Skip to content
Menü

Kautionsrückzahlungsanspruch gegen Grundstückserwerber nach Mietende

LG Potsdam, Az.: 13 S 39/15, Urteil vom 11.03.2016

I.

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16. April 2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Potsdam – 23 C 379/14 – abgeändert und aus Klarstellungsgründen wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger wird auf die Widerklage verurteilt, an den Beklagten 1.301,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 15. Januar 2015 zu zahlen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 1.649,24 EUR festgesetzt.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von Zinsen auf eine von ihm geleistete Mietsicherheit sowie die Erstattung von Rechtsanwaltskosten und anderweitigen Kosten in Anspruch. Der Beklagte begehrt im Wege der Widerklage die Rückzahlung einer an den Kläger geleisteten Zahlung.

Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger war im Zeitraum vom 11. November 2007 bis zum 30. September 2013 Mieter der im zweiten Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung im Anwesen G.-S.-Straße 87 in Potsdam. Ursprüngliche Vermieterin des Klägers war die M. GbR mbH. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf den schriftlichen Mietvertrag vom 12. Oktober 2007 (Anlage K 1 zur Klageschrift vom 24. Oktober 2014 Bl. 7 ff. GA) Bezug genommen.

Der Kläger leistete in drei Raten in Höhe von jeweils 435,00 EUR am 24. Oktober 2007, am 13. Dezember 2007 sowie am 11. Januar 2008 die in § 23 des Mietvertrages vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von 1.301,00 EUR in Form einer Barkaution an die zum damaligen Zeitpunkt mit der Verwaltung betraute Hausverwaltung Grewe. Das Mietobjekt wurde von der ASCANIA I S.á.r.l (nachfolgend ASCANIA) im Jahr 2008 zu Eigentum erworben. Diese veräußerte das Mietobjekt im Jahr 2013 an den Beklagten. Die Eintragung des Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch erfolgte am 16. Dezember 2014 (Grundbuchauszug Anlage K 2 des Schriftsatzes des Beklagten vom 12. November 2014 Bl. 66 ff. GA). Der Kaufvertrag zwischen der ASCANIA und dem Beklagten enthielt die Vereinbarung eines Lasten-Nutzenwechsels zum 1. August 2013. Der Beklagte hat von der ASCANIA keine Mietsicherheiten der Mieter der streitgegenständlichen Liegenschaft übertragen erhalten.

Mit Schreiben vom 6. August 2013 (Anlage K 3 zur Klageschrift vom 24. Oktober 2014, Bl. 19 f GA) hatte die ….Hausverwaltungs GmbH (nachfolgend…) dem Kläger angezeigt, dass sie die Verwaltung der Liegenschaft für den neuen Eigentümer – den Beklagten – übernehme und die Mietzahlung nunmehr an diesen erfolgen sollte. Dieser Aufforderung kam der Kläger nach. Die Herausgabe der Wohnung seitens des Klägers nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgte am 1. Oktober 2013 an die …..

Der Kläger forderte die …. mit Mailschreiben vom 16. Oktober 2013 auf, die geleistete Mietsicherheit an ihn zurückzuzahlen. Dies lehnte die …. mit Mailschreiben vom 22. Oktober 2013 zunächst mit der Begründung ab, dass der Beklagte noch nicht im Grundbuch eingetragen und von einer Mietsicherheit nichts bekannt sei. Der Kläger übersandte der …. daraufhin Nachweise über die Einzahlung der Kaution in Form von Kontoauszügen. Für die Erstellung dieser Nachweise hat der Kläger an seine Hausbank eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 29,97 EUR zahlen müssen. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 10. Juli 2014 forderte der Kläger die …. erneut auf, die geleistete Mietsicherheit nebst Anlagezinsen sowie nebst der ihm entstandenen Kosten für die Einholung der Bankbestätigung und der vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.

Die …. zahlte daraufhin am 14. Juli 2014 an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.301,00 EUR.

Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die …. zum Ausgleich der Anlagezinsen und der vorbenannten Kosten auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 30. Juli 2014 forderte der Beklagte den Kläger zur Rückzahlung der 1.301,00 EUR mit der Begründung auf, dass es sich hierbei um eine irrtümliche Zahlungsanweisung gehandelt habe.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass er mit Zahlung der Miete an den Beklagten aus Anlass des Schreibens der …. vom 6. August 2013 konkludent einer Übernahme des Mietvertrages auf Vermieterseite durch den Beklagten zugestimmt habe. Dieser Austausch auf Vermieterseite erfasse auch die Barkautionsabrede mit der Folge, dass neuer Sicherungsnehmer der Beklagte geworden sei.

Der Kläger hat ferner gemeint, dass die …. ausreichend Zeit gehabt habe, die Angelegenheit zu prüfen und sich bei ihrem Auftraggeber zurück zu versichern; eine irrtümliche Zahlung könne daher ausgeschlossen werden.

Die Erhebung der Klage ist mit Schriftsatz vom 24. Oktober 2014 erfolgt, der dem Beklagen am 24. November 2014 zugestellt worden ist. Der Beklagte seinerseits hat am 12. November 2014 Klage erhoben und mit dieser die Rückzahlung des Betrages von 1.301,00 EUR begehrt. Dieser Rechtsstreit ist beim Amtsgericht unter dem Az.: 23 C 379/14 geführt worden. Das Amtsgericht hat die beiden Rechtstreitigkeiten durch Beschluss vom 7. Januar 2015 gemäß § 147 ZPO verbunden und festgelegt, dass die Klage im Verfahren 23 C 379/14 als Widerklage zu behandeln ist. Der Widerklageschriftsatz ist dem Kläger am 14. Januar 2015 zugegangen.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 116,56 EUR (Anlagezinsen), weitere 29,97 EUR (Unkosten für Kontoauszüge) sowie 201,71 EUR (vorgerichtliche Anwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat widerklagend beantragt, den Kläger zu verurteilen, an ihn 1.301,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten aus dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kläger hat beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, der Sachbearbeiter bei der …., Herr Robin C. sei bei der Veranlassung der Überweisung des Betrages von 1.301,00 EUR irrtümlich davon ausgegangen, dass der Beklagte die Rückzahlung der Kaution schulde. Der Beklagte hat ferner die Ansicht vertreten, dass er sich jedenfalls mit der Rückzahlung der Mietsicherheit zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten des Klägers noch nicht in Verzug befunden habe, da die ihm zustehende angemessene Prüffrist zum Zeitpunkt der klägerischen Schreiben vom 22. Oktober 2013 bzw. 4. November 2013 noch nicht abgelaufen gewesen sei.

In seinem am 16. April 2015 verkündeten Urteil hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. In den Gründen seiner Entscheidung hat das Ausgangsgericht unter Bezugnahme auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Januar 2010 Az.: VIII ZR 84/09 ausgeführt, dass der Mietvertrag vor seiner Beendigung am 30. September 2013 im Wege einer rechtsgeschäftlichen dreiseitigen Vertragsübernahme auf den Beklagten als neuen Vermieter übergegangen sei. Der Kläger habe durch die Zahlung der Miete an den Beklagten konkludent seine Zustimmung zum Wechsel auf Vermieterseite erklärt. Die ASCANIA habe dadurch, dass sie nach dem Schreiben der …. vom 6. August 2013 keine ausstehenden Mietzahlungen reklamiert und auch keine sonstigen mietvertraglichen Forderungen gegenüber dem Kläger geltend gemacht habe, ebenfalls konkludent der Vertragsübernahme durch den Beklagten zugestimmt. Hiermit sei auch die Übernahme der Sicherungsabrede des Mietvertrages verbunden gewesen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei auch am 22. Oktober 2013 fällig gewesen, da der Beklagte mangels möglicher Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zur sofortigen Abrechnung über die Mietsicherheit verpflichtet gewesen sei.

Gegen das ihm zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten am 24. April 2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte durch seinen Prozessbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 5. Mai 2015 – bei Gericht eingegangen am gleichen Tag – das Rechtsmittel der Berufung eingelegt, das er nach bewilligter Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 24. Juli 2015 mit dem an diesem Tag bei dem Rechtsmittelgericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Mit diesem verfolgt er sein erstinstanzliches Anliegen weiter.

Der Beklagte stützt seine Berufung darauf, dass die Entscheidung des Ausgangsgerichts auf einer Rechtsverletzung beruhe und meint, dass die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Der Beklagte ist der Ansicht, dass es für die Annahme einer dreiseitigen Vereinbarung, wonach er als Erwerber schon vor Eigentumsübergang Vermieter geworden sei, an einer entsprechenden Einigung zwischen ihm und der ASCANIA fehle. Der Beklagte führt weiter aus, dass die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. Januar 2010 nicht einschlägig sei, da zum einen im Gegensatz zu dem hier maßgeblichen Sachverhalt in dem dort zu entscheidenden Fall Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch gewesen seien. Zum anderen hätten der Erwerber und der Mieter im dortigen Fall das Mietverhältnis über eine Zeitraum von drei Jahre gelebt.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 16. April 2015 zum Aktenzeichen 23 C 379/14 dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen und der Kläger auf die Widerklage hin verurteilt wird, an ihn einen Betrag von 1.301,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten aus dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung mit vertiefenden Ausführungen seines erstinstanzlichen Vorbringens. Der Kläger führt aus, dass die Annahme zum Übergang der mietvertraglichen Pflichten und der Kautionsabrede im Einklang mit dem Mieterschutz stehe. Er habe auf die falsche Mitteilung der Hausverwaltung hinsichtlich der Eigentümerstellung des Beklagten vertraut.

Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf das Urteil des Amtsgerichts Potsdam sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst den überreichen Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

Das Rechtsmittel der Berufung des Beklagten ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist zulässig, da es innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung bei dem Landgericht form- und fristgerecht eingegangen und nach gewährter Verlängerung von einem weiteren Monat innerhalb eines weiteren Monats formgerecht begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO). Die Beschwer übersteigt die Berufungssumme (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

B.

Die Berufung des Beklagten ist begründet.

I.

Die Berufung des Beklagten ist begründet – soweit er sich gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht auf die klageweise geltend gemachten Ansprüche zur Zahlung von Anlagezinsen in Höhe von 116,56 EUR, zur Zahlung von Kosten für die Kontoauszüge in Höhe von 29,97 EUR sowie zur Zahlung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 201,71 EUR wendet.

Dem Kläger stehen die vorbezeichneten Ansprüche gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diese als Nebenforderungen von dem Bestehen eines Rückzahlungsanspruchs des Klägers gegenüber dem Beklagten hinsichtlich der von ihm geleisteten Mietsicherheit abhängen. Ein solcher Rückzahlungsanspruch ist jedoch nicht gegeben.

Der Beklagte war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht der Vermieter und Sicherungsnehmer der Barkaution. Er hat die Mietsicherheit auch nicht zu einem zeitlich späteren Zeitpunkt erhalten.

Da der Beklagte unstreitig nicht Leistungsempfänger der Mietsicherheit war, käme seine Inanspruchnahme nur dann in Betracht, wenn entweder die gesetzliche Regelung des § 566 a BGB zum Tragen käme oder der Beklagte im Wege einer vertraglichen Vereinbarung zwischen ihm, dem Kläger und der ASCANIA als Sicherheitsnehmer in die Mietsicherheitsvereinbarung/Barkautionsabrede eingetreten wäre.

1.

Die Vorschrift des § 566a BGB, die einen gesetzlichen Forderungsübergang regelt, kommt vorliegend nicht zum Tragen. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die begründeten Rechte und Pflichten einer vom Wohnraummieter geleisteten Mietsicherheit ein. Nach ihrem Wortlaut setzen die §§ 566, 566a BGB grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet.

Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH Urteil vom 04.04.2007 Az.: VIII ZR 219/06; WuM 2007, 267 f). Dies ist jedoch vorliegend der Fall. Zum Zeitpunkt der Eintragung des Beklagten in das Grundbuch im Dezember 2013 und damit zum Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs (§ 873 BGB) war das Mietverhältnis bereits beendet und der Kläger aus der Mietwohnung ausgezogen.

2.

Entgegen der vom Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Ansicht kann vorliegend auch nicht von einem Eintritt des Beklagten in die Sicherungsabrede zur Mietkaution auf Grund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien und der ASCANIA ausgegangen werden.

Die Auswechslung eines Vertragspartners kann zwar sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden, als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt (BGH a.a.O Rn 18, BGHZ 95, 88,93 f).

Diese Voraussetzungen sind in dem hier zur entscheidenden Fall jedoch nicht erfüllt.

Soweit der Kläger an den Beklagten Mietzahlungen geleistet und die Wohnung an die …. herausgegeben hat, hat er dies – wie er selbst schriftsätzlich ausgeführt hat – im Vertrauen darauf getan, dass die Information der …., der Beklagte sei (bereits) der neue Eigentümer, zutreffend war. Ihm fehlte daher bei Vornahme seiner Handlungen ein Bewusstsein dahingehend, dass seinem Handeln hinsichtlich der Auswechslung der Person des Vermieters ein Erklärungswert zukommt.

Es fehlt im konkreten Fall aber auch an tatsächlichen Umständen, die die Annahme rechtfertigen könnten, dass sich die ASCANIA und der Beklagte über den im Kaufvertrag vereinbarten Übergang der Nutzen und Lasten hinaus konkludent mit einem Eintritt des Beklagten in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages und damit auch in die Sicherungsabrede mit dem Kläger verständigt haben. Der Umstand, dass der Beklagte und die ASCANIA im Kaufvertrag „nur“ einen Übergang der Nutzen und Lasten und nicht einen „Übergang aller Rechten und Pflichten“ vereinbart haben, spricht vielmehr gegen eine darüber hinaus gehende Übertragung der Rechte aus dem Mietvertrag.

II.

Dem Beklagten steht aus den vorstehenden Erwägungen ein Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Betrages von 1.301,00 EUR aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Die Zahlung an den Kläger erfolgte ohne Rechtsgrund. Ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der an den Vorvorvermieter geleisteten Barkaution gegenüber dem Beklagten bestand nicht. Ein solcher Anspruch folgt vorliegend, wie vorstehend unter I. ausgeführt, weder aus § 566a BGB noch aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den Parteien und der ASCANIA bzw. einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der ASCANIA, der der Kläger zugestimmt haben müsste.

Die Vorschrift des § 814 BGB steht einer Rückforderung des Betrages nicht entgegen. Zwar kann gemäß § 814 BGB das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Dies setzt aber voraus, dass der Leistende zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung wusste, dass er nichts schuldete. Ein „Kennen müssen“ genügt nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht (Palandt-Sprau, BGB, 75. Aufl. § 814 Rn 4 unter Bezugnahme auf BGH WM 1972, 283). Deshalb reicht die Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Fehlen der rechtlichen Verpflichtung ergibt, allein nicht aus. Der Leistende muss daraus ggf. auf Grund einer „Parallelwertung in der Laiensphäre“ auch die zutreffende rechtliche Folge ziehen.

Den Kläger trifft als Leistungsempfänger die Beweislast dafür, dass der Leistende die Leistung freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld erbracht und sich insbesondere nicht über das Bestehen der Verpflichtung geirrt hat (Palandt-Sprau § 814 Rn 11 unter Verweis auf BGH NJW 02, 3772).

Davon, dass der für die Hausverwaltung handelnde Mitarbeiter, Herr Robin C., Kenntnis davon hatte, dass der Rückzahlungsanspruch nicht besteht und er die Leistung gleichwohl auch für diesen Fall bewirken wollte, kann nicht ausgegangen werden. Dies wird auch vom Kläger selbst nicht ernsthaft behauptet und durch entsprechenden Tatsachenvortrag untermauert.

III

Die zuerkannte Zinsforderung folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

C.

I.

1.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

2.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

II.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Gebührenstreitwertes für die Berufungsinstanz beruht auf § 45 Abs. 1 Satz 1 GKG. Die Streitwerte von Klage und Widerklage waren zu addieren, da sie nicht denselben Gegenstand betreffen.

III.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtsache als Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!