Herstellung des funktionsfähigen Zustands einer mitvermieteten Split-Klimaanlage

Mieterin erhält Recht auf funktionsfähige Klimaanlage – Gericht verpflichtet Vermieterin zur Instandsetzung

In einem Urteil des Amtsgerichts Wedding (Az.: 13 C 29/21) vom 27. Januar 2022 wurde die Beklagte dazu verurteilt, der Klägerin die in ihrer Wohnung befindliche Klima-Split-Anlage in einem funktionsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen und die hierfür notwendigen Utensilien, insbesondere die Fernbedienung, zu übergeben. Die Klägerin hatte Ansprüche auf Instandsetzung und Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage geltend gemacht.

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Zusatzvereinbarung und Übergabeprotokoll im Fokus

Die Klägerin mietete die Wohnung zum 1. November 2016 und schloss mit der Beklagten eine Zusatzvereinbarung ab, in der unter anderem die Klima-Split-Anlage ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Jedoch wurde im Übergabeprotokoll vom 14. Oktober 2016 kein Hinweis auf Einschränkungen im Betrieb der Klimaanlage vermerkt. Die Klägerin argumentierte, dass sie niemals einer eingeschränkten Nutzung der Klimaanlage zugestimmt habe und dass die Klimaanlage sowie die Markise Gegenstand des Mietverhältnisses seien. Daraus ergäben sich die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Beklagten für diese Gegenstände.

Gerichtliche Einordnung und Ausblick

Das Gericht entschied, dass die Beklagte die Klima-Split-Anlage in einem funktionsfähigen Zustand zur Verfügung stellen muss. Dieses Urteil zeigt, dass auch bei einer Zusatzvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bestimmte Instandsetzungspflichten bestehen können, wenn sie für den Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Es unterstreicht die Bedeutung klarer Vereinbarungen und Dokumentationen bei der Anmietung von Wohnraum und gibt Mietern einen weiteren Präzedenzfall für die Durchsetzung ihrer Rechte.

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Das vorliegende Urteil

AG Wedding – Az.: 13 C 29/21 – Urteil vom 27.01.2022

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die in der Wohnung im Hause…-Straße …, 1 B., 3. OG links, befindliche Klima-Split-Anlage in einem funktionsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen und der Klägerin die hierfür notwendigen Utensilien, insbesondere die Fernbedienung, zu übergeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 37 % und die Beklagte 63 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.250,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegen die Beklagte Ansprüche auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, auf Feststellung einer Minderung der Miete und auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands einer Klimaanlage betreffend die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause…-Straße …, 1 B., 3. OG links, geltend.

Die Klägerin mietete von der Beklagten mit Mietvertrag vom 15.07.2016 zum 01.11.2016 eine Dachgeschosswohnung unter der vorstehend näher bezeichneten Anschrift an. Die Klägerin nutzte die Wohnung zuvor zumindest vorübergehend als Ferienwohnung. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages vom 15.07.2016 wird auf die in der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 10-25 d. A.) verwiesen. Die zwischen den Parteien vereinbarte monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 582,89 Euro.

Die Parteien schlossen eine Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016, die die nachfolgenden Bestimmungen enthält:

„Mit Mietbeginn vom 01.11.2016 übernimmt Frau B., geb. am … folgende alle Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires. Abstand wie verhandelt.

Von der Übernahme ausdrücklich ausgeschlossen sind:

• Klima-Split-Anlage
• Einbauküche
• Bodenfliesenbelag in Küche und Bad“

Wegen der weiteren Einzelheiten der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 wird auf die in der Akte befindliche Ablichtung (Bl. 33 d. A.) verwiesen.

In der Wohnung befinden sich eine Markise und eine Klimaanlage (Klima-Split-Anlage). Die Klimaanlage kann von der Klägerin nicht in Betrieb genommen werden, weil ihr die hierfür erforderlichen Zubehörteile, insbesondere die Fernbedienung, nicht übergeben worden sind.

Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin forderten die Beklagte mit Schreiben vom 12.08.2020 zur Beseitigung eines angeblichen Mangels an der Markise der Wohnung auf. Mit Schreiben vom 29.10.2020 forderten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Beklagte zur Übergabe der für den Betrieb der Klimaanlage erforderlichen Zubehörteile auf.

Die Klägerin behauptet, dass die Markise der Wohnung defekt sei. Sie behauptet ferner, dass sie von der Beklagten vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 nicht über eine fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage in der Wohnung aufgeklärt worden sei. Auch im Übergabeprotokoll vom 14.10.2016 (Bl. 121-122 d. A.) befinde sich kein Hinweis auf Einschränkungen im Betrieb der Klimaanlage. Sie habe einem Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage auch niemals zugestimmt. Als Ferienwohnung habe sie die Wohnung nur im Zeitraum Dezember 2015 bis Februar 2016 genutzt. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Klimaanlage und die Markise Gegenstand des Mietverhältnisses seien, sodass sich die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Beklagten auch auf diese Gegenstände beziehen würden.

Das Gericht hat die Beklagte mit Teil-Anerkenntnisurteil vom 12.08.2021 (Bl. 87-89 d. A.) verurteilt, in der von der Klägerin bewohnten Wohnung sämtliche Maßnahmen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, die zur vollständigen Beseitigung des Eindringens von Regenwasser zwischen den Deckenplatten im Wohnzimmer führen und festgestellt, dass die Miete für die Wohnung seit dem 25.01.2021 um 5 % gemindert ist.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

1. die Beklagte zu verurteilen, in der von ihr innegehaltenen Wohnung in 1 Berlin, -Straße 14, 3. OG links, sämtliche Maßnahmen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, die zur vollständigen Beseitigung des nachfolgend aufgeführten Mangels einschließlich dessen Ursache führen:

Das Markisendach ist defekt: an der Vorderkante der Markise löst sich der Stoff aus der Verankerung.

2. festzustellen, dass sie dazu berechtigt ist, wegen des im Klageantrag zu 1. genannten Mangels bis zu dessen vollständiger Beseitigung die Miete seit dem 12.08.2020 um 5 % zu mindern,

3. die Beklagte zu verurteilen, ihr die in der Wohnung befindliche Klima-Split-Anlage in funktionsfähigem Zustand zur Verfügung zu stellen und ihr die hierfür notwendigen Utensilien (insbesondere die Fernbedienung) zu übergeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass die Klimaanlage aufgrund der von ihr ausgehenden erheblichen Geräusche nicht genutzt werden könne. Deshalb sei die Fernbedienung der Klimaanlage bereits vor Beginn des Mietverhältnisses aus der Wohnung entfernt worden. Sie behauptet, dass der Klägerin die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage auch bereits vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 bekannt gewesen sei. Denn die Klägerin habe die Klimaanlage infolge der Entfernung der Fernbedienung aus der Wohnung auch während einer mehrmaligen Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nicht in Betrieb nehmen können. Im Übrigen habe auch das Exposé der Ferienwohnung keine Hinweise auf eine Klimaanlage enthalten. Die Klägerin sei bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 und bei Übergabe der Wohnung auch nochmals ausdrücklich auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen worden. Schließlich sei ein entsprechender Hinweis auch im Übergabeprotokoll vom 04.11.2016 (Bl. 105 d. A.) aufgenommen worden. Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Markise und die Klimaanlage infolge der Vereinbarungen der Parteien in der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden seien. Im Übrigen habe die Klägerin ihre Ansprüche auch verwirkt.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.09.2021 (Bl. 124-125 d. A.) durch uneidliche Vernehmung des Zeugen A. D.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 09.12.2021 (Bl. 139-142 d. A.) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

Nachdem das Gericht die Beklagte mit Teil-Anerkenntnisurteil vom 12.08.2021 zur Beseitigung eines Mangels im Wohnzimmer der Wohnung verurteilt und die Minderung der Miete für die Wohnung festgestellt hat, hatte das Gericht nur noch über die zuletzt gestellten Anträge zu entscheiden.

In dem danach noch rechtshängigen Umfang ist die zulässige Klage nur teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und Übergabe der hierzu erforderlichen Fernbedienung. Im Übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte allerdings keine weiteren Ansprüche zu.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und Übergabe der hierzu erforderlichen Fernbedienungen aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Voraussetzungen liegen vor. Bei der Klimaanlage handelt es sich um einen Teil der Mietsache. Die Klimaanlage ist Gegenstand des Vertragsverhältnisses geworden, sodass sich auch die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Beklagten auf diese Klimaanlage beziehen.

a) Bei der Klimaanlage handelt es sich grundsätzlich um einen Teil der Mietsache, sodass die Beklagte der Klägerin den Gebrauch der Klimaanlage zu gewähren hat.

Der Umfang des Gegenstands des Mietvertrages bzw. des Nutzungsrechts des Mieters ergibt sich aus dem Mietvertrag oder den sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Der Umfang des Gebrauchsrechts ist durch Auslegung des Mietvertrages gemäß §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 21). Die Möbel und Einrichtungsgegenstände, mit denen die Wohnung ausgestattet ist, gelten dabei als Zubehör gemäß § 311c BGB im Zweifel als mitvermietet (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 40). Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Klimaanlage in der Wohnung grundsätzlich als Zubehör als mitvermietet anzusehen (§ 311c BGB). Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien befand sich die Klimaanlage auch bereits bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 in der Wohnung, sodass sich die Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchsgewährungspflichten der Beklagten auch auf diese Klimaanlage beziehen.

b) Die Parteien haben keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung dahingehend getroffen, dass eine Nutzung der Klimaanlage durch die Klägerin ausgeschlossen ist.

aa) Die Parteien haben keine ausdrückliche Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der in der Wohnung befindlichen Klimaanlage getroffen.

(1) Ein solcher Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage ergibt sich entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aus dem Mietvertrag vom 15.07.2016, insbesondere nicht aus der Regelung des § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.07.2016 i. V. m. der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016.

Nach § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.07.2016 werden Mobiliar und Einrichtungsgegenstände gemäß Zusatzvereinbarung übernommen. In der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 haben die Parteien sodann vereinbart, dass die Klägerin bei Beginn des Mietverhältnisses am 01.11.2016 Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires übernimmt. Die Zusatzvereinbarung ist ausgehend von ihrem Wortlaut mit hinreichender Deutlichkeit dahingehend auszulegen, dass die Klägerin nach dem erkennbaren Willen der Parteien die in der Wohnung bereits befindlichen Einrichtungsgegenstände übernehmen soll und die Parteien damit eine Übertragung des Eigentums an diesen Sachen gemäß § 929 BGB vereinbaren wollten (§§ 133, 157 BGB). Der Wortlaut der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 ist zwar durch die Formulierung „folgende alle“ als sprachlich missglückt zu betrachten. Aufgrund der nachfolgenden Aufzählung von Gegenständen, die nach dem Wortlaut der Vereinbarung von der Übernahme ausdrücklich ausgeschlossen sein sollen, kann die Vereinbarung allerdings nur dahingehend verstanden werden, dass – mit Ausnahme der ausdrücklich benannten Gegenstände – das Eigentum an allen in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenständen an die Klägerin übertragen werden soll. Für den Willen der Parteien zur Übertragung des Eigentums an diesen Einrichtungsgegenständen an die Klägerin spricht zudem, dass sich die Parteien auf einen „Abstand wie verhandelt“ geeinigt haben. Der Begriff des „Abstand(s)“ ist im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages allgemein dahingehend zu verstehen, dass die Parteien für die Übertragung des Eigentums an den Einrichtungsgegenständen eine Abstandssumme bzw. Abfindung, mithin eine schuldrechtliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines Kaufpreises vereinbaren wollten (§ 433 Abs. 2 BGB). Dieser Auslegung des Inhalts der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 steht das von der Beklagte vorgebrachte Verständnis entgegen, wonach durch die Zusatzvereinbarung eine Nutzung der Klimaanlage ausgeschlossen werden sollte. Die Klimaanlage wird in der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 zwar ausdrücklich erwähnt und zwar dahingehend, dass diese von der Übernahme durch die Klägerin ausgeschlossen ist. Damit ist allerdings keine Aussage dergestalt verbunden, dass die Klimaanlage nicht Gegenstand des Mietverhältnisses sein soll. Der Ausschluss der Übernahme der Klimaanlage durch die Klägerin ist ausgehend von dem vorstehenden Verständnis dieser Vereinbarung der Parteien vielmehr dahingehend zu verstehen, dass die Klimaanlage nicht in das Eigentum der Klägerin übergehen soll; mithin im Eigentum der Beklagten verbleibt. Eine Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage lässt sich hieraus nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen.

(2) Ein Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage ergibt sich auch nicht aus § 14 des Mietvertrages vom 15.07.2016 i. V. m. dem von der Beklagten eingereichten Übergabeprotokoll vom 04.11.2016.

Es kann dabei dahin stehen, ob ein Hinweis in einem nach Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 erstellten Übergabeprotokoll überhaupt den Umfang der Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchsgewährungspflichten der Beklagten zu beeinflussen vermag. Denn die Klägerin hatte ausdrücklich in Abrede gestellt, dass es sich bei dem von der Beklagten eingereichten Übergabeprotokoll vom 04.11.2016 um das von ihr unterzeichnete Übergabeprotokoll handelt und ein (weiteres) Übergabeprotokoll vom 14.10.2016 eingereicht, in dem sich keine Hinweise zur Funktionsfähigkeit der Klimaanlage finden lassen. Für die Echtheit und inhaltliche Richtigkeit des Übergabeprotokolls vom 04.11.2016 hat die Beklagte indes keinen Beweis angetreten. Schließlich hat auch der von der Beklagten benannten Zeuge D. im Rahmen seiner Vernehmung vor dem erkennenden Gericht am 09.12.2021 bekundet, dass die Übergabe der Wohnung bereits im Oktober 2016 erfolgt ist, sodass letztlich auch erhebliche Zweifel an der Echtheit und der inhaltlichen Richtigkeit der von der Beklagten eingereichten Urkunde vom 04.11.2016 bestehen.

bb) Die Parteien haben auch keine stillschweigende Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der in der Wohnung befindlichen Klimaanlage getroffen.

Eine stillschweigende Vereinbarung zu einem Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage kann zwar in Betracht kommen, wenn die Klägerin den Mietvertrag vom 15.07.2016 in Kenntnis der fehlenden Nutzbarkeit der Klimaanlage abgeschlossen hat. Denn einem Verhalten eines Mieters, der den Mietvertrag in einer von dem Vermieter oder durch eine Besichtigung der Räume vermittelten Kenntnis eines bestimmten Zustands der Mietsache abschließt, kann nach §§ 133, 157 BGB grundsätzlich der objektive Erklärungswert zukommen, dass er diesen Zustand als vertragsmäßig akzeptiert und deshalb ein Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen sein (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05 –, juris; Kraemer/Paschke, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel III, Rn. 3062). Dies ist hier allerdings nicht der Fall. Denn die Beklagte konnte nicht darlegen und letztlich auch nicht beweisen, dass die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 Kenntnis von einer fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hatte.

(1) Die Beklagte hat die Klägerin nicht bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen.

Dem Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 kann zwar grundsätzlich ein hinreichender Erklärungswert zum Einverständnis mit dem Zustand der Mietsache zukommen, wenn die Klägerin (unmittelbar) vor dessen Unterzeichnung auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen wurde.

Das Gericht konnte allerdings nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vom 09.12.2021 im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO nicht zu der Überzeugung gelangen, dass die Beklagte die Klägerin tatsächlich bei Unterzeichnung des Mietvertrages vom 15.07.2016 auf einen Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage hingewiesen hat. Die Aussage des Zeugen D. ist unergiebig. Der Zeuge D. hat im Rahmen seiner Vernehmung vor dem erkennenden Gericht am 09.12.2021 bekundet, dass er bei der Unterzeichnung des Mietvertrages vom 15.07.2016 nicht anwesend gewesen ist und keine Angaben zu den Umständen der Unterzeichnung machen kann.

(2) Die fehlende Erwähnung der Klimaanlage im Exposé der Ferienwohnung und die vorherige Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung vermögen – anders als die Beklagte meint – keine Kenntnis der Klägerin von einer fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage zu begründen.

Allein der Umstand, dass die Klimaanlage in dem Exposé der Ferienwohnung nicht erwähnt wurde, vermag keine Kenntnis der Klägerin von der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der tatsächlich in der (Ferien-) Wohnung vorhandenen Klimaanlage zu begründen. Denn dass die Klägerin das Exposé der Ferienwohnung überhaupt kannte oder aus der fehlenden Erwähnung der Klimaanlage zwingend die Schlussfolgerung hätte ziehen müssen, dass sie die Klimaanlage in der (Ferien-)Wohnung nicht nutzen kann bzw. darf, wurde von der Beklagten nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Klägerin weist zutreffend darauf hin, dass in dem Exposé der Ferienwohnung auch weitere Bestandteile der Mietsache nicht benannt werden, ohne dass sich hieraus Aussagen zur (fehlenden) Nutzungsmöglichkeit entnehmen ließen. Darüber hinaus lässt sich auch aus dem Umstand der vorherigen Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung keine Kenntnis der Klägerin zur fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage entnehmen. Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie die Wohnung lediglich im Zeitraum Dezember 2015 bis Februar 2016 als Ferienwohnung genutzt hat. Die Beklagte hat auf dieses Vorbringen der Klägerin ihren Vortrag zur angeblich wiederholten Nutzung der Ferienwohnung nicht weiter konkretisiert, insbesondere keine weiteren Zeiträume der Überlassung vorgetragen. Dass die Klägerin im Zeitraum Dezember 2015 bis Februar 2016 infolge der in diesen Wintermonaten vorherrschenden Temperaturen einen Versuch zur Nutzung der Klimaanlage unternommen hätte, wurde von der Beklagten indes nicht aufgezeigt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass aus der fehlenden Möglichkeit zur Inbetriebnahme der Klimaanlage infolge der fehlenden Auffindbarkeit der Fernbedienung zwingend die Schlussfolgerung gezogen werden müsste, dass die Nutzung der Klimaanlage durch die Beklagte untersagt ist.

(3) Die von der Beklagten vorgebrachten angeblichen Hinweise an die Klägerin im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung bzw. nach der erfolgten Übergabe der Wohnung können eine stillschweigende Vereinbarung zu einem Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage aus den vorgenannten Gründen nicht begründen, weil diese erst nach Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 erfolgt sein sollen.

(4) Schließlich folgt auch nicht aus dem Umstand einer etwaigen Unüblichkeit einer Klimaanlage in einer (Miet-) Wohnung, dass diese einer gesonderten Gestattung durch die Beklagte bedarf bzw. eine Nutzung durch die Klägerin ausgeschlossen ist. Es ist der Beklagten zwar unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zuzugeben, dass eine Klimaanlage in der weit überwiegenden Anzahl der Wohnräume in B. nicht vorhanden sein wird. Die Existenz einer solchen Klimaanlage ist allerdings vor dem Hintergrund, dass es sich vorliegend um eine Dachgeschosswohnung handelt, die – auch nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien – einer erhöhten Erwärmung in den Sommermonaten ausgesetzt ist, nicht als derart unüblich zu betrachten, dass diese nach dem Willen der Parteien als (stillschweigend) von der Überlassung an die Klägerin ausgeschlossen anzusehen ist.

(5) Das Vorbringen der Beklagten zur Kenntnis der Klägerin über die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage infolge eines Telefonats aus dem Sommer 2016 ist gemäß § 296 Abs. 1, Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.

Das Vorbringen zu einem Telefonat aus dem Sommer 2016 erfolgte erst im Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2021 und damit nach Ablauf der Frist zur Klageerwiderung vom 01.04.2021 (§ 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Darüber hinaus hatte das Gericht die Beklagte bereits in der mündlichen Verhandlung vom 12.08.2021 (Bl. 84-86 d. A.) darauf hingewiesen, dass Hinweise der Beklagten auf eine fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage nach Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 nicht erheblich sind und ein entsprechender Hinweis der Beklagten vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 nicht ersichtlich ist. Die Beklagte hätte demnach spätestens in dem sodann gemäß § 139 Abs. 5 ZPO nachgelassenen . Schriftsatz vom 01.09.2021 zum Inhalt des Telefonats aus dem Sommer 2016 vortragen können und müssen (§ 296 Abs. 2 ZPO). Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich auch um neuen Tatsachenvortrag, mithin um ein neues Verteidigungsmittel. Denn das Vorbringen zu einem Telefonat im Sommer 2016 kann dem früheren Sachvortrag der Beklagten nicht entnommen werden. Der Vortrag der Beklagten in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 01.09.2021 zu einem ausdrücklichen Hinweis auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit „bei“ Abschluss des Mietvertrages, konnte bei verständiger Würdigung nur dahingehend verstanden werden, dass sich die Beklagte auf einen Hinweis im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages am 15.07.2016 bezieht. Entsprechend hatte das Gericht auch den Beweisbeschluss vom 23.09.2021 gefasst. Ein Verständnis des Vorbringens der Beklagten dahingehend, dass sie sich durch die Formulierung „bei“ Abschluss des Mietvertrages auf irgendeinen Zeitpunkt vor Abschluss des Mietvertrages beziehen wollte, ist nicht zu begründen. Im Übrigen wäre das Vorbringen der Beklagten bei Zugrundelegung dieses Verständnisses auch gänzlich ohne Substanz und der Beweisantritt letztlich auf eine (unzulässige) Ausforschung des Zeugen D. gerichtet gewesen, um – wie sodann im Fortsetzungstermin vom 09.12.2021 erfolgt – erst konkrete Hinweise für den weiteren tatsächlichen Vortrag zu erlangen (vgl. MüKoZPO/Prütting, 6. Aufl. 2020, ZPO § 284 Rn. 79). Schließlich wurde die Beklagte auch auf die Rechtsfolgen der Versäumung der Frist zur Klageerwiderung mit Verfügung vom 01.04.2021 (Bl. 37-38 d. A.) hingewiesen.

Die Zulassung des Vorbringens würde auch die Erledigung des Rechtsstreits verzögern. Für die Feststellung einer Verzögerung des Rechtsstreits kommt es allein darauf ankommt, ob der Prozess bei Zulassung des verspäteten Vorbringens länger dauern würde als bei dessen Zurückweisung (BGH, Urteil vom 03.07.2012 – VI ZR 120/11 –, juris). Dies ist hier der Fall. Denn nachdem die Klägerin das (neue) Vorbringen der Beklagten mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 05.01.2022 bestritten hat, müsste die Beklagte ihr Vorbringen zu dem angeblichen Hinweis auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage im Rahmen eines Telefonats im Sommer 2016 zunächst hinsichtlich des Zeitpunkts und der Einzelheiten des Inhalts des Telefonats substantiieren, insbesondere zu den daraufhin erfolgten Erklärungen bzw. dem Verhalten der Klägerin im Anschluss auf diesen Hinweis. Denn da die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage im (späteren) Abschluss des Mietvertrages vom 15.07.2016 keinen Niederschlag gefunden hat, kommt es aus den vorgenannten Gründen entscheidend darauf an, wie sich die Klägerin bei oder im Anschluss an das angebliche Gespräch im Sommer 2016 verhalten hat. Darüber hinaus wäre weiterer Vortrag der Beklagten zu den Umständen des Telefonats und dem Mithören des Gesprächs durch den Zeugen D. erforderlich, um (ausnahmsweise) ein Beweisverwertungsverbot auszuschließen (MüKoZPO/Prütting, 6. Aufl. 2020, ZPO § 284 Rn. 72). Schließlich hätte das Gericht sodann erneut den Zeugen D. zu vernehmen und unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit ggf. auch die Klägerin zumindest als Partei anzuhören (Musielak/Voit/Huber, 18. Aufl. 2021, ZPO § 448 Rn. 7, 7a). Es ist demnach unabhängig von einer ggf. erforderlichen weiteren Beweisaufnahme wenigstens ein weiterer Termin erforderlich. Entgegen der Ansicht der Beklagten kann der Rechtsstreit demgegenüber bei Zurückweisung des verspäteten Vorbringens beendet werden.

Gründe für das verspätete Vorbringen hat die Beklagte auf den Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2021 nicht dargetan, sodass die Verspätung auch nicht entschuldigt wurde.

c) Die Klägerin hat ihren Anspruch auf Übergabe der für den Betrieb der Klimaanlage erforderlichen Fernbedienung auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Der Verpflichtete muss sich im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (BGH, Urteil vom 23.01.2014 – VII ZR 177/13 –, juris; BGH, Urteil vom 15.09.2010 – XII ZR 148/09 –, juris).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist eine Verwirkung des Anspruchs auf Übergabe der Fernbedienung für die Klimaanlage nicht ersichtlich. Es fehlt zumindest an dem erforderlichen Umstandsmoment. Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich das Umstandsmoment nicht aus einer etwaigen Kenntnis der Klägerin von der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage. Auch die erfolglosen Versuche der Klägerin, die Beklagte nach Beginn des Mietverhältnisses von einer Herausgabe der Fernbedienung für die Klimaanlage zu überzeugen, sind hierfür nicht ausreichend. Schließlich kommt auch einer etwaigen fehlende Benennung der Klimaanlage durch die Klägerin bei der Frage der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs. 2 BGB keine hinreichende Bedeutung zu; zumal die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des von der Beklagten vorgebrachten B. M. 2017 die Ausstattung mit einer Klimaanlage auch nicht als wohnwerterhöhend benennt. Nach alledem vermag allein der Zeitablauf bis zur gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen.

2.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte allerdings keinen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels an der Markise der Wohnung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Bei der Markise handelt es sich nicht um einen Teil der Mietsache. Die Markise ist nicht Gegenstand des Vertragsverhältnisses geworden. Die Markise ist bei Beginn des Mietverhältnisses zum 01.11.2016 in das Eigentum der Klägerin übergegangen, sodass sich auch die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Beklagten nicht auf diese Markise beziehen.

Die Markise in der Wohnung ist ausgehend von den vorgenannten Grundsätzen zwar grundsätzlich als Zubehör als mitvermietet anzusehen (§ 311c BGB). Die Parteien haben allerdings in § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.07.2016 i. V. m. der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 vereinbart, dass das Eigentum an der Markise an die Klägerin übertragen wird, sodass sich die Erhaltungspflichten der Beklagten auf diese Markise nicht beziehen.

Die Parteien haben in der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016 vereinbart, dass bei Beginn des Mietverhältnisses am 01.11.2016 das Eigentum an Wohnungseinrichtungsgegenständen, Bodenbelägen, Mobiliar und Accessoires gemäß § 929 BGB auf die Klägerin übergeht. Die Zusatzvereinbarung ist dabei aus den vorgenannten Gründen dahingehend auszulegen, dass die Klägerin – mit Ausnahme der ausdrücklich benannten Gegenstände – sämtliche Wohnungseinrichtungsgegenstände übernehmen soll. Die Markise in der Wohnung lässt sich dabei – anders als die Klägerin meint – auch unter den Begriff des Wohnungseinrichtungsgegenstands oder des Accessoires fassen. Bei der Markise handelt es sich um ein Zubehör zur Mietsache. Der Begriff des Accessoires meint dabei nach allgemeinem Sprachverständnis letztlich nichts anderes als ein Zubehör (https://www….; abgerufen am 21.01.2022). Im Übrigen spricht die weite Fassung des Wortlauts der Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016, die sich auf Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires bezieht, dafür, dass die Parteien das Eigentum an sämtlichen Sachen, die nicht hinreichend fest mit der Mietsache verbunden sind, an die Klägerin übertragen wollten. Da eine Markise grundsätzlich ohne erheblichen Aufwand einer Demontage zugänglich ist, spricht dies nach alledem für eine Einbeziehung der Markise in die Zusatzvereinbarung vom 10.07.2016.

3.

Die Miete für die Wohnung ist auch nicht für die Zeit ab dem 12.08.2020 infolge eines nicht unerheblichen Mangels an der Markise gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Denn die Markise ist aus den vorgenannten Gründen nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.