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Heizkostenabrechnung – Kürzung bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Kosten

AG Wedding – Az.: 3 C 378/08 – Urteil vom 23.05.2012

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 985,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p. a. aus 686,04 € seit dem 11.02.2008 sowie aus weiteren 299,91 € seit dem 01.02.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind seit 01.10.2003 Mieter eine Wohnung im Hause … Berlin mit einer Wohnfläche von ca. 90,93 m² und einer Heizfläche von ca. 80,14 m². Die Vermieterin ist die Beklagte. Neben der vereinbarten Nettokaltmiete werden Nebenkostenvorauszahlungen erhoben.

Die Wohnung der Kläger wird, wie der gesamte Gebäudekomplex, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, mit einer sogenannten Einrohr-Heizung zentral beheizt.

Im Mietvertrag ist als Vertragsbestandsteil hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse angegeben, dass für Heizung und Warmwasser eine Abrechnung nach Quadratmetern Wohnfläche erfolgt bzw. bei Vorhandensein von messtechnischen Einrichtungen zur Verbrauchserfassung einer Abrechnung nach erfasstem Verbrauch zu 50 % und zu restlichen 50 % nach der Wohnfläche.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der von der Beklagten erstellten Nebenkostenabrechnung hinsichtlich Heizung, Warmwasser sowie der Position sonstige Betriebskosten für die Jahre 2006, 2007 und 2008.

Die Kläger tragen vor, die Beklagte habe entgegen ihrer entsprechenden Verpflichtung die Abrechnung hinsichtlich der Heizung und Warmwasserkosten nur unter Zugrundelegung der Quadratmeter der Wohnung erstellt und keinerlei Verbrauchsanteile bei der Abrechnung berücksichtigt. Da die Kosten der Wärme lediglich nach Quadratmetern und nicht nach Verbrauch erfasst worden seien, würde dies zu einem den Klägern als Mieter zustehenden Kürzungsrecht von 15 % der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser gem. § 12 Heizkostenverordnung führen. Ferner seien in den Nebenkostenabrechnungen die Positionen sonstige Betriebskosten unzutreffend und in dieser Höhe von den Klägern nicht zu zahlen.

Die Kläger errechnen sich unter Berücksichtigung des nach ihrem Vortrag ihnen zustehenden Kürzungsrechts in Höhe von 15 % hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser für die Betriebskostenabrechnung 2006 eine Guthaben 118,28 €. Das Guthaben wird von den Klägern aus dem Kürzungsbetrag von 15 % der auf ihre Wohnung entfallenden Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser in Höhe von 2.129,34 €, gleich 319,40 € zzgl. der Position sonstige Betriebskosten in Höhe von 50,74 € abzüglich des errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 251,86 € ermittelt.

Hinsichtlich der Betriebkostenabrechnung für 2007 errechnen die Kläger ein Guthaben nach dem Kürzungsbetrag von 15 % aus den Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser in Höhe von insgesamt 2.023,49 € in Höhe von 303,52 € zzgl. der Position sonstige Betriebskosten in Höhe von 26,21 € zzgl. eines unstreitigen Guthabenbetrages in Höhe von 229,72 €, mithin ein Gesamtbetrag von 579,45 €.

Für die Nebenkostenabrechnung 2008 errechnen die Kläger ein Guthaben in Höhe von 308,04 €, wobei sie zu dem reduzierten Betrag aus der 15- %igen Kürzung nach § 12 Heizkostenverordnung in Höhe von 363,46 € sonstige Betriebskosten in Höhe von 50,13 € hinzuziehen und sodann die von der Beklagten festgestellte Forderung in Höhe von 105,55 € abziehen.

Die Kläger tragen vor, die Beklagte habe trotz entsprechender Aufforderung mit Fristsetzung den jeweiligen Widerspruchsschreiben hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen die Guthaben ihnen nicht erstattete, sodass sie gem. § 812 BGB ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Zahlung gegen die Beklagte haben.

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auch nach Verbrauch sei entgegen dem Vorbringen der Beklagten möglich. Die Nichteinhaltung dieser gegebenen Vorschriften zur teilweisen verbrauchsabhängigen Erfassung nach der Heizkostenverordnung sei von der Beklagten in vollem Umfang zu vertreten, sodass das Kürzungsrecht zu Gunsten der Kläger eingreife.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.005,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz aus 697,73 € seit dem 11.02.2008 sowie aus weiteren 308,04 € seit dem 01.02.2010 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die erstellten Abrechnungen hinsichtlich Heizkosten/Warmwasserkosten seien ordnungsgemäß erstellt. Die Kläger hätten kein Kürzungsrecht in Höhe von 15 %, da für die Wohnung der Kläger hinsichtlich der Heizung und Warmwasserkosten der Ausnahmetatbestand des § 11 Heizkostenverordnung eingreife. In § 11, Ziffer 1 a Heizkostenverordnung ist ausdrücklich normiert, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgen muss, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung bzw. die Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Da die Wohnung der Kläger ebenso wie das gesamte Objekt, in dem diese Wohnung befindet mit einer Einrohr-Heizung ausgestattet sei, ist eine Verbrauchserfassung dort generell nicht möglich, da die Rohre der Einrohr-Heizung wie kleine Heizkörper wirken und daher die Heizleistung und Wärmeabgabe lediglich zu einem sehr geringen Teil über die Heizkörper erfolge und der weitüberwiegende Teil von etwa 90 % über die Rohre an die Wohnung abgegeben würde und mithin nicht erfassbar sei.

Wegen der sonstigen Betriebskosten seien die Abrechnungen gleichfalls ordnungsgemäß erstellt. So seien neben der Wartung für Feuerlöschanlagen, Notstromaggregate, Blitzschutzanlagen und Trockensteigeleitung die Kosten eines Sicherheitsdienstes für 2006 in Höhe von 43,42 € sowie für 2007 in Höhe von 41,84 € enthalten. Hinsichtlich der Abrechnung für 2008 wird den wegen der sonstigen Betriebskosten seitens der Beklagten keine weitere Auflistung erbracht.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsatz nebst deren vorgetragenen Inhalt ausdrücklich ergänzend Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten gem. den Beweisbeschlüssen vom 04.03.2009 (Bl. 100 d. A.) sowie 22.06.2011 (Bl. 127, Bd. 1 d. A). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die schriftlichen Gutachten der Sachverständigen … vom 12.04.2011 (Bl. 210 – 234 Bd. 1 d. A.) sowie des Sachverständigen … vom 12.02.2011 (Bl. 2 – 10, Bd. 2 d. A.) sowie dessen Erläuterung vom 11.04.2012 (Bl. 50 – 51, Bd. 2 d. A.).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang weitüberwiegend begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Kläger haben hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007 und 2008 Anspruch gegen die Beklagte auf Rückerstattung von 110,96 € für das Jahr 2006, 575,08 € für das Jahr 2007 sowie 299,91 € für das Jahr 2008 gem. § 812 BGB, denn insoweit ist die von der Beklagten erstellte Abrechnung nicht ordnungsgemäß, da die Beklagte die Abrechnung hinsichtlich der Heiz-/Warmwasserkosten in vollem Umfang auf der Grundlage der Quadratmeterfläche der Wohnung der Kläger ermittelte und nicht anteilig auch nach dem entsprechenden Verbrauch. Mithin sind die Kläger berechtigt, gem. § 12 Heizkostenverordnung eine Kürzung in Höhe von 15 % der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser vorzunehmen. Der Ausnahmetatbestand nach § 11 Ziffer 1 a Heizkostenverordnung greift hier nicht zu Gunsten der Beklagten ein, denn sie hat nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen können, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die streitbefangene Wohnung der Kläger nicht erfolgen muss, da sie nicht möglich sei oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sei. Zwar hat das Sachverständigengutachten des Sachverständigen … zunächst die Ausführungen der Beklagten zur Frage der Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten bei Vorliegen einer Einrohr-Ringheizung insoweit bestätigt als er ausführte, dass unter den gegenwärtigen Betriebsbedingungen eine Heizkostenverteilung auf der Basis der alleinigen Erfassung der Wärmeabgabe der Heizkörper ohne gleichzeitige Erfassung der Rohrwärmeabgabe nicht möglich ist, da der in der VDI-Richtlinie 2077 angegebene Grenzwert für den Heizkörperverbrauchsanteil von 0,37 deutlich unterschritten werde. Gleichzeitig führt der Sachverständige jedoch aus, dass bei einer möglichen Absenkung der Heizwassertemperaturen hinsichtlich des Vor- und Rücklaufs auf Maximalwerte von 68/58°C hinsichtlich Vor- und Rücklauf und damit einer Senkung der Differenz der Temperaturen vom Heizwasservor- und -rücklauf von bisher 30 K auf 10 K der Heizkörperverbrauchsanteil nach der insoweit nachvollziehbaren Berechnung des Sachverständigen den in der VDI-Richtlinie 2077 angegebenen Grenzwert von 0,43 übersteigt, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten damit möglich wäre. Eine unverhältnismäßige Kostenbelastung der Beklagten entstünde bei einer entsprechenden Absenkung nicht.

Soweit die Beklagte gegen dieses Gutachten Einwendungen erhebt und insbesondere vorträgt, die vorgeschlagene Lösung würde dazu führen, dass eine nichtausreichende Wärmeabgabe in sämtlichen der Heizung angeschlossenen Wärmeentnahmestellen entstünde und dass die Kosten für den Einbau einer neuen Hydraulik-Pumpe bei mindestens 100.000,00 € bzw. für den Umbau der Heizungsanlage zur Ermöglichung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung bei mindestens 250.000,00 € liegen würden, konnten diese Einwände auch durch das insoweit eingeholte Gutachten … nicht bestätigt werden. Der Sachverständige … hat in seinem Gutachten angeführt, dass unter Beachtung der Prämissen aus dem Gutachten … es zwar bei einer Senkung der Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauf auf 10 K durchaus dazukommen könne, dass es zu lokalen Unterversorgungen einzelner Heizkörper kommen könne, dies sei aber nach den Ausführungen des Sachverständigen jedenfalls nicht sicher. Der Sachverständige … gibt in seinem Gutachten weiter an, dass vor einer entsprechenden Auslegungstemperaturdifferenzsenkung die Massenstrom-, Druck- und Geschwindigkeitsverhältnis im Heizungsrohrnetz zu prüfen seien und erst dann Angaben über eine eventuelle Ermöglichung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung zu machen seien. Eine generelle technische Unmöglichkeit der Durchführung dieser Arbeiten stellt der Sachverständige … in seinem Gutachten und in seinen Erläuterungen dazu jedenfalls nicht fest.

Die Beklagte hat damit zur Überzeugung des Gerichts nicht nachgewiesen, dass es ihr technisch nicht möglich sei bzw. nur mit unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand möglich sei, die Heizkosten für die streitbefangene Wohnung auch verbrauchsabhängig zu erfassen und zu verteilen. Die Kläger haben daher berechtigt von dem Kürzungsrecht gem. § 12 Heizkostenverordnung in Höhe von 15 % Gebrauch gemacht.

Soweit die Kläger in den Abrechnungen für 2006, 2007 und 2008 auch die sonstigen Betriebskosten herausgerechnet haben, ist diese Herausrechnung insoweit begründet, als jeweils die Kosten eines Sicherheitsdienstes in Höhe von 43,42 € für 2006, 41,84 € für 2007 und vom Gericht gem. § 287 ZPO geschätzten 42,00 € für 2008 enthalten sind. Die Umlage von Wachschutzkosten oder hier Sicherheitsdienstkosten als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. Berechnungsverordnung ist nicht zulässig, da die Übernahme dieser Kosten als sonstige Betriebskosten zwischen den Parteien nicht gesondert vereinbart wurde (vgl. insoweit Landgericht Berlin, Urteil vom 05.12.2003 – 64 S 369/03 –).

Die übrigen unter dem Punkt sonstige Betriebskosten abgerechneten Kosten sind nach Auffassung des Gerichts im Rahmen der Abrechnung umlegbar. Insoweit ist der Anspruch der Kläger in Höhe von 7,32 € für 2006, 4,37 € für 2007 und 8,13 € für 2008 unbegründet.

Hinsichtlich der Zinsen beruht die Entscheidung auf den §§ 286, 288 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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