Benennung von Vergleichswohnungen
AG Pinneberg – Az.: 80 C 14/20 – Urteil vom 23.07.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Der Streitwert wird auf 1.340,64 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht der als Anlage K1 vorgelegte Mietvertrag vom 18.01.2010 (Blatt 7 ff der Akte) über eine Wohnung in der … in Wedel. Die Miete betrug seit Beginn des Mietverhältnisses 690,00 € zzgl. Vorauszahlungen auf Betriebs- Heiz- und Warmwasserkosten. Mit dem als Anlage K2 vorgelegten Schreiben vom 24.09.2019 (Blatt 15 ff der Akte) machte der Kläger und Benennung von Vergleichswohnung eine Mieterhöhung von 690,00 € auf 801,72 € geltend, wobei um Zustimmung bis zum 01.12.2019 gebeten wurde. Diese Zustimmung erfolgte nicht.
Der Kläger meint, es handele sich um ein zulässiges Mieterhöhungsverlangen. Die benannte Wohnung seien der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Die verlangte Miete übersteige auch nicht die ortsübliche Miete.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses …, 22880 Wedel von bisher monatlich 690,00 € – zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen (wie bisher) – mit Wirkung ab dem 01.12.2019 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, es werde die Kappungsgrenze von nur 15 % hier nicht eingehalten. Die benannten Vergleichswohnungen seien nicht vergleichbar und auch nicht hinreichend individualisiert.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht zulässig.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.09.2019 entspricht nicht den Erfordernissen des § 558 a BGB. Ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen ist aber Zulässigkeitsvoraussetzung der Zustimmungsklage (Vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558 a BGB, Rn. 147). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da die benannten Vergleichswohnungen nicht hinreichend individualisiert sind.
Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Hierzu gehört zunächst die exakte postalische Anschrift, also Ort, Straße und Hausnummer. Wenn unter der betreffenden Anschrift mehrere Wohnungen zu finden sind, muss der Vermieter weitere Angaben machen, die eine eindeutige Identifizierung der Wohnung erlauben (Vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558 a BGB, Rn. 132).
Daran fehlt es hier. Bei den benannten Wohnungen handelt es sich offensichtlich um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wie sich aus den Angaben „Erdgeschoss“ oder „Hochparterre“ ergibt. Diese Angaben wären aber nur ausreichend, wenn es jeweils nur eine Wohnung pro Stockwerk, was von den Beklagten aber in Abrede gestellt wurde. Hierzu sind dann aber keine weiteren Angaben von Klägerseite gemacht worden. Hier hätte dem Kläger oblegen, darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass keine weitere Individualisierung der Wohnungen erforderlich war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
