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Kleinreparaturklausel – Wirksamkeit

AG Schöneberg, Az.: 106 C 46/17, Urteil vom 03.08.2017

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 230,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.9.2014, aus 49,75 € seit dem 16.1.2016 sowie aus 115,61 € seit dem 5.12.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Absetzung eines Tatbestandes wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Das neue tatsächliche Vorbringen der Beklagten aus dem Schriftsätzen vom 13.7.2017 und 18.7.2017 fand gemäß § 296a ZPO keine Berücksichtigung. Es war angesichts dieser Schriftsätze auch nicht gemäß §§ 296a, 156 ZPO erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Denn es ist nicht ersichtlich, wieso die Beklagten nicht rechtzeitig oder zumindest vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragen haben. Prozessuale Nachlässigkeiten gehen alleine zu Lasten der Partei, die gegen ihre Prozessförderungspflicht verstößt und geben dieser keinen Anspruch auf eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Denn dieses wäre mit der Beschleunigungsmaxime unvereinbar.

Der Rechtsstreit ist i. S. d. § 300 ZPO entscheidungsreif. Die vorsorglich von dem Kläger gemäß § 283 ZPO beantragte Erklärungsfrist auf die Schriftsätze der Beklagten vom 4.7.2017 und 6.7.2017 war nicht zu bewilligen. Denn diese enthalten keinen neuen Tatsachenvortrag, der entscheidungserheblich wäre.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Beklagten schulden als Gesamtschuldner 52,03 € als restliche Betriebskostennachforderung für 2012 gemäß §§ 535, 556 BGB i. V. m. der Abrechnung vom 27.12.2013.

Kleinreparaturklausel - Wirksamkeit
Foto: Tinnakorn/Bigstock

Soweit die Beklagten einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit infolge zu hoher Versicherungsprämien pauschal einwenden, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Es oblag ihnen, ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit darzulegen und ggf. zu beweisen (vgl. BGH NJW 2011, 3028; Erman-Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl. 2014, zu § 556 Rn. 150). Dieses setz voraus, dass der Mieter konkret darlegt, dass ein anderer Anbieter die gleiche Leistung deutlich preiswerter angeboten hat; alleine der Hinweis auf eine nach einem Betriebskostenspiegel zu hoher Ansatz ist unzureichend (vgl. BGH NJW 2010, 3368; Erman-Lützenkirchen, a. a. O., zu § 556 Rn. 151).

Die Forderung ist auch durchsetzbar. Die von den Beklagten erhobene Verjährungseinrede gemäß § 214 BGB steht ihnen nicht zu. Denn Verjährung ist nicht eingetreten. Gemäß §§ 195, 199 BGB trat die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2016 ein. Mit der Beantragung des Mahnbescheides am 31.12.2016 und der alsbaldigen Zustellung an die Beklagten wurde diese jedoch gemäß § 204 I Nr. 2 BGB i. V. m. § 167 ZPO rechtzeitig gehemmt. Die Forderung ist im Mahnbescheid auch hinreichend individualisiert. Denn die Wohnung, der Begriff Miete (einschließlich Nebenkosten) und das Datum “20.12.2013” sind genannt. Dieses ist das Datum der Betriebskostenabrechnung für 2013. Bei der Bezeichnung “Mahnung” handelt es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung, die offenbar den Beklagten selber erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung aufgefallen ist und ihnen eine Individualisierung der Forderung nicht unmöglich machte. Denn ersichtlich erhielten sie am 20.12.2013 kein weiteres Forderungsschreiben des Klägers.

Ferner schulden die Beklagten für die Reparatur des Kaltwasserabsperrhahns 49,75 € gemäß § 14 VI des Mietvertrages. Die Klausel ist nicht gemäß §§ 307 ff BGB unwirksam. Die Kleinreparaturklausel genügt den Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. zuletzt BGH NJW 1992, 1759; BGH NJW 1991, 1750; BGH NJW 1989, 2247). Die doppelte Beschränkung ist ausdrücklich niedergelegt. Der Höchstbetrag der einzelnen Reparatur mit 120,- € ist nicht unangemessen. Es kommt auch nicht infolge der Anlage I zum Mietvertrag zu einem Summierungseffekt. Denn in dieser werden keine neuen diesbezüglichen Leistungspflichten des Mieters normiert. Der sich in der Wohnung befindliche Kaltwasserabsperrhahn ist eine alleine den Beklagten zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand. Ob und wie oft die Beklagten diesen benutzen, bleibt alleine ihnen überlassen. Aus Angst vor einem hohen Wasserverbrauch im Falle eines Schadens stellen Mieter durchaus das Wasser in ihrer Wohnung auch bei kürzerer Abwesenheit regelmäßig ab. Soweit die Beklagten die Höhe der Rechnung pauschal bestreiten, genügt ihr Vortrag in seiner Pauschalität nicht den Anforderungen des § 138 ZPO, zumal der Ansatz des Klägers nach einer richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO am untersten Rand der üblichen Kosten liegt.

Gemäß § 535 BGB schulden die Beklagten als Gesamtschuldner anteilige Miete für Dezember 2016. Diese Forderung ist nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht worden. Es oblag den Beklagten, den Bestand der Gegenforderungen gemessen an § 138 ZPO darzulegen und ggf. zu beweisen. Dieses haben sie verabsäumt. Sie haben nicht dargelegt, dass ihnen ein weiteres Guthaben in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für 2014 zustehen würde. Sofern sie auf zu hohe Stromkosten abstellen, ist auf die obigen Gründe zu verweisen. Im Übrigen ist ein Vermieter nicht verpflichtet, stets den preiswertesten Anbieter auszusuchen und Bestandsverträge zu kündigen (vgl. Erman-Lützenkirchen, a. a. O., zu § 556 Rn. 149). Dieses gilt desto mehr, als dass auf dem Strommarkt in den letzten Jahren auch eine Vielzahl von unseriösen Billiganbietern auftrat. Soweit sie der Ansicht sind, dass ihnen ein Guthaben von 18,47 € wegen zu unrecht umgelegter Kosten der Gartenpflege zustehen würde, geht dieses fehl. Gartenpflege sind umlegbare Betriebskosten. Nicht erforderlich ist, dass der Mieter die Gartenfläche uneingeschränkt nutzen darf. Entscheidend ist alleine, dass er gleichberechtigt mit anderen Bewohnern der Wirtschaftseinheit die Fläche im vertragsgemäßen Umfang nutzen darf. Denn dann kann er wie alle anderen Mietmieter die Gartenfläche betrachten und kann die dortige Tiere – insbesondere die Vögel – beobachten. Sofern die Beklagten auf BGH NJW 2016, 1439 verweisen, geht dieses fehl. Nach der dortigen Entscheidung gehören Gartenpflegekosten dann nicht zu den Betriebskosten, wenn die betroffene Fläche von dem Vermieter auch jedem Dritten zugänglich gemacht wird und die Mieter gegenüber diesen Dritten keinerlei Vorteile an dieser Gartenfläche haben. Dieses ist indes nicht der Fall. Soweit die Beklagten die Ansätze der Rechnungen anzweifeln, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Ferner sind sie für ihre implizierte Behauptung, dass der Kläger auf Kosten der Mieter Anschaffungen für seine von ihm genutzte Immobilie getätigt habe, beweisfällig. Auch der Ansatz einer angemessenen Eigenleistung ist nicht zu beanstanden. Soweit die Beklagten der Ansicht sind, dass ihnen ein Guthaben in Höhe von 97,14 € wegen eines von dem Kläger infolge der Legionellenbekämpfung abgeforderten Mehrverbrauchs von Warmwasser zustehen würden, genügt ihr Vortrag nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Es oblag ihnen, eine nachvollziehbare Gegenrechnung zu erstellen. Denn sie wollen mit einer Gegenforderung gegen die Restmiete für Dezember 2016 die Aufrechnung erklären. Ihre Gegenrechnung ist nicht nachvollziehbar. Denn sie beruht auf der unzulässigen Berechnung des Warmwasserbrauchs des Vorjahrs. Dieses ist angesichts des sich verändernden Jahresverbrauchs indes unzulässig. Sie hätten ihre Berechnung vielmehr aufgrund des von ihnen nicht bestrittenen maximalen Mehrverbrauchs von 600 l anstellen müssen, wobei sie den ohnehin anfallenden Verbrauch in dieser Zeit, wie z. B. Warmwasserverbrauch durch Duschen, hätten herausrechnen müssen. Infolge dessen fehlt dem Gericht auch eine diesbezügliche Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO.

Ferner schulden die Beklagten als Verzugsschaden gemäß §§ 280 I, II, 286 BGB den Ersatz der Mahnkosten in Höhe von 3,80 € infolge der Mahnung vom 20.2.2014. Die Forderung bestand aus den obigen Gründen und die Beklagten befanden sich in Zahlungsverzug. Die Höhe entspricht einer richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO. Auch wenn für das Schreiben keine Portokosten angefallen sind, musste der Zahlungseingang überprüft werden, das Schreiben musste verfasst, ausgedruckt, in einen Briefumschlag eingelegt und anschließend in den Hausbriefkasten eingelegt werden. All dieses bedeutet einen Material- und Zeitaufwand der mit 3,80 € nicht übersetzt ist.

Ferner schulden die Beklagten für die verspätete Teilzahlung auf die Betriebskostennachforderung für 2012 Verzugszinsen in kapitalisierter Höhe von 9,15 € gemäß §§ 288, 286 BGB.

Der weitere erkannte Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288, 286 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 II, 100 IV, 269 III ZPO. Soweit der Kläger hinsichtlich der doppelt geltend gemachten Nebenkosten die Klage teilweise zurückgenommen hat, hat die Mehreinklagung keine Kosten verursacht und der diesbezügliche Teil ist mit unter 10 % wirtschaftlich gering.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen. Denn die Voraussetzungen des § 511 IV ZPO sind nicht gegeben. Weder handelt es sich um neue Rechtsfragen noch ist ersichtlich, dass eine Entscheidung der Berufungsinstanz bei der Vielzahl von diesbezüglichen bereits ergangenen Einzelfallentscheidungen auch anderer Landgerichte zu einer Vereinheitlichung der Rechtsprechung führen würde.

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