AG Gießen – Az.: 48 C 130/10 – Urteil vom 07.03.2011
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1715,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.5.2010 zu sowie 126,68 € vorgerichtliche Kosten zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 9/10, der Kläger trägt 1/10.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 2480,30 € festgesetzt.
Tatbestand
Im Juni 2003 unterzeichnete der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens …. Am Anfang des Mietvertrages wurden der Kläger und seine Ehefrau, die Zeugin … als Mieter genannt. In § 8 des Vertrages wurde bestimmt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen habe. In § 8 Abs. 4 wurde eine Quotenklausel vereinbart, wonach unter bestimmten Voraussetzungen auch Kosten für Parkett- und Ölfarbarbeiten in Höhe von 5% je Jahr zu zahlen seien. § 20 Abs. 5 des Mietvertrages sah vor, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages schriftlich erfolgen müssten. Die Beklagte ihrerseits unterzeichnete ein anderes Exemplar des Mietvertrages. Wegen des Inhalts des Mietvertrages nebst Anlagen im Einzelnen wird auf Bl. 44 – 54 bzw. Bl. 10 – 20 der Akte verwiesen.
Mit Schreiben vom 25.8.2003 teilten der Kläger und seine Ehefrau in einem von der Ehefrau des Klägers unterzeichneten Schreiben mit: „Wir haben einen Mietvertrag über die Wohnung … abgeschlossen“. Wegen des Inhalts des Schreibens im Einzelnen wird auf Bl. 55 – 56 der Akte Bezug genommen.
Im Oktober 2003 überwies die Ehefrau des Klägers die Kaution; insoweit wird auf die Kopie des Kontoauszuges vom 7.11.2003 (Bl. 57 der Akte) verwiesen.
In den Monaten Oktober und November 2006 wurde die Miete wegen Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses nicht vollständig bezahlt; es wurden je 255 € als Minderungsbeträge für September und Oktober einbehalten.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endet Anfang 2010; die Wohnung wurde am 15.1. zurückgegeben. Für die Beklagte nahm deren Ehemann und jetziger Prozessbevollmächtigter an dem Rückgabetermin teil. Die Ehefrau des Klägers war von Anfang an anwesend; der Kläger selbst erschien etwas später. Es wurde sodann ein Übergabeprotokoll erstellt, das von dem Bevollmächtigten der Beklagten und der Zeugin … unterzeichnet wurde. Dort heißt es unter anderem:
„Öl- + Parkettarbeiten werden mit 5% pro Jahr der Wohnzeit auf der Basis der Rechnungen bei Bezug (2003) von der Kaution in Abzug gebracht“
Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll Bl. 21 – 22 bzw. auf die Leseabschrift Bl. 41 der Akte verwiesen.
Mit Schreiben vom 6.5.2010 (Bl. 23 der Akte) teilte die Beklagte dem Kläger und dessen Ehefrau mit, sie ziehe von der Kaution 774,50 € für Parkettarbeiten und 1195,80 € wegen Ölfarbarbeiten ab. Hilfsweise wurde der Abzug auf die als unberechtigt bezeichnete Mietminderung gestützt.
In der mündlichen Verhandlung vom 16.2.2011 schlossen die Parteien einen Teilvergleich, in dem sie sich darüber einigten, dass die Beklagte die Hälfte der Minderungsbeträge, also 255 €, von der Kaution abziehen darf, sofern die Aufrechnung mit den Kosten für die Parkett- und Ölfarbarbeiten nicht begründet ist. Wegen des Inhalts des Vergleichs im Einzelnen wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.2.2011 (Bl. 184 – 189 der Akte) verwiesen.
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger die Auszahlung des einbehaltenen Teils der Kaution. Am 2.9.2010 erklärte die Ehefrau des Klägers die Abtretung des Kautionsanspruchs an den Kläger; insoweit wird auf die Abtretungsvereinbarung Bl. 131 der Akte Bezug genommen.
Der Kläger ist der Ansicht, seine Ehefrau sei nicht Mieterin geworden. Er behauptet, die Beklagte habe seine Frau mehrfach aufgefordert, den Mietvertrag zu unterzeichnen.
Er ist ferner der Ansicht, die Vereinbarung in dem Übergabeprotokoll sei unwirksam. Er behauptet, er habe das Protokoll nicht unterzeichnet, weil er Zweifel gehabt habe. Der Ehemann der Beklagten habe erklärt, in dem Protokoll werde nur das wiedergegeben, was bereits im Mietvertrag vereinbart worden sei.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1970,30 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.5.2010 sowie 126,68 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, der Kläger habe bei Abschluss des Mietvertrages erklärt, er sei ermächtigt, den Vertrag auch für seine Ehefrau zu unterschreiben. Er habe angeboten, seine Frau könne auch noch nachträglich unterschreiben.
Bei der Rückgabe der Wohnung am 15.1.2010 sei erörtert worden, dass keine Renovierungspflicht bestehe. Der Kläger habe geäußert, seine Ehefrau dürfe das Rückgabeprotokoll für ihn mitunterschreiben.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen … und … Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.2.2011 (Bl. 184 – 189 der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe des zuerkannten Betrages aus der Kautionsabrede des Mietvertrages in Verbindung mit § 398 BGB. Die Zeugin … ist ebenfalls Mieterin der Wohnung geworden. Selbst wenn der Kläger bei Abschluss des Mietvertrages nicht bevollmächtigt gewesen sein sollte, den Mietvertrag für die Zeugin zu unterschreiben, hat diese den Abschluss des Vertrages jedenfalls durch das Schreiben vom 25.8.2003 genehmigt. Daran ändert auch Schriftformklausel in § 22 des Mietvertrages nichts. Für die Beklagte ist diese Klausel wirksam, da man einen Verwender nicht vor seinen eigenen Klauseln schützen muss (personale Teilunwirksamkeit, vgl. BGH NJW 87, 2506; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 279). Die Regelung in § 22 gilt nur für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen, aber nicht für den Abschluss des Mietvertrages. Durch die Abtretung ist der Kläger auch Inhaber der Forderung geworden. Es ist anerkannt, dass mehrere Mieter den Anspruch auf Rückforderung der Kaution in einer Hand vereinigen können (vgl. LG Gießen, NJW-RR 96, 1162; AG Hamburg, WuM 97, 435).
Die Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Erstattung der Kosten für Öl- und Lackierungsarbeiten geht ins Leere, weil dieser Anspruch nicht begründet ist. Der Anspruch kann nicht auf § 8 Abs. 4 des Mietvertrages gestützt werden, weil diese Klausel unwirksam ist; und zwar schon deswegen, weil Parkettarbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören (BGH, WuM 10, 85). Der Anspruch auf Erstattung dieser Kosten ergibt sich auch nicht aus der Vereinbarung im Übergabeprotokoll. Die Änderungsvereinbarung bedurfte nach § 22 des Mietvertrages der Schriftform, und aus dem Übergabeprotokoll ergibt sich nicht, dass die Zeugin … in Vollmacht des Klägers unterschrieben hat. Die Schriftform ist aber nur eingehalten, wenn sich aus der Vertragsurkunde ergibt, dass der Unterzeichner auch für die vertretene Person unterschrieben hat (vgl. BGH, ZMR 04,19 sowie BGHZ ZMR 10, 280). Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Zeugin … nicht Mieterin gewesen wäre (vgl. Jacoby, NZM 11, 1), da sie dann nur als Vertreterin gehandelt haben könnte.
Unabhängig davon sieht es das Gericht nicht als bewiesen an, dass der Kläger mit den Vereinbarungen im Übergabeprotokoll einverstanden war. Zwar der Zeuge … ausgesagt, der Kläger habe die Frage bejaht, ob seine Frau in Angelegenheiten in dieser Größenordnung für ihn unterschreiben dürfe; die Zeugin … hat aber ausgesagt, der Kläger habe nur geäußert, er unterschreibe das nicht. Somit steht Aussage gegen Aussage. Beide Darstellungen sind plausibel und es ist nicht auszuschließen, dass die Aussage der Zeugin … insoweit richtig ist. Hinzu kommt auch noch, dass diese Klausel eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und wie die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Aus dem Rundschreiben an die Mieter aus dem Jahr 2004 (Blatt. 132-133 der Akte) ergibt sich, dass die Beklagte planmäßig Wohnungen vermietet. Sie ist daher als Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB anzusehen, so dass eine Klausel selbst bei einer einmaligen Verwendung als allgemeine Geschäftsbedingung zu werten ist (§ 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Das Gericht hat auch keinen Zweifel daran, dass diese Klausel vorformuliert war und dass die Mieter auf den Inhalt dieser Klausel keinen Einfluss nehmen konnten. Eine Klausel kann auch „im Kopf“ vorformuliert werden (vgl. BGH, NJW 99, 2180; BGH WuM 03, 561 sowie Kappus, NZM 10, 529). Im vorliegenden Fall wurde die Klausel – wenn auch mit einer geringfügigen Änderung – schon im Mietvertrag verwandt. Da die Vereinbarung jedenfalls schon deswegen unwirksam ist kann dahinstehen, ob in der Klageschrift oder in den Schriftsätzen des Klägers ein konkludenter Widerruf der Vereinbarung im Übergabeprotokoll nach § 312 BGB erklärt wurde (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage S. 174 ff).
Von der Klageforderung war aber entsprechend dem Vergleich der Betrag von 255 € für offene Mietforderungen abzuziehen.
Die zuerkannten Zinsen sind als Verzugszinsen gerechtfertigt.
Der Anspruch des Klägers auf Erstattung der außergerichtlichen Kosten ergibt sich aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB
Bei der Festsetzung des Streitwertes waren die wegen der Minderung einbehaltenen Beträge (510 €) hinzuzählen (45 Abs. 3 GKG).
