Skip to content
Menü

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Was sind Kleinreparaturen?

Wie hoch darf sie sein und wann ist die kleinreparaturklausel unwirksam?

Mit einem Mietvertrag gehen sowohl der Mieter als auch der Vermieter gleichermaßen ein Rechtsverhältnis miteinander ein, welches sowohl Rechte als auch Pflichten beinhaltet. Unterschieden werden muss dabei zwischen den sogenannten Hauptpflichten und den Nebenpflichten. Die wichtigsten Hauptpflichten beider Parteien haben in dem § 535 BGB ihre rechtliche Grundlage. Neben der Zahlung des Mietzinses, welcher in dem Mietvertrag festgelegt wird, gibt es für den Mieter jedoch noch weitere Hauptpflichten. Obacht sollte jedoch gerade bei den Hauptpflichten trotzdem an der Tagesordnung sein, denn auch der Vermieter hat Hauptpflichten. Die wichtigste Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter das Mietobjekt in dem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und das Mietobjekt auch in dem vertragsgemäßen Zustand zu belassen. In der gängigen Praxis jedoch kollidiert diese Hauptpflicht nicht selten mit den Pflichten eines Mieters, da viele Vermieter ihre eigenen Pflichten gern auf den Mieter abwälzen. Gerade bei der Kleinreparaturklausel gibt es hierbei sehr viele Ansatzpunkte für Streitigkeiten.

Es ist die Hauptpflicht des Vermieters, Mängel sowie Schäden von großer sowie kleiner Natur an dem Mietobjekt zu beheben. Instandhaltungsmaßnahmen sowie auch gewisse Reparaturen können jedoch auch auf den Mieter in einem gewissen Rahmen abgewälzt werden.

kleinreparaturklausel-mietvertrag
Symbolfoto: Von kurhan/Shutterstock.com

Schönheitsreparaturen sowie Kleinreparaturen bilden bei den Hauptpflichten des Vermieters eine Ausnahme. Derartige Maßnahmen können von dem Vermieter auf den Mieter übertragen werden, wenn dies in dem entsprechenden Mietvertrag so schriftlich vereinbart wurde. Die Frage, die sich in der gängigen Praxis jedoch für den Mieter zwangsläufig stellt, lautet, was genau Kleinreparaturen eigentlich sind. Reparaturen, unabhängig von dem Umfang der Maßnahmen, kosten Geld und “Kleinvieh” macht bekanntermaßen ebenfalls Mist.

Was gilt als Kleinreparatur?

Dahingehend, was klein oder groß ist, kann herzlich gestritten werden. Es hängt sehr stark von der individuellen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ab, welcher Kostenumfang als groß oder als klein betrachtet wird. Dementsprechend ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass es diesbezüglich unterschiedliche Ansichten gibt. Im Fall von Kleinreparaturen ist im Mietrecht jedoch der Name wortwörtlich zu nehmen, da es sich lediglich um Kleinigkeiten oder sogenannte Bagatellschäden handelt. Derartige Schäden muss ein Mieter eines Mietobjekts aus eigenen wirtschaftlichen Mitteln heraus reparieren, falls der Mietvertrag eine rechtlich gültige Kleinreparaturklausel beinhaltet. In der gängigen Praxis bezieht sich die Kleinreparaturklausel dabei auf diejenigen Gegenstände, die von dem Mieter tagtäglich frequentiert werden. Gegenstände sowie Einrichtungen sind hierfür in der Mietwohnung ein regelrechtes Paradebeispiel. Um Diskussionen gleich direkt den sprichwörtlichen Wind aus den Segeln zu nehmen hat der Gesetzgeber in dem § 28 II. BV (zweite Berechnungsverordnung) eine genaue Definition der Kleinreparaturen festgelegt.

Es handelt sich dabei um kleine Instandhaltungen oder Reparaturen von Schäden an

  • Elektrizitätsinstallationsgegenständen
  • Wasserinstallationsgegenständen
  • Gasinstallationsgegenständen
  • Tür- sowie Fensterverschlüsse
  • Fensterlädenverschlüsse

Rohre oder Kabel, die als “Unterputzinstallation” innerhalb der Wände zu finden sind, fallen ausdrücklich nicht unter die Kleinreparaturklausel.

Ein wichtiger Aspekt der Kleinreparaturklausel ist der Umstand, dass sie sich nicht ausschließlich auf den handwerklichen Aufwand der Instandhaltungsmaßnahmen beziehen. Zwar hat der Gesetzgeber im Hinblick auf die Maximalkosten, die für den Mieter im Zuge der Kleinreparaturklausel als zumutbar angesehen werden, keine exakte gesetzliche Grenze festgelegt, allerdings gab es in der jüngeren Vergangenheit bereits zahlreiche entsprechende Grundsatzurteile. Diese Grundsatzurteile tragen alle den gleichen Grundtenor: Der Mieter soll auf jeden Fall vor horrenden Kosten geschützt werden. Damit es diesbezüglich nicht wieder Diskussionen oder gar Streitigkeiten gibt hat der Gesetzgeber zudem festgelegt, dass der Mietvertrag exakte Angaben dahingehend enthalten muss, welche Maximalgrenze für vereinzelte Reparaturen sowie für den Jahresgesamtkostenaufwand der Kleinreparaturkosten festgelegt wird. Dementsprechend dürfen die Kleinreparaturen eines Jahres diesen Jahresgesamtkostenaufwand nicht überschreiten.

Bei einzelnen Reparaturen geht die Rechtsauffassung der jeweiligen Gerichte dahingehend, dass ein Betrag von maximal 100 Euro für den Mieter als angemessen und zumutbar gilt. Für den Jahresgesamtkostenaufwand gilt ein Betrag von maximal 8 Prozent des jährlichen Nettokaltmietzinses als angemessen. Wichtig hierbei ist jedoch der Umstand, dass für den Mieter keinerlei Verpflichtung besteht, die entsprechenden Reparaturen selbst durchzuführen oder die Reparatur als Auftrag selbst an einen Dienstleister zu vergeben.

In einigen Mietverträgen findet sich noch die sogenannte Vornahmeklausel, welche den Mieter eben zu jener Handlungsweise verpflichtet. Vornahmeklauseln sind jedoch rechtlich betrachtet unwirksam. Die Auftragsvergabe bzw. Durchführung der Reparatur ist die Pflicht des Vermieters. Der Vermieter ist jedoch im Rahmen der vorgenannten Grenzen zu einer Abrechnung mit dem Mieter berechtigt.

Es ist stets sehr ratsam, den genauen Umfang der Kleinreparaturen in dem Mietvertrag exakt zu definieren. Es ist jedoch nicht zwingend erforderlich, jeden einzelnen Gegenstand des Mietobjekts in dem Mietvertrag auch aufzuführen. Vielmehr ist es hinreichend, wenn die Art der Gegenstände, für welche ein Mieter die Reparaturkosten auch tragen muss, zu benennen.

Obergruppenbezeichnungen wie

  • Wasser
  • Fenster sowie Türen
  • Kocheinrichtungen
  • Elektrizität

sind rechtlich betrachtet ausreichend.

In der gängigen Praxis beziehen sich die Kleinreparaturen dabei auf die Gegenstände

  • Türgriffe
  • Fenstergriffe
  • Duschköpfe bzw. Waschbecken
  • Wasserhähne
  • Steckdosen
  • Lichtschalter
  • Rolladengurte

Was fällt nicht unter die Kleinreparaturklausel?

Wenn es in dem Mietobjekt Gegenstände gibt, mit denen ein Mieter üblicherweise nur sehr selten oder überhaupt nicht frequentiert wird, so fallen diese Gegenstände natürlich auch nicht unter die Kleinreparaturklausel.

Gerade in einem Mehrparteiengebäude gibt es eine wahre Fülle von Beispielen hierfür

  • Leuchtmittel in dem gemeinschaftlich genutzten Hausflur
  • Silikonfugen

Der Mieter kann dementsprechend nicht mit der Reparatur dieser Gegenstände belastet werden. Aber auch innerhalb eines Mietobjekts, welches lediglich von einer einzigen Mietpartei genutzt wird, gibt es Beispiele für derartige Gegenstände

  • Rolladenkästen
  • Stromleitungen
  • Fensterscheiben

Erleiden diese Gegenstände einen Schaden, so ist der Vermieter für die Reparatur zuständig. Eine Ausnahme bildet dabei jedoch das Verschulden des Mieters. Sollte ein Mieter fahrlässig oder bewusst einen Schaden an diesen Gegenständen verursacht haben, so besteht natürlich gegenüber dem Vermieter eine Ersatzpflicht. Im Zuge der normalen Kleinreparaturklauseln jedoch hat der Mieter nicht die Verpflichtung, die Kosten für die Reparatur oder gar den Austausch zu übernehmen.

Es gibt durchaus Mietverhältnisse, die ein gewisses Ungleichgewicht zwischen dem Vermieter und dem Mieter aufweisen. Gerade in Großstädten oder großen Ballungsgebieten ist die Wohnungsknappheit ein sehr verbreitetes Thema. Viele Mieter sind sehr froh, dass sie überhaupt eine Mietwohnung in dem Gebiet gefunden haben und zeigen sich gegenüber dem Vermieter auf eine gewisse Art und Weise dankbar. Diese Dankbarkeit wird jedoch von vielen Vermietern nur zu gern dahingehend ausgenutzt, dass Kosten für Reparaturen mit dem Verweis auf die Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden. Die rechtliche Unwissenheit des Mieters wird von dem Vermieter dann ausgenutzt, was natürlich den rechtlichen Grundgedanken dieser Klausel ad absurdum führt. Wenn Sie in einem Mietverhältnis leben und das Gefühl haben, dass Ihr Vermieter sie mit entsprechenden Kosten unangenehm belastet, so sollten Sie sich auf jeden Fall einen juristischen Rat bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht einholen.

Es ist Ihr gutes Recht, sich vor der Übernahme von Kosten erst einmal ausgiebig über Ihre rechtlichen Pflichten aus dem Mietvertragsverhältnis heraus zu informieren. Zwar wird der Vermieter den Schritt zu einem Fachanwalt für Mietrecht mit Sicherheit nicht gutheißen, allerdings darf der Vermieter Ihnen alleinig aus diesem Umstand heraus keine Sanktionen geben. Wir sind eine sehr erfahrene Rechtsanwaltskanzlei mit einem großen Team von kompetenten sowie engagierten Rechtsanwälten, welches sehr gern Ihren entsprechenden Sachverhalt für Sie prüft. Kontaktieren Sie uns über unsere Internetpräsenz bzw. per E-Mail oder telefonisch und vereinbaren Sie mit uns einem ersten Beratungstermin. Gern können Sie uns auch im Vorwege Ihren Mietvertrag übermitteln, welchen wir dann auf unzulässige Klauseln überprüfen. Selbstverständlich übernehmen wir nach einer Mandatierung Ihrerseits auch die Kommunikation mit Ihrem Vermieter, sodass die Angelegenheit sehr schnell und unbürokratisch geklärt wird.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!