AG Bayreuth, Az.: 102 C 1359/13, Urteil vom 19.08.2014
I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 323,07 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 20.05.2013 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 € zu bezahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 654,87 € festgesetzt.
Tatbestand
Von der Abfassung wurde gemäß § 313 a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet, insbesondere weil von den Einwendungen der Beklagten nur die hinsichtlich der unterlassenen Verteilung der Heizkosten unter Berücksichtigung des Korrekturverfahrens nach VDI 2077 erfolgreich ist.
Die Beklagte schuldet für die von ihr vormals bewohnte Wohnung in der … Straße .. in Bayreuth für die Monate Januar und Februar 2012 noch den tenorierten Betrag.
nsbesondere ist die Abrechnung der Betriebskosten auch in der korrigierten Fassung vom 22.11.2013 und die zugrundeliegende Heizkostenabrechnung in formell ordnungsgemäßer Weise erfolgt.
Richtig ist zwar, dass die Problematik der in der Abrechnung aufgeführten zwei Nutzergruppen – wie sich auch aus den Ausführungen des Sachverständigen ergibt – durchaus nicht einfach zu erfassen ist. Insgesamt handelt es sich hierbei um die Zeiträume vor und nach dem Austausch von Heizkostenverteilern. Diese bereits für die Abrechnung aus dem Jahre 2010 und 2011 erhobene Einwendung ist aber durch die Vereinbarung der Parteien vom 24.02.2012 anlässlich Rückgabe der Mietwohnung ausgeschlossen. Dort ist nämlich auf der ersten Seite unten ausdrücklich ausgeführt, dass mit der dort getroffenen Vereinbarung, mit der auch die seitens der Beklagten nunmehr bestrittenen Zählerstände anerkannt werden – sämtliche Ansprüche des Mietervereins im Schreiben vom 02.01.2012 abgegolten sind und dies alle Nebenkostenabrechnungen während der Mietzeit und die zwei ausstehenden Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012 betrifft. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich um eine umfassende Einigung zwischen den Parteien auch hinsichtlich Kaution und Verrechnung mit weiterer offener Beträge. Durch konkrete Bezugnahme auf das Schreiben des Mietervereins vom 02.01.2012 sind daher die Einwendungen hinsichtlich Bildung zweier Nutzereinheiten ausgeschlossen sowie Einwendungen hinsichtlich der Lohnnebenkosten für das Hausverwalter, den Strom der Tiefgarage/Außenbeleuchtung, das Material Hausmeister/Putzhilfe und Wartung/Prüfung Feuerlöscher.
Soweit die Beklagte sich darüber hinaus gegen die Umlage der Kosten von Schmutzfangmatten in Höhe von 15,82 € wendet, greift diese Einwendung ebenfalls nicht durch. Das Gericht schließt sich insoweit der Auffassung des LG Berlin, 67 S 269/07 vom 08.02.2007 an, wonach diese Kosten im Rahmen der Position Gebäudereinigung ansetzbar ist.
Allerdings greifen die Einwände der Beklagten hinsichtlich der auf der Basis 70/30 berechneten Heizkosten zumindest zum Teil durch. Nach den vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten wird hier ein wesentlicher Anteil der in den Wohnungen angegebenen Heizwärme wegen freiliegender ungedämmter Heizrohrleitungen nicht erfasst, konkret hat der Sachverständige hier einen Wert von nur 25,9 % des von den Heizkostenzählern tatsächlich erfassten Wärmeverbrauchs ermittelt. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen Bezug genommen, das Gericht schließt sich diesen vollumfänglich an. Nach Empfehlung des Sachverständigen sei daher die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung der VDI-Richtlinie 2077 zu erstellen, um im Ergebnis eine faire Verteilung der Verbrauchskosten der Heizung zu erlangen. Nach den vom Sachverständigen durchgeführten Ermittlungen beliefen sich dann die Verbrauchskosten für den streitigen Zeitraum bei Anwendung des Korrekturverfahrens nicht auf 590,07 €, sondern auf 398,64 €. Der Differenzbetrag hinsichtlich der Verbrauchskosten in Höhe von 191,49 € ist daher von den ermittelten Heizkosten im Ergebnis abzuziehen. Das Gericht schließt sich insoweit nicht der Ausführung der Beklagten an, wonach bei Bejahung der erforderlichen Anwendung der VDI 2077 eine erneute Abrechnung zu erfolgen habe. Die Abrechnung selbst ist im übrigen in formell ordnungsgemäßer Weise erfolgt, sie ist lediglich inhaltlich zu korrigieren.
Richtig ist, dass nach 7 Abs. 1 S. 3 HeizKV bei erhöhter Rohrwärmeabgabe unterhalb des kritischen Wertes von 34 % grundsätzlich eine Ermessensentscheidung des Vermieters gegeben ist, ob er die Berechnung nach den anerkannten Regeln der Technik unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 vornehmen will oder nicht. Angesichts des hier doch deutlichen Abweichens d vom Grenzwert von 34 % ist das Gericht aber der Auffassung, dass sich insoweit die Ermessensentscheidung des Vermieters auf Null reduziert hat und er, um eine sachgerechte Verteilung der Heizkosten zu ermöglichen, unter Anrechnung dieser Grundsätze abrechnen muss, (vgl. insoweit auch LG Leipzig 07.10.2013, 2 S 66/13). Nach Auffassung des Gerichts kann es für die Anwendung der entsprechenden Richtlinie auch keinen Unterschied machen, ob die Rohre tatsächlich frei- d. h. ohne jegliche Umhüllung – in den Wohnungen verlaufen oder wie in einer Mehrzahl der hierzu Lande vorhandenen Mietwohnungen ungedämmt im Estrich oder in den Wänden und damit nur von Mauerwerk umhüllt verlegt wurden, auch diese sind ungedämmt.
Die für die Monate Januar und Februar 2012 noch zu erstattenden Betriebskosten errechnen sich daher wie folgt:
Heizung Grundkosten …
Heizkosten Verbrauch …
Nebenkosten umlagefähig …
Grundsteuer …
ergibt Gesamtkosten …
abzüglich Vorauszahlung …
abzüglich Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung somit …
somit …
Nur in dieser Höhe war die Beklagte zur Zahlung weiterer Betriebskosten zu verurteilen. Im übrigen war die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und entspricht dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen der Parteien.
Da die Beklagte sich in Verzug befunden hat, hat sie auch die anteiligen Anwaltskosten aus dem zutreffenden Forderungsbetrag in Höhe von 83,54 € zu bezahlen.
Vorläufige Vollstreckbarkeit § 708 ZPO.
Streitwert § 3 ZPO.
