Kautionsanlage – Verpächter muss sie anlegen

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Kleve vom 18.11.2022 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neugefasst:

1. Es wird festgestellt, dass sich der Antrag auf Abrechnung über die klägerseits gestellte Kaution in Höhe von EUR 11.000,- (= ursprünglicher Klageantrag zu 1.) in der Hauptsache erledigt hat.

2. Die Beklagten zu 1) bis 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger EUR 7.490,80 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 7.090,80 ab dem 21.04.2022 sowie aus weiteren EUR 400,- ab dem 23.04.2022 zu zahlen.

3. Die Beklagten zu 1) und 2) werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 7.090,80 für den Zeitraum vom 05.04.2022 bis zum 20.04.2022 zu zahlen

4. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

II. Die Berufung der Beklagten und die weitergehende Berufung der Kläger werden zurückgewiesen.

III. Die Beklagten zu 1) bis 3) haben die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen als Gesamtschuldner zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

A.

Die Kläger nehmen die Beklagten auf Auskehr der verbliebenen Pachtsicherheit nach Beendigung eines ursprünglich zwischen den Klägern einerseits und der Beklagten zu 1) sowie deren zwischenzeitlich verstorbenem Ehemann („Ehemann“) andererseits für die Zeit ab Mai 2007 geschlossenen Pachtvertrages (Anlage K 1, LGA 9 ff; kurz: „PV“) in Anspruch. Die Beklagten zu 1) bis 3) sind die Erben des noch vor Einreichung der Klage verstorbenen Ehemannes der Beklagten zu 1).

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort gestellten Anträge der Parteien wird auf das angefochtene Urteil des Landgerichts („LGU“) Bezug genommen, mit dem in der Hauptsache wie folgt für Recht erkannt worden ist:

„Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 6.893,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.04.2022 zu zahlen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden darüber hinaus verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 6.893,91 Euro für den Zeitraum vom 05.04.2022 bis zum 20.04.2022 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.“

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe eines Teilbetrages von EUR 6.893,91. In Höhe dieses Betrages sei der Anspruch auch nicht nach § 389 BGB durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen für die Demontage des Speiselifts und der Lüftung auf dem Dach erloschen. Zwar habe den Beklagten gegen die Kläger aus § 14 Abs. 3 des PV ein Anspruch auf Entfernung dieser Einrichtungen zugestanden, weil die Kläger ausweislich § 1 Abs. 2 S. 3 PV Eigentümer der Lüftung und des Liftes geworden seien. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung scheitere aber daran, dass die Beklagten den Klägern keine angemessene Frist zur Leistung gesetzt hätten und dies auch nicht nach § 281 Abs. 2 Fall 1 BGB entbehrlich gewesen sei. Letzteres sei erst nach Fälligkeit der Leistung möglich. Die Demontage des Lifts und der Lüftung sei erst mit dem Ende des Pachtverhältnisses am 30.04.2021 fällig gewesen. Eine danach und noch vor der durch die Beklagten veranlassten Demontage erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Kläger sei weder dargetan noch ansonsten ersichtlich. Bei der Geschäftsraummiete oder -pacht betrage die Abrechnungsfrist für die Kaution grundsätzlich bis zu einem Jahr; diese Frist sei bei Erteilung der Abrechnung noch nicht abgelaufen gewesen. Ein Verzug vor Rechtshängigkeit sei nicht dargetan, so dass die Kläger erst ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen beanspruchen könnten und bloß i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von EUR 626,89: Die Beklagten hätten ihre Vertragspflichten nicht dadurch verletzt, dass sie die Kaution nicht auf einem Anderkonto anlegten.

Ohnehin sei den Klägern aus steuerrechtlichen Gründen gar kein Schaden entstanden. Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten, weil sich die Beklagten bei Mandatierung der Klägervertreter noch nicht im Verzug befunden hätten. Der zulässige Antrag auf Feststellung der Erledigung des Abrechnungsanspruchs sei unbegründet, weil die Klage insoweit auch vor der am 04.04.2022 erfolgten Abrechnung unbegründet gewesen sei.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten sowie begründeten Teil-Berufung: Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei für die Entstehung des von ihnen aufgerechneten Schadensersatzanspruchs wegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Kläger eine vorherige Fristsetzung entbehrlich gewesen.

Die Beklagten beantragen sinngemäß, unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage vollumfänglich abzuweisen.

Die Kläger beantragen sinngemäß, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil, soweit es zum Nachteil der Beklagten ergangen ist: Abgesehen von der vom Landgericht ausführlich begründeten mangelnden Fristsetzung scheitere der aufgerechnete Schadensersatzanspruch der Beklagten schon daran, dass die Kläger als Pächter nie Eigentum an der Entlüftungsanlage und am Speiselift erlangt hätten und demzufolge jeweils auch nicht zu deren Demontage verpflichtet gewesen seien.

Mit ihrer zulässigen selbständigen Teil-Berufung wenden sich die Kläger gegen die Teilabweisung ihrer Klage: Entgegen der Ansicht des Landgerichts habe sich der ursprünglich auf Abrechnung der Kaution angekündigte Antrag mit Abrechnung während des bereits rechtshängigen Prozesses erledigt, da die Beklagten schon vorgerichtlich zur Abrechnung verpflichtet gewesen seien. Ebenso wenig sei dem LG in Bezug auf seine Entscheidung betreffend die Kapitalertragsteuer nebst Solidaritätszuschlag i.H.v. EUR 626,89 zu folgen: Die Beklagten seien zu einer treuhänderischen Anlage der Kaution verpflichtet gewesen; auch die hilfsweise angestellten steuerrechtlichen Überlegungen des Landgerichts gingen fehl. Die Beklagten schuldeten ihnen zudem als Verzögerungsschadensersatz die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Sie beantragen insoweit sinngemäß, das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und

1. festzustellen, dass sich der Antrag auf Abrechnung über die klägerseits gestellte Kaution in Höhe von EUR 11.000,- in der Hauptsache erledigt hat;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

a) an die Kläger EUR 7.490,80 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 7.090,80 ab dem 08.02.2022 sowie aus weiteren EUR 400,- ab dem 23.04.2022 zu zahlen;

b) an die Kläger vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von EUR 1.085,60 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 08.02.2022 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Sie machen insoweit geltend: Die vom Landgericht zugrunde gelegte Frist für die Abrechnung der Kaution sei im Streitfall schon deshalb zutreffend, weil sich die Sanierungsarbeiten wegen der von den Klägern zurückgelassenen Gegenstände über Monate hingezogen hätten. Bei Klageerhebung habe noch keine Abrechnungsreife bestanden. Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass die Kaution aus privaten Mitteln der Kläger geflossen sei. Unabhängig davon handele es sich um sog. gewillkürtes Betriebsvermögen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das wechselseitige Vorbringen der Parteien nebst Anlagen und auf den Akteninhalt im Übrigen verwiesen.

B.

I. Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass unter Berücksichtigung der unstreitigen vorgerichtlichen Teilzahlung der Beklagten i.H.v. EUR 5.805,40 (= 6.536,76 – EUR 731,36: s. LGU, S. 6 unter b)) gem. § 311 BGB i.V.m. der Sicherungsabrede (vgl. § 9 PV) i.V.m. §§ 1967, 2058 BGB den Klägern zumindest (s. zum weitergehenden Betrag unten zu II.) ein Anspruch auf Auskehr der Kaution i.H.v. EUR 6.893,91 verbleiht, der auch nicht aufgrund der Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch gem. § 389 BGB erloschen ist.

Denn der von den Beklagten aufgerechnete angebliche Schadensersatzanspruch gem. §§ 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1 BGB entstand mangels einer notwendig gegenüber den Klägern zu erklärenden Fristsetzung nicht vor der Selbstvornahme der Beklagten. Mit im Wesentlichen zutreffender Begründung hat das Landgericht angenommen, dass eine entsprechende Fristsetzung nicht etwa unter dem Aspekt einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung i.S.v. § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB entbehrlich war:

Vorweg ist zu bemerken, dass die Ansicht der Beklagten, wonach die Kläger eine entsprechende Erfüllungsverweigerung gar nicht in Abrede gestellt hätten, nicht zutrifft. Zwar argumentieren die Kläger primär dahingehend, dass mangels ihres Eigentums an den betroffenen Sachen schon gar keine Pflicht zu deren Demontage i.S.v. § 14 Abs. 3 PV bestanden habe, jedoch ohne sich der Sichtweise des Landgerichts in Bezug auf die Erforderlichkeit der Fristsetzung zu widersetzen. Abgesehen davon muss das Gericht grundsätzlich selbst subsumieren; anders als Tatsachen können rechtliche Voraussetzungen gerade nicht i.S.v. § 288 ZPO zugestanden werden. Es handelt sich bei der Frage der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung auch nicht um eine sog. juristisch eingekleidete Tatsache (vgl. dazu BGH NJW 2011, 2130 Rn. 12), da es hier nicht um solche rechtlichen Vorgänge geht, die durch einen einfachen Rechtsbegriff bezeichnet werden, der jedem Teilnehmer am Rechtsverkehr geläufig ist (vgl. BGH NJW 2013, 2111 Rn. 28).

1. Nicht vollends zu überzeugen vermag lediglich der rechtliche Ansatz des Landgerichts, wonach vor Fälligkeit eingetretene tatsächliche Umstände per se nicht geeignet seien, Schadensersatzansprüche ohne Fristsetzung zu begründen.

Anders als das Rücktrittsrecht, das gem. § 323 Abs. 4 BGB unter bestimmten Voraussetzungen einen Rücktritt explizit schon vor Fälligkeit erlaubt, sieht § 281 BGB einen vorfälligen Schadensersatz statt der Leistung wegen eines sog. „antizipierten Vertragsbruchs“ nicht vor. Die Vorschrift des § 323 Abs. 4 BGB kann – insoweit verdient die Begründung des Landgerichts noch Zustimmung – hier mangels einer planwidrigen Regelungslücke auch nicht etwa analog angewendet werden (vgl. Ernst, in: MünchKomm BGB, 9. Auflage 2022, § 281 Rn. 64; Lorenz, in: BeckOK BGB, 68. Ed., Stand: 01.11.2023; § 281 Rn. 11.1 und Rn. 24 m.w.N.). Allerdings kann eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor Fälligkeit als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder hilfsweise gem. § 281 Abs. 1, Abs. 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung berechtigen, wenn der Schuldner die Erfüllungsverweigerung gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vertreten hat; die Anforderungen an die Annahme einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung sind dann – abgesehen vom Zeitpunkt – dieselben wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB (vgl. im Detail Ernst, a.a.O. Rn 75 m.w.N.).

2. im Ergebnis wirkt sich die abweichende Annahme des Landgerichts im Streitfall nicht aus, da weder für die Zeit vor noch für die Zeit nach Eintritt der Fälligkeit entsprechende Tatsachen tatrichterlich feststellbar sind, welche rechtlich den Vorwurf der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung tragen könnten.

An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind anerkanntermaßen strenge Anforderungen zu stellen (BGH NJW-RR 1993, 139 (140); BGH NJW 1986, 661; KG ZGS 2007, 78). Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen. Der Schuldner muss eindeutig und gewissermaßen als „sein letztes Wort“ den Willen zum Ausdruck gebracht haben, dass er seine Vertragspflichten nicht erfüllen werde (vgl. BGH NJW 2013, 1431 Rn. 36). Auf eine nach voreiliger Selbstvornahme der Mängelbeseitigung erfolgte Leistungsverweigerung kommt es grundsätzlich nur an, wenn diese einen Rückschluss auf das Verhalten vor Mängelbeseitigung erlaubt (BGH NJW-RR 2009, 667 Rn. 10). Bloße Meinungsverschiedenheiten der Parteien über den Vertragsinhalt genügen nicht. Dasselbe gilt, wenn der Schuldner Einwendungen erhebt oder den (Klage-)Anspruch bestreitet (BGH NJW 1991, 1822 (1823 f.) m.w.N.; BGH NJW-RR 1999, 560).

a) Dass das noch aus der Zeit vor Fälligkeit der (vermeintlichen) Leistungspflicht der Beklagten stammende Schreiben der Klägervertreter vom 27.4.2021 (LGA 74) die vorstehend erläuterten strengen Anforderungen erfüllt, ist nicht ersichtlich: Zwar mag den Beklagten durchaus noch darin zu folgen sein, dass in dem vorgenannten Schreiben eine eindeutige Erfüllungsverweigerung zu sehen ist. Jedoch fehlt es zumindest an der kumulativ erforderlichen „Endgültigkeit“, auch wenn die Kläger dort unstreitig darum baten, die jetzigen Klägervertreter bei etwaiger Klageerhebung vor Gericht als „Prozessbevollmächtigte“ anzugeben.

Eine zumindest kurze Fristsetzung vor Durchführung der Selbstvornahme war – gerade mit Blick auf die Warnfunktion des Fristerfordernisses – den Beklagten gleichwohl zumutbar, um eine endgültige Klärung herbeizuführen. Erst eine anschließende Verweigerung bzw. nicht fristgerechte Erfüllung wäre dann zweifelsohne als „letztes Wort“ aufzufassen gewesen. Dass die Fristsetzung hier bereits eine bloße „Förmelei“ dargestellt hätte, kann den Beklagten daher nicht attestiert werden. Es ging im Streitfall letztlich primär um eine rechtliche Meinungsverschiedenheit in Bezug auf das Verständnis des § 1 Nr. 2 S. 3 PV. Es kann insoweit keine Rede davon sein, dass sich die Kläger von vornherein ohne Rechtsgrund von einer Vertragspflicht lossagten (vgl. BGHZ 53, 150 (151) = NJW 1970, 467; BGH NJW 1987, 253)). Verbleibende Restzweifel gehen daher zu Lasten der Beklagten.

b) Ohne Erfolg rekurrieren die Beklagten zweitinstanzlich (erstmals) auf ein weiteres Schreiben der Kläger vom 10.05.2021. Zwar ist die Existenz eines Schreibens vom 10.05.2021 nicht bestritten worden.

Allerdings ist der Inhalt im Detail unbekannt, da es entgegen der Darstellung der Beklagten (OLGA 158) nicht – schon gar nicht: „nochmals“ – vorgelegt worden ist. Schon deshalb kann der Senat auch nicht darauf basierend die strengen Anforderungen an eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung bejahen. Etwaige (sinngemäße) Ausführungen, wonach die Beklagten sich „Wiederholungen sparen könnten“, würden eine kurze Fristsetzung ohnehin ebenso wenig entbehrlich machen; hier gilt das oben unter a) Ausgeführte entsprechend.

3. Ungeachtet der mangelnden ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung bestreiten die Kläger zudem mit Recht ihre betreffende Verpflichtung zur Demontage der Entlüftung und des Speiselifts, da ihr Eigentum an selbigen jeweils nicht tatrichterlich feststellbar ist.

In diesem Kontext ist zunächst festzuhalten, dass sich zumindest dem § 1 Nr. 2 S. 3 PV selbst gerade kein Übereignungstatbestand i.S.v. §§ 929 ff BGB in Bezug auf diese Sachen an die Kläger entnehmen lässt, sondern die dortigen Ausführungen („… sowie die Lüftungs- und Klimaanlage und die Speiseaufzüge sind Eigentum des Pächters …“) sind bloß feststellender Natur und zeigen damit nur, dass die Vertragsparteien bei PV-Abschluss übereinstimmend davon ausgingen, die Kläger seien zuvor bereits Eigentümer dieser Sachen geworden. Damit ist es den Klägern nicht verwehrt, einen vorherigen Eigentumserwerb und damit eine Pflicht zur Demontage dieser Sachen zu bestreiten. Insbesondere folgt aus der Vermutung der Echtheit i.S.v. § 440 Abs. 2 ZPO lediglich die äußere Beweiskraft der Urkunde und besagt daher lediglich, dass der Text „echt“ ist – also vom Unterzeichner stammt. Über die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung – etwa der Übereinstimmung der in der Erklärung enthaltenen Angaben mit der Realität – ist damit nichts gesagt, sondern diese ist nach allgemeinen Grundsätzen gem. § 286 ZPO zu beurteilen (vgl. statt aller OLG Jena BeckRS 2020, 19070).

Das Landgericht hat nicht berücksichtigt, dass die „Übergabe der Pachtsache“ an die Kläger nicht etwa (erst) durch die Beklagten, sondern unstreitig bereits durch die Vorpächter (Eheleute Aleksic) erfolgte. Bei Beginn des (Haupt-)Pachtvertrages vom 01.05.2007 befanden sich die Kläger demnach bereits jahrelang im Besitz des Pachtobjekts.

Wann und wie ein Eigentumswechsel alsdann zustande gekommen sein soll, ist von den Beklagten – worauf die Kläger zu Recht hinweisen – nicht ansatzweise vorgetragen. Zudem sind die speziellen Gegebenheiten des konkreten Pachtobjektes zu berücksichtigen: In das insgesamt fünfgeschossige Geschäfts- und Wohnhaus der Beklagten sind Lüftungs- und Speiseliftanlage derart baulich integriert, dass Teile der Anlagen (Lüftungsstränge im Dach und Liftteile im Keller) sich außerhalb des verpachteten Gastronomie-Bereiches befinden. Demnach trifft die Ansicht der Kläger, wonach Mitbesitz der Beklagten als Hauseigentümer fortbestand, zu. Eine Übertragung von Alleineigentum unter Beibehaltung von Mitbesitz der Beklagten wäre lediglich nach §§ 929, 930 BGB im Wege der Vereinbarung eines Besitzmittlungskonstituts denkbar, weil die Beklagten keinerlei Besitz behalten haben dürften (vgl. BGH NJW 1979, 976 (977); BGH NJW 1979, 714 (715); BGH NJW-RR 2005, 280 (281)). Für die Begründung eines Besitzmittlungskonstituts und dessen konkrete Ausgestaltung ist keinerlei Vortrag der Beklagten erfolgt. Die ferner auf § 95 BGB abstellende Begründung des Landgerichts lässt außer Acht, dass diese Norm nur solche Sachen erfasst, die „nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind“ bzw. in gleicher Weise von einem Berechtigten an einem fremden Grundstück mit diesem Grundstück verbunden worden sind. Daran fehlt es hier: Unstreitig errichteten die damaligen Eigentümer (= Beklagte zu 1) und deren Ehemann) nach Abriss der Altbebauung einen kompletten Neubau mit bereits bei Erstellung mit in das Gebäude integriertem Speiselift (vom Schankraum im EG zur Küche im 1. OG und Anbindung an das UG) sowie Belüftungsanlage (mit großdimensionierten Austritten durch das Vordach oberhalb des 2.OGs). Sowohl der Speiselift als auch die Belüftungsanlage wurden dabei speziell für das vorgesehene Gastronomiegebäude entwickelt und unter tiefgreifendem Eingriff in die darauf abgestimmte Substanz des Gebäudes eingebaut, das dadurch über Jahrzehnte bis zum Pachtende der Kläger im Jahr 2021 sein spezielles Gepräge erhielt. Das manifestiert sich auch darin, dass die Beklagten unstreitig das Objekt im Juli 2021 mit den Worten „Es existiert ein Speiseaufzug vom Gastraum in die Küche.“ zur Verpachtung anboten.

Soweit die Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht haben, dass eine entsprechende vertragliche Verpflichtung auch unabhängig vom Eigentum der Kläger an den betroffenen Sachen vereinbart worden sei, trifft das nicht zu. Denn die Vereinbarung gem. § 1 Nr. 2 S. 3 PV stellt explizit und unmissverständlich auf das Eigentum des Pächters ab.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist demgegenüber überwiegend begründet.

1. Entgegen der angefochtenen Entscheidung ist die Feststellung geboten, dass sich der ursprüngliche erstinstanzliche Klageantrag zu 1., der auf Abrechnung der Kaution gerichtet gewesen ist, in der Hauptsache erledigt hat, weil er durch ein erst nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis nämlich die dann erst erfolgte ordnungsgemäße Abrechnung der Beklagten – unbegründet geworden ist (vgl. zur sog. einseitigen Erledigungseiklärung statt aller BGH ZIP 2008, 1736 Rn. 10; BGH NJW 2003, 3134).

Jedenfalls im Streitfall war den Beklagten entgegen der Auffassung des Landgerichts keineswegs eine Frist für die betreffende Abrechnung von bis zu einem Jahr zuzubilligen.

Vielmehr hätten sie die Abrechnung vorprozessual bis allerspätestens Ende Februar 2022 erteilen müssen.

a) Eine gesetzlich geregelte Frist für die Abrechnung einer Kaution besteht – was gem. § 581 Abs. 2 BGB auch für einen Pachtvertrag gilt – nicht (soweit nachstehend vom „Vermieter“ die Rede ist gilt Gleiches daher auch für den „Verpächter“). Der Abrechnungsanspruch wird fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH NJW 2016. 3231 m.w.N.). Es gibt also weder eine gesetzliche noch eine anderweitige starre Frist (BGH NJW 2006, 1422 (1423); BGH NJW 2019, 3371 Rn. 20; OLG Düsseldorf WuM 2003, 621). Der Gesetzgeber hat die gesetzliche Festlegung einer Kautionsabrechnungsfrist ausdrücklich mit der Begründung abgelehnt, dass die Angemessenheit der dem Vermieter zuzubilligenden Frist von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhänge und im Einzelfall auch länger als sechs Monate betragen könne. Maßgeblich sei, welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis konkret in Rede stehen. Bei Betriebskostennachforderungen etwa stünde erst nach Ende der Abrechnungsperiode fest, in welcher Höhe überhaupt Kosten entstanden sind (vgl. BR, BT-Drs. 14/4553. 99). Maßgeblich ist mithin, wann der Vermieter abrechnen kann: In einfachen Fällen ist dies binnen zwei oder drei Monaten zu erwarten (OLG Celle NZM 2003, 763 (764); LG Regensburg NJW-RR 1995, 907), während in durchschnittlichen Fällen dem Vermieter üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen ist (Flatow, in: Schmidt/Futterer. 16. A. 2024, § 551 Rn. 82). Die Abrechnungsfrist kann auch wesentlich kürzer zu bemessen sein, wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen. Im Einzelfall kommen aber umgekehrt auch längere Fristen infrage (BGH NJW 1987, 2372 (2373); BGH NJW 2006. 1422 (1423)). Können noch Betriebskostennachforderungen aus dem laufenden Jahr entstehen, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten (BGH NJW 2006, 1422). Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Mieter Klage auf Rückzahlung einer etwaigen Geldkaution erheben; hat er keine genaue Kenntnis von Bestand und Höhe der Gegenforderungen des Vermieters sowie von der Höhe der Erträge bietet sich – wie hier – eine Klage auf Abrechnung oder eine Stufenklage an (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2010, 585).

b) Dem Schreiben der Beklagten vom 11.08.2021 (LGA 108 f) kann entnommen werden, dass ihnen ca. dreieinhalb Monate nach Pachtende der Stand des Kautionsguthabens i.H.v. EUR 12.669,11 inklusive Zinsen ebenso bekannt war wie der Umfang der angeblichen Gegenforderungen der Beklagten. Zumindest verfügten die Beklagten spätestens mit dem Erhalt der Rechnung der Firma „Haus in Form“ vom 23.01.2022 über alle für eine ordnungsgemäße Abrechnung der Kaution relevanten Informationen. Es wäre demzufolge von ihnen zu erwarten gewesen, dass sie selbige spätestens innerhalb eines weiteren Monats (mithin fast zehn Monate nach Vertragsende) nach Erhalt der vorgenannten Rechnung vornahmen. Dies gilt umso mehr, als sie ein erneutes Abrechnungsverlangen mit Schreiben der Kläger vom 10.02.2022 – unter ausdrücklicher Einräumung eines Sicherungseinbehalts für die ausstehende Nebenkostenabrechnung 2021 – erhielten Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten mit ihrer Klageerwiderung vom 31.03.2022 sich nicht etwa auf fehlende Abrechnungsreife der Kaution wegen noch fehlender Informationen beriefen, sondern geltend machten, die erforderliche Abrechnung mit ihrem vorprozessualen Schreiben vom 11.08.2021 bereits erteilt zu haben, so dass die Kläger „allenfalls einen Anspruch auf Nachbesserung“ hätten. Letztere Argumentation der Beklagten geht fehl:

Zwar muss eine Abrechnung nicht etwa zwingend in der Weise gem. § 259 BGB erfolgen. Wirksam ist auch eine konkludente Abrechnung, aus der sich ergibt, ob der Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter sieht. Der Vermieter kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abrechnen (BGH NJW 2019, 3371 Rn. 21 ff; BeckOGK BGB/Siegmund, Stand 01.01.2024, § 551 Rn. 94). Vorliegend wählten die Beklagten im Schreiben vom 11.08.2021 indes die Variante einer rechnerischen Gegenüberstellung (LGA 108 f), wobei diese nicht den einschlägigen Anforderungen genügte. Es hätte dafür der rechnerischen Gegenüberstellung der Kaution einschließlich der Erträge und der vom Vermieter behaupteten, noch offenen Forderungen bedurft (BGH, a.a.O., BeckOGK a.a.O.). Im Schreiben vom 11.08.2021 wurde der Betrag von EUR 12.699,11 ohne jedwede Spezifizierung der Zinsen – vor allem: diesbezüglicher Ausgaben – angeführt. Der Anspruch auf Rechnungslegung wird nicht erfüllt, wenn in der Aufstellung bestimmte sachlich oder zeitlich abtrennbare Teile völlig fehlen (BGHZ 92, 62 (69) = NJW 1984, 2822; BGH NJW 1983, 2244; OLG Köln FamRZ 1985, 935). Insofern bestand der Abrechnungsanspruch der Kläger auch noch nach Erhalt des Schreibens vom 11.08.2021 fort.

Bei alledem ist auch zu beachten, dass die Beklagten unstreitig eine gänzlich neue Abrechnung mit Schreiben vom 04.04.2022 präsentierten, ohne auf das vorprozessuale Schreiben vom 11.08.2021 Bezug zu nehmen. Sie rechneten insofern auch nach ihrer eigenen Vorstellung quasi erstmals ab und nahmen selbst ihrer eigenen Sichtweise nach keineswegs eine bloße „Nachbesserung“ einer zuvor vermeintlich bereits erteilten Abrechnung vor.

2. Die Berufung der Kläger hat ferner in Bezug auf den Berufungsantrag zu 2 a) dahingehenden Erfolg, dass ihnen über den vom Landgericht zuerkannten Betrag auf Auskehrung verbliebener Kaution hinausgehend ferner ein Schadensersatzanspruch wegen entgangener Zinsen i.H.v. EUR 626,89 gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 9 PV zuzusprechen ist. Insgesamt erweist sich der Berufungsantrag zu 2 a) damit in der Hauptsache – unter Beachtung des § 308 Abs. 1 ZPO – i.H.v. EUR 7.490,80 als begründet.

a) Die Vorschrift des § 551 BGB findet auf Mietverträge über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, keine (analoge) Anwendung (BGHZ 127, 138 = BGH NJW 1994, 3287 (3288)).

Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze des § 138 BGB – frei vereinbaren (OLG Brandenburg ZMR 2006, 854; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete-HdB/Moeser, 5. Auflage 2023, § 12 Rn. 35 f; Guhling/Günter/Geldmacher, Gewerberaummiete, 3. A. 2024, Anh. §§ 562-562 d Rn. 16 f; Flatow. in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 16. A. 2024, § 551 Rn. 101). Auch die Frage der Verzinsungspflicht kann von den Parteien nach Belieben geregelt werden. Eine vertragliche Regelung über eine Verzinsung oder die Begründung einer Verpflichtung zur zinsbringenden Anlage ist ebenso möglich wie ein Verzinsungsausschluss. Wird die Kaution bei vereinbarter Verzinsungspflicht nicht verzinslich angelegt, so schuldet der Vermieter Schadensersatz in Höhe der nicht erwirtschafteten Zinsen (BGHZ 127, 138 = NJW 1994, 3287; OLG Koblenz ZMR 1993, 565 = WuM 1993, 667: OLG Düsseldorf NJW-RR 1993. 709; Flatow. a.a.O. Rn. 101; a.A. LG Berlin GE 1994, 765). In der Regel wird es dem Sicherungsbedürfnis beider Parteien entsprechen, wenn die Kaution auf einem Sonderkonto angelegt wird. Deshalb ist der Mietvertrag beim Fehlen einer vertraglichen Regelung dahingehend auszulegen, dass die Anlage auf einem Sonderkonto erfolgen soll und dass die Zinsen die Sicherheit erhöhen (OLG Nürnberg GuT 2006, 230; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 709; KG GE 1998, 1337; Kluth/Grün NZM 2002, 1015; Staudinger/Emmerich, § 551 BGB Rn. 47; vgl. Guhling/Günter/Geldmacher, a.a.O. §§ 562-562 d Rn. 56 f; Flatow, a.a.O. Rn. 101 m.w.N.). Gleiches gilt, wenn die Parteien eine Verzinsungspflicht vereinbart haben, der Vertrag aber keine Regelungen über die Art der Anlage enthält. Ein formularmäßiger Ausschluss der Anlagepflicht wäre unangemessen i.S.d. § 307 BGB (Flatow, a.a.O. Rn. 101).

b) Nach diesen Maßgaben hat das Landgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Anlage der Barkaution der Kläger i.H.v. EUR 11.000,- zu Unrecht verneint.

aa) Ausweislich die vorstehenden Erläuterungen zum Meinungsbild der Rechtsprechung und der Literatur zum Gewerberaummietrecht verfangen die Rechtsprechungszitate des Landgerichts (nämlich: LG Bonn NJW-RR 1997, 1099; BGH, Beschluss v. 02.04.2008 – 5 StR 354/07 Rn. 18) nicht. So hat der letztgenannte Beschluss des 5. Strafsenats des BGH gerade offengelassen, ob sich bei der Frage der Behandlung einer Kaution im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses „aus der Kautionsvereinbarung … entsprechende Nebenpflichten ergeben sollten“. Der BGH hat überdies in der zivilrechtlichen Entscheidung (BGHZ 127, 138 = NJW 1994, 3287) entgegen der verfehlten Lesart des Landgerichts gerade nicht auf eine „Regelungslücke“ im Mietvertrag, sondern auf eine „interessengerechte Auslegung“ des frei ausgehandelten Vertrages abgestellt.

bb) Da es in § 9 PV a.E. heißt „Die Zinsen stehen dem Pächter zu.“, ergibt sich nach den oben erläuterten Grundsätzen hier eine Nebenpflicht der Beklagten zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto. Das Wort „kann“ in § 9 S. 2 PV räumt dem Verpächter kein „Ermessen“ in Bezug auf das „ob“ einer verzinslichen Anlage ein, sondern beschreibt bloß die zulässige Wahl (also: des „wie“) der verzinslichen Anlage – nämlich entweder auf einem Festgeldkonto oder auf einem Sparbuch

Unstreitig zahlten die Beklagten die Kaution i.H.v. EUR 11.000,- auf ein dafür neu angelegtes Sparbuch ein das ausgestellt wurde auf „Herrn M4. P., N. 5, 4… M..“ Das Konto wurde nicht mit einem Treuhandvermerk versehen. Dies war nach alledem pflichtwidrig.

c) Die Feststeilung des Eintritts des geltend gemachten Schadens scheidet auch nicht aus sonstigen Gründen aus.

Die Kläger waren aufgrund des pflichtwidrigen Handelns der Beklagten dem Grunde nach gehindert, den (damaligen) jährlichen Sparer-Pauschbetrag gemäß § 20 Abs. 9 EStG für Ehegatten i.H.v. EUR 1.602,- gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen, soweit er nicht durch anderweitige Zinseinkünfte von ihnen verbraucht war. Erst nach Klageerhebung vom 16.03.2022 erfuhren die Kläger durch die Auskunft der Beklagten vom 04.04.2022 und beigefügte Kopien der Sparbucheinträge, dass das Kautionsguthaben mit Kapitalertragssteuer/-Solidaritätszuschlag i.H.v. insgesamt EUR 626,89 belastet war.

aa) Soweit das Landgericht angenommen hat, es habe sich bei der gestellten Kaution um „notwendiges Betriebsvermögen“ gehandelt mit der Folge, dass die daraus erzielten Zinsen als gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG zu qualifizieren seien, für die die Inanspruchnahme des Sparerpauschbetrages des § 20 Abs. 9 EStG ausscheide, ist das nicht nachvollziehbar Das vom Landgericht argumentativ bemühte Urteil des Bundesfinanzhofs (DStR 2019, 1619, 1621 Rn. 19) bezieht sich auf den Fall der Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft als notwendiges Betriebsvermögen eines Einzelhandelstreibenden. So verhält es sich im Streitfall gerade nicht. Erstinstanzlich haben die Beklagten die Herkunft der Kaution aus privaten Mitteln nicht einmal bestritten; das erstmalige Bestreiten des Klägervortrages (LGA 182) in der Berufungsinstanz (vgl. OLGA 117) ist mangels Zulassungsgrundes i.S.v. § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.

In einem solchen Fall kann keine Rede davon sein, dass die Kaution „zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb“ bestimmt sei und/oder dadurch die gewerbliche Betätigung des Steuerpflichtigen „entscheidend gefördert“ werde. Durch die Stellung der Kaution wird dann nämlich keinerlei Umsatz erzielt, sondern ausschließlich dem Absicherungsbedürfnis der Verpächter entsprochen. Während der gesamten Pachtdauer ist die gewährte Kaution – abgesehen von der abgeführten Kapitalertragssteuer nebst Solidaritätszuschlag – unangetastet geblieben.

bb) Damit kommt es auch nicht darauf an, dass die Kläger (vgl. LGU S. 10. 2. Abs.) nicht konkret zu denkbaren Steuergestaltungsmaßnahmen vorgetragen haben, aufgrund derer trotz vermeintlicher Verflechtung mit einer Gewerbesteuerpflicht eine Steuerneutralität bezüglich der Zinsen zu erzielen gewesen wäre.

Die private Steuerbescheinigung der Kläger (LGA 138) ergibt zweifelsohne, dass der o.g. Freibetrag für Ehegatten bei weitem noch nicht ausgeschöpft war.

d) Die überwiegende Zuerkennung der beantragten Verurteilung zur Entrichtung von Verzugszinsen beruht auf § 291 BGB. Soweit der betreffende Nebenanspruch teilweise abgewiesen worden ist, weil ein früherer Verzugseintritt nicht festgestellt werden kann, wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die – als solche nicht angegriffenen – zugehörigen Ausführungen des Landgerichts (LGU, S. 8 unter Ziffer 2.)) Bezug genommen.

3. Die auf Zuerkennung ihrer verauslagten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (Berufungsantrag zu 2 b)) gerichtete Berufung der Kläger ist hingegen unbegründet.

Im Zeitpunkt der vorgerichtlichen Mandatierung der Klägervertreter, die außergerichtlich u.a. in deren Schreiben vom 19.01.2022 und vom 10.02.2022 mündete, befanden sich die Beklagten noch nicht im Schuldnerverzug i.S.v. § 286 BGB. Die Abrechnungsreife trat – wie oben im Zusammenhang mit dem Klageantrag zu 1. ausgeführt ist – erst in der zweiten Hälfte des Monats Februar 2022 ein.

C.

Die Kostenentscheidung folgt für die erste Instanz aus § 92 Abs. 2 Alt. 1, 100 Abs. 4 ZPO und für die zweite Instanz aus §§ 92 Abs. 2 Alt. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die einschlägigen Anforderungen des § 543 Abs. 2 ZPO ersichtlich nicht erfüllt sind.

Streitwert des Berufungsverfahrens: bis zu EUR 13.000,- (davon Berufung der Beklagten: EUR 6.893,91).