ZPO).
Die Klägerin kann von den Beklagten Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2008 auf der Grundlage der Abrechnung vom 21.12.2009 (Anlage K 1) verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag.
Die Nebenkostennachforderung ist fällig, denn den Beklagten ist fristgemäß vor Ablauf des Jahres 2009 (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen; im übrigen ist die Abrechnung auch inhaltlich zutreffend.
1. Gesamtverbrauch Brennstoff
Soweit die Beklagten einwenden, die Abrechnung sei formell fehlerhaft, weil nicht die Gesamtmenge an verbrauchten Brennstoff angegeben wird, sondern lediglich eine durch Zähler gemessene Teilmenge, greift der Einwand nicht durch. Richtig ist, dass die Angabe auf Seite 2 der t-Abrechnung (Bl. 8 d.A.) hinsichtlich der Angabe „Brennstoffverbrauch It. Messung 2.475,160 MWh“ bedeutet, dass die Summe der Wärmemengenzähler der insgesamt versorgten Objekte, P und H sowie das streitgegenständliche Abrechnungsobjekt H A, insgesamt 2.475,160 MWh ergeben hat. Die Angabe ist so auch korrekt, denn diese dient als Grundlage für die Vorverteilung der angefallenen Kosten auf die einzelnen Abrechnungsobjekte. Zwar ist richtig, dass der Abrechnung nicht zu entnehmen ist, wie hoch der Brennstoffverbrauch an Fernwärme im Abrechnungszeitraum 2008 insgesamt war. Das ist aber, entgegen der Ansicht der Beklagten, für eine formell wirksame Abrechnung auch nicht erforderlich. Zu den Mindestangeben, die das Rechenwerk des Vermieters enthalten muss, damit es eine (formell wirksame) Abrechnung i.S.v. § 259 BGB darstellt, gehören nach ständiger Rechtsprechung die Angabe der Gesamtkosten und die Angabe und soweit erforderlich Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Mitteilung des auf den Mieter entfallenden Betrages sowie der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Angabe des Gesamtverbrauches hat der Bundesgerichtshof bei den Mindestanforderungen nie erwähnt. Soweit in dem von den Beklagten zitierten BGH-Urteil vom 25.11.2009 (VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156) erwähnt wird, dass es genüge, wenn „der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt“ wird (Rn. 14 a.E.), so ist damit offensichtlich der abgerechnete Brennstoffverbrauch gemeint. Das ergibt sich auch aus der vorangehenden Formulierung in der von „durch Messeinrichtung erfassten Verbrauchswerten“ die Rede ist.
Zwar ist in den meisten Fällen für eine Heizkostenabrechnung die Angabe des Gesamtverbrauches in der Tat erforderlich, weil es sich in der Regel um verbundene Anlagen handelt, bei denen der Verbrauch für die Erwärmung des Warmwassers nicht gemessen wurde. Er kann dann anhand der Formel aus § 9 Heizkostenverordnung berechnet werden, wofür natürlich die Angabe der insgesamt bezogenen Wärmemenge erforderlich ist. Vorliegend ist der Anteil der Warmwasserkosten aber nicht anhand der Menge des erwärmten Wassers ermittelt worden, sondern mit einem eigenen Wärmemengenzähler gemessen worden. Für die Nachvollziehbarkeit der Verteilung der (angegebenen) Gesamtkosten kommt es dann nur auf den Anteil dieser gemessenen Wärmemenge an der insgesamt für die Verteilung relevanten Wärmemenge an, also auf den Anteil an der Summe aller für die Verteilung herangezogenen Wärmemengenzähler.
Auch geht der vorsorglich erhobene Einwand fehl, es sei für den Mieter nachteilig, dass sein Verbrauchsanteil an dem Anteil der Summe der Wärmemengenzähler Abrechnungseinheiten und nicht an der größeren insgesamt bezogenen Menge (vorliegend 2.672,50 MWh) berechnet wird. Die Berechnung des Verbrauchsanteils anhand der Menge des jeweiligen Wärmemengenzählers des Abrechnungsobjektes an der Summe der Ergebnisse der Wärmemengenzähler aller Abrechnungsobjekte ist zulässig.
Ebenfalls nicht durch greift der Einwand, eine Verbrauchsangabe in Kilowattstunden für den Energieanteil Warmwasser fehle in der Abrechnung. Die Abrechnung enthält vielmehr die ausdrückliche Angabe, dass für Warmwasser ein Verbrauch von 587.010,000 kWh angesetzt worden ist (S. 3 der Abrechnung).
2. Richtigkeit der Daten der Wärmemengenzähler
Ein Bestreiten der Richtigkeit dieser Daten mit Nichtwissen ist nach wie vor nicht zulässig. Die Klägerin hat als Anlage K 14 (Bl. 90 ff.) das Ableseprotokoll für die Abrechnungseinheit H A vorgelegt und erläutert. Hiermit hätte sich die Beklagtenseite auseinandersetzen müssen. Der alleinige Einwand, eine Verbrauchsangabe in Kilowattstunden für den Energieanteil Warmwasser fehle in der Abrechnung, greift nicht durch, denn die Abrechnung enthält die ausdrückliche Angabe, dass für Warmwasser ein Verbrauch von 587.010,000 kWh angesetzt worden ist (S. 3 der Abrechnung).
3. Schätzungen
Auch die Einwände zu den Zählern … und … im Ergebnis nicht stichhaltig. Schätzungen sind grundsätzlich zulässig und geboten, wenn Ablesungen nicht termingerecht erfolgen konnten.
Bei den beiden Zählern … und … fällt auf, dass bei allen anderen Zählern als Ablesedatum der 28.1.2009 vermerkt ist, bei diesen aber der Vermerk „Gerät und Messstelle nicht auffindbar Hausmeister kann keine Auskunft geben“ vorhanden ist und als Ablesedatum dann der 30.1.2009 genannt wird. Das legt nahe, dass es einen ersten Ableseversuch für alle Zähler am 28.1.2009 gab, bei dem diese beiden Zähler nicht abgelesen werden konnten, und dann die tatsächliche Ablesung am 30.1.2009 erfolgt ist. Die Verschiebung um 2 Tage durfte für die Abrechnung wegen Geringfügigkeit unberücksichtigt bleiben.
Auch die Schätzung beim Zähler … ist nicht aus der Abrechnung herauszunehmen. Die Klägerin hat für diese Nutzergruppe aus dem Verbrauch per 11.3.2009 von 134,68 MWh einen Verbrauch bis 31.12.2008 von 98,59 MWh geschätzt. Die Schätzung des Verbrauchs ist grundsätzlich zulässig und geboten, wenn die Ablesung nicht zeitnah zu den anderen Ablesungen erfolgen konnte. Dass sie (in einer die Beklagten benachteiligenden Richtung) unrichtig gewesen sei, müssten die Beklagten vortragen, die etwa anhand der Taggradzahlen darlegen können, welcher Anteil von 134,68 MWh für die Zeit bis 31.12.2008 richtigerweise anzusetzen wäre. An einer solchen Darlegung fehlt es.
Eine andere Sichtweise ergibt sich auch nicht aus dem von den Beklagten zitierten Urteil des LG Köln vom 03.01.2013 (1 S 74/12, zit. nach Juris). Danach muss die Schätzung des Verbrauchs eines einzelnen Heizkörper aus dem „Gesamtverbrauch Heizung“ herausgenommen werden, wenn sie ohne Angabe einer Schätzgrundlage erfolgt ist. Hier ist jedoch eine Schätzungsgrundlage zumindest andeutungsweise vorhanden. Sie beruht auf der Anzahl der Monate, die der Ablesung zugrunde liegen (ca. 15,35 Monate), im Verhältnis zu den Monaten des Abrechnungszeitraums (12 Monate). Sofern hier ein für den Mieter günstiger Verbrauch von 98,59 MWh geschätzt worden ist, ist dies – auch mit Blick auf das vom BGH erhobene Gebot der Mindestschätzung (s. BGH, Urt. v. 14.07.2010-VIII ZR 45/09 Tz. 18 f., WuM 2010, 578, 580) – nicht zu beanstanden.
4. Eichgültigkeit
Soweit die Beklagten die Eichgültigkeit der Wärmemengenzähler bestreiten, kommt es darauf nicht an, weil die genannten Wärmemengenzähler nur der Verteilung der Kosten dienen. Insoweit könnten sie auch als Schätzgrundlage dienen, wenn sie nicht geeicht wären. Zu der Schätzung gilt das eben Gesagte.
5. Ableseprotokoll
Das Ableseprotokoll der Anlage K 14 ist nicht zu beanstanden. Es enthält die Zählerstände alt und neu, die Daten der Ablesung und Nachablesung sowie die Person des Ablesers namens „Klause“.
6. Heizkostenverteiler
Soweit die Beklagten die Richtigkeit der mitgeteilten Ergebnisse der Heizkostenverteiler bestreiten, fehlt es ebenfalls an der Darlegung, warum und in welcher Höhe die Beklagten hier von unrichtigen Werten benachteiligt würden. Es obläge den Beklagten zumindest, anhand ihrer Verbrauchsanteile aus den Vorjahren eine Schätzung ihres Verbrauchsanteils vorzunehmen und so darzulegen, ob ein die Beklagten benachteiligender Fehler vorlag.
7. Verbundene Anlage
Soweit die Beklagten vortragen, da es sich um eine verbundene Anlage handele, seien die Kosten für Warmwasser nicht vom „Teilobjekt“, also den Kosten der jeweiligen Abrechnungseinheit, sondern von den Gesamtkosten abzuziehen, greift dies nicht durch. Die Berechnung der Verbrauchsanteile ist rechnerisch nachvollziehbar. Die Kostenanteile der Beklagten würden sich nicht ändern, wenn die Warmwasserkosten (dann natürlich gemeinsam mit den Warmwasserkosten der Abrechnungseinheit …) auf das Gesamtobjekt bezogen vorverteilt und nach dann nach dem jeweiligen Anteil am Gesamtwasserverbrauch beider Abrechnungseinheiten weiterverteilt würden.
8. Wartung Erfassungsgeräte
Im Grundsatz zutreffend dürfte zwar der Einwand sein, dass die Kosten für die Wartung der 1023 Erfassungsgeräte für Heizung und der 383 Erfassungsgeräte für Warmwasser nicht nach der Anzahl der Geräte der jeweiligen Mieter (vorliegend 5 für Heizung, 1 Warmwasserzähler) hätten verteilt werden dürfen. Diese Kosten dürften nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“ gehören, die (auch) verbrauchsabhängig zu verteilen sind. Von daher hätten die Kosten (vorliegend 24,30 € und 22,57 €) korrekt nach einem Flächen- und Verbrauchsanteil erfolgen müssen. Die Beklagten legen aber nicht dar, inwieweit sie von diesem Fehler benachteiligt wären. Insgesamt gibt es 383 Warmwassermessgeräte. Ausgehend von ihrem Anteil an den hierzu der Abrechnung zu entnehmenden Flächen für Heizung bzw. Warmwasser wäre es den Beklagten ohne weiteres möglich, darzulegen, ob und inwieweit sie von einem solchen Fehler benachteiligt sind.
9. Flächen
Soweit die Beklagten vortragen, die Abrechnungseinheit habe sich geändert, müssten sie darlegen, weiche Bezugsgröße im Jahr 2007 gegolten hat und ob und inwieweit sie durch die Änderung benachteiligt sein sollen. Daran fehlt es.
10. Verbundene Wohngebäudeversicherung
Bei der Wohngebäudeversicherung ist es zulässig, bei Kosten, die pro Wohneinheit anfallen, die Gesamtkosten des Abrechnungsobjektes zu ermitteln, indem die Wohneinheiten des Abrechnungsobjektes mit dem Kostensatz multipliziert werden. Dass es einen bundesweit gültigen Versicherungsvertrag gibt, führt, nicht dazu, dass ein bundesweites Abrechnungsobjekt gebildet werden müsste.
Sofern die Beklagten meinen, die in Ansatz gebrachten Versicherungskosten seien nicht angemessen, müssten sie in substantiierter Form einen Schadensersatzanspruch auf Freistellung von überhöhten Kosten wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB vortragen.
11. Wartung Fahrstuhl
Die Position ist zwar Gegenstand der Abrechnung (vgl. Anlage K 1, Bl. 4 d A), aber die Position wurde erstinstanzlich nicht gerügt. Deshalb gilt zum einen die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Zum anderen handelt es sich um neuen Vortrag, der in der Berufungsinstanz nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 entsprechend, 711, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen. Das Berufungsgericht lässt gem. § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zu, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Das ist hier nicht der Fall. Der Vorgang betrifft ausschließlich Fragen des Einzelfalls, die einer Generalisierung nicht zugänglich sind.
