Heizkostenabrechnung beim Wärmecontracting: Anspruch auf neue Abrechnung

Brandenburgisches Oberlandesgericht

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 07.11.2022, Az. 8 O 272/21, abgeändert und die Beklagte – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – verurteilt, den Klägern eine neue Abrechnung über die Heizkosten für die Wohnung WE 10 im 2. OG der … Straße 4 in (Ort) für die Zeiträume vom 05.12.2017 bis 31.01.2019, vom 01.02.2019 bis 31.12.2019 und vom 01.01.2020 bis 31.12.2020 zu erteilen, die jeweils die Gesamtkosten – einschließlich der auf den Vorwegabzug für die Ferienremise im (Straße) 19 sowie die Einfamilienhäuser … Str. 6 und 7 entfallenden Anteile – gemäß § 6 Abs. 2 HeizKostenVO aufschlüsseln.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zwei Drittel und die Kläger ein Drittel zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 6.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über Heizkostenabrechnungen betreffend die Wärmeversorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft … Str. 4/5 in (Ort) (im Folgenden nur: WEG).

Die Kläger waren Sondereigentümer der Wohneinheit 10 der WEG, die sie im Jahr 2015 von den Gesellschafter der Beklagten erworben hatten. Die Beklagte ist sogenannter Wärmecontractor und erzeugt Wärme in dem Heizungsraum der WEG, der Wohneinheit 6. Sie belieferte (auch) die Kläger aufgrund eines unmittelbar mit diesen geschlossenen Vertrages. Die Heizungsanlage versorgte nicht nur die WEG mit Wärme, sondern auch eine Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 sowie (bis April 2019) die Einfamilienhäuser … Str. 6 und 7.

Die Gesamtfläche der WEG beträgt mindestens 2.238,29 m2; ihre Kubatur beträgt 9.341,76 m3, wovon 846,88 m3 auf die Wohnung der Kläger entfallen. In den Wohneinheiten 3 und 4 befindet sich jeweils ein Wohnzimmer, von dem eine Teilfläche von jeweils 33,57 m2 eine Raumhöhe von 6,68 m hat. Die Raumhöhe in den übrigen Räumen beträgt 3,5 m. Die Wohneinheit 2 wurde ab dem 01.11.2021 bezogen. Die Wohneinheit 11 erhielt erst im November 2021 den Estrichbelag, in dem die Fußbodenheizung verbaut war.

Die Beklagte erstellte Heizkostenabrechnungen für die Zeiträume 05.12.2017-31.01.2019 (HKA I), 01.02.2019-31.12.2019 (HKA II) und 01.01.2020-31.12.2020 (HKA III), die sie im Berufungsverfahren – zuletzt im Oktober 2023 – korrigierte. Wegen der Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Abrechnungen Bezug genommen (Bl. 19-26 Anlagenheft Beklagte).

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel wurde die Beklagte verpflichtet, den Klägern eine Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum vom 05.12.2017 bis zum 31.01.2019 zu erstellen.

Die Kläger haben die Neuerstellung der Abrechnungen mit bestimmten Vorgaben verlangt. Sie haben die Ansicht vertreten, dass die bereits von der Beklagten erstellten Abrechnungen formell unzureichend und inhaltlich unrichtig seien. Es fehle die Darstellung der Kosten für die Versorgung der Wohnungen außerhalb der WEG als Vorwegabzug. Innerhalb der WEG seien bestimmte (beheizte) Flächen (unzutreffend) nicht in die Abrechnung aufgenommen worden. Zudem sei die Abrechnung wegen der Raumhöhe der Wohnzimmer in den Wohneinheiten 3 und 4 nicht nach Fläche, sondern nach Kubatur vorzunehmen.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, dass ihre Abrechnungen den formellen Anforderungen genüge. Einen Anspruch auf Erstellung einer inhaltlich richtigen Abrechnung hätten die Kläger nicht; vielmehr müssten sie etwaige Ansprüche im Wege der Leistungsklage verfolgen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Neuerstellung der Abrechnungen nach näher dargelegten Kriterien verurteilt. Die Klageanträge seien hinreichend bestimmt, weil sie hinsichtlich der zu beachtenden Kriterien klare Vorgaben machten. Die HKA II sei bereits formell fehlerhaft, so dass sich der Anspruch der Kläger aus § 259 BGB ergebe. Es fehlten nämlich die Angaben zum Gesamtverbrauch und die Umlageschlüssel, so dass die Abrechnung rechnerisch nicht nachvollziehbar sei. Den Klägern stehe im Übrigen jeweils ein Anspruch auf Neuerteilung der Heizkostenabrechnungen aus § 242 BGB zu. Sie seien auf weitere Informationen angewiesen, um die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen prüfen zu können. Diese Informationen könnten die Kläger nicht durch die Belegeinsicht erlangen, weil ihnen diese verweigert worden sei. Die erteilten Abrechnungen litten an einem schwerwiegenden Fehler, weil die Wohnungen 1, 2, 5, 6, 11 und 12 sowie die Wohneinheiten der … Straße 6 und 7 sowie die Ferienremise des (Straße) 19 nicht berücksichtigt worden seien. Eine Überprüfung der Abrechnung sei ohne Kenntnis der jeweiligen Flächen nicht möglich. Die Abrechnung müssten zudem anhand der Kubatur erfolgen und nicht lediglich nach der Fläche, so dass die Kubaturen in den Abrechnungen angegeben werden müssten. Der Grundpreis sei zu hoch angesetzt; die Kalkulation des Grundpreises ergebe sich aus der Abrechnung nicht. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung. Sie meint, jedenfalls die zuletzt erteilten Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß. Ein materieller Fehler, der eine Neuberechnung rechtfertigen könne, liege nicht vor. Die als fehlend monierten Flächenabgaben fänden sich in den Fußnoten der Abrechnungen. Die Wohneinheit 6 sei der Heizungsraum selbst. Der Umlageschlüssel sei nunmehr in die HKA II aufgenommen worden.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 07.11.2022, Az. 8 O 272/21, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger haben ihre Klageanträge in der Berufungsinstanz neu gefasst und beantragen nunmehr (sinngemäß), – unter Zurückweisung der Berufung – die Beklagte zu verurteilen,

die Abrechnungen für den Zeitraum vom 05.12.2017-31.01.2019, vom 01.02.2019 – 31.12.2019 und 01.01.2020 – 31.12.2020 dahingehend zu ergänzen und zu korrigieren, dass

– die Gesamtkosten für die gesamten versorgten Wohnungen (Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5 in (Ort) sowie die Wohnungen in der … Straße 6, 7 in (Ort) bis April 2019) aufgeführt sind;

– soweit die konkrete Einzelabrechnung nur für die WEG … Straße 4 und 5 erfolgen soll, die Aufteilung/Unterteilung in Nutzergruppen nachvollziehbar erfolgt, § 6 Abs. 2 HeizkostenVO

– dass die Verbrauchskosten entweder auf alle Wohnungen der Nutzergruppe (ggf. im Rahmen der Schätzung) verteilt werden, § 9a Abs. 1 HeizkostenVO, oder, soweit mehr als 25% der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des umbaute Raums ohne Verbrauchserfassung sind, dass die Kosten gemäß § 9a Abs. 2 HeizkostenVO ausschließlich nach den dort genannten Maßstäben (Wohn- oder Nutzfläche oder umbauter Raum der gesamten Nutzergruppe) umgelegt werden

hilfsweise, die Abrechnungen für den Zeitraum vom 05.12.2017-31.01.2019, vom 01.02.2019-31.12.2019 und 01.01.2020-31.12.2020 dahingehend zu ergänzen und zu korrigieren, dass

– die Umlage der sonstigen Kosten nach Fläche oder Raum muss die gesamte beheizte Fläche oder die gesamte Nutzfläche oder das gesamte Volumen aller Räume umfassen, die von der Heizungsanlage versorgt wurden, von der Heizungsanlage wurden die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort) versorgt, wobei die … Straße 6 und 7 nur bis April 2019 versorgt wurde,

– die Umlage der sonstigen Kosten hat nach dem Volumen des umbauten Raums in einer Höhe von ca. 9.341,76 m3 zu erfolgen, § 7 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenVO, wobei davon 846,88 m3 auf die klägerische Wohnung entfallen,

– die Umlage der Kosten nach dem Verbrauch auf Basis aller Räume, die von der Heizungsanlage versorgt wurden, insbesondere die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort),

– die Gesamtkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO für alle von der Heizung versorgten Wohnungen und sonstigen Räume; hier die Ferienremise mit 8 Wohnungen im (Straße) 19 in (Ort) sowie alle Wohnungen und sonst beheizbaren Räume in der … Straße 4, 5, 6, 7 in (Ort), wobei die … Straße 6 und 7 nur bis April 2019 versorgt wurde.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

Die zulässige Berufung führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils im tenorierten Umfang.

1.

Die Berufung ist mit Blick auf den Beschwerdewert gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässig, der nach dem Abwehrinteresse der Beklagten zu bemessen ist. Dieses richtet sich nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, der der Beklagten für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen für die drei streitgegenständlichen Zeiträume entsteht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 16.06.2008, VIII ZB 87/06). Ihr Abwehrinteresse hat die Beklagte mit insgesamt 3.135 € beziffert und dabei den Zeitaufwand zur Bestimmung der (ihr nicht bekannten) Raumkubaturen für jede Wohnung mit drei Architektenstunden zu je 95 €/h nachvollziehbar dargelegt. Nach dem Tenor des angefochtenen Urteils sind für die Abrechnungen die Raumkubaturen der elf Wohneinheiten zu bestimmen.

2.

Die Klageänderung in der Berufungsinstanz ist gemäß §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Diese ist nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Sachdienlichkeit oder Einwilligung nach § 533 Nr. 1 ZPO gebunden (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 35. Aufl., § 533 Rn. 3 m.w.N.).

3.

Den Anspruch der Kläger auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung nach Maßgabe der HeizkostenVO für den Zeitraum 05.12.2017 bis zum 31.01.2019 hat bereits das Amtsgericht Brandenburg an der Havel rechtskräftig festgestellt.

Auch für die verbliebenen zwei Abrechnungszeiträume haben die Kläger jeweils einen Anspruch auf Erteilung einer gemäß § 259 Abs. 1 BGB ordnungsgemäßen Abrechnung. Zwischen den Streitparteien besteht – wie der Senat in dem Verfahren 4 U 176/21 rechtskräftig festgestellt hat – ein Vertrag über die Versorgung mit Wärme. Der Beklagten ist damit der Betrieb der zentralen Heizungsanlage in der Weise übertragen worden, dass sie dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist, so dass gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 1, § 3 HeizkVO diese hier Anwendung findet. Die Kläger können daher eine Abrechnung über die Heizkosten verlangen, die nach den Regelungen der HeizkVO aufzuteilen sind (vgl. AG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2020, 31 C 186/19, Rn 81 ff., juris).

4.

Die von der Beklagten – auch zuletzt – vorgelegten Abrechnungen erfüllen den Anspruch der Kläger nicht. Dabei kann es hier dahinstehen, ob die Abrechnungen bereits die formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht erfüllen oder ob der Anspruch auf Neuberechnung materiell-rechtlich wegen des Fehlens erforderlicher Bezugsdaten gegeben ist.

a)

Eine Abrechnung genügt den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2021, XII ZR 40/20, Rn. 16, juris). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen (st. Rspr., vgl. BGH Urteil vom 29.01.2020, VIII ZR 244/18). An die Abrechnung sind dabei in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15). Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Kostenpositionen maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt dagegen nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Die Abrechnung soll lediglich den rechnerischen Nachvollzug ermöglichen; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es zur Erfüllung des Anspruchs aus § 259 Abs. 1 BGB nicht an (vgl. Senatsurteil vom 29.08.2018, 4 U 106/15, Rn. 54, juris). Darüber hinaus besteht trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung ausnahmsweise ein Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung, wenn die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung fehlen und diese deshalb an einem schwerwiegenden Mangel leidet (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10, Rn. 16, juris).

b)

Diesen Anforderungen genügen die drei streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht, da sich den Abrechnungen der Vorwegabzug für die Wärmeversorgung der Ferienremise im (Straße) 19 sowie der Einfamilienhäuser in der … Str. 6 und 7 nicht entnehmen lässt.

Diese Angaben sind jedoch erforderlich, da andernfalls nicht nachvollziehbar ist, ob und in welcher Höhe die im Grund- und Arbeitspreis kalkulierten Kosten der Anlage auch von diesen Nutzern getragen werden. Zwar hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung zur Darstellung von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung aufgegeben, die deshalb nicht mehr stets angegeben werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, Rn. 16 ff. juris). Entscheidender Maßstab für den Inhalt einer Abrechnung bleibt jedoch, dass die insoweit betroffenen berechtigten Interessen der Beteiligten unter Berücksichtigung des Zwecks der Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, Rn. 17 juris). Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien ein Vertrag über Wärmecontracting, in dem – in atypischer Weise – insbesondere nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts fehlen. Die Beklagte muss daher solche Angaben in der Abrechnung machen, da sie andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. Es ist hier jedoch nicht erkennbar, welche Gesamtkosten entstanden sind und wie diese – betreffend die Ferienremise und die Einfamilienhäuser im Wege des Vorwegabzuges gemäß §§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 HeizkostenVO – auf die verschiedenen Gebäude verteilt wurden. Es ist nicht möglich zu prüfen, ob die Vorgaben des § 6 Abs. 2 HeizkostenVO eingehalten wurden und wie die Verteilung der Kosten der Heizungsanlage auf die mitversorgten externen Häuser rechnerisch vorgenommen wurde. Diese Umstände lassen es hier ausnahmsweise geboten erscheinen, dass die Beklagte nähere Angaben zum Vorwegabzug in der Abrechnung machen muss. Nicht ausreichend ist insofern, dass die Beklagte lediglich behauptet, einen – nicht prüfbaren – Vorwegabzug vorgenommen zu haben bzw. dass die Beklagte behauptet, nur die auf die WEG entfallende – gemessene – Wärmemenge angerechnet zu haben.

Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob dieser Mangel schon dem Fehlen eines Umlageschlüssels gleichsteht; so dass die Abrechnung den formellen Anforderungen des § 259 Abs. 1 BGB nicht genügt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10, juris). Jedenfalls wiegt dieser Mangel unter den hier gegebenen Umständen derart schwer, dass die Kläger ausnahmsweise einen Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung haben.

5.

Die übrigen von den Klägern gegen die Richtigkeit der Abrechnungen erhobenen Einwendungen begründen keinen Anspruch auf Neuberechnung.

a)

Die Abrechnung der Heizkosten muss hier nicht gemäß § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO nach Kubatur (umbautem Raum) erfolgen. Zwar weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe von 6,68 m (gegenüber 3,5 m sonst) auf, jedoch beträgt die davon betroffene Fläche lediglich 67,14 m2, so ist der Anteil an der Gesamtfläche (2.238,29 m2) derart gering ist, dass die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig wird. Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel HeizkostenV § 7 Rn. 18; MüKoBGB/Zehelein HeizkostenV § 7 Rn. 2). In der Regel wird – wegen der leichteren Bestimmbarkeit – die Fläche herangezogen, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Auch im vorliegenden Fall ist die Abrechnung nach Fläche nicht unbillig. Denn die Flächen mit großer Raumhöhe betragen weniger als drei Prozent der Gesamtfläche. In diesem Umfang sind Räume mit höherer Raumhöhe generell nicht ungewöhnlich (z.B. bei Fluren und Treppen), so dass eine Abrechnung nach Kubatur nicht zwingend ist. Auch bezogen auf die Wohnung der Kläger ergibt sich eine Differenz von weniger als 2%: bei einer Abrechnung nach Kubatur müssten sie einen Anteil 9,07% tragen, bei einer Abrechnung nach Fläche einen Anteil von 10,66%. Derartig geringe Differenzen zwingen nicht zur Abrechnung nach Kubatur, so dass das Fehlen der Kubaturangabe in der Abrechnung dessen formelle Richtigkeit nicht in Zweifel ziehen kann.

b)

Die Richtigkeit der Abrechnungen wird durch die gewählten – nicht jährlichen – Abrechnungszeiträume nicht berührt. Eine vertragliche Regelung zu den Abrechnungszeiträumen existiert nicht. Das in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot findet beim Wärmecontracting einer WEG keine Anwendung. Bei der Änderung des Abrechnungszeitraums handelt es sich auch nicht um eine Änderung des Umlageschlüssels nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV, die hätte angekündigt werden müssen. Im Übrigen ist die Wahl der Abrechnungszeiträume hier nicht rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte vorgetragen hat, dass die Abrechnungszeiträume den Änderungen der von der Heizungsanlage versorgten Flächen angepasst wurden. Eine derartige Anpassung dient der sachlichen Richtigkeit der Abrechnung und ist insofern nicht zu beanstanden.

c)

Von welchen Flächen die Beklagte bei den Abrechnungen ausgegangen ist, lässt sich diesen entnehmen. Soweit die Parteien darüber streiten, ob die Flächen bestimmter Räume der WEG in die Abrechnung einzubeziehen sind oder nicht – etwa weil die Wohneinheit 2 erst ab dem 01.11.2021 bezogen oder der Estrichbelag der Wohneinheit 11 erst im November 2021 eingebracht wurde – berührt dies die formelle Richtigkeit der Abrechnung nicht. Die Abrechnung ist insofern für die Kläger nachvollziehbar und sie können den Anteil der ihrer Auffassung nach unzutreffend berechneten Kosten selbst bestimmen und ggf. im Wege der Leistungsklage geltend machen. Ob die von der Beklagten gewählte Art der Berechnung insofern materiell-rechtlich zutrifft, bedarf hier keiner Klärung (vgl. zum Streitstand Schmidt-Futterer/Lammel HeizkostenV § 7 Rn. 19 m.w.N.). Mit Blick auf die (in den letzten Abrechnungen angegebenen) Flächen der externen Gebäude ist den Klägern allerdings zuzugestehen, dass diese Flächenangaben offenbar in keinem Zusammenhang damit stehen, ob die aufgeführten Gebäude in zeitlicher Hinsicht mitversorgt wurden.

d)

Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 18.12.2023 erstmals in der Berufungsinstanz geltend gemacht haben, dass sie während der Abrechnungszeiträume nicht durchgängig mit Wärme versorgt worden seien, war dieser – von der Beklagten bestrittene – Sachvortrag, gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.

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