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Klage neuer Vermieter auf künftige Räumung der Wohnung nach Eigenbedarfskündigung

AG Hersbruck – Az.: 3 C 461/12 – Urteil vom 23.08.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 8.227,71 € festgesetzt.

Tatbestand

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein Räumungs- und Herausgabeanspruch im Rahmen einer Klage auf zukünftige Leistung.

Der Kläger ist seit 06.12.2011 Eigentümer der Wohnung Nr. 6 im ersten OG des Anwesens … nebst zugehörigem Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz.

Die Beklagte hat diese Wohnung aufgrund Mietvertrages vom 01.08.1999 angemietet.

Mit Schreiben vom 31.01.2012, zugegangen am gleichen Tag, erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Zugleich wurde die Beklagte gebeten, bis 29.02.2012 mitzuteilen, ob die Kündigung akzeptiert werde. Hierauf reagierte die Beklagte nicht.

Weder widersprach die Beklagte der Kündigung, noch bestritt sie die Kündigungsgründe.

Der Kläger behauptet, die Beklagte wäre im Februar 2012 an ihre bisherige Vermieterin herangetreten, damit diese eine Erklärung unterzeichne, dass zwischen ihnen ein “Mietverhältnis auf Lebenszeit” vereinbart worden sei.

Der Kläger ist der Auffassung, die Klage auf zukünftige Leistung sei gemäß § 259 ZPO zulässig. Es bestehe die Besorgnis, dass die Beklagte sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde, da diese zum einen nicht mitgeteilt habe, ob sie die Kündigung akzeptiere. Zum anderen habe sie durch eine falsche Erklärung der vorherigen Vermieterin ein faktisch nicht kündbares Mietverhältnis konstruieren wollen.

Der Kläger beantragt, die Beklagte wird verurteilt, zum 31.10.2012 die im Anwesen … Wohnungsnummer 6 im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad, Toilette, Abstellraum sowie Kellerraum Nr. 6 sowie Tiefgaragenstellplatz zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Die Beklagte behauptet, sie sei im Februar 2012 an die bisherige Vermieterin herangetreten, damit diese eine Erklärung des Inhalts abgebe, dass ihr zugesichert worden sei, das sie -solange sie möchte- die Wohnung von der Vermieterin anmieten könne.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Klage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Sie sei nicht verpflichtet, mitzuteilen, ob sie die Kündigung akzeptiere.

Das Gespräch mit ihrer bisherigen Vermieterin sei unwahr dargestellt. Letztendlich komme es darauf nicht an, da dies zum einen rechtlich nicht bindend mangels Schriftform gewesen wäre, zum anderen die Bestätigung nicht abgegeben wurde.

Schließlich sei eine Klage vor Ablauf der Widerspruchsfrist unzulässig.

Hinsichtlich des übrigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage war mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig.

Nach § 259 ZPO kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Die Vorschrift ist grundsätzlich auch anwendbar für Klagen auf künftige Räumung einer Wohnung, sofern der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kläger nachweist, dass der Mietvertrag zu einem bestimmten künftigen Zeitpunkt beendet und nicht rechtzeitige Räumung zu besorgen ist (Zöller ZPO, 29. Auflage 2012, § 259 Rn 2).

Die vom Kläger vorgetragenen Gründe rechtfertigen nicht die Annahme der Besorgnis der Leistungsverweigerung.

Die Beklagte hat weder der Kündigung widersprochen, noch die Kündigungsgründe bestritten. Vielmehr werden in der Klageerwiderung vom 12.06.2012 die Gründe des geltend gemachten Eigenbedarfes nicht in Abrede gestellt.

Die Beklagte ist auch nicht verpflichtet, sich vor Ablauf der Widerspruchsfrist zu ihrer Räumungsbereitschaft zu äußern (Musielak ZPO, 9. Auflage 2012, § 259 Rn 5, OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 10.06.1983, Az.: 9 ReMiet 1/83).

Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung liegt nur dann vor, wenn der Mieter eindeutig zu erkennen gibt, dass er die Wohnung zu dem bereits fest stehenden Beendigungszeitpunkt nicht herausgeben wird.

Einer Beweisaufnahme bedurfte es hierzu nicht. Selbst wenn der klägerische Sachvortrag, die Beklagte sei an die vorherige Vermieterin heran getreten, um sich ein “Mietverhältnis auf Lebenszeit” bestätigen zu lassen, als wahr unterstellt würde, würde dies nicht die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung rechtfertigen.

Es handelt sich hierbei um eine einmalige Erkundigung direkt nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung. Zu diesem Zeitpunkt lief auch die vom Kläger gesetzte Äußerungsfrist noch.

Weder wurde eine solche Bestätigung in der Folgezeit ausgestellt, noch hat die Beklagte -selbst nach Klägervortrag- weitere Bemühungen in diese Richtung betrieben.

März 2012, gereicht der Umstand des Gespräches mit der vorherigen Vermieterin nicht, um festzustellen, dass die Beklagte eindeutig zu erkennen gibt, dass sie die Wohnung nicht herausgeben wird.

Die Klage war daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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