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Kündigung durch Anwalt des Vermieters ohne Vollmachtsvorlage

AG Tiergarten, Az.: 7 C 41/09, Urteil vom 14.01.2010

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren von den Beklagten, ihren Mietern, restliche Miete. Die Beklagten mieteten gemäß Mietvertrag vom 14.12.2000 die im 3. OG rechts gelegene Wohnung, ab Januar 2001. Die Vermieterin ist verstorben und vom Kläger zu 2. beerbt worden.

Die Miete betrug zunächst 1.055,00 DM (= 539,41 Euro). Seit Oktober 2005 reduzierte sich die Miete aufgrund gesunkener Nebenkostenvorauszahlungen auf 521,48 Euro, was derzeit weiterhin der gültige Mietzins ist. Die zu zahlende Nettomiete beträgt 406,48 Euro.

Kündigung durch Anwalt des Vermieters ohne Vollmachtsvorlage
Foto: TeroVesalainen/Bigstock

Unstreitig erbrachten die Beklagten keine Mietzahlungen für Juni 2005 und August 2005. Sie wurden wegen dieses Rückstandes von 2 x 539,41 Euro zuzüglich 5,00 Euro Mahnkosten von der klägerischen Hausverwaltung mit Schreiben vom 16.11.2005 zur Zahlung aufgefordert. Gleichzeitig wurde eine fristlose Kündigung angedroht. Nach weiteren Mahnungen bestätigte die Beklagte 1. den Rückstand mit Schreiben vom 16.03.2006 (vgl. Bl. 12 d.A.), auf welches Bezug genommen wird, und kündigte Ratenzahlungen an. Es erfolgte Ratenzahlungen in Höhe von insgesamt 550,00 Euro, welche erststellig verrechnet wurden. Ferner wurde eine Gutschrift aus der Nebenkostenabrechnung für 2006 in Höhe von 102,59 Euro auf den Rückstand verrechnet, so dass für August 2005 ein Restbetrag in Höhe von 426,23 Euro verblieb. Die Beklagten zahlten die Mieten für die Monate Mai, Juli, September und November nicht bzw. nicht vollständig. Sie zahlten im Juni insgesamt 400,00 Euro und im September 2008 insgesamt 530,00 Euro. Die Kläger verrechneten diese Zahlungen auf die nicht gezahlte Maimiete 2008 und in Höhe eines erststelligen Teilbetrages von 408,52 Euro auf die Miete Juli 2008. Die Oktobermiete 2008 wurde von den Beklagten mit der Bezeichnung “Miete Okt.” am 3.11.2008 gezahlt. Diese Miete wurde von der Klägerin zunächst als Novembermiete verbucht. Eine weitere Miete wurde im November nicht gezahlt. Die Dezembermiete 2008 wurde am 1.12.2008 gezahlt. Die Novembermiete wurde nicht bezahlt. Diesbezüglich wurde von den Beklagten auf dem Überweisungsträger vom 1.12.2008 angekündigt, dass das Amt diese Mietzahlung übernehmen werde.

Es verblieb daher für die Kläger ein Rückstand wie folgt:

Rest August 2005: 426,23 Euro

Rest Juli 2008: 112,96 Euro

September 2008: 521,48 Euro

Oktober 2008: 521,48 Euro

G e s a m t: 1.582,15 Euro

Eine fristlose Kündigung wegen dieses Mietrückstandes haben die Kläger mit außergerichtlichem Schreiben vom 10.02.2009 sowie in der Klageschrift vom 10.02.2009, welche den Beklagten am 16.04.2009 zugestellt wurde, ausgesprochen. Dem außergerichtlichen Schreiben vom 10.02.2009 war keine Originalvollmacht der Kläger beigefügt. Mit Schreiben vom 20.02.2009 wiesen die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die fristlose Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde zurück.

Am 3.02.2009 gingen bei der Klägerin 2 Mietzahlungen in Höhe von jeweils 521,48 Euro ein. Die Beklagten bezahlten diese Mieten für September und November 2008. Unstreitig verblieb sodann ein Rückstand in Höhe von 539,19 Euro.

Die Kläger haben mit ihrer bei Gericht am 10.02.2009 eingegangenen Klage zunächst beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.582,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Februar 2009 zu zahlen.

Die Kläger beantragen zuletzt, nach erfolgter Klagerücknahme im Übrigen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 539,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. Februar 2009 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen sie

1. festzustellen, dass das zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages vom 14.12.2000 bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in der,…, 3. OG rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Flur, einem WC mit Dusche über den 10.02.2009 hinaus fortbesteht und nicht durch die Kündigung der Rechtsanwälte und Kollegen vom 10.02.2009 beendet worden ist,

2. festzustellen, dass das zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages vom 14.12.2000 bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in der,…, 3. OG rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Flur, einem WC mit Dusche über den 10.02.2009 hinaus fortbesteht und nicht durch die Kündigung mit Schriftsatz der Kläger vom 10.02.2009 beendet worden ist,

Die Beklagten sind der Meinung, dass beide fristlosen Kündigungen unwirksam gewesen seien. Gegen den unstreitig verbliebenen Mietrückstand in Höhe von 539,19 Euro rechnen sie mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 737,80 Euro auf, der außergerichtlich durch die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zwecks Abwehr der außergerichtlich ausgesprochenen Kündigung vom 10.02.2009 entstanden sei. Wegen der Zusammensetzung dieses Schadensersatzbetrages wird auf die Berechnung im Schriftsatz der Beklagten vom 14.05.2009 (Bl. 29 d. A.) ausdrücklich Bezug genommen. Die Beklagten tragen ferner vor, die verspätete Zahlung für September und November 2008 könne sie kostenmäßig nicht belasten, da sie mit der klägerischen Hausverwaltung eine spätere Mietzahlung vereinbart hätten.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die ursprünglich gem. § 535 Abs.2 BGB bestehende Forderung in Höhe von zuletzt 539,19 Euro (unstreitig noch zu zahlender Restmietzins) ist durch Aufrechnung der Beklagten erloschen. Die Beklagten waren berechtigt, zur Abwehr der im außergerichtlichen Schriftsatz vom 10.02.2009 ausgesprochen fristlosen Kündigung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Zu Recht wies dieser die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht mit Schreiben vom 20.02.2009 zurück. Die Zurückweisung erfolgte unverzüglich, nämlich innerhalb von 8 Tagen, vgl. § 121 Abs.1 S.1 BGB (vgl. Schmidt/Futterer- Mietrecht, 8. Auflage, § 542 BGB – Rn. 45). Mit den durch die Beauftragung entstandenen Kosten, welche allerdings tatsächlich nur 596,90 Euro betragen, können die Beklagten wirksam gegen die auf § 535 Abs.2 BGB gestützte Klageforderung aufrechnen. Die im Schriftsatz vom 14.05.2009 erfolgte Gebührenrechnung ist überhöht. Als Gegenstandswert wären eigentlich (12 x 406,48 Euro =) 4.877,76 Euro anzusetzen gewesen. Eine 1,6-Gebühr beträgt 481,60 Euro. Hinzu kommen 20,00 Euro Postpauschale und 19 % Mehrwertsteuer.

Die Feststellungsklagen sind bereits unzulässig. Es fehlt an dem notwendigen Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Die Kläger haben zwei wirksame Kündigungen ausgesprochen. Sie beruhten gem. § 543 Abs.2 Ziffer 3 BGB auf dem Zahlungsverzug der Beklagten Im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs – also am 10.02.2009 -, welcher unstreitig zwei Monatsmieten überstieg. Dass der außergerichtlich ausgesprochenen Kündigung keine Originalvollmacht beigefügt war, machte die Kündigung selbst nicht unwirksam (vgl. Schmitt/Futterer – Mietrecht, 8. Auflage; § 542 Rn. 44), lediglich zurückweisbar gem. § 174 BGB. Die Kläger haben nach Ausspruch der fristlosen Kündigungen zu keinem Zeitpunkt behauptet, die Kündigung habe das Mietverhältnis tatsächlich beendet. Die Kläger haben die Zurückweisung der außergerichtlich ausgesprochenen Kündigung vom 10.02.2009 wegen fehlender Originalvollmacht wortlos zur Kenntnis genommen. Sie haben nach Ausspruch der Kündigung keine Räumungsklage angekündigt und zu keinem Zeitpunkt behauptet, die fristlose Kündigung in der Klageschrift vom 10.02.2009 sei nicht durch fristgerechte Zahlung abzuwenden. Auch nach Erhalt der Feststellungsklage haben sich die Kläger nicht auf die Wirksamkeit der Kündigungen bzw. einer der Kündigungen berufen. Sie haben lediglich – und das zu Recht – das Feststellungsinteresse der Beklagten bestritten.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.2, 708 Nr.11, 711 ZPO. Die Beklagten haben die Kosten auch hinsichtlich des zurückgenommenen Teils der Klage zu tragen, §§ 269 Abs.3 S.3 ZPO. Sie haben durch ihre verspätete Zahlung Anlass zur Klageerhebung gegeben. Ohne Erfolg tragen sie vor, sie hätten mit der klägerischen Hausverwaltung telefonisch vereinbart, dass es zu Verzögerungen bei der Mietzahlung kommen könne. Dieser Vortrag ist in jeder Hinsicht unsubstantiiert und damit für die Kläger nicht einlassungsfähig. Es kann im Übrigen nicht als “Verzögerung” bezeichnet werden, wenn eine Miete erst drei Monate später gezahlt wird.

Der Streitwert wird auf insgesamt 6.459,91 Euro festgesetzt, wobei auf die Widerklage 4.877,76 (12 x 406,48 Euro) entfallen.

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