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Herausgabe- und Schadenersatzanspruch gegen früheren WEG-Verwalter

LG Itzehoe – Az.: 11 S 4/17 – Urteil vom 29.06.2018

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 06.12.2016, Az. 60 C 67/15, zu Ziffer 2 des Tenors unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wie folgt abgeändert:

“2. an die Klägerin 9.830,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15.01.2016 zu zahlen;”

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 73.904,17 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrte erstinstanzlich die Herausgabe aller Unterlagen in Bezug auf die frühere Tätigkeit des Beklagten als ihr Verwalter mit Ausnahme der in der Anlage K 9 aufgeführten Unterlagen, Zahlung in Höhe von 10.323,04 € nebst Zinsen ab dem 15.01.2016, im Wege der Stufenklage zunächst Rechnungslegung für den Zeitraum vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015 sowie eine weitere Zahlung in Höhe von 63.403,97 €. Hinsichtlich des weiteren Sachverhaltes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Betrag in Höhe von 3.822,84 € stattgegeben. Zur Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils verwiesen. Der Beklagte wendet sich mit seiner Berufung gegen das Urteil soweit es der Klage stattgegeben hat. Die Berufung begründet der Beklagte im Wesentlichen wie folgt:

Zunächst liege ein Verfahrensfehler vor, da das Amtsgericht die Anträge des Beklagten auf Terminsverlegung unzutreffend zurückgewiesen habe. Darin liege eine Verletzung des Rechts auf rechtliches Gehör.

Die Klägerin könne auch keinen Herausgabeanspruch gegen den Beklagten geltend machen, da ihm insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Dieses beruhe auf dem Umstand, dass die von ihm als ehemaligem Verwalter erstellten Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 bislang noch nicht von der Gemeinschaft beschlossen und ihm insofern auch noch keine Entlastung erteilt worden sei. Im Übrigen befände sich ein Großteil der streitgegenständlichen Unterlagen in Räumen auf dem Grundstück der Klägerin, zu denen der neue Verwalter der Klägerin Zugang habe.

Das Amtsgericht sei auch fehlerhaft davon ausgegangen, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 10.323,04 € zustehe. Der Beklagte habe diesen Betrag zutreffend in Rechnung gestellt und aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommen. Es handele sich um Kosten, die im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung durch den Beklagten entstanden seien. Dies gelte sowohl für die Kosten der Verfahren, in denen die ehemaligen Eigentümer T. und T. ihn persönlich auf Zustimmung zur Veräußerung ihrer Miteigentumsanteile und Schadensersatz verklagt hätten, als auch für das Verfahren, in dem er einen Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen habe.

Ein Anspruch der Klägerin auf Rechnungslegung und Erteilung der Schlussrechnung für den Zeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015 bestehe ebenfalls nicht. Aufgrund einer dauerhaften und schwerwiegenden Erkrankung sei es ihm bisher unmöglich gewesen, die Rechnungslegung zu erstellen. Ein Anspruch nach § 28 Abs. 4 WEG komme schon deswegen nicht in Betracht, weil er im fraglichen Zeitraum des Jahres 2015 nicht mehr Verwalter der WEG gewesen sei. Die Rechnungslegung könne im Übrigen erst erfolgen, wenn der Verwaltungsbeirat eine Vorprüfung durchgeführt habe. Dies sei bisher nicht erfolgt.

Zuletzt stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf 59.581,13 € nebst Zinsen nicht zu.

Den Teilbetrag in Höhe von 3.981,13 € könne die Klägerin nicht zurückfordern, weil es sich auch insofern um Verfahrenskosten und damit um Kosten gemäß § 27 Abs. 5 WEG handele.

Ein Anspruch wegen der von ihm nicht erstellten Protokolle stehe der Klägerin auch in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe von 600,00 € nicht zu. Zwar sei es zutreffend, dass er nur für eine der insgesamt fünf im Jahr 2014 stattgefundenen Versammlungen ein Protokoll angefertigt habe. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht erstellter Protokolle setze jedoch voraus, dass der jeweilige Wohnungseigentümer aufgrund der fehlenden oder nicht rechtzeitig erstellten Protokolle ein Recht nicht rechtzeitig habe geltend machen können und ihm dadurch ein Schaden entstanden sei. Einen solchen Schaden habe die Klägerin nicht hinreichend dargelegt.

Zuletzt könne die Klägerin auch nicht Zahlung in Höhe von 55.000,00 € verlangen. Diesen Betrag habe er vielmehr berechtigt aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommen. Es handele sich um eine Sondervergütung gemäß seines Verwaltervertrags. Der Vertrag und die darin vereinbarte Vergütung sei durch die Wohnungseigentümer auf den Eigentümerversammlungen vom 13.06.1997 und 14.06.1997 beschlossen worden. Den Gesamtbetrag in Höhe von 61.610,82 € habe der Beklagte bereits am 15.08.2011 der Klägerin in Rechnung gestellt. Dieser Rechnung habe die Klägerin nicht widersprochen. Die Entnahme der ersten Rate in Höhe von 30.000,00 € sei Bestandteil der Jahresabrechnung für das Jahr 2011 gewesen. Die Jahresabrechnung sei beschlossen und dem Beklagten sei insofern Entlastung erteilt worden. Die Klägerin habe sowohl von der erstellten Rechnung (vgl. die Anlage BK 3, Bl. 205 d.A.) als auch von der Entnahme (vgl. Anlage BK 4, Bl. 206 d.A.) Kenntnis gehabt. Im Jahre 2013 sei die zweite Rate in Höhe von 31.610,82 € entnommen worden.

Anders als das Amtsgericht ausgeführt habe, seien die entsprechenden Regelungen nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam. Es handele sich um klare und eindeutige Regelungen. Er habe hier Sonderleistungen im Rahmen der Bauarbeiten von Januar 2009 bis Ende 2010 in ganz erheblichem Umfang erbracht. Der Betrag, den er der Klägerin in Rechnung gestellt und dem Gemeinschaftsvermögen entnommen habe, entspreche genau 3,1 % der Schlussrechnungssumme dieser Arbeiten in Höhe von 1.987.445,94 €.

Ein etwaiger Rückforderungsanspruch der Klägerin sei jedenfalls verjährt. Nach VIII. Ziffer 6 des Verwaltervertrages verjährten gegenseitige Ansprüche der Vertragsparteien aus diesem Vertrag am Ende des zweiten Jahres nach ihrem Entstehen. Die Jahresabrechnung 2011 sei am 25.11.2012 beschlossen sowie die Entlastung erteilt worden. Ende 2014 sei daher hinsichtlich des zuerst entnommenen Teilbetrages in Höhe von 30.000,00 € Verjährung eingetreten. Die klageweise Geltendmachung durch die Klägerin sei erst nach Ablauf der Verjährung erfolgt.

Der Beklagte beantragt, das am 06. Dezember 2016 verkündete und am 8. Dezember 2016 zugestellte Urteil des Amtsgerichtes Pinneberg (60 C 67/15) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt im Wesentlichen das amtsgerichtliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen H. S. und I. F.. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.05.2018 wird Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur in Höhe von 492,54 € Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage im Übrigen zutreffend stattgegeben. Der Klägerin stehen die im Berufungsverfahren noch gegenständlichen Ansprüche gegen den Beklagten bis auf die vorbenannte Summe zu.

Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch das Amtsgericht vermag die Kammer nicht zu erkennen. Insbesondere liegt eine solche Verletzung nicht in der Versagung der beantragten Terminsverlegung. Denn zum einen hat der Kläger im erstinstanzlichen Verfahren schließlich der Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Zum anderen fehlt es an Vortrag dazu, was der Beklagte bei persönlicher Anwesenheit im Termin hätte vortragen können, das schriftsätzlich nicht vorgetragen werden konnte. Im Übrigen hätte entsprechender Vortrag jedenfalls in der Berufungsinstanz nachgeholt werden können.

1.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB. Danach hat der alte Verwalter alle Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben. Er schuldet die Herausgabe der Originalbelege und Originalrechnungen. Der Anspruch ist nicht auf Unterlagen beschränkt, die von der Eigentümergemeinschaft zur Prüfung ihrer Ansprüche benötigt werden, sondern erfasst sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage gebucht sind (Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 17. Auflage 2017, § 26 Rn. 130 m.w.N.).

Der Beklagte hat unstreitig noch entsprechende Unterlagen in seinem Besitz. Ein Zurückbehaltungsrecht steht ihm nicht zu. Er kann sich insbesondere nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft die von ihm für die Jahre 2013 und 2014 erstellten Jahresabrechnungen noch nicht beschlossen habe und ihm noch keine Entlastung erteilt worden sei. Ein Anspruch des Verwalters auf einen die Jahresabrechnung betreffenden Beschluss oder die Erteilung der Entlastung besteht nicht (vgl. BayObLG, FG Prax 2000, 61; Hügel, in: BeckOK BGB, Stand: 15.06.2017, § 28 Rn. 21). Im Übrigen verhält es sich vielmehr so, dass die Gemeinschaft die streitgegenständlichen Unterlagen gegebenenfalls benötigt, um die Ordnungsgemäßheit der vom Beklagten erstellten Abrechnungen prüfen zu können.

Soweit der Beklagte vorgetragen hat, dass sich ein Großteil der Unterlagen in Räumen befände, zu denen die Klägerin Zugang habe, ändert dies am vorstehenden Ergebnis nichts. Dass die Klägerin einige Unterlagen bereits erhalten hatte, ist bereits im amtsgerichtlichen Urteil berücksichtigt worden, indem die in der Anlage K 9 genannten Unterlagen ausgenommen worden sind. Soweit sich der Beklagte über diese Unterlagen hinaus auf Erfüllung beruft, hätte er substantiiert darlegen müssen, welche konkreten Unterlagen über die in der Anlage K 9 erfassten Dokumente in welchen Räumen für die Klägerin ohne weiteres zugänglich waren. An entsprechendem hinreichend substantiiertem Vortrag des Beklagten fehlt es jedoch.

2.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten bis auf einen Betrag in Höhe von 492,54 € auch der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung der unstreitig durch den Beklagten aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Verfahrenskosten zu.

Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG grundsätzlich berechtigt, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Dies gilt grundsätzlich auch für Verfahrenskosten. Soweit es sich um Kosten der Verwaltung handelt, darf der Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits selbstverständlich aus dem Verwaltungsvermögen bezahlen. Welche Kosten von der laufenden Verwaltung einer Gemeinschaft umfasst sind, richtet sich dabei nach § 16 WEG. Bei Verfahrenskosten handelt es sich danach um Kosten der Verwaltung, wenn an einem Rechtsstreit mit Dritten, die Eigentümergemeinschaft selbst oder sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam und gleichberechtigt beteiligt sind (vgl. Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 17. Auflage 2017, § 16 Rn. 87 m.w.N.).

Gemäß § 16 Abs. 8 WEG sind dagegen Kosten eines Rechtsstreits nach § 43 WEG mit Ausnahme der Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung keine Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Dies gilt auch für Beschlussanfechtungsverfahren eines Wohnungseigentümers. In diesen Fällen sind die Kosten der Rechtsverfolgung grundsätzlich von den Parteien selbst zu tragen (vgl. Becker, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 16 Rn. 167). Dies gilt erst Recht für Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter der Gemeinschaft, sofern er persönlich in Anspruch genommen wird. Dies war auch vorliegend der Fall, wie den beiden als Anlagen K 12 und K 13 vorgelegten Urteilen zu entnehmen ist (vgl. Bl. 225 ff. d.A.).

Selbst sofern die Gemeinschaft im Nachgang zu dem Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 25.03.2014 in einer Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2014 den Antrag von S. T. auf Zustimmung zum Verkauf seiner Wohnung abgelehnt haben sollte, wie von dem Beklagten unter Verweis auf die Anlage BK 3 behauptet, änderte dies an der grundsätzlichen Kostentragungspflicht, wie im vorgenannten Urteil festgestellt, nichts. Eine Kostenübernahmeerklärung der Gemeinschaft ist dem Beschluss bei objektiv-normativer Auslegung nicht zu entnehmen.

Nach den vorstehenden Grundsätzen sind daher die Kosten der Verfahren der ehemaligen Eigentümer S. T. sowie A. T. und S. P. in Höhe von 3.442,37 € und 6.194,31 € von dem Beklagten zu erstatten, weil die unberechtigte Entnahme aus dem Gemeinschaftsvermögen eine schuldhafte Pflichtverletzung darstellt. Gleiches gilt für den weiteren Betrag in Höhe von 193,72 €, den der Beklagte aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommen hat für die Begleichung von Verfahrenskosten, die aufgrund eines von ihm persönlich gegen einen Wohnungseigentümer wegen Unterlassung von Äußerungen geführten Rechtsstreits entstanden sind.

Hinsichtlich des weiteren Betrages in Höhe von 492,54 € trägt die Klägerin dagegen selbst vor, dass sie von dem ehemaligen Eigentümer T. in Anspruch genommen worden sei und diesen Betrag für die außergerichtliche Abwehr der Ansprüche habe aufwenden müssen. Abweichend von den vorstehenden Rechtsstreitigkeiten war die Gemeinschaft daher unmittelbar beteiligt. Warum der Beklagte für diese der Gemeinschaft für die Abwehr nicht näher konkretisierter Ansprüche entstandenen Kosten aufkommen soll, erschließt sich anhand des Vortrages der Klägerin nicht. Trotz eines entsprechenden Hinweises der Kammer in der mündlichen Verhandlung, ist der Vortrag der Klägerin zu diesem Anspruch nicht weiter substantiiert worden.

3.

Weiterhin steht der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rechnungslegung für den Zeitraum 01.01.2015 bis zum 31.12.2015 zu. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin diesen Anspruch auch auf § 28 Abs. 4 WEG stützen kann, der sich regelmäßig gegen bereits ausgeschiedene Verwalter richtet. Denn jedenfalls folgt ein entsprechender Anspruch aus § 675, 666 BGB (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2007 – 32 Wx 93/07, Becker, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 28 Rn. 193). Hinsichtlich des Inhaltes des Anspruches wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

Soweit der Beklagte im Rahmen seiner Berufungsbegründung einwendet, er sei an der Rechnungslegung aufgrund einer schwerwiegenden Erkrankung gehindert gewesen, ist dieser pauschale Vortrag zu unsubstantiiert, um eine Unmöglichkeit der Leistung begründen zu können. Der Beklagte hätte die erforderlichen Arbeiten im übrigen durch einen Dritten ausführen lassen können. Auch das Argument, die Rechnungslegung könne erst nach einer Vorprüfung des Verwaltungsbeirats erfolgen, verfängt nicht. Die durch den Beklagten geschuldete Rechnungslegung ist nicht von einer Vorprüfung durch den Beirat abhängig.

4.

Zuletzt steht der Klägerin nach § 280 Abs. 1 BGB auch ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 59.581,13 € zu.

a)

In Bezug auf die weiteren Verfahrenskosten für den Rechtsstreit zwischen dem Beklagten und dem früheren Wohnungseigentümer T. in Höhe von 3.981,13 € wird auf die vorstehenden Ausführungen unter II. 2. verwiesen.

b)

Auch kann die Klägerin vom Beklagten Schadensersatz in Höhe von 600,00 € wegen der vier nicht erstellten Versammlungsprotokollen verlangen. Der Beklagte hat die ihm obliegende Pflicht, über die durchgeführten Versammlungen eine Niederschrift anzufertigen, verletzt. In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG heißt es, dass über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen ist. Hierzu ist regelmäßig gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG der Vorsitzende der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet. Dies war hier unstreitig der Beklagte. Eine gesetzliche Frist, innerhalb derer die Niederschrift anzufertigen ist, besteht nicht. Es hat sich jedoch die Ansicht durchgesetzt, dass der Vorsitzende die Niederschrift mindestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu erstellen hat (vgl. Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 24 Rn. 125 m.w.N.). Dies ist vorliegend nicht erfolgt. Die vom Amtsgericht im Wege der Schätzung – fußend auf dem Angebot gemäß der Anlage K 5 (Bl. 21 d.A.) – bestimmte Schadenshöhe erscheint angemessen.

c)

Schließlich steht der Klägerin gegen den Beklagten auch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 55.000,00 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag zu. Die unstreitige Entnahme eines Betrages in dieser Höhe aus dem Gemeinschaftsvermögen durch den Beklagten erfolgte unrechtmäßig und stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten dar. Diesem stand insbesondere kein Anspruch auf 3,1 % der Schlussrechnungssumme für die in den Jahren 2009 und 2010 durchgeführten Sanierungsarbeiten gemäß 4.1 m) des Verwaltervertrages zu.

Der Verwaltervertrag ist wirksam abgeschlossen worden. Auf die Frage, was auf den Eigentümerversammlungen am 13.06.1997 und 14.06.1997 hierzu beschlossen worden ist, kommt es nicht maßgeblich an, da auch nach dem Vortrag der Klägerin nachfolgend regelmäßig mit der Neubestellung auch der als Anlage K 6 vorgelegte Verwaltervertrag bestätigt worden ist und zwar 1999, 2004 und 2009 (vgl. beispielhaft Anlage B 1, Bl. 79 d.A.).

Aus einem Abgleich zwischen den Regelungen unter 4.1 i) und 4.1 m) des Verwaltervertrages folgt, dass darin für die Veranlassung von Tätigkeiten gemäß 4.1 c) bis h), soweit sie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, zwischen sogenannten “Grundleistungen”, für die in 4.1 i) keine gesonderte Vergütung vorgesehen ist, und sogenannten “besonderen Leistungen”, für die in 4.1 m) eine gesonderte Vergütung ausgewiesen ist, unterschieden wird. Als Differenzierungsmerkmale für die Frage, ob es sich um eine nicht gesondert vergütungspflichtige Grundleistung oder eine gesondert zu vergütende besondere Leistung handelt, wird zum einen auf die Auftragssumme abgestellt und zum anderen darauf, ob die Durchführung der veranlassten Tätigkeiten die Hinzuziehung eines “Sonderfachmannes” erfordert.

Vorliegend fehlt es an den Voraussetzungen gemäß 4.1 m) des Verwaltervertrages.

aa)

Soweit das Vorliegen einer besonderen Leistung im Sinne von 4.1 m) des Verwaltervertrages von der Höhe der Auftragssumme abhängig sein soll, ist ein entsprechender Schwellenwert nicht vereinbart worden. Wie sich aus der Regelungssystematik von 4.1 i) und 4.1 m) ergibt, hätte in Bezug auf die Auftragssumme ein Grenzwert bestimmt und in den Vertragstext aufgenommen werden müssen, ab dem die Sondervergütung anfallen soll. Dies ist jedoch unstreitig nicht erfolgt. Indem die Parteien dies unterlassen haben, greift die Regelung unter 4.1 m) unabhängig von der Höhe der Gesamtkosten nicht. Wollte man dies anders beurteilen, wäre die Regelung jedenfalls mangels eines eindeutigen Schwellenwertes unklar im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB. Diese Unklarheit ginge zu Lasten des Beklagten als Verwender der allgemeinen Geschäftsbedingungen.

bb)

Nach der zweiten Alternative der Regelung unter 4.1 m) des Verwaltervertrages ist die Frage, ob es sich um eine nicht gesondert zu vergütende Leistung oder eine gesondert vergütungspflichtige Leistung des Verwalters handelt, danach zu beantworten, ob die Durchführung der veranlassten Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen nach 4.1 c) bis h) die Zuziehung eines “Sonderfachmanns” erfordert. Insofern fehlt es bereits an hinreichenden Ausführungen des Beklagten dazu, inwieweit die streitgegenständlichen Arbeiten die Zuziehung eines “Sonderfachmanns” erfordert haben. Auch auf diesen Punkt ist der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer hingewiesen worden, ohne dass hierzu hinreichend substantiierter Vortrag erfolgt wäre.

Ungeachtet der vorstehenden Bedenken, handelt es sich auch insofern um eine unklare Regelung im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB. Auch durch Auslegung ist nicht zu ermitteln, was unter einem “Sonderfachmann” zu verstehen ist. Die üblicherweise an einer Instandhaltungsmaßnahme zu beteiligenden Gewerke dürften jedenfalls nicht darunter zu fassen sein. Auf die Ausführungen in der amtsgerichtlichen Urteilsbegründung wird insoweit Bezug genommen.

cc)

Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht die dem Beklagten im Jahr 2011 erteilte Entlastung auch in Bezug auf die zunächst entnommenen 30.000,00 € nicht entgegen. Ein Entlastungsbeschluss wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB und beinhaltet demnach einen Verzicht auf etwa bestehende Ersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter. Diese Verzichtswirkung ist gesetzliche Nebenfolge der Entlastung. Sie bezieht sich jedoch nur auf solche Ansprüche, die für die Wohnungseigentümer bei sorgfältiger Prüfung aller ihnen unterbreiteten Vorlagen und erstellten Berichte erkennbar waren (vgl. BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03; BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02), wobei sie sich die Kenntnis beziehungsweise das Kennenmüssen des Verwaltungsbeirates oder eines seiner Mitglieder, der die Abrechnung gemäß § 29 Abs. 3 WEG überprüft hat, analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müssen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2000 – 3 Wx 92/00; Becker, in: Bärmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 28 Rn. 198 m. w. N.).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die eine Erkennbarkeit begründen, liegt bei dem Beklagten.

Dieser hat mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 23.01.2018 vorgetragen, dass der von ihm entnommene Betrag in Höhe von 30.000,00 € in der Kostenposition “Sanierungsmaßnahmen” der Jahresabrechnung für das Jahr 2011 enthalten sei. Es braucht nicht entschieden zu werden, ob dieser Vortrag wegen Verspätung nicht zu berücksichtigen und ob er inhaltlich zutreffend ist, denn er genügt jedenfalls nicht, um eine Erkennbarkeit für die Wohnungseigentümer zu begründen. Es fehlt an Ausführungen dazu, wie die Wohnungseigentümer anhand der genannten Kostenposition hätten feststellen können, dass in dem aufgeführten Betrag eben nicht nur Kosten für Sanierungsmaßnahmen, sondern zudem eine dem Verwalter gezahlte Sondervergütung enthalten ist.

Die Wohnungseigentümer durften vielmehr darauf vertrauen, dass eine etwaige Verwaltervergütung in der Jahresabrechnung als solche ausgewiesen wird und sich nicht – ohne entsprechende Kennzeichnung – in einer anderen Kostenposition verbirgt.

Auch auf die Anlagen BK 3 und BK 4 kann sich der Beklagte nicht berufen. Soweit er behauptet, dass sich diese Unterlagen bei den vor dem Beschluss über die Abrechnung des Jahres 2011 und die Erteilung der entsprechenden Entlastung vom Beirat geprüften Unterlagen befunden hätten und daher für die prüfenden Beiratsmitglieder erkennbar gewesen seien, ist er beweisfällig geblieben.

Die von ihm benannten Zeugen H. S. und I. F. vermochten sich nicht daran zu erinnern, die vorgenannten Unterlagen geprüft oder auch nur wahrgenommen zu haben. Die Aussagen der Zeugen waren daher nicht ergiebig.

Die Zeugin S. hat dabei nachvollziehbar und schlüssig ausgeführt, dass sie sämtliche Rechnungen im Einzelnen daraufhin überprüft habe, ob die darin ausgewiesenen Beträge zutreffend verbucht worden seien, während sie nicht überprüft habe, ob sämtlichen Buchungen auch korrespondierende Rechnungen gegenüber gestanden haben. Die als Anlagen BK 3 und BK 4 vorgelegten Unterlagen vermochte sie nach ihren glaubhaften Angaben gleichwohl nicht zu erinnern.

Der Zeuge F. hat angegeben, sich nicht daran erinnern zu können, die als Anlagen BK 3 und BK 4 zu den Akten gereichten Unterlagen gesehen zu haben. Er selbst habe aber auch nie alle Rechnungen geprüft. Dies habe er den anderen Beiratsmitgliedern, insbesondere der Zeugin S. überlassen. Im Übrigen sei ab dem Jahr 2011 von einzelnen Wohnungseigentümern auf Versammlungen immer wieder gefordert worden, dem Beklagten für seinen Einsatz bei den Baumaßnahmen Geld zukommen zu lassen. Dies habe der Beklagte jedoch stets abgelehnt.

dd)

Die Rückzahlungsansprüche der Klägerin sind, auch soweit sie den zuerst im Jahr 2011 entnommenen Betrag in Höhe von 30.000,00 € betreffen, nicht verjährt. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte kann sich dabei nicht auf die Regelung unter VI Ziffer 2 des Verwaltervertrages berufen. Diese Regelung ist unwirksam. Sie weicht wesentlich im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB von dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, wonach gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB der Beginn der Verjährung an die Kenntnis oder Kenntnisnahmemöglichkeit des Gläubigers von den einen Anspruch begründenden Umständen abhängt. Dabei ist die Gemeinschaft als Verbraucher anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13).

Die vom Gesetzgeber sorgfältig abgewogene neue Verjährungsregelung hat bei der Inhaltskontrolle Leitbildfunktion im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 (vgl. BGH, Urteil vom 21.04.2015 – XI ZR 200/14). Gleichzeitig bezweckt die Neuregelung auch eine Stärkung der Vertragsfreiheit. Von den Vorschriften des neuen Verjährungsrechts darf daher im Rahmen des Angemessenen abgewichen werden. Dabei müssen jedoch die Grundentscheidungen der §§ 195 ff. BGB unberührt bleiben. Das neue Verjährungsrecht will so erreichen, dass der Gläubiger die faire Chance erhält, seinen Anspruch durchzusetzen, zugleich soll im Interesse des Schuldnerschutzes und der Rechtssicherheit nach längerer Zeit kenntnisunabhängig Verjährung eintreten.

Grundsätzlich kann sich der Klauselverwender daher auch für eine bereits mit Entstehung des Anspruches beginnende Frist entscheiden, sofern diese Frist angemessen ist. Nicht mehr angemessen sind Fristen jedoch in Fällen, die an sich der Regelverjährung unterfallen, wenn die Frist kürzer als drei Jahre bemessen ist und unabhängig von der Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände bereits ab Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine solche Regelung verstößt gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 195, 199 BGB und ist daher unwirksam (vgl. Ellenberg, in: Palandt, BGB, 77. Auflage 2018, § 202 Rn. 13).

So verhält es sich auch vorliegend. Die gegenständliche Regelung betrifft Ansprüche, die der Regelverjährung unterliegen und knüpft ausschließlich an den Entstehungszeitpunkt an, ohne die Kenntnisnahme bzw. Kenntnisnahmemöglichkeit zu berücksichtigen. Da die im Verwaltervertrag vorgesehene Frist weniger als drei Jahre beträgt, weicht sie so gravierend von dem gesetzlichen Leitbild ab, dass die Regelung unwirksam ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

IV.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren ist auf 73.904,17 € festzusetzen. In Wohnungseigentumssachen ist der Streitwert nach § 49a WEG auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen.

Bei Zahlungsanträgen ist danach regelmäßig der geltend gemachte Betrag als Streitwert festzusetzen (vgl. Niedenführ, in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 49a GKG Rn. 59). Ein Antrag auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen kann dagegen mangels anderweitiger Anhaltspunkte für das mit dem Anspruch verbundene wirtschaftliche Interesse mit 3.000,00 € festgesetzt werden (vgl. Niedenführ, a. a. O., § 49a GKG Rn. 47). Für einen Antrag auf Rechnungslegung erscheint es dagegen angemessen, einen Betrag in Höhe von 1.000,00 € in Ansatz zu bringen (vgl. Niedenführ, a. a. O., § 49a GKG Rn.53).

Danach sind für die im Berufungsverfahren noch anhängigen Ansprüche folgende Einzelstreitwerte festzusetzen:

Antrag 1 (Herausgabe von Unterlagen): 3.000,00 €

Antrag 2 (Zahlungsantrag über 10.323,04 €): 10.323,04 €

Antrag 3 (Antrag auf Rechnungslegung): 1.000,00 €

Antrag 4 (Zahlungsantrag über 59.581,13 €): 59.581,13 €

Hieraus errechnet sich der vorgenannte Gesamtbetrag in Höhe von 73.904,17 €.

V.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich vorliegend vielmehr um eine Einzelfallentscheidung.

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