LG Berlin – Az.: 65 S 1/21 – Urteil vom 15.07.2021
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 18. November 2020 – 7 C 64/20 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist – soweit der Kläger sie nicht zurückgenommen hat – unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Oktober 2018 bis Oktober 2019 in Höhe von insgesamt 11.700 Euro aus § 546a Abs. 1 BGB.
Nur insoweit beanstandet der Kläger (ausdrücklich) die erstinstanzliche Entscheidung.
Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.
Ob eine den Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB genügende Befristung des Mietverhältnisses gemäß Vertrag vom 11. August 2016 vorliegt mit der Folge, dass das Mietverhältnis am 30. September 2019 beendet war, kann offenbleiben. Offenbleiben kann auch, ob das (befristete) sich nicht stillschweigend nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert hat, weil der Kläger nicht innerhalb der Frist des § 545 Satz 2 BGB der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Beklagten widersprochen hat.
Ein Zahlungsanspruch des Klägers ergäbe sich in diesen Fällen (auch) nicht aus dem Mietvertrag nach § 535 Abs. 2 BGB, denn die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagten keine Nettokaltmiete zu zahlen haben; Nebenkosten haben die Beklagten unstreitig stets selbst getragen.
Die Beendigung des Mietverhältnisses kann dahinstehen, weil die – neben der Beendigung des Mietverhältnisses – nach § 546a Abs. 1 BGB kumulativ erforderliche (Kern-)Voraussetzung des Anspruchs – die Vorenthaltung der Mietsache – nicht vorliegt.
Die Mietsache wird nur dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn ihre – gegebenenfalls geschuldete – Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urt. v. 12.07.2017 – VIII ZR 214/16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 546a Rn. 38, 45).
Die Zahlung der Nutzungsentschädigung soll Druck auf den Mieter ausüben, die Mietsache zurückzugeben; sie erleichtert dem Vermieter die Verfolgung seines Rückgabeanspruchs. Dessen bedarf es aber nicht, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – die Rückgabe gar nicht verlangt, ihm also ein Rücknahmewille fehlt (vgl. BGH, Urt. V. 07.01.2004 – VIII ZR 103/03; BGH, Urt. v. 22.03.1960 – VIII ZR 177/09, NJW 1960, 909, [910]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 546a Rn. 45).
So liegt es hier.
Nachdem das Land Berlin sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, so dass die Beklagten das ihnen mit Notarvertrag vom 11. August 2016 vom Kläger eingeräumte Ankaufsrecht – entgegen den Angaben in Ziff. II.2 a) des Notarvertrages vom 12.04.2018 – nicht mit Erfolg ausüben konnten, verlangte der Kläger von den Beklagten zwar mit Schreiben vom 14. August 2019 die Zahlung einer Nutzungsentschädigung, nicht aber – wenigstens alternativ – die Rückgabe der Mietsache.
Der Kläger trägt im Übrigen selbst nicht vor, dass er – wenigstens – die Zahlung einer Nutzungsentschädigung bereits zuvor von den Beklagten verlangt hat.
Vor dem Hintergrund der hier vorliegenden besonderen Umstände mussten die Beklagten – ohne ein entsprechendes Verlangen des Klägers – weder davon ausgehen, dass nunmehr – entgegen dem Mietvertrag – die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt würde noch, dass der Kläger die Rückgabe der Mietsache auch nur wünscht. Unstreitig haben die Beklagten ihr Ankaufsrecht fristgerecht ausgeübt. Nachdem das Land Berlin seinerseits sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, haben die Beklagten – unstreitig – Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt, der unstreitig (erst) am 13. Mai 2019 beschieden wurde. Solange die Frage offen war, ob die Beklagten – gegebenenfalls erst nach Inanspruchnahme der Gerichte – ihr notariell vom Kläger eingeräumtes Ankaufsrecht erfolgreich gegen das Land Berlin durchsetzen können, mussten sich ihnen mangels Äußerung des Klägers nicht aufdrängen, dass die Fortsetzung des Gebrauchs dem Willen des Klägers widerspricht. Er war hier daher – ebenso wie in den Fällen, in denen der Vermieter für den Mieter ersichtlich von der Nichtbeendigung des Mietvertrages ausgeht – gehalten, dies zu äußern, um den Beklagten die Rechtsfolgen einer seinem Willen widersprechenden Fortsetzung des Gebrauchs – die Vorenthaltung der Mietsache – zur Kenntnis zu geben.
Auch der hier gegebene besondere Umstand, dass der Kläger infolge des vom Land Berlin ausgeübten Vorkaufsrechtes kaum alternative Nutzungsmöglichkeiten hatte bzw. eine alternative „Zwischennutzung“ zum Zwecke der Erzielung von Einnahmen, auf die es ihm im Verhältnis zu den Beklagten bis zum Einschreiten des Landes Berlin nicht ankam, steht der Annahme entgegen, dass eine „Vorenthaltung“ durch die Gebrauchsfortsetzung objektiv gegeben und für die Beklagten subjektiv erkennbar war.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
