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Kleinreparaturklausel – Röhrengeruchsverschluss

AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 1333/21 – Urteil vom 13.08.2021

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 482,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 27. Februar 2021 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 15%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 85% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist überwiegend begründet.

Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 482,75 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. BGB zu. Die Haftung der Beklagten als Gesamtschuldner folgt aus der gemeinsamen vertraglichen Verpflichtung, § 427 BGB.

Zunächst schulden die Beklagte die Kosten für die Reparatur der Kinderzimmertüre in Höhe von 343,43 EUR.

Die Beklagten haben ihre Pflicht, die ihnen überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, verletzt.

Diese Pflichtverletzung haben die Beklagten auch zu vertreten. Gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird das Vertretenmüssen grundsätzlich vermutet. Nach der Grundregel der Beweislast müssen die Beklagten nachweisen, dass die Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Satz. 2 BGB nicht vorliegen. Dies ist ihnen jedoch nicht gelungen. Die Beklagten haben nicht substantiiert vorgetragen, weshalb sich aus dem Übergabeprotokoll nicht erschließen ließe, dass ein Schaden zu Beginn des Mietverhältnisses gerade noch nicht vorgelegen haben soll. Aus dem Übergabeprotokoll (Bl. 80 d.A.) wird vielmehr ersichtlich, dass in der Kategorie “Sonstiges” durchaus Schäden vermerkt worden sind. Es scheint fernliegend, dass ausgerechnet hinsichtlich Schäden solchen Ausmaßes, wie sie an der Kinderzimmertür vorzufinden ist, keine entsprechende Protokollierung erfolgt ist. Es ist deshalb auch unerheblich, ob eine Einwirkung auf die Kinderzimmertür durch die unbeherrschte Benutzung der in der Wohnung wohnenden Kinder erfolgt ist. Wie die Beklagten selbst vortragen, läge diese jedenfalls nicht im Rahmen der normalen Ingebrauchnahme.

Der Klägerin ist der durch die Reparatur der Kinderzimmertür entstandene Schaden gem. § 249 Abs. 2 BGB zu ersetzen. Die nach § 280 Abs. 1 BGB anwendbare Vorschrift des § 249 BGB räumt der Klägerin die Wahlmöglichkeit zwischen Naturalrestitution (Abs. 1) und dem Ersatz des für die Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrags (Abs. 2) ein. § 249 Abs. 2 BGB sichert der Klägerin das ihr zustehende Recht, sich bei der Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich gerade nicht auf gegenläufige Interessen der Beklagten einer möglichst kostengünstigen Wiederherstellung einlassen zu müssen. Die Klägerin konnte ihre Ersetzungsbefugnis auch ohne Angabe von Gründen ausüben.

Soweit die Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 30.7.2021 behaupten, dass es sich bei der Tür nicht um ein Sondermaß gehandelt habe und zudem auch nicht von minderer Qualität sei, kann dem nicht gefolgt werden. Denn die Türe wurde jedenfalls aus gegebenem Anlass eingebaut. Sie sind dem Anlass angemessen und stellen keinesfalls eine Luxusausführung dar.

Die Klägerin hat darüber hinaus einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Austausch des Beschlags der Tür zur Abstellkammer in Höhe von 30,23 EUR. Dieser erwächst bereits aus § 2 Ziff. 4b) des Mietvertrags. Die Tür zur Abstellkammer war seit Beginn des Mietverhältnisses dem häufigen Zugriff der Beklagten ausgesetzt.

Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Austausch des Röhrengeruchsverschlusses am Siphon in Höhe von 83,80 EUR. Ein solcher Anspruch erwächst insbesondere nicht aus § 2 Ziff. 4b) des Mietvertrags und auch nicht aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt.

Die Voraussetzungen von § 2 Ziff. 4b) des Mietvertrags sind nicht erfüllt. Der Röhrengeruchsverschluss am Siphon unterliegt nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Beklagten.

Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter als Eigentümer, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Im Falle von Kleinreparaturen kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht formularvertraglich überbürden. Diese Überbürdung bei angemessener betragsgemäßer Limitierung – wie hier auf 100,00 EUR – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88). Dadurch soll der Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache angehalten werden.

Der Röhrengeruchsverschluss am Siphon unterliegt vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Beklagten. Die Klägerin hat hier nicht substantiiert dazu vorgetragen, dass die Beklagten die Mietsache nicht gewöhnlich genutzt hätten. Dem Gericht ist auch nicht bekannt, dass im Laufe der Mietzeit von nunmehr fast 14 Jahren ein außergewöhnlich häufiger Austausch des Siphons stattgefunden hätte. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Röhrengeruchsverschluss am Siphon gerade nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (zur Dichtung an einem Abflussrohr vgl. AG Berlin-Mitte, IMR 2020, 285).

Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache besteht ebenfalls nicht. Die Klägerin konnte nicht näher darlegen, inwiefern die Beklagten ein Eigenverschulden treffen soll.

Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Zahlung der von ihr erhobenen Mahngebühr in Höhe von 5,00 EUR aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB zu. Die entsprechenden Voraussetzungen liegen nicht vor. Erforderlich ist, dass auf eine wirksame und einredefreie Forderung trotz Fälligkeit und einer entsprechenden Mahnung nicht geleistet wird. Die Beklagten haben sich vorliegend aber gerade nicht im Verzug befunden. Die von der Klägerin am 4.11.2020 gestellten Rechnungen stellen keine Mahnungen dar. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass entsprechende Zahlungsfristen bestimmt worden sind. Die für die Mahnung vom 14.11.2020 erhobene Gebühr ist – auch nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung – deshalb nicht ersatzfähig. Sie hat die Beklagten erstmals in Verzug gesetzt.

Der Zinsanspruch ist als Verzugsschaden begründet, §§ 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zuzulassen.

Die Rechtssache hat zum einen keine grundsätzliche Bedeutung, zum anderen ist für die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erforderlich.

Der Streitwert wird auf 566,55 EUR festgesetzt.

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