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Heizkostenabrechnung – Wie werden Heizkosten korrekt berechnet?

Fehler in der Heizkostenabrechnung – was nun?

Jeder von uns kennt das: Die monatliche Heizkostenabrechnung flattert ins Haus und wir fragen uns, wo das ganze Geld hin ist. In diesem Artikel zeigen wir dir, was genau in deiner Heizkostenabrechnung steht und was du tun kannst, wenn du mit dem Ergebnis nicht einverstanden bist.

Steigende Energiepreise sorgen für Panik

Aktuell fürchten sich zahllose Menschen in Deutschland vor der Heizkostenabrechnung, da die Energie- sowie auch Gaspreise in der jüngeren Vergangenheit massiv angestiegen sind. So gänzlich unbegründet ist diese Angst letztlich nicht, da Mieter besonders in kalten Wintern durch gestiegene Heizkosten eine erheblich größere wirtschaftliche Belastung erfahren. Die Heizkostenabrechnung sollte daher stets besonders im Fokus der Aufmerksamkeit stehen, doch wissen viele Menschen überhaupt nicht, auf welche Art und Weise die Heizkostenrechnung berechnet wird und welche Faktoren hierbei eine Rolle spielen. Dieses Wissen ist jedoch absolut unerlässlich.

Bestandteil der Mietnebenkosten

Die Heizkosten stellen einen wichtigen Bestandteil von den sogenannten Mietnebenkosten dar. Sie sind für gewöhnlich der größte Kostenfaktor, mit dem sich ein Mieter konfrontiert sieht. In der gängigen Praxis werden die Heizkosten entweder verbrauchsabhängig oder alternativ dazu als fixer Anteil des Mietzinses berechnet. Bei einem fixen Anteil können die Heizkosten durchaus den hälftigen Anteil der Mietnebenkosten ausmachen.

Es ist überaus wichtig, dass die Berechnung der Heizkosten korrekt erfolgt. Im Fall eines Mehrparteienhauses mit mehreren Mietern nutzen Vermieter für gewöhnlich einen sogenannten Heizkostenverteiler. Nicht selten sind gerade die Heizkosten ein Grund für gerichtliche Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Die Zusammensetzung der Heizkosten

Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung ist meistens eine unangenehme Angelegenheit. Dennoch sollten Sie immer sorgfältig prüfen, ob alle Positionen auf deiner Rechnung auch tatsächlich stimmen. (Symbolfoto: Bernd Leitner Photography/Shutterstock.com)

Als rechtliche Grundlage für die Heizkostenberechnung gilt in Deutschland die Heizkostenverordnung. In dieser Verordnung, genauer gesagt im § 4 Abs. 1, sind sehr umfassende Regelungen festgehalten, wie sich die Heizkosten zusammensetzen. Auf der Grundlage der Heizkostenverordnung ist auch festgeschrieben, dass sich die Heizkostenabrechnung zum einen aus einem verbrauchsabhängigen Anteil und zum anderen aus einem festgelegten Anteil zusammensetzt. Im Hinblick auf die jeweilige prozentuale Verteilung des festen Anteils und des verbrauchsabhängigen Anteils gibt es jedoch durchaus Schwankungen. So kann es durchaus vorkommen, dass die Verteilung sich im Rahmen von 50 bis 70 Prozent bei dem verbrauchsabhängigen Anteil und 30 bis 50 Prozent bei dem festen Anteil zusammensetzt. Damit es zu einer korrekten Heizkostenabrechnung kommen kann ist es daher zwingend erforderlich, dass ein Erfassungssystem verwendet wird. Der sogenannte Heizkostenverteiler ist ein derartiges Erfassungssystem.

Ab wann gilt die Heizkostenabrechnung als überhöht?

Viele Mieter beschleicht das Gefühl, dass die Heizkostenabrechnung als überhöht anzusehen ist. Die Frage, welche sich in diesem Zusammenhang jedoch stellt, geht jedoch in die Richtung, ab welchem Zeitpunkt die Heizkostenabrechnung als überhöht angesehen wird. Diese Frage ist jedoch nicht so simpel zu beantworten. Fakt ist, dass ein Meter in Deutschland einen gesetzlich verankerten Anspruch darauf hat, dass das jeweilige Heizvolumen erfasst wird. Diese Erfassung dient dazu, die Heizkosten auch zu einem späteren Zeitpunkt noch nachvollziehen und ggfls. auch eine eigenständige Berechnung vornehmen zu können. Es obliegt dem Vermieter, die entsprechenden Gerätschaften anzuschaffen und diese bei einem entsprechenden Bedarf auch auszutauschen. Der Vermieter hat auch die hierfür erforderlichen Kosten zu tragen.

Der Vergleich macht klug

Sollten sich die Heizkosten im Rahmen einer gewissen Norm bewegen, so hat der Vermieter in der gängigen Praxis keinen Grund für Unmut. Der Sachverhalt gestaltet sich jedoch anders, wenn aus der Heizkostenabrechnung heraus eine sehr hohe und außergewöhnliche Summe ergibt. Im Rahmen einer Heizkostenabrechnung müssen sowohl die Heizart als auch die Größe der Wohnung sowie die Anzahl der entsprechenden Wohnungen in einem Mehrparteienobjekt angegeben sein. Auf diese Weise gibt es für den Vermieter bereits einen guten Ansatzpunkt für die Durchführung eines Vergleichs und der Erfassung von entsprechenden Vergleichswerten. Der Vermieter ist durch diese Vergleichswerte in der Lage zu bestimmen, ob sich die eigene Heizkostenabrechnung noch im Normbereich bewegt oder ob es sich um eine überhöhte Heizkostenabrechnung handelt.

Diese Faktoren können die Heizkostenabrechnung in die Höhe treiben

Es gibt in einer Mietwohnung durchaus gewisse Faktoren, welche die Heizkosten in die Höhe treiben können. Ein gutes Beispiel hierfür sind nicht oder nur sehr unzureichend gedämmte Rohre oder ineffiziente Heizanlagen. Nicht unterschätzt werden darf jedoch auch das jeweilige individuelle Heizverhalten des Vermieters. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um zwei Fallbeispielfaktoren, die eine Heizkostenabrechnung beeinflussen. Weitergehende Faktoren wie die schwankenden Rohstoffpreise sowie die allgemeine Energieklasse des Mietobjekts müssen ebenfalls berücksichtigt werden. In der gängigen Praxis ist es überaus schwierig, eine Heizkostenabrechnung bis in das kleinste Detail im Vorwege zu kalkulieren, sodass zahlreiche Vermieter auf die Abschlagszahlung im Vorwege setzen. Der Vermieter zahlt im Vorwege eine Abschlagszahlung zur Deckung der Heizkosten und muss dann in der Regel keine hohe Nachzahlung befürchten. Im Zuge des Ukraine-Konflikts und der drohenden Gasmängellage in Deutschland, da Russland nun einmal der Gashauptlieferant für Deutschland ist, gab es jedoch bereits erste Forderungen der Vermieter, dass die Mieter höhere Heizkostenabschläge zahlen sollten. Diese Diskussion ist aktuell noch nicht abgeschlossen.

Die Energieklasse des Mietobjekts kann helfen

Wenn ein Vermieter den Energieausweis des Mietobjekts kennt, so kann mithilfe dieses Energieausweises eine gute Vorabkalkulation der Heizkosten vorgenommen werden. Hierfür kann die Formel “Energiekostenbedarf (Kilowattstunden) geteilt durch das Jahr sowie der Quadratmeter multipliziert mit den Wohnflächenquadratmetern multipliziert mit dem geltenden Rohstoffpreis je Kilowattstunde” verwendet werden. Was sich auf den ersten Blick als überaus kompliziert darstellt ist jedoch in Wahrheit recht simpel zu berechnen, zumal es im Internet diesbezüglich auch entsprechende Rechner gibt.

Im Zusammenhang mit dieser Formel kann dann der Energieausweis des Mietobjekts Aufschluss darüber geben, wie hoch der Energiebedarf des Objekts ist. Dies ist in dem Energieausweis so angegeben und es wird davon ausgegangen, dass sämtliche Räumlichkeiten des Objekts auf eine Durchschnittstemperatur gebracht wird. In diesem Zusammenhang muss jedoch ausdrücklich erwähnt werden, dass lediglich standardisierte Nutzerdaten zur Anwendung kommen und dass das individuelle Heizverhalten des Mieters keine Berücksichtigung findet.

Die Richtwerte für die Heizkostenberechnung

  • 250 bis 500m² Wohnfläche, niedrigster Verbrauch 7,30 Euro – 9,00 Euro, mittlerer Verbrauch 11,10 Euro – 13,40 Euro, hoher Verbrauch 15,80 Euro – 21 Euro
  • 501 bis 1000m² Wohnfläche, niedrigster Verbrauch 6,90 Euro – 8,60 Euro, mittlerer Verbrauch 10,30 Euro – 12,70 Euro, hoher Verbrauch 14,70 Euro – 19,70 Euro
  • über 1000m² Wohnfläche, niedrigster Verbrauch 6,70 Euro – 8,30 Euro, mittlerer Verbrauch 9,90 Euro – 12,20 Euro, hoher Verbrauch 14,00 Euro – 18,80 Euro

Im Zusammenhang mit diesen Werten muss jedoch betont werden, dass es sich lediglich um durchschnittliche Heizkosten handelt, welche die Bereiche Erdgas sowie Erdöl und Fernwärme abdecken. Damit ein Vermieter überhaupt in die Lage versetzt wird, die Heizkosten auf der Grundlage dieser Richtwerte zu kalkulieren, muss auf jeden Fall zumindest eine grobe Erfassung des eigenen Verbrauchs erfolgen.

Welche Heizkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Obgleich wohl jeder Vermieter nur zu gern sämtliche Kosten in Bezug auf das Heizen auf den Mieter umlegen würde, so gibt es diesbezüglich doch sehr klare Regelungen. Lediglich diejenigen Heizkosten, die im Zusammenhang mit der Bedienung sowie Überwachung und Pflege nebst der Reinigung der Heizkostenanlage stehen, dürfen von dem Vermieter auf den Mieter im Zuge der Heizkostenabrechnung umgelegt werden. Auch der Betriebsstrom sowie die Kosten für eine etwaig erforderliche Wartung der Anlage nebst den Kosten für das Ablesen der Heizkostenzähler können auf den Mieter umgelegt werden.

Auch die Kosten für den Brennstoff der Heizungsanlage kann auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei steht der Vermieter jedoch in der Verpflichtung, den möglichen günstigsten Anbieter zu wählen und dementsprechend den günstigsten Einkauf zu tätigen.

Mieter sollten auf jeden Fall stets die Heizkostenabrechnung mit einer gewissen Form der Skepsis betrachten. Es handelt sich hierbei stets um ein Gebilde aus verschiedenen Faktoren. Zu beachten ist allerdings, dass der Preis der Energie in der jüngeren Vergangenheit massiv angestiegen ist und dass dieser Preis einen sehr horrenden Anteil an der Heizkostenabrechnung einnimmt.

Vermuten Sie Fehler in der Abrechnung?

Wenn Sie einen Fehler in Ihrer Heizkostenabrechnung entdeckt haben, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Dieser kann überprüfen, ob der Fehler berechtigt ist und Sie entsprechend vertreten. In vielen Fällen ist es ratsam, einen Anwalt einzuschalten, da das Mietrecht sehr komplex ist und Fehler häufig vorkommen. Wir stehen Ihnen bei Fehlern in Ihrer Nebenkostenabrechnung für eine Beratung zur Seite. Wir prüfen Ihre Abrechnung und und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten zum weiteren Vorgehen auf. Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an.

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