AG Berlin-Mitte – Az.: 123 C 77/22 – Urteil vom 02.11.2022
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen und („Mieter“) und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, VH 5. OG rechts („Wohnung“) besteht, bestanden haben?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem jeweiligen Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des jeweiligen Vormietverhältnisses vereinbart worden sind, und falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.042,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.05.2022 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.238,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.05.2022 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist in Bezug auf den Tenor zu 1. a) und b) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100,00 EUR und in Bezug auf den Tenor zu 1. c) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 EUR vorläufig vollstreckbar. In Bezug auf die Ziffern zu 2. und 3. sowie die Kosten des Rechtsstreits ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
7. Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
– Antrag zu 1.: 852,59 EUR – Antrag zu 2.: 1.065,74 EUR – Antrag zu 3.: 2.090,59 EUR – insgesamt: 4.008,92 EUR
Tatbestand:
Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert und #### (im Folgenden: Mieter:innen) schlossen am 08.11.2018 mit der Beklagten zum 01.02.2019 einen Mietvertrag über eine 87,44 Quadratmeter große Wohnung in der VH 5. OG rechts. Sie vereinbarten eine Indexmiete. Für die Einzelheiten des Mietvertragsschlusses wird auf die als Anlage K1 eingereichte Ablichtung des Mietvertrages verwiesen (Bl. 15 ff. d.A.).
Die Mieter:innen beauftragten die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren insbesondere im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse und traten der Klägerin die entsprechenden Ansprüche ab. Für die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter:innen entsteht ein Anspruch der Klägerin auf Provision. Diese beträgt ein Drittel der durch die Mieter infolge der Tätigkeit der Klägerin ersparte Jahresmiete sowie, sobald die Klägerin dem Vermieter des Mieters eine Mahnung schickt, eine Vergütung in der Höhe wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Für die Einzelheiten wird auf die als Anlage K2 zur Klage eingereichte „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ (Bl. 32 d.A.) sowie die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Anlage K3, Bl. 33 ff. d.A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 29.04.2022 rügte die Klägerin für die Mieter:innen gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und verlange Auskunft über die für die Miethöhe relevanten Umstände. Gleichzeitig forderte sie Rückerstattung der zu viel gezahlten Mieten, die Abgabe einer Erklärung, dass zukünftig keine über die zulässige Miete hinausgehende Miete gefordert werde, die Rückzahlung der anteiligen Mietkaution sowie künftiger zu viel gezahlter Miete. Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K4 zur Klageschrift (Bl. 42 ff. d.A.) verwiesen. Nachdem die Beklagte den Ansinnen der Klägerin nicht nachkam, mahnte die Klägerin die Erfüllung an.
Das Mietverhältnis endete einvernehmlich zum 31.10.2020. Für die Einzelheiten der Aufhebungsvereinbarung vom 13.10/15.10.2020 wird auf die Anlage B4 zur Klageerwiderung (Bl. 75 ff. d.A.) Bezug genommen.
Mit der am 20.05.2022 zugestellten Klage verfolgt die Klägerin die Auskunftsansprüche sowie einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Miete für den Monat Juli 2020 fort.
Die Klägerin behauptet, die Mieter:innen hätten sie beauftragt und die Abtretung schriftlich wiederholt.
Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:
1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen und („Mieter“) und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, VH 5. OG rechts („Wohnung“) besteht, bestanden haben?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem jeweiligen Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des jeweiligen Vormietverhältnisses vereinbart worden sind, und falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.065,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.399,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin sei nicht rechtzeitig ordnungsgemäß veröffentlicht worden. Aufgrund der Aufhebungsvereinbarung fehle es der Klage zudem am Rechtsschutzbedürfnis. Für die weiteren Einzelheiten der Einwände der Beklagten wird auf die Klageerwiderung (Bl. 59 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat zu der Frage, ob die Mieter:innen die Abtretungserklärung unterzeichnet haben, Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ###. Für das Ergebnis wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.09.2022 (Bl. 114 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig. Insbesondere haben die Klägervertreter auf die entsprechende Rüge der Beklagtenvertreterin in der mündlichen Verhandlung eine schriftliche Vollmacht zu den Gerichtsakten eingereicht, § 80 Satz 1 ZPO. Diese Vollmacht begründet auch die Vollmacht des offenkundig bei der Klägervertreterin angestellten, in der mündlichen Verhandlung anwesenden Rechtsanwalts, ließe aber überdies auch eine Unterbevollmächtigung zu. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich auch nicht um eine unzulässige Teilklage. Der bloße Umstand, dass sämtliche Mieten eingeklagt werden könnten, führt nicht dazu, dass die Klägerin verpflichtet wäre, dies in einer Klage zu tun. Der Abschluss der Aufhebungsvereinbarung führt auch nicht dazu, dass es der Klage am Rechtsschutzbedürfnis mangeln würde. Die Mieter:innen bzw. die Klägerin als Zessionarin haben nach wie vor ein Interesse daran, die für die Bezifferung der zulässigen Miethöhe erforderlichen Auskünfte zu erlangen und sich ergebende Rückzahlungsansprüche einzuklagen.
Der Klägerin stehen die geltend gemachten Auskunftsansprüche zu.
Die Mieter:innen haben ihr die Ansprüche jedenfalls durch die schriftliche Erklärung vom 25.04.2020 wirksam abgetreten (vgl. für das Original der Erklärung Bl. 119 d.A.). Der Zeuge hat in seiner Vernehmung durchweg überzeugend angegeben, dass die Erklärung nicht nur von ihm, sondern auch von seiner Ehefrau, der Mieterin, unterzeichnet worden ist. Hierfür spricht auch ein Vergleich der Unterschriften mit den Unterschriften in dem Mietvertragsdokument. Die Abtretung ist ungeachtet der Frage, ob die Klägerin auf ihrer Regierungsstrecke einen Button „zahlungspflichtig bestellen“ oder eine entsprechende eindeutige Formulierung hätte verwenden müssen, wirksam. Dies hätte allenfalls eine Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung zur Folge. Die Mieter:innnen können durch die Unterzeichnete einer Vertragsurkunde, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich „bestätigt und wiederholt“ sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechtshandlungen der Klägerin „rückwirkend genehmigt“ haben, (erneut) ihr Einverständnis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklären (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2022 – VIII ZR 122/21 -). So liegt es auch hier. Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieter gemäß § 151 BGB angenommen. Hierin liegt nach der Auffassung des erkennenden Gerichts in dem konkreten Einzelfall der Klägerin auch keine Umgehung des § 312j Abs. 3 und 4 BGB. Es ist ihr dementsprechend auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) untersagt, sich gegenüber Dritten auf die Wirksamkeit der Abtretung zu berufen. Vielmehr handelt es sich bei § 312j BGB aufgrund des Schutzzweckes um eine Norm, auf die sich allein die betroffene Verbraucherin berufen kann. In richtlinienkonformer Auslegung ist nämlich der Vertrag bei einem Verstoß gegen die Norm nur schwebend bzw. relativ unwirksam und dem Unternehmer eine Berufung auf die Vertragsunwirksamkeit nach § 242 verwehrt, wenn die Verbraucherin in Kenntnis der Zahlungspflichtigkeit des Angebots ein ausdrückliches Erfüllungsverlangen stellt (vgl. MüKoBGB/Wendehorst, 9. Aufl. 2022, BGB § 312j Rn. 33). Dann muss es aber auch der Vermieterin versagt bleiben, sich auf die Norm zu berufen, in deren Schutzbereich sie nicht einbezogen ist, um die erfolgreiche Durchsetzung von Regelungen zu verhindern, die die Mieterin als Verbraucherin gegen sie als Vermieterin schützen soll (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2022 – 65 S 98/22). Dementsprechend war der Rechtsstreit auf den Antrag der Beklagten auch nicht gem. § 148 Abs. 1 ZPO auszusetzen.
Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19 -). Die Veröffentlichung erfolgte, wie sich bereits aus den Daten auf der betreffenden Internet-Seite ergab und nunmehr durch die sachverständige Begutachtung in dem von der Beklagten in Bezug genommenen Verfahren vor dem Amtsgericht Neukölln bestätigt worden ist (vgl. die Anlage B3 zur Klageerwiderung, Bl. 73 d.A.), auch rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung, am 20.05.2015.
Die Auskunftsansprüche ergeben sich aus § 556g Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist durch die Veränderungen an der sog. Mietpreisbremse und des § 556g BGB im Übrigen unverändert geblieben. Der Anspruch ist nicht bereits deshalb entfallen, da das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden ist. Denn dem Wortlaut nach ist Vermieterin auch diejenige, die Vermieterin war. Die Klägerin hat zudem in der Verhandlung zu Recht auf den Zweck der Vorschrift hingewiesen, der Mieterseite die für die Bezifferung eines etwaigen Rückzahlungsanspruches erforderlichen Informationen zu verschaffen, der durch das bloße Ende des Mietverhältnisses nicht entfällt.
Die Klägerin hat Anspruch auf die mit den Anträgen zu 1. a) und b) begehrten Auskünfte zu den Mieten in Vormietverhältnissen. Die Beklagte hat durch die Angaben unter Ziffer 10. der Klageerwiderung (Seite 7, Blatt 65 der Akte) den Auskunftsanspruch auch nicht erfüllt. Die Angaben sind – worauf die Klägerin zu Recht hingewiesen hat – unzureichend. Es fehlt insbesondere an eine Angabe, wann und wie die zum 01.08.2017 behauptete Nettokaltmiete des Vormieters zustande gekommen ist. Auch fehlt es an der Auskunft über etwaige andere, seit dem 31.5.2015 begründete Mietverhältnisse sowie Vereinbarungen zu Mieterhöhungen in dem Jahr vor Beendigung des letzten Mietverhältnisses.
Der Auskunftsanspruch zu Modernisierungsarbeiten (Antrag 1. c) ist gleichfalls unerfüllt geblieben. Die Beklagte hat lediglich pauschal angegeben, es sei eine umfassende Wohnungssanierung durchgeführt worden.
Die Klägerin hat aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der von der Mieterin unstreitig vollständig bezahlten Mieten für den Monat Juli 2020 in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe.
Die Abtretungserklärung ist hinreichend bestimmt und verstößt nicht gegen § 3 RDG (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020 – VIII ZR 130/19 -, Rn. 80 ff.; Rn. 30 ff.). Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 31/19 -).
Die Beklagte hat durch Leistung der Mieter:innen für den genannten Monat ohne Rechtsgrund eine überhöhte Miete erlangt.
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Klägerin hat für die Mieter:innen mit dem Schreiben vom 29.04.2020 wirksam im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31.12.2018 gültigen Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt.
Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 549,40 EUR. Aufgrund der unstreitigen Indexmieterhöhung zum 01.07.2020 um 1,017% ergibt sich für den Monat Juli 2020 eine wirksam vereinbarte Miete von 558,93 EUR. In dem aufgrund der mittleren Wohnlage unstreitig für die Wohnung einschlägigen Feld des Berliner Mietspiegels H3 liegt der Mittelwert bei 6,00 EUR/m², der Unterwert bei 5,28 EUR/m² und der Oberwert bei 7,08 EUR/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete bei Vertragsschluss betrug 5,71 EUR/m², da im Saldo zwei negative Merkmalgruppen zu berücksichtigen sind.
Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2019 heran. Er bezieht sich die ortsüblichen Vergleichsmieten zum Stichtag am 01.09.2018 und damit wenige Monate vor dem Beginn des hiesigen Mietverhältnisses. Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BVerfG, Beschluss v. 03.04.1990 – 1 BvR 268/90). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann ebenfalls genutzt werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann. Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2018 – 67 S 328/17 -). Die Eignung des Mietspiegels 2019 zur Bestimmung der Vergleichsmiete hat auch die Beklagte nicht in Abrede gestellt. Ihre Einwände gegen den Mietspiegel 2021 liegen neben der Sache, da der Mietspiegel 2021 hier schon aufgrund des dortigen Stichtages nicht anwendbar ist. Es kommt hier ungeachtet des Umstandes, dass die Miethöhe im Juli 2020 im Streit steht und eine Indexmiete vereinbart wurde, auf den Zeitpunkt am Beginn des Mietverhältnisses an, § 557b Abs. 4 BGB.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist neutral zu bewerten. Die Wohnung hatte unstreitig ein Bad mit WC ohne Fenster und es ist ebenfalls unstreitig nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden gewesen. Hingegen verfügte die Wohnung über einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer und – nunmehr unstreitig – ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten. Das Vorhandensein einer modernen, gesteuerten Lüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensor) hat die Beklagte hingegen – was die Klägerin zu Recht gerügt hat – schon nicht dargetan. Vielmehr hat die Klägerin zuletzt unbestritten vorgetragen, die Lüftung sei über einen Lichtschalter gesteuert worden, was die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals der Orientierungshilfe nicht erfüllt.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) fällt unstreitig negativ aus.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist unstreitig positiv zu berücksichtigen.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) schlägt negativ zu Buche. Die Wohnung verfügte unstreitig nicht über eine Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner. Das Gebäude hat zwar einen Aufzug, aber 5. Obergeschosse, sodass die Voraussetzungen eines wohnwerterhöhenden Merkmals nicht vorliegen. Es kann deshalb offenbleiben, ob dies auch deshalb der Fall ist, da der Aufzug unstreitig lediglich bis in das 4. Obergeschoss fährt, die Wohnung der Beklagten sich aber im 5. Obergeschoss befand.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist ebenfalls negativ zu bewerten. Unstreitig befindet sich die Wohnung in besonders lärmbelasteter Lage. Die Potsdamer Straße 68 ist auch nicht in bevorzugter Citylage. Die Adresse liegt in einer mittleren Wohnlage und ist, auch wenn der Potsdamer Platz in knapp 1 km Entfernung noch fußläufig zu erreichen ist, nicht mit dem Kurfürstendamm oder der Friedrichstraße zu vergleichen (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.03.2014 – 20 C 303/13 -).
Entgegen der offenbar von der Klägerin vertretene Auffassung ist die Indexmieterhöhung allerdings bei der zulässigen Miethöhe zu berücksichtigten. § 557a Abs. 4 BGB sieht ausdrücklich vor, dass die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden sind. Insoweit die Miete wirksam vereinbart wurde, entfaltete die unstreitig gem. § 557b Abs. 3 BGB wirksam erklärte Indexmieterhöhung Wirkung.
Auf Ausnahmevorschriften, die die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt hätten, hat sich die Klägerin schon nicht berufen. Aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB folgt zu ihren Gunsten nichts. Sie hat zwar eine höhere Vormiete dargetan, aber auch auf den entsprechenden Einwand der Klägerin nicht angegeben, wann das Mietverhältnis begonnen hat und die entsprechende Vereinbarung über die Miethöhe nicht dargetan. Damit ist aber – worauf die Klägerin zu Recht hingewiesen hat – nicht feststellbar, dass die Vormiete, insoweit sie über die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% hinausgeht, ihrerseits wirksam vereinbart worden ist, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach § 556e Abs. 2 BGB berücksichtigungsfähige Modernisierungen sind gleichfalls nicht im Einzelnen dargetan.
Die Beklagte kann auch nicht damit gehört werden, die Mieter:innen hätten durch die Aufhebungsvereinbarung einer höheren Miete gem. § 557 Abs. 1 BGB zugestimmt. Eine dahingehende Regelung der – zumal rückwirkenden – freiwilligen Mieterhöhung lässt sich dem Vertrag nicht ansatzweise entnehmen. Aus dem bloßen Fehlen der Statuierung von Rückzahlungsverpflichtungen der Beklagten wegen überzahlter Mieten folgt auch ersichtlich nicht, dass auf entsprechende Ansprüche verzichtet worden wäre. In Bezug auf die hier streitige Miete konnten die Mieter:innen insoweit ohnehin keine wirksamen Verfügungen treffen, da es ihnen nach der Abtretung an der Anspruchsinhaberschaft mangelte.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB.
Die Klägerin hat auch Anspruch auf Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB in der aus dem Tenor zu 3. ersichtlichen Höhe.
Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 65 S 70/18 -). Ein mangelndes Verschulden hat die – insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete – Beklagte schon nicht dargetan.
Die Mieter:innen, d.h. die Zedent:innen durften hier ohne weiteres von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder einer Rechtsanwältin) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. LG Berlin, ebd. Rn. 47).
Für die Aufforderung an die Beklagte, die Herabsetzung der monatlichen Miete zu erklären, ist der 42-fache Betrag der Mietdifferenz anzusetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). Eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 GKG scheidet mangels vergleichbarer Interessenlage und einer planwidrigen Regelungslücke aus (vgl. zur mangelnden Analogiefähigkeit der Vorschrift BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15 -; KG Berlin, Beschluss vom 25.10.2016 – 8 W 48/16 -).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht nach der Änderung des § 41 Abs. 5 GKG durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 (a.A. KG, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22). Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden – Regelungsplan ergeben (BGH, a.a.O. Rn. 10). Entsprechendes ist hier nicht mit hinreichender Gewissheit feststellbar. Die Frage, in welcher Höhe eine Miete wirksam vereinbart wurde, stellte sich erst durch die Einführung der § 556d ff. BGB vermehrt. Es handelt sich um eine deutlich anders gelagerte Problematik als die Frage, ob im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöht werden darf. Der Gesetzgeber hat sich in Reaktion auf die genannte Entscheidung des BGH darauf beschränkt, in § 41 Abs. 5 GKG eine weitere Variante aufzunehmen. Hintergrund der Regelung war ausweislich der Gesetzesbegründung, unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erschienen insbesondere aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter nicht nachvollziehbar (vgl. BT-Drucksache 19/23484, S. 53). Der Gesetzgeber hat sich damit in Kenntnis der vom BGH vorgenommenen Qualifizierung des Regelungskonzepts dahingehend, dass die Regelungen zum (Wohnraum-)Mietrecht im Gerichtskostengesetz jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung erweitert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juni 2016 – VIII ZR 43/15 -), dafür entschieden, auch weiter keine allgemeine Begrenzung des Gebührenstreitwerts im Mietrecht zu schaffen. Aus dem Wortlaut und der Begründung der Änderung ergibt sich deutlich, dass er auch lediglich den vom BGH entschiedenen Fall in den Blick genommen hat. Er kann dabei nicht davon ausgegangen sein, den Streitwert der Feststellung der wirksam vereinbarten Miete mitgeregelt zu haben. Ebenso wenig kann ihm die entsprechende Problematik nicht bewusst gewesen sein. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Gesetzentwurfes, der vom 19.10.2020 datiert, lag bereits sowohl Instanz- als höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH vor, dass der Streitwert in derlei Fällen nach § 9 ZPO zu beziffern ist (vgl. insbes. BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). Die sog. Mietpreisbremse wurde zudem mehrfach geändert und es ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber die Frage, zu welchen Kosten etwaige Ansprüche durchgesetzt werden können, stets außer Betracht gelassen hat. Es geht deshalb aus Sicht der Abteilung nicht darum, ob der Gesetzgeber diesen Fall bewusst aus dem Anwendungsbereich des § 41 Abs. 5 GKG ausnehmen wollte. Er hätte vielmehr eine bewusste Regelung schaffen müssen, um den Fall von der Norm umfasst zu sehen (a.A.: KG Berlin, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 -).
Hinzu kommt der dreifache Überhöhungsbetrag für die überzahlte Kaution sowie die Mietdifferenz für zwei Monate. Der RVG-Gegenstandswert beträgt ausgehend von der tatsächlich bestehenden Mietdifferenz 48.990,92 EUR (47 * 1.042,36 EUR).
Mit der Abtretung an die Klägerin hat sich der insoweit bestehende Freistellungsanspruch der Mieter in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 65 S 70/18 -).
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Können – wie hier – aus einem Urteil mehrere Leistungen vollstreckt werden, kann für jede Leistung eine eigenständige Sicherheitsleistung beziffert werden (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 709 Rn. 4). Kann ein Auskunftsanspruch, vollstreckt werden, ist primär der geschätzte Aufwand an Zeit und Kosten einzustellen, den die Schuldnerin zur Leistungserbringung tätigen muss (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 709 Rn. 5.4).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 2 Nr. 1 ZPO. Die Klägerin ist lediglich mit einem geringfügigen Anteil unterlegen. Die Berufung war für die Klägerin mangels Vorliegen der diesbezüglichen Voraussetzungen (vgl. § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO) nicht zuzulassen.
Der Streitwert war gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO wie aus dem Tenor ersichtlich festzusetzen.
Maßgeblich für die Höhe des zwischen 0,1 und 0,25 zu bewertenden Auskunftsinteresses ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der Klägerseite von der Auskunft der Beklagtenseite abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer ihre Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (vgl. Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Ausgehend von diesem Maßstab ist das Interesse der Klägerin bzw. der Mieter:innen an den Auskünften hier mit 0,2 anzusetzen. Dass sie selbst über einen Großteil der erforderlichen Informationen für die Bezifferung der zulässigen Miete verfügten, ergibt sich zwar sowohl aus der der Rüge der Miethöhe angefügten Berechnung als auch aus dem Umstand, dass die Klägerin mit dem Antrag zu 2. bereits eine konkrete Rückzahlungsforderung formuliert hat. Indes fehlte es ihr insbesondere in Bezug auf die Vormiete sowie etwaige anrechenbare Modernisierungsmaßnahmen an belastbaren Informationen, sodass das Interesse etwas über dem Mittelwert des genannten Korridors zu bewerten war. Allerdings war insoweit als Primäranspruch lediglich noch ein 4-facher Überschreitungsbetrag anzusetzen. Das Mietverhältnis war zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits beendet, sodass sich das Interesse an der Auskunftserteilung auf die seit dem Zugang der Rüge fällig gewordenen vier Monatsmieten beschränkt. Über die Kaution war in der Aufhebungsvereinbarung bereits eine anderweitige Regelung getroffen worden.
Über den mit dem beantragten Betrag anzusetzenden Wert des Zahlungsbegehrens (Antrag zu 2.) hinaus sind hier auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Antrages zu 3. streitwerterhöhend, insoweit sie über den beantragten Gegenstand hinausgehen (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 13.02.2019 – IV ZB 8/18 -). Gegenstand der Klage waren lediglich das Auskunftsbegehren und der Zahlungsanspruch für einen Monat, nicht hingegen insbesondere der Anspruch auf Feststellung der zulässigen Miethöhe für die Zukunft, sodass lediglich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu einem Gegenstandswert von bis 2.000,00 EUR als Nebenforderung geltend gemacht worden sind, was nach der damals gültigen Gebührentabelle und bei zwei Mandant:innen einen Betrag von 309,40 EUR ergibt.
