AG Hamburg-Altona – Az.: 314a C 163/13 – Urteil vom 11.11.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
4. Der Streitwert wird auf 3.626,88 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung nach einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme in Anspruch.
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im … seit 1984. Die Beklagten schulden derzeit eine Nettokaltmiete in Höhe von € 831,70. Mit Schreiben vom 30.06.2011 (Anlage K 2, Bl. 15) kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls und den Anbau von Balkonen sowie die Höhe der daraus voraussichtlich resultierenden Mieterhöhung an. Diese angekündigten Modernisierungsmaßnahmen wurden im Herbst 2011/Frühjahr 2012 umgesetzt. Der genaue Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten ist zwischen den Parteien streitig. Wegen der durchgeführten Modernisierungsarbeiten machte der Kläger mit Schreiben vom 23.11.2011 gegenüber den Beklagten eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB geltend. Mit Schreiben vom 01.02.2012 (Anlage B 2, Bl. 39) wiesen die Beklagten dieses Mieterhöhungsverlangen als unwirksam zurück. Mit Schreiben vom 08.03.2012 (Anlage B 3, Bl. 40) bat der Kläger nochmals um Zustimmung zu dieser Mieterhöhung. Unter dem 11.04.2012 verlangte der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der von Ihnen geschuldeten Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Mit Antwort vom 30.05.2012 (Anlage B 1, Bl. 38) stimmten die Beklagten im Hinblick auf die Kappungsgrenze einer Mieterhöhung auf € 831,70 netto kalt ab Juli 2012 zu.
Mit weiteren Schreiben vom 30.11.2012 (Anlagen K 6, Bl. 23 und Anlage K 10, Bl. 30) teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass sich wegen des Einbaus des Fahrstuhls die Miete zum 01.03.2013 um € 177,73 und wegen des Anbaus eines Balkones zum 01.06.2013 um € 124,51 erhöht.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die Mieterhöhungen jeweils zu den angekündigten Zeitpunkten wirksam seien. Er behauptet, dass die Baumaßnahmen im April 2012 noch nicht beendet worden seien. Die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete im April 2012 habe die Balkone und den Fahrstuhl deshalb nicht beinhaltet. Zu diesem Zeitpunkt seien die konkreten Kosten für die Maßnahmen auch noch gar nicht bekannt gewesen.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen ab dem 1.3.2013 wegen der Modernisierung durch den Einbau einer Aufzugsanlage eine erhöhte Nettokaltmiete um € 124,51 und ab dem 1.6.2013 wegen der Modernisierung durch den Anbau eines … eine weiterhin erhöhte Nettokaltmiete von € 177,73 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass der Fahrstuhl bereits im Dezember 2011 fertig gestellt worden sei und die Balkone im Januar 2012 durch den Einbau der Balkontür zu Benutzung freigegeben worden seien. Insgesamt seien die Baumaßnahmen schon im November 2011 beendet worden. Die Beklagten sind der Ansicht, dass das Zustimmungsverlangen gemäß § 558 BGB vom April 2012 das nachfolgende Mieterhöhungsverlangen nach § 559 BGB ausschließt.
Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Mieterhöhungen um € 124,51 ab dem 01.03.2013 wegen des Einbaus einer Aufzugsanlage und um € 177,73 ab dem 01.06.2013 wegen des Anbaus eines Balkones gemäß §§ 559 559 b BGB.
Eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559 b BGB ist vorliegend ausgeschlossen, nachdem der Kläger im April 2012 die Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete erbeten hat und die Beklagten teilweise zugestimmt haben. Denn nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ist eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur in Ausnahmefällen möglich. Ein solcher ist vorliegend nicht gegeben.
Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen stehen dem Vermieter grundsätzlich mehrere Möglichkeit zur Mieterhöhung offen, die er wahlweise ausführen kann, die sich aber wechselseitig ausschließen. So kann der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Umlageverfahren nach §§ 559 BGB geltend machen. Der Vermieter kann auch nach § 558BGB vorgehen und die Modernisierung der Wohnung dergestalt mit in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, dass er die Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt. Schließlich kann der Vermieter diese beiden gesetzlichen Alternativen kombinieren, indem er die Zustimmung zu einer Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen verlangt und daneben eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB geltend macht oder umgekehrt zunächst eine Mieterhöhung wegen der erfolgten Modernisierung geltend macht und nachfolgend die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichs miete auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung verlangt (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, vor § 558 BGB Rn. 4 ff.). Entscheidend bei diesen Möglichkeiten ist, dass es nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung kommt, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt wird (AG Kerpen ZMR 2011,802; Amtsgericht Berlin – Mitte 2011,12/2011 Seite 30).
Vorliegend waren die Modernisierungsarbeiten in der Wohnung der Beklagten zum Zeitpunkt der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB im April 2012 bereits abgeschlossen. Dies folgt schon aus der unstreitigen Tatsache, dass der Kläger im November 2011 ein 1. Mieterhöhungsschreiben gemäß § 559 BGB wegen der Modernisierungsmaßnahmen an die Beklagten gesandt hat. Damit hat der Kläger selbst zum Ausdruck gebracht, dass die Modernisierungen abgeschlossen sind. Auch die entsprechenden Zahlen zur Berechnung der Mieterhöhung müssen bereits zu diesem Zeitpunkt vorgelegen haben. Soweit der Kläger vorträgt, die Kosten seien im April 2012 noch nicht bekannt gewesen, steht dies im Widerspruch zu seiner vorangegangenen Mieterhöhung, an der er mit Schreiben vom 08.03.2012 sogar nochmals festgehalten hat.
Die Mieterhöhung wurde demnach zu der Ausstattung der Wohnung gestellt, wie sie im April 2012 vorlag, d. h. unter Einschluss der Modernisierungsmaßnahmen. Will der Vermieter bei einer modernisierten Wohnung den unmodernisierten Zustand der Wohnung zur Grundlage einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB machen, so muss er einen ausdrücklichen Vorbehalt machen. Denn anderenfalls muss der Mieter das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters dahingehend verstehen, dass der gegenwärtige, d. h. modernisierte Zustand der Wohnung die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bildet (AG Kerpen a. a. O.; zustimmend Börstinghaus juris PR-MietR 25/2011 anm. 5). So ist es auch vorliegend. Für die Beklagten war nicht erkennbar, dass die Mieterhöhung die durchgeführten Modernisierungsarbeiten unberücksichtigt lassen wollte. Entsprechend haben sie in Ihrem Zustimmungsschreiben vom 30.05.2012 (Anlage B 1, Bl. 38) auch darauf hingewiesen, dass in der neuen Miete die Modernisierungsmaßnahmen enthalten sind. Um einen doppelte Berücksichtigung der Modernisierung zu vermeiden, ist der Kläger deshalb nach Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete im April 2012 mit einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ausgeschlossen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708Z 11, 711 ZPO.
