Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wie erfolgt die Korrektur der Nebenkostenabrechnung?
- Redaktionelle Leitsätze
- Ist ein Vorwegabzug bei Garagenkosten zwingend?
- Wann sind Stromkosten für die Heizungsanlage umlagefähig?
- Wann gilt 70/30 bei Altbauten?
- Wann scheitert die Erledigungserklärung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss der Vermieter Garagenkosten vorweg abziehen, wenn Stellplätze mitvermietet sind?
- Kann ich Heizstrom streichen lassen, wenn er nicht einzeln ausgewiesen ist?
- Gilt der 70/30-Schlüssel auch bei Altbauten mit mangelhafter Dämmung?
- Verliere ich meinen Anspruch, wenn ich die Zwölfmonatsfrist für Einwände verpasse?
- Kann ich eine Nachzahlung kürzen, wenn der Vorwegabzug für Garagen komplett fehlt?
- Was kann ich tun, wenn mein Vermieter meinen schriftlichen Einwand ignoriert?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 9 S 82/13
Das Wichtigste im Überblick
LG Köln spricht Mietern nur 331,15 Euro zu; viele Nebenkostenpositionen fallen weg.
- Das Gericht kürzte mehrere Betriebskosten und wies den Rest der Forderung ab.
- Stromkosten, Garagenanteile und einzelne Abwasserpositionen durften nicht so abgerechnet werden.
- Grundsteuer und Öltankversicherung blieben nur teilweise oder anders umlegbar.
- Die Heizkosten musste das Gericht wegen falscher Verteilung neu berechnen.
- Die Klage zu Nebenkostenvorauszahlungen scheiterte; die Berufung half dort nicht.
- Gericht: LG Köln
- Datum: 11.01.2017
- Aktenzeichen: 9 S 82/13
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Nebenkostenabrechnung, Heizkosten
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Wie erfolgt die Korrektur der Nebenkostenabrechnung?
Eine Nebenkostenabrechnung muss formell wirksam sein, um Nachzahlungsansprüche nach § 535 Abs. 2 BGB zu begründen. Das bedeutet konkret: Die Abrechnung muss alle Pflichtangaben wie Abrechnungszeitraum, konkrete Kostenaufstellung und Verteilungsschlüssel korrekt enthalten – nur dann ist sie formell gültig. Materielle Fehler – also inhaltlich falsche Beträge oder falsch zugeordnete Positionen – führen dabei nicht direkt zur rechtlichen Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, sondern ermöglichen eine Korrektur durch gezielte Nachbesserung oder Neuberechnung. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen – danach kann er keine Nachforderung mehr geltend machen. Als Mieter haben Sie nach Erhalt ebenfalls zwölf Monate Zeit, Einwände schriftlich zu erheben. Verpassen Sie diese Frist, können Sie sich nicht mehr auf Fehler berufen. Materielle Einwände beeinflussen dann im Detail, ob und in welcher Höhe einzelne Positionen tatsächlich berücksichtigt werden dürfen.
Bei der juristischen Überprüfung zweier Abrechnungsjahre vor dem Landgericht Köln (Az. 9 S 82/13) erstritt ein Vermieter gegen seine Mieter letztlich nur einen Teilerfolg. Der Eigentümer hatte gegen ein vorheriges Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach (Az. 63 C 37/12) Berufung eingelegt, um Nachzahlungen für die Zeiträume 2008/2009 und 2009/2010 durchzusetzen. Das Gericht nahm weitreichende materiell-rechtliche Detailkorrekturen vor und entschied, dass die Mieter als Gesamtschuldner nur noch 331,15 Euro nachzahlen müssen, zuzüglich Zinsen. Gesamtschuldner bedeutet: Der Vermieter kann den vollen Betrag von jedem einzelnen Mieter fordern – die Mieter müssen die Aufteilung unter sich klären. Für das Abrechnungsjahr 2008/2009 erkannten die Richter lediglich 135,23 Euro als berechtigt an. Ein Posten für die Öltankversicherung wurde dabei als allgemeine Betriebskosten akzeptiert, bei der direkt weitergegebenen Grundsteuer wurde der Vermieter auf die konkret geltend gemachten 160,05 Euro festgelegt. Für den Zeitraum 2009/2010 wurde die Nachforderung analog auf 195,92 Euro reduziert. Die weitergehende Klage und Berufung wies die Kammer ab.
Redaktionelle Leitsätze
- Vermietet ein Eigentümer Garagen oder Stellplätze zu einer Inklusivmiete, muss er deren Anteil an den allgemeinen Betriebskosten zwingend vorab herausrechnen; fehlen präzise Angaben zu diesem Vorwegabzug, entfällt die Umlagefähigkeit der betroffenen Kostenpositionen vollständig.
- Stromkosten für den Betrieb einer Heizungsanlage sind nur dann umlagefähig, wenn sie konkret ausgewiesen oder nachvollziehbar geschätzt werden; eine gerichtliche Schätzung scheidet aus, wenn jegliche technische Datengrundlage dafür fehlt.
- Erfüllt ein Gebäude nicht die energetischen Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1994, ist ein abweichender Verteilungsschlüssel unwirksam – die Heizkosten sind dann zwingend zu 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch und zu 30 Prozent nach der Wohnfläche abzurechnen.
Ist ein Vorwegabzug bei Garagenkosten zwingend?
Betriebskosten, die anteilig auf separat vermietete Stellplätze oder Garagen entfallen, dürfen nicht ungefiltert auf Wohnraummieter umgelegt werden. Werden Garagen mit einer Inklusivmiete überlassen, erzwingt dies eine rechnerische Herausnahme der entsprechenden Kosten aus der Gesamtabrechnung. Fehlen dem Gericht konkrete Angaben zur Höhe dieses erforderlichen Abzugs, kann dies zum vollständigen Ausschluss der betroffenen Positionen führen.
Die weitreichenden Folgen eines fehlenden Vorwegabzugs zeigten sich bei den zwölf Garagen und drei Stellplätzen, die zu dem betroffenen Mietobjekt gehörten und per Inklusivmiete vergeben waren. Der Vermieter hatte allgemeine Ausgaben wie Hausmeisterdienste, Versicherungen und Regenwasserkosten auf alle Parteien verteilt, ohne die Parkflächen herauszurechnen. Obwohl das zuständige Gericht frühzeitig auf diesen Fehler hinwies, lieferte der Eigentümer keine greifbaren Zahlen, um die Höhe des Vorwegabzugs zu bestimmen. In der Konsequenz wurden diese Positionen ersatzlos aus der Abrechnung gestrichen. Einzig die speziell für die Wohnung erhobene Grundsteuer blieb von dieser Streichung unberührt. Den Einwand der Mieter, bestimmte Straßenreinigungsgebühren seien zusätzlich unzulässig in den Abwasserkosten versteckt worden, bestätigte das Gericht ebenfalls und filterte diese Posten aus der Berechnung heraus.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Betriebskosten, die (anteilig) für Stellplätze anfallen, nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden, die keinen Stellplatz gemietet haben. Nichts anderes kann nach Auffassung der Kammer mit Blick auf Mieter gelten, die eine Garage unter Vereinbarung einer Inklusivmiete angemietet haben. – so das Landgericht Köln
Achtung Falle: Fehlender Vorwegabzug
Vermieten Sie in einem Objekt mit Stellplätzen oder Garagen, die per Inklusivmiete vergeben sind? Dann müssen Sie deren Anteil an den allgemeinen Betriebskosten (wie Hausmeister oder Versicherung) vorab herausrechnen. Können Sie diese Zahlen im Streitfall nicht belegen, riskieren Sie, dass die gesamte Kostenposition aus der Abrechnung gestrichen wird – nicht nur der Anteil der Garagen.
Wann sind Stromkosten für die Heizungsanlage umlagefähig?
Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten richtet sich nach den strikten Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Stromkosten, die rein für den Betrieb der Heizungsanlage anfallen, müssen konkret ermittelt oder zumindest nachvollziehbar geschätzt werden. Fehlt eine entsprechende Angabe oder eine belastbare Schätzungsgrundlage, entfällt die Umlagefähigkeit dieser Kostenposition komplett.
Den direkten Maßstab der Verordnung wendete das Gericht bei den beanstandeten Energiekosten konsequent an, da der Vermieter für seine Heizungsanlage keine spezifischen Stromkosten ausgewiesen oder auch nur geschätzt hatte. Die Bewohner rügten zu Recht die mangelhafte Abrechnung. Die Kölner Richter verwiesen auf ein einschlägiges Versäumnisurteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 27/07) – ein Urteil, das erging weil eine Partei im Verfahren nicht reagiert hatte, das aber trotzdem verbindliche Rechtsprechung für alle nachfolgenden Fälle schafft – und lehnten eine gerichtliche Schätzung ab. Es fehlten schlichtweg jegliche technische Daten und inhaltliche Vorträge des Eigentümers, um eine verlässliche Kalkulation vorzunehmen, weshalb die Position aus den umlegbaren Fixkosten verschwand.
Oblag es dem Kläger, die Stromkosten für die Heizungsanlage anzugeben – bzw. notfalls zu schätzen, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind –, und diese nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. – so das Landgericht Köln
Praxis-Hinweis: Heizstrom separat ausweisen
Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung auf den Punkt „Stromkosten für die Heizungsanlage“. Fehlt dieser Posten oder ist er nicht zumindest nachvollziehbar geschätzt, müssen Mieter diese Kosten nicht tragen. Gerichte springen hier nicht mit einer eigenen Schätzung ein, wenn der Vermieter keine technischen Daten oder Belege vorlegt.
Wann gilt 70/30 bei Altbauten?
Die exakte Verteilung von Heizkosten wird stark durch den energetischen Zustand eines Gebäudes bestimmt. Erfüllt eine Immobilie nicht die Kriterien der Wärmeschutzverordnung von 1994, greifen spezifische Maßstäbe für die Kostenverteilung. Diese Verordnung definiert energetische Mindeststandards für Gebäude – wer sie nicht erfüllt, verliert über schlecht gedämmte Wände und Dächer so viel Wärme, dass ein erheblicher Teil der Heizkosten gar nicht vom Verhalten der Bewohner abhängt. Nach den Grundsätzen der gesetzlichen Vorschriften erfolgt die Heizkostenabrechnung dann zwingend teils nach dem tatsächlichen Verbrauch und teils pauschal nach der Wohnfläche.
Ein eigens eingeholtes Sachverständigengutachten bestätigte im gerichtlichen Verfahren, dass das Mietshaus die energetischen Kriterien der geforderten Wärmeschutzverordnung 1994 nicht annähernd erfüllte. Die Zivilkammer folgte dem Einwand der Beklagten und verwarf den ursprünglichen Verteilungsschlüssel. Aufgrund des mangelhaften Dämmstandards wurde die Abrechnungsmethode korrigiert, sodass die heizbezogenen Ausgaben zu 70 Prozent nach tatsächlichem Verbrauch und zu 30 Prozent anhand der Wohnfläche umgelegt werden mussten. Bei der Bestimmung der insgesamt verbrauchten Heizölmenge – die von den Parteien ebenfalls heftig gestritten worden war – schenkte das Gericht der detailreichen Aussage einer angehörten Zeugin vollen Glauben.
Praxis-Hinweis: Verteilungsschlüssel bei Altbauten
Bewohnen Sie ein älteres, schlecht gedämmtes Gebäude? Erfüllt die Immobilie nicht die Standards der Wärmeschutzverordnung von 1994, ist ein anderer Verteilungsschlüssel oft unwirksam. In solchen Fällen schreibt das Gesetz zwingend eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche vor. Ein Sachverständigengutachten kann im Streitfall den energetischen Zustand klären.
Wann scheitert die Erledigungserklärung?
Eine einseitige Erledigungserklärung während eines Prozesses setzt grundsätzlich voraus, dass die rechtliche Forderung zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses zulässig und vollumfänglich begründet war. Das bedeutet konkret: Eine Partei erklärt dem Gericht, der Rechtsstreit habe sich durch nachträgliche Veränderungen von selbst erledigt und müsse nicht mehr entschieden werden. Mit dem Eintritt der sogenannten Abrechnungsreife – dem Zeitpunkt, ab dem alle Daten vorliegen und die Endabrechnung erstellt werden kann – können Verfahren auf Vorauszahlungen ihre formale Grundlage verlieren, weil nun die tatsächliche Endabrechnung maßgeblich ist statt der vorläufigen Vorauszahlungen. Erwies sich die ursprüngliche Forderung jedoch von Beginn an als unbegründet, bleibt die Erledigungserklärung vor Gericht wirkungslos.
Der Vermieter versuchte, sich bezüglich der ursprünglich in der ersten Instanz geforderten Nebenkostenvorauszahlungen durch eine solche Erklärung aus dem laufenden Verfahren zu retten, da durch den Zeitablauf seiner Ansicht nach die Abrechnungsreife eingetreten war. Die Kammer schob diesem prozessualen Schritt jedoch einen Riegel vor. Die Überprüfung ergab, dass für die Vorauszahlungen schon zu Verfahrensbeginn kein zulässiges und begründetes Begehren vorgelegen hatte, das sich nachträglich hätte erledigen können. Ohne ein berechtigtes Ursprungsfundament lief die Erklärung ins Leere, weshalb das Landgericht die Berufung in diesem Streitpunkt vollumfänglich zurückwies.
Folgen des Kölner Urteils
Das Landgericht Köln (Az. 9 S 82/13) entschied als Berufungsinstanz und bestätigte damit die strengen Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung an Nebenkostenabrechnungen. Das Urteil bindet zwar nur die Prozessparteien, die verhandelten Fehlermuster – fehlender Vorwegabzug bei Garagen, nicht ausgewiesener Heizstrom, falscher Verteilungsschlüssel bei Altbauten – treten in der Praxis jedoch regelmäßig auf und werden von anderen Gerichten identisch beurteilt.
Prüfen Sie Ihre aktuelle oder kommende Abrechnung systematisch auf diese vier Punkte. Fehlt ein Heizstrom-Posten, können Sie die Zahlung dieser Position verweigern. Weist Ihr Vermieter Garagenkosten nicht separat aus, streichen Sie die betroffenen Gesamtposten. Wohnen Sie in einem unsanierten Altbau, verlangen Sie den 70/30-Verteilungsschlüssel. Dokumentieren Sie alle Einwände schriftlich und senden Sie diese innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung ab – danach sind Ihre Rechte verloren.
So prüfen Sie die Abrechnung
Dieses Verfahren zeigt vier Fehlerquellen, die Sie in Ihrer eigenen Abrechnung gezielt kontrollieren sollten: Gibt es separat vermietete Garagen oder Stellplätze mit Inklusivmiete, deren Kostenanteil vorab herausgerechnet werden muss? Sind Stromkosten für die Heizungsanlage als eigener Posten ausgewiesen oder zumindest nachvollziehbar geschätzt? Stimmt der Verteilungsschlüssel bei Altbauten, die nicht der Wärmeschutzverordnung 1994 entsprechen – dann sind zwingend 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche anzusetzen? Entdecken Sie einen dieser Mängel, erheben Sie Ihren Einwand schriftlich und nachweisbar innerhalb der Zwölfmonatsfrist beim Vermieter.
Fehler in Ihrer Nebenkostenabrechnung entdeckt?
Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung kann teuer werden – doch Sie haben Rechte, wenn der Verteilungsschlüssel nicht stimmt, der Vorwegabzug fehlt oder Heizstrom nicht ausgewiesen ist. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Abrechnung gezielt auf formelle und materielle Fehler. Wir helfen Ihnen, die entscheidende 12-Monats-Frist für Ihre Einwände zu wahren und unberechtigte Forderungen abzuwehren.
Experten Kommentar
Hier droht Vermietern ein folgenschwerer Domino-Effekt: Oft werden fehlerhafte Abrechnungsvorlagen über Jahre hinweg stumpf kopiert, weil der Aufwand für eine saubere Neuberechnung gescheut wird. Rüttelt dann auch nur ein einziger Mieter erfolgreich an systematischen Fehlern wie dem Vorwegabzug, bricht meist das gesamte Abrechnungskonstrukt für das ganze Gebäude in sich zusammen.
Für Betroffene lohnt sich daher der vertrauliche Austausch mit den Nachbarn noch vor dem eigentlichen Widerspruch. Gemeinsam lassen sich Belege und energetische Gutachten viel leichter finanzieren und auswerten. Ein geschlossenes Auftreten sorgt in der Praxis meist für schnelle, außergerichtliche Korrekturen durch den Eigentümer.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Vermieter Garagenkosten vorweg abziehen, wenn Stellplätze mitvermietet sind?
Ja, der Vermieter muss den auf Garagen und Stellplätze entfallenden Anteil vorweg abziehen, wenn diese mit einer Inklusivmiete vermietet sind. Ohne diesen Vorwegabzug dürfen die betroffenen allgemeinen Betriebskosten nicht vollständig auf reine Wohnungsmieter umgelegt werden.
Der Grund ist, dass Wohnraummieter nur die Kosten tragen müssen, die auf ihre eigene Nutzung entfallen. Gehören Garagen oder Stellplätze zum Objekt, entstehen für deren Mitbenutzung aber ebenfalls Anteile an Positionen wie Hausmeister, Versicherung oder Reinigung. Diese Anteile müssen rechnerisch herausgenommen werden, bevor der verbleibende Betrag verteilt wird. Unterbleibt das, ist nicht nur der Garagenanteil fehlerhaft, sondern die gesamte betroffene Kostenposition kann in der Abrechnung angreifbar sein.
Kann ich Heizstrom streichen lassen, wenn er nicht einzeln ausgewiesen ist?
Ja, Sie können Heizstrom streichen lassen, wenn er nicht einzeln ausgewiesen und auch nicht nachvollziehbar geschätzt wird. Heizstromkosten für die zentrale Heizungsanlage sind nur umlagefähig, wenn der Vermieter sie konkret erfasst oder auf belastbarer Grundlage berechnet.
Die Heizkostenverordnung verlangt, dass solche Stromkosten entweder über eigene Zählerdaten, technische Unterlagen oder eine nachvollziehbare Schätzung in die Abrechnung eingehen. Fehlen diese Grundlagen, fehlt es an einer prüfbaren Grundlage für die Umlage, und der Posten darf nicht einfach pauschal auf die Mieter verteilt werden. Gerichte ersetzen diese Lücke nicht durch eine eigene Schätzung, wenn der Vermieter keine ausreichenden Daten vorlegt. Deshalb können Sie die Position in der Regel vollständig beanstanden und von Ihrer Zahlung ausnehmen.
Wichtig ist dabei, dass der Vermieter nicht bloß einen ungefähren Anteil nennen darf, sondern die Herleitung der Kosten überprüfbar machen muss. Steht auf der Abrechnung nur ein pauschaler Betrag ohne Zählerstand, Verbrauchsangabe oder sonstige technische Grundlage, ist die Position angreifbar. Verlangen Sie deshalb die Belege zur Ermittlung des Heizstroms schriftlich, damit Sie die Kürzung notfalls sauber begründen können.
Gilt der 70/30-Schlüssel auch bei Altbauten mit mangelhafter Dämmung?
JA, bei Altbauten ohne Einhaltung der Wärmeschutzverordnung 1994 gilt grundsätzlich die 70/30-Abrechnung für Heizkosten. Ein vertraglich vereinbarter abweichender Schlüssel ist insoweit unwirksam, wenn das Gebäude energetisch den maßgeblichen Mindeststandard nicht erreicht.
Der Grund ist, dass in schlecht gedämmten Häusern ein großer Teil der Heizenergie über Außenwände, Dach und undichte Bauteile verloren geht und deshalb nicht allein vom individuellen Verbrauch abhängt. Die Heizkostenverordnung setzt deshalb bei solchen Gebäuden auf eine Mischverteilung: 70 Prozent nach tatsächlichem Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche. So werden sowohl das Nutzerverhalten als auch die baulichen Gegebenheiten berücksichtigt, ohne den Mieter einseitig zu belasten. Maßgeblich ist dabei nicht die subjektive Zugluft, sondern ob das Haus die energetischen Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 verfehlt.
In Streitfällen kann der energetische Zustand durch Bauunterlagen oder ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Entscheidend ist außerdem, dass die 70/30-Regel nur die Heizkostenverteilung betrifft; andere Betriebskostenpositionen bleiben davon unberührt.
Verliere ich meinen Anspruch, wenn ich die Zwölfmonatsfrist für Einwände verpasse?
Ja, wenn Sie die Zwölfmonatsfrist nach Zugang der Nebenkostenabrechnung versäumen, können Sie sich grundsätzlich nicht mehr auf materielle Fehler berufen. Der Vermieter darf die Abrechnung dann im Regelfall als akzeptiert behandeln und die Nachforderung weiterverfolgen.
Die Frist soll Rechtssicherheit schaffen und Streit nicht unbegrenzt offenhalten. Deshalb müssen Einwände schriftlich und rechtzeitig erhoben werden, damit der Vermieter die beanstandeten Positionen noch prüfen und gegebenenfalls korrigieren kann. Wer zu lange wartet, verliert nicht nur das praktische Druckmittel der Korrektur, sondern auch die Möglichkeit, einzelne fehlerhafte Kostenpositionen später noch wirksam anzugreifen. Entscheidend ist dabei der Zugang der Abrechnung, nicht erst der Moment, in dem Sie den Fehler bemerken.
Nur formelle Einwendungen können in Ausnahmefällen später noch eine Rolle spielen, etwa wenn die Abrechnung überhaupt nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Für reine Inhaltsfehler gilt nach Fristablauf regelmäßig: Sie bleiben unbeachtlich, selbst wenn sie objektiv erkennbar falsch sind.
Kann ich eine Nachzahlung kürzen, wenn der Vorwegabzug für Garagen komplett fehlt?
Ja, Sie können die gesamte betroffene Kostenposition streichen, wenn der Vermieter den Vorwegabzug für Garagen nicht beziffert oder nicht belegen kann. Sie müssen also nicht nur den rechnerisch geschätzten Garagenanteil abziehen, sondern dürfen die ganze Position angreifen.
Der Grund ist, dass allgemeine Betriebskosten vor der Umlage auf Wohnraummieter um den Anteil separat genutzter Garagen oder Stellplätze bereinigt werden müssen. Kann der Vermieter nicht nachvollziehbar darlegen, wie hoch dieser Vorwegabzug ist, ist die Abrechnung insoweit materiell fehlerhaft, und die betroffene Kostenart fällt vollständig weg. Das betrifft typischerweise Positionen wie Hausmeister, Versicherung oder Regenwasserkosten, soweit sie mit den Garagen gemeinsam angesetzt wurden. Sie sollten den Vermieter schriftlich auf den fehlenden Nachweis hinweisen und die Zahlung dieser Position bis zur prüffähigen Belegung zurückweisen.
Ein vollständiger Wegfall kommt aber nur für genau die Kostenart in Betracht, die ohne Vorwegabzug angesetzt wurde. Andere, getrennt abrechnungsfähige Positionen bleiben davon unberührt, und bei einer formell zu spät gerügten Abrechnung können Einwendungen unter Umständen ausgeschlossen sein.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter meinen schriftlichen Einwand ignoriert?
Zahlen Sie den strittigen Betrag nicht einfach kommentarlos weiter, sondern nur den unstreitigen Teil und den Rest ausdrücklich unter Vorbehalt. Reagiert der Vermieter auf Ihren begründeten Einwand nicht, können Sie die Korrektur regelmäßig nur noch außergerichtlich oder gerichtlich durchsetzen.
Materielle Fehler in der Nebenkostenabrechnung machen die gesamte Abrechnung meist nicht unwirksam, sondern betreffen nur die fehlerhaften Positionen. Genau deshalb muss der Vermieter Ihren Einwand inhaltlich prüfen und die Abrechnung bei Bedarf neu berechnen oder gezielt berichtigen. Bleibt er untätig oder besteht weiter auf der vollen Summe, hilft oft nur anwaltliche Unterstützung oder der Mieterverein, um die Einwendungen rechtlich sauber aufzubereiten. Zahlen Sie einen strittigen Betrag ohne Vorbehalt, kann das später als Anerkenntnis gewertet werden und Ihre Position schwächen.
Heben Sie alle Belege, Ihren Widerspruch und den Zugangsnachweis auf, damit Sie im Streitfall die Fristen und den Inhalt Ihrer Einwendung belegen können. Eine gerichtliche Klärung ist besonders dann sinnvoll, wenn der Vermieter die Korrektur trotz klarer Berechnungsfehler verweigert und eine erhebliche Nachforderung im Raum steht.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Köln – Az.: 9 S 82/13 – Urteil vom 11.01.2017
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