Kein Wohnungsbesichtigungsrecht des Mieters wegen Behauptungen Dritter

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 03.08.2023, Az. 420 C 9828/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte hinsichtlich der Kostenfolge (Ziffer 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.194,40 € festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts wird zunächst gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Zusammenfassend und ergänzend hat die Kammer folgende Feststellungen getroffen:

Die Parteien streiten in zweiter Instanz – nach fristloser sowie ordentlicher Kündigung – um die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten angemieteten 2-Zimmer-Wohnung im EG des Anwesens … .

Die mittlerweile 84-jährige Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 14.06.1979 vom Rechtsvorgänger der Klagepartei die streitgegenständliche Wohnung an. Die Klägerin trat 2021 auf Vermieterseite in das Mietverhältnis mit der Beklagten ein. Die Grundmiete belief sich zuletzt auf 516,20 €. Daneben schuldete die Beklagte monatliche Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 154,00 €.

Mit E-Mail vom 29.03.2022 wandte sich die ebenfalls im Anwesen wohnende Frau …- … an die Hausverwaltung der Klagepartei und beschwerte sich zunächst über sexualisierte Übergriffe zu ihrem Nachteil seitens des Sohnes der Beklagten, namentlich im Treppenhaus des verfahrensgegenständlichen Anwesens. Die E-Mail schloss mit folgenden Sätzen: „Ferner – und unabhängig von obigem Thema – möchte ich darauf hinweisen, dass es aus der Wohnung … stark nach Urin und modrig-feucht riecht, wenn die Tür kurz offen ist. Ich weiß natürlich, dass diese Sache im Grunde nicht meine ist, sondern möchte nur vorsichtig darauf hinweisen.“

Auf die vorstehende Mitteilung hin, wandte sich die klägerische Hausverwaltung mit Schreiben vom 30.03.2022 an die Beklagte (Anlage K 5) und forderte diese auf, die Besichtigung ihrer Wohnung am 11.04.2022 um 16:30 Uhr durch die Hausverwaltung zu dulden. Zur Begründung war hierfür genannt, dass sich in der letzten Zeit Meldungen über die Beklagte „leider gehäuft“ hätten. Unter anderem sei es dabei auch darum gegangen, dass „ein sehr unangenehmer Geruch“ aus der Wohnung der Beklagten ströme, „sobald die Wohnungstüre aufgeht“. Demnach soll es „modrig und feucht aus der Wohnung kommen“. Um die „Sicherheit des Gebäudes weiterhin zu gewährleisten und um eventuelle Schimmelschäden zu erkennen und gesundheitliche Schäden abzuwenden“, sei eine Besichtigung der Wohnung erforderlich.

Die Beklagte sandte das vorgenannte Schreiben geöffnet an die Hausverwaltung zurück. Eine weitere Reaktion erfolgte beklagtenseits nicht. Gleiches gilt für das Schreiben der Hausverwaltung vom 07.04.2022 (Anlage K 6), mit welchem am Termin vom 11.04.2022 festgehalten und die Beklagte erneut um Terminsbestätigung gebeten wurde. Den am 11.04.2022 erschienenen Vertretern der Hausverwaltung wurde die Wohnung nicht geöffnet. Ob die Beklagte anwesend war, ist zwischen den Parteien streitig.

Hierauf wandte sich die Klagepartei mit anwaltlichem Schreiben vom 02.05.2022 (Anlage K 7) an die Beklagte und wies sie erneut auf „massive Beschwerden betreffend Ihr Mietverhältnis“ hin. So sei von anderen Mietern insbesondere „höchst unangenehmer Geruch“ gemeldet worden, der von ihrer Wohnung ausgehe – „es riecht modrig und feucht und nach Urin“. Der Beklagten wurden 3 weitere Besichtigungstermine zwischen 10. und 12.05.2022 vorgeschlagen. Abschließend wurde klargestellt, dass das Schreiben als Abmahnung zu verstehen sei und die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen würde, falls die Beklagte erneut den Zutritt zur Wohnung verweigern werde.

Die Beklagte sandte auch vorgenanntes Schreiben geöffnet und ohne weitere Reaktion zurück.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.05.2022 (Anlage K 8) erfolgte eine ebenfalls erfolglose „2. Abmahnung“ unter Nennung dreier weiterer Besichtigungstermine zwischen 31.05. und 02.06.2022. Die „3. Abmahnung“ (zugestellt per Gerichtsvollzieher am 08.06.2022) nahm die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 01.06.2022 (Anlage K 10) vor, wobei sie drei Besichtigungstermine zwischen 13.06. und 15.06.2022 zur Auswahl stellte. Auch diese Schreiben wurden von der Beklagten kommentarlos und geöffnet zurückgesandt.

Hierauf sprach die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 15.06.2022 (Anlage unbenannt, Bl. 23 d.A.), zugestellt am 20.06.2022, eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen „vehementer Verweigerungshaltung“ bezüglich des klägerischen Anspruchs auf Besichtigung der Wohnung aus.

Mit Klageschrift vom 12.07.2022 hat die Klägerin die Beklagte vor dem Amtsgericht München unter dem Az. 420 C 9828/22 auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen.

Die Beklagte hat sich gegen die Klage verteidigt und dabei im Wesentlichen die Auffassung vertreten, dass eine wirksame Kündigung des langjährigen Mietverhältnisses nicht erfolgt sei.

Das Amtsgericht München hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen … und …, dem Hausverwalter bzw. Hausmeister des Anwesens. Mit Endurteil vom 03.08.2023 hat das Erstgericht der Klage stattgegeben. Eine Räumungsfrist ist nicht gewährt worden. Die zulässige Klage sei begründet, denn bereits die klägerseits ausgesprochene fristlose Kündigung vom 15.06.2022 habe das Mietverhältnis beendet. Aufgrund der Beschwerde der Nachbarin über einen aus der Wohnung dringenden Geruch habe der Klagepartei ein Besichtigungsrecht bezüglich der Wohnung zugestanden, das die Beklagte nachhaltig missachtet habe. Die im Rahmen von § 543 Abs. 1 BGB erforderliche Interessenabwägung falle zu Lasten der Beklagten aus. So habe die Beklage die Schreiben der Klägerseite, namentlich in Form der wiederholten Abmahnungen, völlig missachtet und überdies am 11.04.2022 ihre Wohnungstür nicht geöffnet, obwohl sie Kenntnis von dem betreffenden Termin gehabt habe. Insbesondere ihre angebliche Angst vor einem Überfall und Betrugsversuchen Dritter rechtfertigten dieses Verhalten nicht.

Gegen dieses erstinstanzliche Urteil wendet sich die Berufung der Beklagtenpartei. Das Amtsgericht habe der Klage zu Unrecht stattgegeben. Das Gericht sei in fehlerhafter Weise insbesondere davon ausgegangen, dass die ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam sei. Dabei sei bereits zu Unrecht ein Besichtigungsrecht der Klägerin angenommen worden, zumal das Erstgericht nicht überprüft habe, ob der bestrittene Vorwurf, von der Wohnung gingen Geruchsbeeinträchtigungen aus, überhaupt richtig sei. Die Klägerin habe insoweit schon keine Beweismittel angeboten, insbesondere nicht in Form der Einvernahme der Zeugin … . Weitere Beschwerden über angebliche olfaktorische Beeinträchtigungen habe es unstreitig nicht gegeben, sonstige Anhaltspunkte für eine Gefährdung der Sachsubstanz der Wohnung oder gar des gesamten Gebäudes seien ebenfalls nicht vorgebracht worden. Das Erstgericht habe zudem das „ultima ratio-Prinzip“ verkannt. So hätte die Klägerin die Beklagte vor dem Ausspruch einer Kündigung erst auf Duldung der Besichtigung der Wohnung gerichtlich in Anspruch nehmen und ggf. diesbezügliche erfolglose Vollstreckungsversuche vornehmen müssen. Jedenfalls seien bei der Interessenabwägung das hohe Alter der Beklagten, ihre (klägerseits bestrittene) Verwurzelung im Umfeld und die langjährige Dauer des Mietverhältnisses nicht ausreichend berücksichtigt worden.

Die Beklagte beantragt daher in zweiter Instanz zu erkennen:

I. Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 03.08.2023, Az. 420 C 9828/22 wird aufgehoben.

II. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin beantragt demgegenüber: Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hält die Kündigungen für wirksam, zumal es einen Vorrang der Duldungsklage nicht gebe, ein Besichtigungsrecht schon aufgrund der unstreitigen Beschwerde einer Nachbarin bestanden habe und die Beklagte dieses klägerische Recht wiederholt und nachhaltig missachtet habe.

Die Kammer hat die Kläger- und die Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vom 07.02.2024 formlos angehört.

Ergänzend wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.02.2024 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagtenpartei hat in der Sache Erfolg. Sie führt – unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils – zur Klageabweisung. Denn nach Überzeugung der Kammer ist weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung vom 15.06.2022 als wirksam zu erachten. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht daher nicht.

Hierzu im Einzelnen:

Die Annahme einer wirksamen – außerordentlichen fristlosen oder ordentlichen – Kündigung scheidet, entgegen der diesbezüglichen Auffassung der Klägerseite und des Erstgerichts, nach Überzeugung der Kammer vorliegend aus. Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB sowie des § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB liegen hier nicht vor.

1. So sieht die Kammer im vorliegenden Einzelfall bereits kein Besichtigungsrecht der Klagepartei betreffend die streitgegenständliche Wohnung. Eine Pflichtverletzung der Beklagten in Form der Verletzung eines solchen Besichtigungsrechts scheidet richtigerweise schon von daher aus.

Wie die Klägerseite noch zutreffend annimmt, können zwar grundsätzlich auch Beschwerden von Nachbarn den begründeten Verdacht einer Gefährdung der Mietsache durch einen Mieter rechtfertigen und damit die Annahme eines Besichtigungsrechts tragen.

Auch insoweit bedarf es jedoch einer Einzelfallbetrachtung. Eine pauschale, schematische Herangehensweise scheidet indes aus.

Soweit die Klägerin meint, dass die Beschwerde-E-Mail der Mitmieterin … über eine von der Beklagten ausgehende Geruchsbelästigung den begründeten Verdacht eines vertragswidrigen Verhaltens rechtfertige, und einen deutlichen Hinweis auf unzureichendes Lüftungsverhalten und damit eine konkrete Gefahr für Schimmelbildung, Fäulnis und sogar Verwahrlosung gebe, überzeugt dies jedenfalls vorliegend nicht.

Zwar behauptete diese Nachbarin gegenüber der Hausverwaltung der Klägerin durchaus einen „modrig-feuchten“ Geruch sowie starken Uringeruch, der bei geöffneter Wohnungstür der Beklagten wahrnehmbar sei.

Es darf insoweit jedoch nicht verkannt werden, dass diese streitige Wahrnehmung lediglich Gegenstand einer einzigen Mitteilung nur einer einzigen Nachbarin war. Diese Nachbarin hatte sich zudem nicht zuvörderst wegen dieser (angeblichen) Geruchsbeeinträchtigungen an die Hausverwaltung gewandt, sondern wegen eines – hier nicht kündigungsgegenständlichen – Verhaltens des Sohnes der Beklagten. Die Mitteilung bezüglich ihrer olfaktorischen Wahrnehmung erfolgte lediglich am Rande, nämlich im letzten Satz der betreffenden E-Mail an die Hausverwaltung.

Unstreitig lagen und liegen der Klägerin sowie ihrer Hausverwaltung überdies keine weiteren, ähnlich gelagerten Mitteilungen oder Beschwerden über unangenehme, aus der Wohnung der Beklagten dringende Gerüche vor. Unstreitig gibt es auch keinen einzigen weiteren Anhaltspunkt für ein pflichtwidriges Verhalten der Beklagten, das eine Gefährdung der Sachsubstanz der Wohnung oder gar des gesamten Anwesens – zumal ernstlich – befürchten ließe. So gab bspw. der Zeuge … Hausmeister im verfahrensgegenständlichen Anwesen, im Rahmen seiner erstgerichtlichen Einvernahme u.a. an, wohl in den Jahren 2017, 2018 und 2019 (namentlich wegen eines Problems mit der Wasserleitung) mehrmals in der Wohnung der Beklagten gewesen zu sein. Wahrnehmungen bezüglich unangenehmer Gerüche, unzureichenden Lüftungsverhaltens, einer Schimmelbildung, einer Gefährdung der Sachsubstanz oder gar einer Verwahrlosung konnte er dabei aber offenbar nicht machen.

Hinzu kommt, dass gerade auch die Wahrnehmung von Gerüchen, wie allgemein bekannt ist, in hohem Maße subjektiv geprägt, also von der individuellen Sensibilität einer Person abhängig ist. Auch liegt nahe, dass die angebliche Wahrnehmung der Nachbarin lediglich eine Momentaufnahme darstellen kann, und keineswegs ein generelles, länger andauerndes Problem – etwa hervorgerufen durch unzureichendes Lüften – widerzuspiegeln braucht.

Schließlich ist ebenso wenig zu übersehen, dass die Klägerseite nach dem Ausspruch der Kündigungen vom 15.06.2022 keinen einzigen weiteren Versuch unternommen hat, die Wohnung der Beklagten zu besichtigen. Würde sie ernstlich eine konkrete, erhebliche Gefährdung der Sachsubstanz ihrer Immobilie befürchten, hätte ein anderes Verhalten in Form weiterer diesbezüglicher Bemühungen, z.B. in Form einer Duldungsklage, nahe gelegen oder sich sogar aufgedrängt. Dies hat die Klägerseite jedoch unterlassen. Wenig nachvollziehbar ist insoweit auch die Behauptung der Klagepartei, man habe erst den Ausgang dieses Rechtsstreits abwarten wollen, zumal auch Räumungssachen trotz Beschleunigungsgebot nach § 272 Abs. 4 ZPO einen nicht unerheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen können.

Auf die gepflegte Erscheinung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer wird ergänzend hingewiesen. Die Beklagte fiel in dieser Sitzung zudem lediglich durch anfängliches verbal aggressives Verhalten – für das sie sich schließlich entschuldigte – negativ auf, mitnichten aber durch unangenehme olfaktorische Wahrnehmbarkeit.

Ließe man stets singuläre Mitteilungen, namentlich von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten als Grundlage für ein Besichtigungsrecht eines Vermieters ausreichen, wäre dies namentlich mit den Prinzipien des grundrechtlich geschützten Mietbesitzes (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht in Einklang zu bringen. Überdies wären Missbrauchsmöglichkeiten und vermieterseitiger sowie nachbarlicher Schikane Tür und Tor geöffnet. Dies jedoch kann nicht angehen.

Nach alledem scheidet im hier zu beurteilenden Einzelfall bereits die den Kündigungen zugrunde liegende Annahme eines Besichtigungsrechts der Klägerseite aus.

Eine hieraus abzuleitende Pflichtverletzung der Beklagten, die zu einem wichtigen Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB oder einem berechtigten Interesse nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB führen könnte, kommt mithin richtigerweise nicht in Betracht.

Auch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens ist in Ansehung der bloßen singulären Beschwerde lediglich einer Mitmieterin per se nicht ersichtlich.

2. Selbst wenn man vorliegend – wie nicht – ein Besichtigungsrecht unter Zurückstellung von Bedenken noch bejahte, würde gleichwohl keine wirksame Kündigung vorliegen.

Zwar ist nicht zu verkennen, dass dann grundsätzlich eine Pflichtverletzung der Beklagten anzunehmen wäre. Dieser wäre indes unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls nicht das für den Ausspruch einer wirksamen fristlosen oder ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht beizumessen.

Die Weigerung des Mieters, eine Besichtigung zu dulden, kann im Einzelfall eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht beharrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffende Wertung. Bei der Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht aus Art. 13 GG ein hoher Stellenwert einzuräumen (zutr. AG München, Urt. v. 28.07.2020 – 473 C 6285/20, ZMR 2021, 247).

Für ein hinreichendes Gewicht der – unterstellten – Pflichtverletzung spräche hier zwar namentlich, dass die Klägerin die Beklagte vor Ausspruch der Kündigung mehrfach zur Duldung der Besichtigung aufgefordert und diesbezüglich sogar dreimalig qualifiziert abgemahnt hatte. Das Verhalten der Beklagten stellt sich dabei sicherlich als unkooperativ-trotzig dar, und lässt insbesondere eine sachliche Auseinandersetzung mit dem – zumindest im Ansatz nachvollziehbaren – Anliegen der Klägerseite vermissen. Statt auf die Forderung der Klägerin schriftlich oder mündlich einzugehen und die Gründe für eine Ablehnung der Duldung mitzuteilen, zog es die Beklagte offenbar vor, die betreffenden Schreiben lediglich geöffnet und ohne weitere Rückmeldung an die Hausverwaltung bzw. die anwaltliche Vertreterin der Klägerseite zurückzuschicken.

Die Kammer ist insoweit jedoch auch und gerade im Rahmen der Anhörung der Beklagten zu der Überzeugung gelangt, dass dieses Verhalten im Wesentlichen daraus resultierte, dass die Beklagte die klägerische Forderung und deren Begründung als ungerechtfertigt bzw. falsch, ja sogar als kränkend und ehrenrührig auffasste. Der Rücksendung der Schreiben der Vermieterseite sollte daher offenbar weniger eine renitent-provokative Zurückweisung innewohnen, sondern vielmehr eine Form der Ablehnung der klägerischen Zutrittsforderung und des damit verbundenen Vorwurfs, dass es aus ihrer Wohnung stinke, darstellen. Die Vorgehensweise der Beklagte war somit in den Augen der Kammer auch eher Ausdruck der Unbeholfenheit der betagten Beklagten und nicht einer spezifischen Missachtung klägerseitiger Anliegen.

Auch ist zu berücksichtigen, dass eine Pflichtverletzung in Form unterlassener Zutrittsgewährung gering(er) zu gewichten ist, wenn Anlass und Grund für die Besichtigung kein hohes Gewicht beizumessen ist. Anders gewendet: Je geringfügiger der konkrete sachliche Grund für ein Besichtigungsverlangen einzustufen ist, desto strenger muss die vorzunehmende Einzelfallprüfung, ob eine diesbezügliche Kündigung berechtigt ist, ausfallen. Ist bspw. der Vermieter aufgrund konkreter, erheblicher Gefährdung der Sachsubstanz des Mietobjekts (z.B. durch einen akuten Wasserschaden) dringend auf einen zeitnahen Besichtigungstermin angewiesen, wiegt eine etwaige mieterseitige pflichtwidrige Zutrittsvereitelung grundsätzlich wesentlich schwerer als bei einer weniger dringlichen Angelegenheit ohne konkrete Gefährdung der Immobilie.

Im vorliegenden Fall ist insoweit maßgeblich zu beachten, dass das Zutrittsrecht lediglich auf einem – überdies vagen, unbestätigten – Verdacht beruhte, es könne eine Gefährdung der Sachsubstanz gegeben sein.

Zwar geht die Kammer entgegen der Berufung nicht davon aus, dass der Ausspruch einer Kündigung im Falle der unberechtigten Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung – als ultima ratio – erst dann in Betracht kommen, wenn der Mieter zuvor erfolglos auf Duldung des Zutritt gerichtlich in Anspruch genommen worden ist. Ein solcher Rechtsgrundsatz, wie ihn die Beklagtenpartei offenbar favorisiert, mutet indes zu schematisch an. Er ist damit grundsätzlich abzulehnen.

Andererseits ist zu beachten, dass eine Kündigung durchaus unverhältnismäßig sein kann, wenn dem Vermieter im Einzelfall zuzumuten ist, erst das mildere Mittel einer Duldungsklage und etwaiger (erfolgloser) Vollstreckungsversuche hieraus auszuschöpfen.

So verhält es sich auch hier, wobei diese Annahme insbesondere darauf beruht, dass der klägerseits behauptete Grund für die Besichtigung offenbar lediglich auf einem vagen Verdacht beruht und keine konkreten Nachteile für die Klägerin im Falle eines weiteren vorübergehenden Zuwartens mit der Besichtigung ersichtlich sind. Auch und gerade vor diesem Hintergrund hätte von der Klägerin vorliegend mehr Augenmaß im Umgang mit der betagten Mieterin im Rahmen des langjährigen Mietverhältnisses erwartet werden können. Dies wäre ihr auch ohne Weiteres zumutbar gewesen.

Würde man hier – wie nicht – von einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten ausgehen, deren Gewicht grundsätzlich für den Ausspruch einer fristlosen, zumindest aber einer ordentlichen Kündigung ausreichen könnte, würde vor diesem Hintergrund jedenfalls die vorzunehmende Abwägung der widerstreitenden Interessen von Vermieter- und Mieterseite zugunsten des Bestandsinteresses der Beklagten ausfallen, wie auch die Berufung im Ergebnis zutreffend meint.

Abschließend bringt die Kammer zum Ausdruck, dass sie sogar erhebliche Anhaltspunkte dafür sieht, dass es der Klägerseite hier nicht zuvörderst darauf ankam, ein berechtigtes Zutrittsverlangen gegenüber der Beklagten ernstlich geltend zu machen, sondern ihr wohl auch und gerade daran gelegen sein könnte, ein kündigungsrelevantes Fehlverhalten der Beklagten zu provozieren. Auffälligstes Indiz dafür dürfte sein, dass die Klägerseite nach dem Ausspruch der Kündigungen keinerlei weitere Bemühungen an den Tag legte, um ihr vermeintliches Besichtigungsrecht doch noch durchzusetzen.

Das Interesse an einem Betretungsrecht mutet letztlich auch vor diesem Hintergrund vorgeschoben an. Die Frage eines ggf. sogar rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Klägerseite mit dem eigentlichen Ziel der Beendigung des (augenscheinlich unwirtschaftlichen) streitgegenständlichen Mietverhältnisses kann hier aber dahinstehen.

Nach alledem ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls zu verneinen.

In Ermangelung einer Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte.

Der Berufung ist daher Erfolg beschieden, das erstgerichtliche Urteil entsprechend abzuändern und die Klage abzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO.

IV.

Eine Zulassung der Revision war vorliegend nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung zur Fortbildung des Rechts sind gegeben, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Hierzu besteht Anlass, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder jedenfalls verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe („Leitentscheidung“) ganz oder teilweise fehlt (BeckOK ZPO/Kessal-Wulf, ZPO § 543 Rn. 23 m.w.N.).

Dies ist hier aus Sicht der Kammer nicht der Fall. Denn es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Frage, wann eine Verletzung von Duldungspflichten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht und ihn deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, ist vom Tatrichter aufgrund einer umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Sie ist deshalb nicht grundsätzlicher Natur und rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht (BGH, Beschl. v. 05.10.2010 – VIII ZR 221/09, ZMR 2011, 366).

Darüber hinaus hat die Sache nach Rechtsmeinung der Kammer auch keine grundsätzliche Bedeutung. Denn sie wirft keine entscheidungserheblichen, klärungsbedürftigen und klärungsfähigen Rechtsfragen auf, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind (vgl. BeckOK ZPO/Kessal-Wulf, a.a.O. Rn. 19).

V.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 GKG. Maßgeblich ist der Jahresbetrag der Nettomiete der verfahrensgegenständlichen Wohnung.

VI.

Die Gewährung einer Schriftsatzfrist zugunsten der Klagepartei kam vorliegend nicht in Betracht, zumal die Kammer in der mündlichen Verhandlung keine Hinweise i.S.v. § 139 ZPO gegeben hat, die weiteren Sachvortrag erforderlich gemacht hätten. Es handelte sich bei den Ausführungen der Kammer vielmehr um die Wiedergabe ihres vorläufigen rechtlichen Standpunkts bezüglich der Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigungen. Eine diesbezügliche „Schriftsatzfrist“ war schon von daher nicht veranlasst. Im Übrigen wurde der Klägerseite Gelegenheit gegeben, ihre bis zuletzt abweichende Auffassung erneut darzustellen, wovon sie in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer auch umfassend Gebrauch machte.