Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Warum zählt die echte Wohnfläche?
- Redaktionelle Leitsätze
- Gilt die tatsächliche Wohnfläche bei der Abrechnung?
- Gilt nicht die Mietvertragsfläche?
- Warum gab es kein Heizkostenguthaben?
- Ist die 10-Prozent-Grenze erledigt?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf meine Heizkostenabrechnung höher ausfallen als die Quadratmeterzahl laut Mietvertrag?
- Habe ich Anspruch auf Rückzahlung, wenn jahrelang nach einer zu großen Fläche abgerechnet wurde?
- Muss ich eine Nachzahlung leisten, obwohl die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter trotz BGH-Urteil weiter nach Vertrag abrechnet?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 220/17
Das Wichtigste im Überblick
Bei Heizkosten zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag falsch genannte.
- Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieter zurück.
- Die Mieter zahlten zu wenig Miete und verloren den Streit um 42,46 Euro.
- Heizkosten muss der Vermieter nach der tatsächlichen beheizten Fläche abrechnen.
- Eine falsche Wohnflächenangabe im Vertrag zählt dafür nicht.
- Die frühere Zehn-Prozent-Grenze für Heizkosten gilt hier nicht mehr.
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 30.05.2018
- Aktenzeichen: VIII ZR 220/17
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Heizkostenabrechnung, Betriebskosten
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Warum zählt die echte Wohnfläche?
Die Abrechnung der Heizkosten richtet sich maßgeblich nach den rechtlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung, insbesondere nach § 6 Abs. 1 Satz 1 sowie § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Für eine rechtmäßig gerechte Verteilung der anfallenden Kosten ist ein vollkommen objektiver Maßstab erforderlich, der zwingend für sämtliche Parteien innerhalb einer Wirtschaftseinheit gleichermaßen gilt. Folglich sind bloße subjektive Festlegungen der Parteien aus einem Mietvertrag bezüglich der Raumgröße als Grundlage für die jährliche Kalkulation vollkommen ungeeignet.
Eine Wirtschaftseinheit bezeichnet in diesem Zusammenhang ein Gebäude oder einen Gebäudeteil, in dem mehrere Wohnungen oder Gewerbeeinheiten von derselben Heizanlage versorgt werden. Die Kosten werden dann nach festen Regeln auf alle Parteien dieser Einheit verteilt – unabhängig davon, wie viel einzelne Mieter tatsächlich verbrauchen.
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist ein Gesetz, das regelt, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser in Mietwohnungen fair auf die Mieter verteilt werden müssen. Sie schreibt vor, dass die Abrechnung nach objektiven Maßstäben – wie der tatsächlichen Wohnfläche oder dem gemessenen Verbrauch – erfolgen muss. Das bedeutet konkret: Vertragliche Vereinbarungen, die davon abweichen, sind für die Heizkostenabrechnung nicht bindend.
Eine offensichtliche Diskrepanz zwischen vertraglicher Abmachung und vermessener Realität löste in Köln einen langen Rechtsstreit aus, den der Bundesgerichtshof als oberste Instanz (Az. VIII ZR 220/17) beenden musste. Eine Eigentümerin und ihre Mieter einer Erdgeschosswohnung stritten heiter um die korrekte Rechnungsgrundlage der Jahre 2013 und 2014. Die Vermieterin legte für das Ausstellen der Papiere die tatsächlich beheizte Fläche von 78,22 Quadratmetern zugrunde, während die Bewohner auf der vertraglich niedriger ausfallenden Größe beharrten. Da die Bewohner von geringeren Heizkosten ausgingen, kürzten sie ihre Zahlungen für den Mai und den Dezember 2015 einfach um 42,46 Euro. Der angerufene Bundesgerichtshof wies die Revision der Bewohner jedoch kompromisslos zurück und bestätigte, dass die Verurteilung der Mieter zur Zahlung der zurückgehaltenen 42,46 Euro rechtmäßig bestand hat.
Die Verurteilung zur Zahlung bedeutet hier, dass das Gericht die Mieter verpflichtet hat, die einbehaltenen 42,46 Euro nachzuzahlen. Ein solches Urteil wird rechtskräftig, wenn keine weiteren Rechtsmittel (wie Berufung oder Revision) mehr möglich sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste deutsche Zivilgericht und entscheidet in letzter Instanz über Rechtsstreitigkeiten. Seine Urteile sind für alle unteren Gerichte bindend und prägen die Rechtsprechung. Das Aktenzeichen (Az.) dient zur eindeutigen Identifizierung des Falls.
Redaktionelle Leitsätze
- Bei der Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten, die nach der Wohnfläche umgelegt werden, ist ausschließlich die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich, unabhängig von möglicherweise abweichenden Angaben im Mietvertrag.
- Die frühere Rechtsprechung, nach der eine Abweichung von bis zu zehn Prozent zwischen der vertraglich vereinbarten und der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche toleriert wurde, ist hinfällig und findet bei der Betriebskostenabrechnung keine Anwendung mehr.
Gilt die tatsächliche Wohnfläche bei der Abrechnung?
Sobald Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, richten sich die berechneten Werte zwingend nach der echten, messbaren Größe der jeweiligen Einheit. Der berechnete Kostenanteil entspricht dabei dem eisernen Verhältnis aus der tatsächlichen Wohnungsgröße zu der in einer Anlage gebauten Gesamtwohnfläche. Diese strikt auf Fakten basierende Sichtweise begründet sich auf den direkten Verweis der Heizkostenverordnung auf die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik.
Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird, erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. – so der Bundesgerichtshof
Die anerkannten Regeln der Technik sind technische Standards, die von Fachleuten entwickelt und allgemein anerkannt werden – etwa Normen für die Messung von Wohnflächen. Die Heizkostenverordnung verweist auf diese Regeln, um sicherzustellen, dass die Abrechnung nach objektiven und nachprüfbaren Kriterien erfolgt.
Bei der Prüfung der betroffenen Nebenkostenabrechnung vom 30. Mai 2018 erachteten die Karlsruher Richter das Vorgehen der vermietenden Eigentümerin als völlig fehlerfrei. Sie hatte die umgelegte Heizwärme für die beiden Streitjahre korrekt nach der beheizbaren Quadratmeterzahl der Wohnungsteile errechnet und abgebucht. Die in § 1 des Mietvertrags niedergeschriebene Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern besaß für diese finanzielle Gegenüberstellung keine Relevanz, da sie klar von den Fakten abwich. Die getätigten Mieteinbehalte bei den Zahlungen verliefen somit gänzlich zu Unrecht.
Gilt nicht die Mietvertragsfläche?
Die reine Angabe einer bestimmten Quadratmeterzahl in einem unterschriebenen Mietvertrag stellt zunächst eine bindende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietsache dar. Sowohl bei einer geplanten Mieterhöhung nach den Vorgaben aus § 558 BGB als auch bei dem Aufschlüsseln der jährlichen Heizkosten greift jedoch einzig die wirkliche Wohnfläche vor Ort. Eine früher bei vertraglichen Abweichungen oftmals herangezogene Erheblichkeitsschwelle nach § 536 BGB verbietet der Bundesgerichtshof heutzutage für die Verteilung von Nebenkosten.
Die Erheblichkeitsschwelle nach § 536 BGB besagt, dass ein Mangel der Mietsache (z. B. eine zu kleine Wohnfläche) nur dann zu einer Mietminderung berechtigt, wenn er erheblich ist – also mehr als 10 % Abweichung beträgt. Der BGH hat diese Schwelle jedoch ausdrücklich für die Heizkostenabrechnung ausgeschlossen, da hier absolute Genauigkeit gefordert ist.
§ 558 BGB regelt die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Der Vermieter darf die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen – etwa wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auch hier ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht die vertragliche Angabe.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist eine vertragliche Festlegung, die die Eigenschaften der Mietsache – wie etwa die Wohnfläche – beschreibt. Sie ist für die Miethöhe oder Mängelansprüche relevant, aber nicht für die Betriebskostenabrechnung, wie der BGH hier klarstellt.
Der gerichtliche Weg vom Amtsgericht über das Landgericht Köln (Az. 1 S 201/17) bis hin zum Revisionsbeschluss des Bundesgerichtshofs unterstreicht die Wertlosigkeit grob falscher Papierdaten sehr anschaulich. Obwohl der unterschriebene Kontrakt im Kölner Erdgeschoss bloß 74,59 Quadratmeter verzeichnete, agierte die Eigentümerin nicht falsch, als sie die echten Ausmaße von 78,22 Quadratmetern ansetzte. Die Mieter konnten sich vor Gericht nicht auf die zugesicherte Beschaffenheitsvereinbarung berufen, um ihren Willen und eine Berechnung auf der kleineren Fläche zu erzwingen. Die angerufenen Zivilkammern deklarierten die Heranziehung der tatsächlichen Raummessungen als den einzig richtigen juristischen Abrechnungsweg.
Ihr konkretes Vorgehen: Wenn Sie Mieter sind und Ihre Heizkostenabrechnung auf der tatsächlichen Wohnfläche basiert, müssen Sie diese akzeptieren – auch wenn Ihr Mietvertrag eine andere Fläche nennt. Ein Zurückhalten von Zahlungen ist nicht zulässig. Als Vermieter sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Heizkostenabrechnung stets auf der realen, vermessenen Quadratmeterzahl aufbaut. So vermeiden Sie rechtliche Auseinandersetzungen.
Warum gab es kein Heizkostenguthaben?
Ein Anspruch auf ein berechnetes Guthaben erwächst für den Mietenden nicht, wenn die übermittelte Rechnung bereits sauber auf der korrekten tatsächlichen Flurfläche aufbaut. Der unmissverständliche Zwang zu einer angemessenen und sehr interessengerechten Kostenverteilung schließt nämlich ein, dass unzutreffende Vertragsdaten sofort entfallen. Die herangezogenen Regeln verwehren dem Wohnungseigentümer das Ausweichen auf subjektive Maßstäbe und verlangen ein absolut objektives Abgleichen der Verbrauchskosten.
Ausgehend von ihren im Mietvertrag dokumentierten Zahlen hatten die Kölner Bewohner für die Wirtschaftsjahre ein noch höheres Guthaben errechnet. Sie verlangten zusätzliche 26,55 Euro für das Vorjahr 2013 sowie weitere 15,91 Euro für die Rechnungsperiode 2014. Der achte Zivilsenat wies im Urteil sehr schlüssig nach, dass den Bewohnern diese Beträge überhaupt nicht zustanden, da die Eigentümerin mit der tatsächlichen Raumgröße bereits tadellos abgerechnet hatte. Da in der Sache absolut keine Erstattung gefordert werden durfte, beurteilten die Bundesrichter logischerweise auch die Aufrechnung gegen die eingeklagte Mietforderung nach § 535 Abs. 2 BGB als widerrechtlich.
Die Aufrechnung nach § 535 Abs. 2 BGB bedeutet, dass ein Mieter eine eigene Forderung (z. B. ein vermeintliches Guthaben aus der Heizkostenabrechnung) mit der Mietzahlung verrechnet. Das ist aber nur zulässig, wenn die Forderung tatsächlich besteht – was hier nicht der Fall war, da die Abrechnung korrekt war.
Ist die 10-Prozent-Grenze erledigt?
Etliche Jahre besagte eine Leitentscheidung aus dem Jahr 2007 (VIII ZR 261/06), dass Messdifferenzen von unter zehn Prozent zwischen der im Kontrakt vereinbarten und der messbaren Einheitsfläche rechtlich zu ignorieren seien. Diese weiche Toleranzgrenze erklärte der Senat durch das neuere Urteil vom 18. November 2015 (Az. VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18) endgültig zur historischen Fußnote. In der heutigen Praxis für Heizkosten duldet das Recht keinerlei Unschärfen oder Abweichungen zu den anerkannten Umlagemaßstäben aufgrund falscher Vereinbarungen mehr.
Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat, hält er daran nicht mehr fest. – so der Bundesgerichtshof
BGHZ steht für „Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen“ und ist die amtliche Sammlung der wichtigsten BGH-Urteile. Die zitierte Entscheidung (BGHZ 208, 18) ist damit für Gerichte und Anwälte verbindlich und kann als Präzedenzfall herangezogen werden.
Die Kölner Mieter versuchten vor der höchsten Instanz nachdrücklich, sich auf den Vertrauensschutz durch die alte Rechtsprechung von unter zehn Prozent zu stützen. Der Senat verwarf diesen abwehrenden Versuch vollkommen und führte unmissverständlich aus, dass die Heizkostenverordnung kein Abrechnen auf falschen Flächendaten erlaubt. Das finale Zurückweisen der Revision untermauerte die Tatsache, womit eine Fehlertoleranz bei Betriebskosten restlos ausscheidet.
Folgen für Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung klargestellt: Für die Verteilung der Heizkosten ist allein die tatsächliche Wohnfläche maßgebend – nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Die frühere Toleranzgrenze von 10 Prozent bei Abweichungen ist endgültig aufgehoben. Dieses Urteil ist für alle unteren Gerichte bindend und gilt für jede Heizkostenabrechnung.
Für Mieter bedeutet das: Sie können sich nicht auf die vertragliche Fläche berufen, um Heizkosten zu kürzen. Prüfen Sie Ihre Abrechnung: Wenn die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt wurde, ist sie korrekt. Ein Zurückbehalten von Zahlungen ist nicht gerechtfertigt.
Für Vermieter: Stellen Sie sicher, dass Ihre Abrechnungen stets auf der echten Wohnfläche basieren, um Beanstandungen zu vermeiden. Die vertragliche Flächenangabe hat nur noch Bedeutung für die Beschaffenheit der Wohnung, nicht für Nebenkosten.
Achtung Falle: Keine 10%-Toleranz mehr
Bis 2015 galt bei der Heizkostenabrechnung: Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche von unter zehn Prozent waren unbeachtlich. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich aufgegeben. Heute duldet die Heizkostenverordnung keine Toleranz mehr – jede Abweichung, egal wie gering, führt zur Unwirksamkeit einer auf falscher Fläche basierenden Abrechnung. Verlassen Sie sich also nicht auf alte Gewohnheiten.
Heizkostenabrechnung prüfen lassen?
Ob die tatsächliche oder die vertragliche Wohnfläche zählt und ob die alte 10-Prozent-Toleranz noch greift, sorgt immer wieder für Streit. Fehlerhafte Abrechnungen können für Mieter und Vermieter teuer werden. Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht prüfen Ihre Heizkostenabrechnung auf Richtigkeit und zeigen Ihnen, welche Rechte Sie haben.
Experten Kommentar
Viele Vermieter kennen die genaue Quadratmeterzahl ihrer Immobilien selbst gar nicht. Die Wohnfläche im Mietvertrag wird oft ungeprüft aus alten Bauunterlagen oder vorherigen Verträgen abgeschrieben. Erst wenn ein Mieter nachmisst und eine teure Vermessung anstößt, fliegt das Kartenhaus bei der Abrechnung in sich zusammen.
Ich rate Eigentümern dringend dazu, vor allem bei Dachschrägen und Balkonen eine zentimetergenaue Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung parat zu haben. Mieter sollten wiederum nicht blind auf den Mietvertrag vertrauen, sondern bei Zweifeln die Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Flächenberechnungen des Vermieters fordern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf meine Heizkostenabrechnung höher ausfallen als die Quadratmeterzahl laut Mietvertrag?
JA, eine Heizkostenabrechnung darf auf der tatsächlichen Wohnfläche beruhen, auch wenn diese größer ist als die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Maßgeblich ist nicht die vertragliche Angabe, sondern die real vermessene Fläche der Wohnung.
Für Heizkosten und andere nach Wohnfläche umgelegte Betriebskosten verlangt das Gesetz einen objektiven Abrechnungsmaßstab. Die Heizkostenverordnung, insbesondere § 6 Abs. 1 Satz 1 und § 7 Abs. 1 HeizkostenV, knüpft deshalb an die tatsächliche Wohnfläche an, nicht an eine bloße Vertragszahl. Ist die Wohnung real größer, verteilt sich der Kostenanteil entsprechend auf eine größere Fläche, sodass die Abrechnung höher ausfallen kann. Der Mietvertrag ist dafür nicht bindend, weil er die objektive Kostenverteilung nicht ersetzen darf.
Eine frühere Toleranzgrenze von zehn Prozent spielt bei der Heizkostenabrechnung keine Rolle mehr. Nur wenn die Abrechnung nicht auf einer korrekten Flächenmessung beruht, kann sie angreifbar sein.
Habe ich Anspruch auf Rückzahlung, wenn jahrelang nach einer zu großen Fläche abgerechnet wurde?
Nein, einen Rückzahlungsanspruch gibt es nur, wenn die Heizkostenabrechnung tatsächlich auf einer falschen Fläche beruht. Wurde bereits nach der realen Wohnfläche abgerechnet, entsteht kein Guthaben allein deshalb, weil die Mietvertragsfläche kleiner angegeben war.
Die Heizkostenverordnung verlangt bei nach Fläche verteilten Kosten einen objektiven Maßstab, also die tatsächlich vorhandene Wohnfläche nach § 6 Abs. 1 Satz 1 und § 7 Abs. 1 HeizkostenV. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass vertragliche Flächenangaben für diese Abrechnung nicht maßgeblich sind, wenn sie von der Realität abweichen. Deshalb führt eine Abrechnung nach der echten Fläche nicht zu einem nachträglichen Erstattungsanspruch, auch wenn früher eine andere Zahl im Mietvertrag stand. Ein Guthaben kann nur entstehen, wenn die Abrechnung selbst rechnerisch oder tatsächlich fehlerhaft war.
Nur wenn die Vermieterin nicht die tatsächlich vermessene Fläche angesetzt hat, sondern etwa eine unzutreffende oder nicht prüfbare Flächenzahl, kommt eine Rückforderung in Betracht. Entscheidend ist also nicht die Differenz zwischen Vertrag und Wirklichkeit, sondern die Richtigkeit der konkreten Abrechnung.
Muss ich eine Nachzahlung leisten, obwohl die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt?
JA, auch bei weniger als zehn Prozent Abweichung kann eine Nachzahlung fällig sein. Die alte 10-Prozent-Toleranz gilt für die Heizkostenabrechnung nicht mehr, entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche.
Der Bundesgerichtshof hat die frühere Praxis aufgegeben, nach der kleine Flächenabweichungen bei Betriebskostenabrechnungen unbeachtlich sein konnten. Wird nach der echten Wohnfläche abgerechnet, ist die Abrechnung grundsätzlich rechtmäßig, auch wenn der Mietvertrag eine geringere Fläche nennt. Die Heizkostenverordnung verlangt einen objektiven Verteilungsmaßstab, damit alle Nutzer einer Wirtschaftseinheit gleich behandelt werden. Deshalb schützt eine Abweichung von unter zehn Prozent nicht mehr vor einer korrekt berechneten Nachforderung.
Anders ist es nur, wenn die Abrechnung selbst fehlerhaft ist, also etwa die tatsächliche Wohnfläche falsch ermittelt oder in der Rechnung falsch angesetzt wurde. Dann kann die Nachzahlung angreifbar sein, nicht wegen der Prozentzahl, sondern wegen der unrichtigen Berechnungsgrundlage.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter trotz BGH-Urteil weiter nach Vertrag abrechnet?
Weisen Sie den Vermieter schriftlich auf die tatsächliche Wohnfläche hin und verlangen Sie eine korrigierte Heizkostenabrechnung. Für die Heizkosten gilt nach § 6 Abs. 1 Satz 1 und § 7 Abs. 1 HeizkostenV die reale, messbare Fläche, nicht die bloße Angabe im Mietvertrag.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei der Verteilung von Heizkosten ausschließlich objektive Flächendaten zählen. Eine Abrechnung, die weiter nur die Vertragsfläche verwendet, ist deshalb angreifbar, weil sie gegen den zwingenden Maßstab der Heizkostenverordnung verstößt. Nehmen Sie die letzte Abrechnung und den Mietvertrag zur Hand und beanstanden Sie die falsche Flächenbasis ausdrücklich. Zahlen Sie nicht kommentarlos nach alter Vertragsangabe weiter, sondern fordern Sie eine Berichtigung auf Grundlage der tatsächlich vermessenen Wohnfläche.
Nur wenn schon die Messung der realen Wohnfläche fehlerhaft ist, müssen Sie diese Vermessung selbst prüfen lassen. Streitpunkt ist dann nicht mehr die vertragliche Zahl, sondern die Richtigkeit der tatsächlichen Fläche und ihrer Ermittlung.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: VIII ZR 220/17 – Urteil vom 30.05.2018
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