AG Reinbek, Az.: 14 C 509/16, Urteil vom 06.06.2017
1. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung Nummer 2 im Obergeschoss des Hauses …, bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Flur und Bad sowie einem Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
2. Der Beklagte zu 2 wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung Nummer 1 im Obergeschoss des Hauses …‚ bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Flur und Bad sowie einem Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
3. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an den Kläger 720 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 300 € seit dem 05.04.2012 und auf 420 € seit dem 01.01.2017 zu zahlen.
4. Der Beklagte zu 2 wird verurteilt, an den Kläger 6.540 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 600 € seit dem 05.04.2012 und auf 5.040 € seit dem 01.01.2017 zu zahlen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 17 Prozent, die Beklagten 82 Prozent.
6. Das Urteil ist in Bezug auf den Räumungstitel für den Kläger vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1 kann die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 4.000 € leistet. Der Beklagte zu 2 kann die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 6.000 € leistet. In Bezug auf den Zahlungstitel gegen den Beklagten zu 2 ist das Urteil für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen ist das Urteil für den Kläger und die Beklagten zu 1 und 2 vorläufig vollstreckbar. Die jeweiligen Parteien können die Vollstreckung des jeweiligen Gläubigers insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Schuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert für das separate Verfahren 13 C 510/16 wird auf 9.750,00 € (1.950,00 € + 7.800€) bis zum 18.12.2016 festgesetzt.
Der Streitwert für das separate Verfahren 14 C 509/16 wird auf 4.500,00 € (900,00 € + 3.600,00 €) bis zum 18.12.2016 festgesetzt.
Der Streitwert für das verbundene Verfahren mit dem führenden Aktenzeichen 14 C 509/16 wird festgesetzt auf 14.250,00 € (9.750,00 € + 4.500,00 €) ab dem 19.12.2016, auf 16.150,00€ (4.750,00 € + 7.800 € + 3.600 €) ab dem 21.12.2016 und auf 17.760,00 € (6.360,00 + 7.800,00 € + 3.600,00 €) seit dem 03.03.2017.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis vom 1. Mai 2011. Die Beklagten sind Mieter, die Zeugen … Vermieterin zweier Wohnungen in dem Hause …‚ … . Die Beklagte zu 1 hat einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss (Wohnung Nr. 2), der Beklagte zu 2 einen Mietvertrag über eine weitere Wohnung im Erdgeschoss (Wohnung Nr. 1) abgeschlossen. Die monatliche Miete für die Wohnung Nummer 2 beträgt 300 €‚ die monatliche Miete für die Wohnung Nummer 1 beträgt 650 €. Die Mieten sind gemäß Nummer 7 der Mietverträge monatlich im Voraus bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen und faktisch nutzen beide Beklagte die Wohnungen gemeinsam. Das gesamte Mietobjekt steht seit dem 12. Februar 2008 unter Zwangsverwaltung, wobei der Kläger als Zwangsverwalter eingesetzt ist. Spätestens seit dem 11. April 2012 haben die Beklagten Kenntnis von der Zwangsverwaltung und dem gerichtlichen Zahlungsverbot.
Durch Schreiben vom 23. Mai 2012 (Anlage K3, jeweils Blatt 16 f. d.A.) erklärte der Kläger die fristlose Kündigung der Mietverhältnisse aufgrund eines Zahlungsverzugs der Beklagten. Durch Schriftsatz vom 22.08.2016, bei Gericht eingegangen am 23.08.2016 (jeweils Bl. 9 ff. d.A.), erklärte der Kläger erneut eine außerordentliche fristlose Kündigung beider Mietverhältnisse aufgrund des Zahlungsverzugs. Schließlich erklärte der Kläger durch Schriftsätze vom 20.12.2016, bei Gericht eingegangen am 21.12.2016 (Bl. 127 ff. d.A.) und vom 02.03.2017, bei Gericht eingegangen am 03.03.2017 (Bl. 148 ff. d.A.), die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung der Mietverhältnisse wegen der rückständigen Mieten.
Beide Wohnungen des Hauses weisen wesentlichen Schimmelbefall auf. Zwischen den Parteien ist strittig, wer diese Schimmelpilze zu vertreten hat und ab wann dieser Zustand besteht. Die Beklagten haben ein Privatgutachten des Sachverständigen … vom 9. April 2015 eingeholt (Anlage B3, Blatt 29 f. d.A.). Der Sachverständige kommt in dem Privatgutachten unter anderem zu dem Ergebnis, dass in Bezug auf die Außenfassade ein baulicher Mangel vorliege. Daraufhin haben die Beklagten die Schimmel mit Schreiben vom 22.05.2015 (Anlage B3, Bl. 31 d.A.) dem Kläger gegenüber angezeigt. Dieser hat spätestens mit Schreiben vom 21.07.2015 eine Beseitigung der Mängel unter Hinweis auf ein Zurückbehaltungsrecht abgelehnt. Die Beklagten mindern die Miete jedenfalls seit dem 1. Dezember 2015 um monatlich 30 € (Beklagte zu 1) bzw. 360 € (Beklagter zu 2).
Mit den am 6. August 2016 (13 C 510/16) bzw. 30.08.2016 (14 C 509/16) zugestellten Klage begehrt der Kläger Zahlung der rückständigen Miete sowie Herausgabe der Wohnungen. Das Gericht hat die beiden Verfahren durch Beschluss vom 19. Dezember 2016 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung gemäß § 147 ZPO verbunden (Blatt 125 der Akte). Nachdem der Kläger zunächst beantragt hatte, die Beklagten zur Räumung sowie zur Zahlung von 900 € (Beklagte zu 1) bzw. 1950 € (Beklagte zu 2) zu verurteilen, erweiterte er den Zahlungsantrag durch Schriftsatz vom 20. Dezember 2016 auf 1.500 € (Beklagte zu 1) bzw. 3.250 € (Beklagte zu 2). Durch Schriftsatz vom 2. März 2017 (Blatt 148 der Akte) nahm der Kläger die Klage in Bezug auf die Mieten für die Monate Februar und März 2012 sowie die Mieten für die Monate November und Dezember 2013 zurück. Gleichzeitig erweiterte er den Zahlungsantrag auf insgesamt 6360 € (720 € Beklagte zu 1, 5.640 € Beklagte zu 2). Die Beklagten haben der teilweisen Klagerücknahme durch Schriftsatz vom 16.03.2017 (Bl. 160 ff. d.A.) zugestimmt.
Der Kläger behauptet, den Beklagten sei die schriftliche Mitteilung über die Zwangsverwaltung bereits am 31. Januar 2012 zugegangen. Ferner behauptet er, die Beklagten hätten die Mieten für den Monat April 2012 vollständig nicht gezahlt. In dieser Zeit sei die Wohnung nicht mangelhaft gewesen. Soweit jetzt Schimmel auftrete, gehe dies allein auf das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten zurück. Schließlich ist der Kläger der Auffassung, er sei aufgrund der Nichtzahlung der Miete für den Monat April 2012 durch die Beklagten nicht zur Beseitigung der Mängel verpflichtet. Insoweit macht er ein Zurückbehaltungsrecht geltend und behauptet, er habe dies bereits durch Schreiben vom 18.02.2015 (Anlage K6, Bl. 164 f. d.A.) gegenüber dem Beklagten zu 2 und durch Schreiben vom 11.03.2015 (Anlage K7, Bl. 166 f d.A.) gegenüber beiden Beklagten geltend gemacht. Beide Schreiben seien den Beklagten auch zugegangen.
Der Kläger hat zuletzt beantragt,
1.
a) die von der Beklagten zu 1 gehaltene Wohnung Nummer 2 im Obergeschoss des Hauses …, …, bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Flur und Bad sowie einem Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
b) die von dem Beklagten zu 2 gehaltene Wohnung Nummer 1 im Obergeschoss des Hauses …‚ …, bestehend aus 3 Zimmern, Einbauküche, Flur und Bad sowie einem Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,
2.
a) die Beklagte zu 1 zu verurteilen, an den Kläger 720 € nebst jeweils 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 300 € seit dem 5.4.2012 und auf 420€ seit dem 1.1.2017 zu zahlen.
b) den Beklagten zu 2 zu verurteilen, an den Kläger 6540 € nebst jeweils 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 600 € seit dem 5.4.2012 und weitere 5040 € seit dem 1.1.2017 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, sie hätten die Miete für den Monat April 2012 rechtzeitig und vollständig gezahlt. Darüber hinaus behaupten sie, die Mangelhaftigkeit der Wohnung beruhe allein auf baubedingten Gründen. Ferner behaupten sie, sie hätten die Mangelhaftigkeit der Wohnung bereits im November 2014 dem Kläger gegenüber angezeigt und hätten die Miete daraufhin erstmals gemindert.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin … und persönliche Anhörung der Parteien. Zu den Einzelheiten der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 16. Dezember 2016 (Blatt 122 ff. der Akte), 19. Januar 2017 (Blatt 135 ff. der Akte), 17. Februar 2017 (Blatt 145 ff. der Akte) und 2. Mai 2017 (Bl. 168 f. d.A.). Darüber hinaus wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen.
Erstmals in der mündlichen Verhandlung am 02.05.2017 haben die Beklagten bestritten, die beiden Schreiben des Klägers zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts (Anlagen K6 und K7) seien ihnen nicht zugegangen. Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 12.02.2017, bei Gericht eingegangen am 08.05.2017, haben die Beklagten erstmals vorgetragen, sie hätten die Miete für den Monat April 2012 jeweils an die Vermieterin gezahlt (Bl. 172 ff. d.A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung der Mietsache.
1. Das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 wurde durch Kündigung vom 02.03.2017 gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b) BGB außerordentlich fristlos beendet. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 23.07.2008 – XII ZR 134/06, NZM 2008, 770) kommt es zur Abgrenzung der beiden Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB maßgeblich darauf an, ob der Rückstand (ausschließlich) aus zwei aufeinander folgenden oder aus mehr als zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen herrührt. In dem erstgenannten Fall könne der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt (Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB). Im letztgenannten Fall setze das Kündigungsrecht voraus, dass ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht (Nr. 3 lit. b BGB).
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze war der Kläger berechtigt, das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 ab dem 3. August 2016 zu kündigen. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Rückstand der Beklagten zu 1 insgesamt 600 € (300 Euro für April 2012 und weitere 300 Euro für die anteiligen Mieten November 2015 bis August 2016) und erreichte mithin die Grenze von zwei Monatsmieten gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB.
Die Beklagte zu 1 konnte nicht beweisen, dass sie die Miete für den Monat April 2012 gezahlt hat. Einen Beweis für ihre Behauptung hat sie nicht angeboten und ist aus diesem Grund beweisfällig geblieben. Die erstmals durch Schriftsatz vom 12. Februar 2017, eingegangen beim Gericht am 11. Mai 2017, vorgelegte Quittung für den Monat April 2012 kann nicht mehr berücksichtigt werden. Das Verteidigungsmittel ist im Sinne von § 296a S. 1 ZPO verspätet und wird zurückgewiesen. Es wurde nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2017, auf die dieses Urteil ergeht, vorgetragen. Den Beklagten wurde der Schriftsatz vom 12.02.2017 auch nicht vom Gericht nachgelassen. Durch Beschluss von 02.05.2017 wurde der Beklagtenseite lediglich nachgelassen, auf die Frage der Entschuldigung der Verspätung der Behauptung, die Anlage K6 und K7 sei den Beklagten nicht zugegangen, ergänzend Stellung zu nehmen. Bei der Vorlage der Quittung handelt es sich allerdings um ein neues Verteidigungsmittel, welches vom ursprünglichen Schriftsatznachlass nicht erfasst war.
Darüber hinaus ist die Beklagte zu 1 mit der Zahlung der Mieten für die Monate November 2015 des August 2016 in Höhe von jeweils 30 € in Verzug geraten. Ihr Einwand, die Miete sei in dieser Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, ist unerheblich. Es kann dahinstehen, ob die unstreitig vorhandenen Schimmelpilze vom Kläger zu vertreten sind und sie daher die Miete anteilig gemindert haben oder nicht. Jedenfalls war der Kläger gemäß § 320 BGB berechtigt, die Beseitigung der Mängel zu verweigern. Danach kann, wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zu Bewirkung der Gegenleistung verweigern. Diese Voraussetzungen lagen hier spätestens im November 2015 vor. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt der Minderung mit der Entrichtung der vollständigen Miete für den Monat April 2012 in Verzug. Der Kläger war damit berechtigt, die als Gegenleistung für die Zahlung der Miete geschuldete Zurverfügungstellung von mangelfreien Mieträumen bis zur vollständigen Zahlung des Mietzinses zu verweigern. Insoweit steht das Zurückbehaltungsrecht nicht nur den Mietern zu, wenn sich der Vermieter mit einer Leistung aus dem Mietverhältnis, insbesondere der Nichtbeseitigung von Mängeln in Verzug befindet. Vielmehr hat auch der Vermieter das Recht, seine Leistung im Falle des nicht unerheblichen Vertragsbruchs der Mieter zurückzuhalten (Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196).
Der Kläger hat sich auch rechtzeitig vor der Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 auf die Einrede des Zurückbehaltungsrechts berufen. Die Miete haben die Beklagten erstmals im November 2015 gemindert, nachdem sie durch Schreiben vom 22.05.2015 (Anlage B3, Bl. 31 d.A.) die Schimmelpilze gegenüber dem Kläger angezeigt hatten. Ihre in den Schriftsätzen vom 27.01.2017 (Bl. 159 d.A.) und 16.03.2017 (Bl. 160 d.A.) vorgetragene Behauptung, sie hätten die Mängel bereits im November 2014 angezeigt und die Miete gemindert, ist unsubstantiiert. Aus der Behauptung ist nicht ersichtlich, wann genau, in welchem Umfang und aufgrund welcher konkreten Mängel eine Anzeige erfolgt sein soll. Die Beklagten widersprechen sich im Übrigen selbst, soweit sie im Schriftsatz vom 23.09.2016 (Bl. 21 ff. d.A.) behaupten, „Anfang 2015″ sei eine Mietminderung erfolgt. Unabhängig davon wurde diese Behauptung der Beklagten vom Kläger durch seinen Schriftsatz vom 04.04.2017 (Bl. 162 d.A.) substantiiert bestritten, so dass die Kläger beweisfällig geblieben sind.
Auf der anderen Seite hat sich der Kläger – unstreitig – spätestens durch Schreiben vom 21.07.2015 auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts erfolgte damit nur zwei Monate nach der Mängelanzeige und noch ca. 3,5 Monate, bevor die Beklagten die Miete das erste Mal minderten. Damit hat der Kläger sein Zurückbehaltungsrecht rechtzeitig erklärt. Aus diesem Grund kann die weitergehende, durch Schriftsatz vom 4. April 2017 (Blatt 162 ff. d.A.) vorgetragene Behauptung des Klägers, er habe bereits durch Schreiben vom 18. Februar 2015 (Anlage K6, Blatt 164 f. d.A.) und 11. März 2015 (Anlage K7, Blatt 166 f. d.A.) den Beklagten gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht erklärt, dahinstehen. Ebenfalls kann dahinstehen, ob diese weitergehende Behauptung des Klägers vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 2. Mai 2017 verspätet im Sinne von § 296 Absatz 1 ZPO bestritten wurde. Jedenfalls hat der Kläger seine Einrede nämlich vor der ersten Minderung der Miete durch die Beklagten im November 2015 erhoben.
Im Ergebnis war der Kläger nicht zur Beseitigung der behaupteten Mängel verpflichtet, so dass die Miete für die Monate November 2015 bis Dezember 2016 nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.
Jedenfalls die Kündigungserklärung vom 02.03.2017 hat das Mietverhältnis somit gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB mit sofortiger Wirkung beendet. Die Beklagte zu 1 befand sich zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug. Die Kündigungserklärung ist auch formell wirksam und wurde insbesondere ordnungsgemäß im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB mit dem Zahlungsverzug (eine Miete für den Monat April 2012 sowie anteilige Mieten in der Zeit von November 2015 und Dezember 2016) begründet. Insoweit ist anerkannt, dass an die Begründung keine zu hohen und übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Es genügt, wenn der wichtige Grund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Weidenkaff, in Palandt, 76. Auflage 2017, § 569 BGB Rn. 24 mit weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Ob das Mietverhältnis schon durch die zuvor erklärten Kündigungen vom 23.05.2012, 22.08.2016 und 20.12.2016 beendet wurde, kann vor diesem Hintergrund dahinstehen. Aus alledem folgt, dass der Kläger gegen die Beklagte zu 1 einen Anspruch auf Räumung der Mietsache hat.
2. Ferner hat der Kläger gegen den Beklagten zu 2 einen Anspruch auf Räumung der Mietsache. Die Kündigung vom 2. März 2017 hat das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB außerordentlich mit sofortiger Wirkung beendet. Der Beklagte zu 2 befand sich bereits am 3. Dezember 2016 mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug (650 Euro für April 2012 sowie jeweils 350 € für November und Dezember 2016). Hinsichtlich des unzulässigen Einwands der Erfüllung für den Monat April 2012 und des fehlenden Rechts zur Minderung der Miete aufgrund des Zurückbehaltungsrechts des Klägers wird Bezug genommen auf die obigen Ausführungen zur Beklagten zu 1 (s.o. Nr. 1).
II. Darüber hinaus hat der Kläger einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB.
1. Die Beklagte zu 1 befindet sich mit einem Betrag von insgesamt 720 € in Verzug der Mietzahlung. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Miete für den Monat April 2012 in Höhe von 300 € sowie für 14 anteilige Mieten für die Monate November 2015 bis Dezember 2015 in Höhe von jeweils 30 €. Da die Miete gemäß Nummer 7 des Mietvertrags spätestens am 3. Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen war, bedurfte es für den Eintritt des Verzuges gemäß § 286 Abs. 2 Nummer 1 BGB keiner Mahnung. Aus diesem Grund hat der Kläger gemäß § 288 Abs. 1 BGB auch einen Anspruch auf Verzinsung der April-Miete ab dem 05.04.2012 und im Übrigen ab dem 01.01.2017.
2. Der Beklagte zu 2 befindet sich mit einem Betrag in Höhe von insgesamt 5.640 Euro in Verzug. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Miete für den Monat April 2012 in Höhe von 650 € sowie anteilige Miete in Höhe von jeweils 360 € für die Monate November 2015 bis Dezember 2016. Darüber hinaus hat der Kläger gegen den Beklagten ein Anspruch auf Verzinsung der Hauptforderung ab dem 05.04.2012 bzw. dem 01.01.2017.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. In Bezug auf den zurückgenommenen Teil der Klage hat der Kläger gem. § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO die Kosten zu tragen. Der Streitwert für die zurückgenommenen Zahlungsanträge (Mieten für Februar und März 2012, November und Dezember 2013) beträgt insgesamt 3.800 Euro (1.200 Euro Beklagte zu 1, 2.600 Euro Beklagter zu 2). Im Übrigen haben die Beklagten gem. § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten zu tragen. Der Streitwert für diesen Teil der Klage beträgt 17.760 Euro (Räumung Beklagte zu 1 = 3.600 Euro, Räumung Beklagter zu 2 = 7.800 Euro, Zahlung Beklagte zu 1 = 720 Euro, Zahlung Beklagter zu 2 = 5.640 Euro). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO in Bezug auf die Räumungsanträge, in § 709 ZPO hinsichtlich des Zahlungsantrags gegen den Beklagten zu 2 und im Übrigen in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertentscheidung beruht auf § 48 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO.
