AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 1355/21 – Urteil vom 15.08.2022
Es wird festgestellt, dass die Beklagten nicht berechtigt sind, die Miete wegen angeblich nicht vorhandenen Mobilfunkempfangs um 120,00 Euro monatlich zu mindern.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung ihrer Mietwohnung.
Die Kläger als Vermieter und die Beklagten als Mieter hatten den aus Bl. 52 ff. der Akte in Abschrift ersichtlichen Mietvertrag über eine Wohnung in der Liegenschaft in Frankfurt am Main geschlossen. Als monatliche Bruttomiete war die Zahlung von 3.090,00 Euro vereinbart. Die Wohnung befindet sich im 27. Stockwerk des Gebäudes „###“. Im Sommer des Jahres 2019 zog die Beklagte in die Wohnung ein. Das Mietverhältnis begann am 15.7.2019.
Im Mietvertrag heißt es (Bl. 55 der Akte): „Der Vermieter sorgt bis zum 31.8.2019 für funktionierendes WLAN.“
Im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages wurde zwischen den Parteien über schlechten Mobilfunkempfang im Gebäude und die Möglichkeit der Anbringung einer verstärkenden Antenne gesprochen.
Im Verlauf des Mietverhältnisses beriefen sich die Beklagten regelmäßig auf Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache und zahlte die Miete nicht im vollständiger Höhe.
Die Wohnung war mit einer Deckenkühlung ausgestattet. In einem Mailschreiben vom 9.8.2019 der von den Klägern beauftragten Hausverwaltung hieß es: „Die Kühlung ist und war auch voll funktionsfähig, leider wurde Ihnen wohl die Funktionsweise der Kühlung nicht vollständig erklärt, bzw. es ergab sich nicht verständlich aus den Ihnen überlassenen Unterlagen, so dass Sie die Kühlung tatsächlich versehentlich völlig entgegengesetzt der gewünschten Wirkung eingestellt hatten. Der Mitarbeiter der Actris, der vor Ort dann auch tätig war, hat nicht die Kühlung als solche repariert, sondern lediglich die Reaktionszeit auf die Einstellungen verbessert“. (Bl. 147 der Akte). Auch per Mailschreiben von August 2019 (Bl. 108 d. A.) teilte die Beklagte den Klägern mit: „Inzwischen stellte Actris fest, dass 2 der 5 Stellmotoren der Kühldecke nicht funktionierten und reparierten diese, so dass inzwischen eine recht angenehme Temperatur herrscht… Fakt ist jedoch, dass erst nach Inbetriebnahme bzw. Modifizierung der Stellmotoren durch die Monteure in den Folgetagen nach der Reparatur eine akzeptable Temperatur erreicht werden konnte.“
Per Mailschreiben vom 14. November 2019 (Bl. 172 Rückseite d.A.) teilten die für den Kläger mit der Mängelbeseitigung befassten Mitarbeiter des Unternehmens Actris mit: „Bei der ersten Begehung konnte festgestellt werden, dass die Lüftungsschläuche nicht angeschlossen waren. Bei der Sanierung der Wohnung wurden diese vom System getrennt, um eine mögliche Verschmutzung der gesamten Lüftungsanlage zu vermeiden. Nach Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ist die erneute Montage der Lüftungsschläuche durch ausführende Firma vergessen worden. Bei unserer zweiten Begehung wurde festgestellt, dass die Thermostatköpfe des Heizkreisverteiler das nicht an die dafür vorgesehenen Zimmer angeschlossen wurden. Dadurch steuerten die Raumbediengeräte die falschen Heizkreise an und erhielten auch nur falsche Informationen.“
Per Mailschreiben vom 2. November 2020 teilte ein für die Beklagte mit der Reparatur der Kühldecke in der Wohnung befasster Mitarbeiter, der Zeuge ### (Bl. 150 d.A.), mit: „Eine Heiz- und Deckenkühlung funktioniert grundsätzlich so, dass man diese über Schalter in der Wohnung analog zu einer Heizung bedient und sodann heißes bzw. kaltes Wasser durch Leitungen, die über der Decke angebracht sind, läuft. Am Samstag dem 31.10. 2020 um 10:00 Uhr fand der Ortstermin statt. Hierbei stellte ich fest, dass die Kühl- und Heizdecke tatsächlich nicht funktionstüchtig war. Die Vorlaufventile am Verteiler waren geschlossen (diese müssen für eine Funktionsfähigkeit geöffnet sein) und ich habe sie geöffnet. Weiter habe ich am Vorlaufverteiler entlüftet.“
Die Fensteröffnungsmechanismen der Wohnung waren derart eingestellt, dass sich die Fenster grundsätzlich zwischen 22:00 Uhr abends bis 6:00 Uhr morgens schlossen, weiterhin erfolgte auch tagsüber eine automatische Fensterschließung abhängig von den Windverhältnissen oder anhand von durch Bewegungsmelder vor den Fenstern übermittelten Informationen.
In einem Mailschreiben des Klägers vom 9.2.2020 (Bl. 184 der Akte heißt es): „Frau ### beklagt schon länger die staubige Luft. Ich habe mich ca. eine knappe Stunde in der Wohnung aufgehalten. Danach hatte auch ich trockene Augen und das Gefühl einer beginnenden Konjunktivitis, und das nach der kurzen Zeit. Da nachts alle Fenster geschlossen sind, muss der Staubeintrag durch die zentrale Lüftungsversorgung hervorgerufen werden. Hier muss unbedingt für Abhilfe gesorgt werden.“
Die Beklagte hatte bis Dezember 2019 zudem fehlenden Internetempfang in der Wohnung beanstandet.
Im Laufe des Mietverhältnisses rügte die Beklagte die oben aufgeführten sowie weitere Mängel und zahlte in der Zeit von August 2019 bis April 2021 Miete in Höhe von 13.852,13 Euro unter Berufung auf Mängel der Mietsache nicht. Auf die seitens der Kläger vorgelegte tabellarische Aufstellung (Bl. 45 d. A.) wird verwiesen.
Mit Schreiben vom 10.8.2020 (Bl. 66 der Akte) sprach die Klägerseite, gestützt auf Zahlungsverzug, die außerordentliche, hilfsweise auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Seit Dezember 2020 zahlte die Beklagte wieder 90% der Bruttomiete und seit Mai 2021 die volle Bruttomiete. Die Räumungsklage wurde den Beklagten am 19. und 20. Mai 2021 zugestellt.
Mit der Klageschrift (Bl. 47 der Akte) wiederholte die Klägerseite ihre fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, gestützt auf Zahlungsrückstände sowie das Verhalten der Beklagten zu Z. 1, welche die Kläger mit unbegründeten Mängelanzeigen überziehe.
Am 7.6.2021 (Bl. 188 der Akte) und damit innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlte die Beklagte die Summe von 13.852,13 Euro unter Vorbehalt der Rückforderung an die Klägerseite.
Die Kläger haben ursprünglich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Hause Frankfurt am Main im 27. Stock gelegene Wohnung Nr. 27.5, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einer Diele, 2 Bad/WC, einem Wintergarten, einem Balkon, einem H/WRaum, einem Kellerraum (Keller K 124) nebst den Tiefgaragenplätzen P 111 und P 112 zu räumen und an die Kläger herauszugeben, sowie die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 13.852,13 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank zu zahlen, jeweils aus den im Antrag zu Z. 2 (Bl. 2 der Akte) genannten Teilbeträgen zu den genannten Zeitpunkten, sowie festzustellen, dass die Beklagten bis zur Räumung der Mietsache nicht berechtigt sind, die zu zahlende Nutzungsentschädigung wegen angeblich nicht vorhandenem Handyempfang um 120,00 Euro monatlich zu mindern, sowie die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 2.459,02 Euro nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Im Hinblick auf den Zahlungsantrag haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptforderung für erledigt erklärt.
Die Kläger beantragen nunmehr ergänzend, festzustellen, dass keine bereicherungsrechtlichen Rückforderungsansprüche der Beklagten bestehen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Temperatur der Wohnung habe im Sommer, demnach im Juli, August und September und August 2019, an allen Tagen zwischen 35° und 40° gelegen, jeweils deutlich höher als die Außentemperatur. Im Juli 2019 habe die Luftfeuchtigkeit 70% betragen. Die Fenster der Wohnung seien 2019 und bis zum 8.11.2020 häufig nicht zu öffnen gewesen. Noch im gesamten September 2019 habe die Temperatur in der Wohnung gleichbleibend bei etwa 30° gelegen. Auch im Jahr 2020 hätten in den Monaten von April bis August noch sehr heiße und weit über der Außentemperatur liegende Temperaturen bei hoher Luftfeuchtigkeit geherrscht, In den übrigen Monaten sei die Luft in der Wohnung sehr trocken gewesen, bei erhöhter Staubbildung.
Das Internet und der Telefonempfang habe nicht funktioniert von Juli 2019 bis November 2019.
Es ist Beweis erhoben worden gemäß dem Beweisbeschluss vom 13.1.2022 (Bl. 458 der Akte) durch uneidliche Vernehmung der Zeugen und sowie durch Einholung einer schriftlichen Aussage der Zeugin. Das Ergebnis der Beweisaufnahme ist aus den Niederschriften (Bl. 478 ff. der Akte, Bl. 482 ff. der Akte), ersichtlich, die schriftliche Aussage liegt als Bl. 501 der Akte vor.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist nur zum geringen Teil begründet.
Gemäß § 256 ZPO war der Antrag auf Feststellung der Tatsache, dass eine Minderung der Miete wegen unzureichenden Mobilfunkempfangs nicht erfolgt, zulässig.
Er ist auch aus dem Mietvertrag der Parteien begründet. Die Möglichkeit, in einer Wohnung Mobilfunk zu empfangen, gehört bereits nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Die Erreichbarkeit im Rahmen eines bestimmten Mobilfunknetzes kann allgemein nicht an jedem Wohnort erwartet werden. Ohne besondere Vereinbarung kann ein Mieter nicht davon ausgehen, dass in der Wohnung ungestörter Mobilfunkempfang möglich ist. Im hier vorliegenden Fall war sogar vor Mietvertragsschluss auf die ohne Zusatzantenne unzureichende Möglichkeit des Mobilfunkempfangs hingewiesen worden. Dass die Anbringung einer Zusatzantenne jedoch zugesichert worden wäre, hat auch die Beklagtenseite nicht vorgetragen. Im gestörten Mobilfunkempfang liegt demnach kein zur Minderung der Miete führende Mangel gemäß § 536 BGB.
Im Übrigen ist die Klage zwar zulässig, jedoch unbegründet.
Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB i.V.m. § 573 BGB steht den Klägern nicht zu, da das Mietverhältnis der Parteien fortbesteht.
Die fristlosen Kündigungen, welche die Kläger ausgesprochen haben, sind gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Kläger als Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt worden sind.
Zwar wird durch die vollständige Zahlung der rückständigen Miete nicht auch die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB unwirksam. Jedoch bestand im vorliegenden Fall bereits kein berechtigtes Interesse der Kläger als Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Die der Kündigung zugrunde gelegten Zahlungsrückstände bestanden nicht oder zumindest nicht in derart erheblichem Umfang, dass sie eine Kündigung hätten begründen können. Die Miete hatte sich gemäß § 536 BGB gemindert, da die Mietsache erheblich mängelbehaftet war.
Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass sich in der Wohnung in den Monaten von Juli bis September bei hoher Luftfeuchtigkeit und häufig nicht zu öffnenden Fenstern derart große und die Außentemperaturen weit übersteigende Hitze entwickelte, dass ein Aufenthalt in der Wohnung sich als sehr unangenehm darstellte und die Wohnnutzung ganz erheblich beeinträchtigt war.
Der Zeuge ### hat sich häufig und regelmäßig in der Wohnung aufgehalten und bestätigt, dort sei es in den Monaten Juni bis September der Jahre 2019 und 2020 bei unangenehmer Luftfeuchtigkeit wesentlich heißer gewesen, als außerhalb der Wohnung.
Der Zeuge gab an, ihm sei so vorgekommen, als sei die Wohnung eher geheizt als gekühlt worden, denn es sei in der Wohnung „brutal heiß“ gewesen, „wie im Urlaub in Dubai“, „brutkastenmäßig“, zudem habe man die Fenster nicht öffnen können. Dies habe er selbst probiert, der Mechanismus habe jedoch nicht funktioniert. Anhaltspunkte für Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen gab es nicht.
Zwar erklärte er, mit der Beklagten befreundet zu sein, jedoch war seine Aussage nicht wesentlich von diesem Näheverhältnis zu Beklagten geprägt. Der Zeuge sagte vielmehr glaubhaft, anschaulich, detailreich und in allen Punkten nachvollziehbar aus und konnte auch auf Nachfragen jeweils gleichbleibend detailreich im Sprachfluss antworten. Der Zeuge hatte auch auf die Einzelheiten des Zustandes der Wohnung geachtet, da er der Beklagten zunächst beim Umzug geholfen hatte und dann auch im Verlauf des Mietverhältnisses zeitweise versucht hatte, der Beklagten im Hinblick auf die technischen Vorrichtungen der Wohnung behilflich zu sein. Er hatte sich bewusst den Schalter im Technikraum angesehen und die Mechanismen der Fensteröffnung ausprobiert. Zudem stimmten seine Angaben mit denen des Zeugen überein.
Auch der Zeuge ### hat im Rahmen seiner Aussage bestätigt, in der Wohnung hätten im Sommer 2019 in der Wohnung extrem hohe Temperaturen, „ständig 40 Grad“ geherrscht, die Luft habe sich gestaut und die Fenster seien nicht zu öffnen gewesen. Ein Kühlungsmechanismus habe offensichtlich nicht funktioniert. Die Temperaturen habe der Zeuge auch vom Thermometer ablesen können.
Besonders unangenehm seien die Temperaturen in den Monaten Juli und August 2019 gewesen. Die Temperaturen in der Wohnung der Beklagten seien wesentlich höher als die Außentemperaturen gewesen, es habe sich angefühlt, als stoße man gegen eine Hitzewand. Dem Zeugen sei auch einmal demonstriert worden, dass die Fenster nicht zu öffnen seien. Anhaltspunkte für Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Aussage des Zeugen gab es nicht. Auch seine Aussage erschien durchgehend detailreich und nachvollziehbar.
Selbst wenn die Beklagte einmal per Mail im August 2019 mitgeteilt hatte, die Temperaturen seien nunmehr „akzeptabel“, so bezog sich dies doch hauptsächlich auf den Vergleich mit den zuvor als gänzlich unzumutbar beschriebenen Zuständen vor der Reparatur und bedeutet noch nicht, dass die von den Zeugen beschriebene extreme Hitze nicht auch hiernach noch in der Wohnung herrschte.
Die in der Wohnung entstehende extreme Hitze bei häufig nicht zu öffnenden Fenstern führte auch zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 in erheblicher Höhe, die jedenfalls eine Minderungsquote von 30% erreicht und zeitweise auch übersteigt. Eine Überhitzung eines Ladenlokals stellt einen Mietmangel dar (OLG Düsseldorf, Urteil vom 4.6.1998, NZM 1998, 915), gleiches gilt für übermäßige Hitze in Arbeitsräumen (OLG Rostock, Urteil vom 29. 12. 2000, NZM 2001,425) und damit erst recht in einer Mietwohnung.
Die Zeugen beschrieben im vorliegenden Fall Zustände, anhand derer man an heißen Tagen fast von Unbewohnbarkeit der Wohnung ausgehen konnte. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass die extreme Hitze sich sowohl tagsüber auswirkt, als auch den Nachtschlaf ganz erheblich beeinträchtigen kann. Die Beklagte als Mieterin konnte hier auch nicht selbst Abhilfe schaffen, denn unstreitig waren die Fenster so beschaffen, dass sie sich nicht zu jedem Zeitpunkt öffnen ließen. Die Klägerseite hatte hier selbst vorgetragen, die Fenster seien auch bei ordnungsgemäßer Funktionsfähigkeit dergestalt eingestellt gewesen, dass sie automatisch bei entsprechenden Windverhältnissen, bei drohender Einklemmung oder bei durch einen Bewegungsmelder vor den Fenstern registrierter Aktivität geschlossen hätten.
Für das Vorhandensein eines Mangels, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch stark einschränkte, ist allein maßgeblich, dass es in der Wohnung zu der von den Zeugen beschriebenen unerträglichen Hitzeentwicklung kam, unabhängig davon, ob dies bei korrekt funktionierender und eingestellter Kühldecke oder bei fehlerhafter Funktion der Kühldecke geschah. Auch wenn eine Wohnung mit einem bei korrekter Funktionsweise unzureichenden Kühlungsmechanismus ausgestattet ist, liegt ein Mangel im Sinne des §§ 536 BGB vor. Ein Mieter einer relativ hochpreisigen und als „Smart Home“ ausgestatteten Wohnung kann auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung erwarten, dass seine Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch derart ausgestattet ist, dass in ihr durch Kühlung oder Lüftung die Außentemperatur nicht erheblich überschritten werden muss. Zum Mindeststandard einer Wohnung gehört grundsätzlich, dass in der Wohnung angemessene Temperaturen erreicht werden können (Eisenschmid, Schmidt-Futterer § 536, Rz. 23). Die Beweiserhebung über die Funktionsfähigkeit der Kühldecke konnte daher unterbleiben, hierauf kam es nicht an. Die Klägerin hatte nicht unter tauglichen Beweis gestellt, dass nicht die beklagtenseits behaupteten und die Außentemperaturen weit übersteigenden Werte, welche die Zeugen bestätigt haben, erreicht wurden, sie hat insoweit nur auf Mailschreiben verwiesen.
Es ist davon auszugehen, dass sich der Mangel im Hinblick auf die schlechte Lüftungsmöglichkeit der Wohnung und die dadurch entstehende Beeinträchtigung der Luftqualität durch hohe Luftfeuchtigkeit auch in den übrigen Monaten auswirkte, hinzu kam die vom Kläger in seinem Mailschreiben vom 9.2.2020 beschriebene staubige trockene Luft, so dass auch in diesen Monaten eine nicht vollständige Zahlung kein derart erhebliches Verschulden begründet, dass hierauf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt werden konnte. Im Hinblick auf das Verschulden der Beklagten beim jeweiligen Einbehalt der Miete ist auch zu berücksichtigen, dass sie zunächst bis zur Mängelbeseitigung auch noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte.
Ob tatsächlich in der Wohnung bis Dezember 2019 kein Internetempfang möglich war oder ob bei rechtzeitiger Auftragserteilung ein Anschluss möglich gewesen wäre, war daher für die Entscheidung nicht mehr erheblich, insoweit sind die Aussagen der Zeugen auch unergiebig geblieben.
Aus den oben dargelegten Gründen war auch dem Antrag der Klägerseite auf Zahlung von Zinsen und Anwaltskosten, sowie dem Antrag, festzustellen, dass keine bereicherungsrechtlichen Ausgleichsansprüche der Beklagtenseite bestehen, nicht zu entsprechen, die Klage war auch insoweit abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 46.972,13 Euro festgesetzt.
(Räumungsantrag 31.680,00 EUR
Zahlungsantrag 13.852,13 EUR
Antrag auf Feststellung der fehlenden Minderung: (Jahresbetrag der Minderung, 1.440 Euro))
