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Kappungsgrenze im Mietrecht nach § 558 Abs. 3 BGB

Wichtig bei Mieterhöhungen sind: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.

Durch eine im Jahr 2013 geschaffene Reform des Mietrechts wurde auch eine neue Regelung im Hinblick auf die sogenannte Kappungsgrenze ins Leben gerufen. Die Länder sind in der Lage gewisse Gebiete zu benennen, bei denen ein Mietzins in einem Zeitraum von 3 Jahren lediglich um 15 Prozent ansteigen darf. In den anderweitigen Gebieten verbleibt die Kappungsgrenze jedoch bei 20 Prozent.

Ist die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse gleichzusetzen?

Ein Vermieter muss auf der Grundlage des § 558 Bürgerliches Gesetzbuch grundsätzlich zwei Obergrenzen einhalten, die voneinander unabhängig betrachtet werden müssen.

Diese beiden Grenzen sind

  • die Kappungsgrenzen gem. § 558 Absatz 3 des BGB
  • die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Absatz 1 BGB

Die Grenze wird durch den jeweilig niedrigeren Wert bestimmt! Bis zu dieser Grenze darf ein Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung von dem Mieter verlangen. Die Kappungsgrenze gilt jedoch als materielle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Eine Nichtbeachtung dieser Grenze führt zu einer Teilnichtigkeit des Vermieteranliegens.

Kappungsgrenze im Mietrecht
Jeder Mieter der eine Mieterhöhung bekommen hat, sollte sie immer überprüfen oder durch einen Fachmann überprüfen lassen. Insbesondere Kappungsgrenzen werden häufig nicht eingehalten. Symbolfoto: Burdun/Bigstock

Wo kommt die Kappungsgrenze zum Einsatz?

Generell kommt die Kappungsgrenze lediglich bei Mietwohnraumverträgen zum Einsatz, sofern es sich hierbei um sogenannte Bestandsmieten handelt. Weiterhin kommt sie auch bei allen vom Vermieter verlangten Mieterhöhungen auf der Grundlage des § 558 Absatz 1 des BGB, welche von dem Vermieter mit dem Argument der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, zum Einsatz.

Es gibt aber auch Fälle, in denen die Kappungsgrenze ausdrücklich nicht gilt:

  • bei neuen Mietvertragsabschlüssen
  • bei Mietzinssteigerungen gem. §§ 559 sowie 560 des BGB
  • bei Mietzuschlägen wegen Untervermietungen sowie gewerblicher Nutzung
  • bei einer Erhöhung gem. § 545a des BGB (Nutzungsentschädigung)

Bei sogenannten Werkdienstwohnungen muss die Kappungsgrenze definitiv beachtet werden, sofern die §§ 557 fortfolgende des BGB zur Anwendung kommen. Die Kappungsgrenze gilt auch bei dem Übergang vom sogenannten preisgebundenen zum preisfreien Wohnungsbau zum Einsatz. Auch bei einem Wegfall von einer sogenannten privatrechtlichen Preisbindung sowie dem Wegfall von der Preisbindung aufgrund der freiwilligen vorzeitigen Rücktilgung von öffentlichen Mitteln ist die Kappungsgrenze zu beachten.

Wie wird die Kappungsgrenze berechnet?

Damit die Kappungsgrenze berechnet werden kann, muss zunächst erst einmal der Zeitpunkt bestimmt werden, an welchem das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters Wirksamkeit erlangen soll. Dieser Punkt bildet den Zeitpunkt, von welchem drei Jahre zurückgerechnet werden.

Wurde der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vor drei Jahren geschlossen, so gilt der Beginn von dem Mietvertragsverhältnis sowie die bislang günstigste gezahlte Miete als Ausgangslage.

Ein Vermieter ist somit bei einem Neuvertrag direkt in der Lage, auf der Basis des § 558 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch innerhalb der Frist eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze zu verlangen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die vereinbarte Miete einen niedrigeren Wert aufweist als die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Berechnung werden Mietminderungen, die aufgrund von einem mangelbehafteten Mietgegenstand vorgenommen werden, nicht berücksichtigt. Auch Stundungsvereinbarung, die aufgrund von wirtschaftlichen Problemen des Mieters getroffen werden, haben keinen Berücksichtigungsanspruch. Maßgeblich ist auch die lediglich die Nettomiete. Bei der Betrachtung des Mietzinses dürfen die Erhöhungsbeträge von etwaig bereits erfolgten Mietzinserhöhungen innerhalb der sogenannten Drei-Jahres-Frist gem. § 559 sowie 560 des BGB nicht berücksichtigt werden.

Sollte ein Vermieter aufgrund einer Modernisierung des Mietzinses nicht erhöht haben, sondern vielmehr aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mietzinsanpassung vorgenommen haben, so muss im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze dieser Erhöhungsbetrag herausgerechnet werden. Wirksame Mieterhöhungen, welche vor der sogenannten Drei-Jahres-Frist auf der Grundlage des § 559 Bürgerliches Gesetzbuch vorgenommen werden, müssen bei der Berechnung von der Kappungsgrenze jedoch berücksichtigt werden.

Die Ausnahmen

Bei der Kappungsgrenze kann es jedoch durchaus auch Ausnahmen geben. Auf der Basis des § 558 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch gibt es bei dem Übergang von dem preisgebundenen zum preisfreien Wohnungsbau eine Ausnahme. Der Vermieter braucht dann die jeweilige Kappungsgrenze nicht beachten, wenn ein Mieter bis zu dem Wegfall von der Preisbindung eine Verpflichtung zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe hatte und die Mietzinserhöhung diesen Betrag nicht übersteigen würde.

Als absolute Grenze für die Berechnung wird aber auch in diesem Fall die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete angesehen. Ein fehlbelegungsabgabenpflichtiger Mieter hat keinen Schutzanspruch, da die Mietzahlung der geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete keine stärkere wirtschaftliche Belastung für ihn darstellt.

Ein Vermieter kann gerichtlich einen Auskunftsanspruch gegen seinen Mieter geltend machen. Der Vermieter darf jedoch nicht die Vorlage von entsprechenden Belegen verlangen. Ein Anspruch eines Vermieters kann auch frühestens 4 Wochen vor dem Wegfall der Preisbindung von dem Vermieter geltend gemacht werden.

Sollte ein Mieter auf diese Aktion Vermieters keine Reaktion zeigen ist ein Vermieter zu einer sogenannten Auskunftsklage berechtigt. Diese Auskunftsklage darf jedoch nicht mit der Zustimmungsklage zu einer Mieterhöhung als Stufenklage gem. § 254 Zivilprozessordnung verbunden werden.

Der Mietzins sowie eine Forderung der Erhöhung der Mietzahlung kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen sehr viel Ärger mit sich bringen. Nicht jeder Mieter kennt sich mit den ortsüblichen Vergleichsmieten aus und nicht jeder Vermieter ist dahingehend firm, dass die Kappungsgrenze auf Anhieb ein Begriff ist. Es gibt in der gängigen Praxis sehr viele Privatpersonen, die sich als Vermieter einen Nebenverdienst sichern und einfach nur ein Interesse an einer optimalen Wirtschaftlichkeit des Mietobjekts haben. Gleichermaßen hat nicht jeder Mieter das erforderliche juristische Verständnis, um dem Vermieter seine Möglichkeiten aufzuzeigen bzw. einen entsprechenden Einspruch gegen erhobene Forderungen zu formulieren. Die Kappungsgrenze ist ein wirksamer Schutz des Mieters vor unberechtigt hohen Forderungen des Vermieters und sie ist gleichzeitig ein Rahmen für den Vermieter, anhand dessen sich orientiert werden kann.

Sollte alles einwandfrei laufen und der Vermieter zu seinem Mieter ein gutes Verhältnis haben, so dürfte es keine Probleme geben. Bedauerlicherweise gibt es jedoch auch Fallsituationen, in denen sich der Vermieter mit seinem Mieter eben nicht so gut versteht, sodass die Kommunikation auf einem anderen Level durchgeführt wird. Wenn Sie als Mieter von Ihrem Vermieter eine Forderung zur Zustimmung einer Mietzinserhöhung erhalten haben, so sollten Sie den Sachverhalt im Vorfeld gut überprüfen. Dies ist jedoch nicht immer gänzlich einfach und mitunter fehlt aufgrund der immer zeitraubenderen privaten sowie beruflichen Verpflichtung hierfür auch die Gelegenheit. Wir als Anwaltskanzlei haben die entsprechenden Fachkräfte, die Ihren Fall sehr gern juristisch durchprüfen und dabei auch gern im Rahmen einer Mandatierung die Kommunikation mit Ihrem Vermieter übernehmen. Gerade im Hinblick auf die Kappungsgrenze kann Sie dies vor einer unberechtigten wirtschaftlichen Belastung schützen, da einige Vermieter auch gern die Unkenntnis des Mieters für sich ausnutzen.

Wir stehen jedoch auch sehr gern dann zur Verfügung, wenn Sie als Vermieter Klarheit im Hinblick auf die Kappungsgrenze haben möchten. Wir beraten Sie dabei sowohl außergerichtlich als auch im Rahmen eines möglichen Gerichtsverfahrens, da heutzutage die Mieter auch gegenüber ihren Vermietern sehr schnell den Klageweg bestreiten. Mit uns an Ihrer Seite können Sie jedoch sicher sein, dass Ihr Vorgehen als Vermieter rechtlich in einem sicheren Rahmen verläuft und dass Sie Ihren Mietwohnraum auch wirtschaftlich effektiv zur Verfügung stellen.

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