Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Fristlose Kündigung wegen Selbstbefriedigung auf dem Balkon?
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum die Beobachtung durch Balkonritzen zur Kündigung führte
- Keine Räumungsfrist bei schuldhafter Störung des Hausfriedens
- Muss der Mieter die Anwaltskosten der Vermieterin zahlen?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Kann ich gekündigt werden, wenn mein Balkon von der Straße aus nicht einsehbar ist?
- Verliere ich meine Wohnung, wenn ich das störende Verhalten nach einer längeren Pause wieder aufnehme?
- Verliere ich den Prozess allein durch die glaubhafte Aussage einer einzelnen Nachbarin?
- Muss ich die Wohnung sofort verlassen, wenn das Gericht mir keine zusätzliche Räumungsfrist gewährt?
- Darf ein Nießbraucher mir kündigen, obwohl er nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 6 C 318/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Cham
- Datum: 26.11.2025
- Aktenzeichen: 6 C 318/25
- Verfahren: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 5.880,00 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter in Mehrfamilienhäusern
Vermieter dürfen Mieter fristlos kündigen, wenn diese sich wiederholt auf dem Balkon sexuell befriedigen.
- Sexuelle Handlungen auf dem Balkon stören den Hausfrieden und belästigen Nachbarn erheblich.
- Vermieter dürfen nach einer Abmahnung bei wiederholtem Fehlverhalten fristlos kündigen.
- Der Mieter muss die Wohnung sofort räumen und die Kosten des Anwalts zahlen.
- Es reicht aus, wenn die Handlungen nur eine einzige andere Mietpartei massiv belästigen.
- Das Gericht gewährt keine Räumungsfrist bei einem solch schweren und schuldhaften Fehlverhalten.
Fristlose Kündigung wegen Selbstbefriedigung auf dem Balkon?
Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 1 BGB rechtlich möglich, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Die Fortsetzung des Mietvertrags muss für die kündigende Partei unter Berücksichtigung aller Umstände und beiderseitigen Interessen unzumutbar sein. Voraussetzung für diesen drastischen Schritt ist gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB in der Regel eine vorherige Abmahnung durch die Vermieterseite.
Das Amtsgericht Cham befasste sich im November 2025 mit dem Fall eines Mieters, der auf seinem Balkon wiederholt sexuelle Handlungen an sich selbst vornahm. Das Gericht gab der Räumungsklage vollständig statt und verurteilte den Mann zum sofortigen Auszug sowie zur Übernahme der Anwaltskosten. Der Bewohner einer Drei-Zimmer-Wohnung, dessen monatliche Nettomiete 490,00 Euro betrug, hatte zwischen Juni 2024 und März 2025 mehrfach für Ärgernis gesorgt. Die Vermieterin des Mehrfamilienhauses reagierte auf die Vorfälle und mahnte den Mann wegen dieses Verhaltens am 10. September 2024 offiziell ab. Als die Handlungen im darauffolgenden Frühjahr dennoch nicht aufhörten, sprach sie am 25. April 2025 schließlich die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Eine hilfsweise Kündigung dient als rechtliche Absicherung: Sollte die fristlose Kündigung vor Gericht scheitern, greift automatisch die Kündigung mit gesetzlicher Frist, um das Mietverhältnis in jedem Fall zu beenden. Der Bewohner weigerte sich jedoch auszuziehen, bestritt die Vorwürfe und behauptete, sein Balkon sei ohnehin nicht einsehbar.
Redaktionelle Leitsätze
- Die wiederholte Vornahme sexueller Handlungen auf einem Balkon, die durch andere Bewohner wahrgenommen werden können, begründet eine massive Störung des Hausfriedens und berechtigt nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
- Eine witterungsbedingte Unterbrechung des störenden Verhaltens lässt die Wiederholungsgefahr nicht entfallen, wenn die vertragswidrigen Handlungen im direkten Anschluss erneut aufgenommen werden.
- Die Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist kann bei einer Kündigung wegen schuldhafter und schwerwiegender Störung des Hausfriedens versagt werden, sofern keine konkreten Härtegründe vorgebracht werden.
Warum die Beobachtung durch Balkonritzen zur Kündigung führte
Die Wirksamkeit einer solchen Maßnahme hängt entscheidend von der Erheblichkeit der Störung des Hausfriedens ab. Es ist anderen Bewohnern eines Hauses schlichtweg nicht zuzumuten, sexuelle Handlungen auf den Nachbarbalkonen beobachten zu müssen. Wenn eine erhebliche Wiederholungsgefahr der massiven Vertragsverletzung besteht, spricht dies in der juristischen Abwägung deutlich gegen die Fortsetzung eines Mietverhältnisses.
Glaubhafte Zeugenaussage der Nachbarin
Bei der Prüfung der Wirksamkeit stützte sich das Amtsgericht Cham stark auf die Beweisaufnahme. Eine Mieterin, die in der Wohnung direkt über dem betroffenen Bewohner lebte, sagte vor Gericht aus. Sie bestätigte glaubhaft fünf bis sechs Vorfälle während des Sommers 2024, die sie durch Lücken zwischen den verlegten Holzbrettern ihres eigenen Balkonbodens eindeutig beobachten konnte. Das Gericht stufte die Zeugin als überaus glaubwürdig ein, da zwischen ihr und dem Mann keinerlei persönlicher Kontakt bestand und kein Belastungseifer erkennbar war. Belastungseifer meint hier den unsachlichen Willen, jemanden allein aus persönlicher Abneigung zu schaden. Dass sich die Frau nicht an jedes genaue Datum erinnern konnte, wertete der Richter nicht als Mangel an Glaubwürdigkeit. Auf eine Inaugenscheinnahme – also einen persönlichen Ortstermin des Richters zur Besichtigung der Balkone – konnte das Gericht aufgrund der vorliegenden Lichtbilder und der eindeutigen Schilderungen verzichten. Einen vom betroffenen Bewohner benannten Zeugen hörte das Gericht nicht an, da dieser bei den Vorfällen gar nicht anwesend war und somit nichts Entscheidendes beitragen konnte.
Praxis-Hürde: Glaubwürdigkeit ohne Belastungseifer
In Verfahren um Störungen des Hausfriedens steht oft Aussage gegen Aussage. Der entscheidende Hebel war hier die Neutralität der Zeugin: Da kein persönlicher Kontakt oder vorangegangener Streit bestand, sah das Gericht keinen Grund für eine Falschaussage. Wenn Sie in einer ähnlichen Lage sind, prüfen Sie, ob Zeugen vorhanden sind, die keine private Vorgeschichte mit der Gegenseite haben – deren Beobachtungen stuft die Rechtsprechung als wesentlich belastbarer ein.
Massive Einschränkung der Nutzung des Balkons
In seiner Beurteilung sah das Amtsgericht eine massive Störung des Hausfriedens. Der Richter betonte, dass der Mietgebrauch klare Grenzen habe. Die Nachbarin war durch die Handlungen in der Nutzung ihres eigenen Balkons stark eingeschränkt und konnte ihre Enkelkinder nicht mehr unbesorgt dorthin lassen. Den Einwand des Mannes, die Frau könne doch einfach einen Teppich auf ihren Balkonboden legen, um nicht hinabsehen zu müssen, verwarf das Gericht als abwegig. Ob auch Fußgänger von der Straße aus Einblick hatten, spielte für das Urteil keine Rolle, da bereits die Belästigung einer einzigen Mietpartei ausreichte.
Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon die sexuellen Handlungen des Beklagten beobachten zu müssen. […] Die Grenze ist dann überschritten, wenn dadurch andere Mieter belästigt und in der Nutzung ihrer gemieteten Flächen eingeschränkt werden. – so das Amtsgericht Cham
Wiederholungsgefahr nach der Winterpause
Zusätzlich fiel die Interessenabwägung deutlich zugunsten der Vermieterin aus. Das bedeutet konkret: Das Gericht wog das Interesse der Vermieterin an einem störungsfreien Hausfrieden gegen das Interesse des Mieters am Erhalt seiner Wohnung ab. Das Mietverhältnis bestand erst seit September 2023, und die ersten Störungen traten bereits wenige Monate später auf. Da die Vorfälle nach einer Unterbrechung im Winter im Frühjahr 2025 erneut auftraten und die warme Jahreszeit unmittelbar bevorstand, bejahte das Gericht eine akute Wiederholungsgefahr. Der Vermieterin war ein Abwarten bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist daher nicht zuzumuten. Auch die formellen Anforderungen an die Abmahnung waren erfüllt. Nur die Vermieterin selbst muss abmahnen, nicht andere Mieter. Die Aussage der Nachbarin, sie habe dem Mann schon vor der offiziellen Abmahnung einen Brief mit der Aufforderung zur Unterlassung in den Briefkasten geworfen, unterstrich für das Gericht zusätzlich, dass der Bewohner sein Fehlverhalten kannte.
Nachdem es dann in der Winterzeit – wohl ausschließlich wegen der Kälte in dieser Zeit – zunächst keine Vorfälle mehr gegeben habe, haben diese nach dem Winter 2024/2025 im Frühjahr 2025 wieder begonnen. […] Daher war es der Klägerin auch nicht zuzumuten, den Ablauf der Frist für eine ordentliche Kündigung abzuwarten. – so das Gericht
Praxis-Hinweis: Der Hebel der Wiederholungsgefahr
Das Gericht kippte die Entscheidung zur fristlosen Kündigung vor allem deshalb zugunsten der Vermieterin, weil das Fehlverhalten nach einer saisonalen Unterbrechung (Winterpause) sofort wieder einsetzte. Dieses Verhalten beweist die Wirkungslosigkeit der Abmahnung. Für Ihre Situation bedeutet das: Ein Rückfall nach einer längeren Phase der Ruhe wiegt rechtlich schwerer als eine einmalige Verfehlung, da er die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Zukunft untermauert.
Keine Räumungsfrist bei schuldhafter Störung des Hausfriedens
Der rechtliche Anspruch auf die Räumung und die Herausgabe der Mietsache ergibt sich nach der Beendigung des Vertrages direkt aus § 546 BGB. Eine richterliche Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann abgelehnt werden, wenn die Kündigung auf einem schuldhaften vertragswidrigen Verhalten beruht. Zunächst muss die Vermieterseite jedoch ihre Aktivlegitimation nachweisen. Das bedeutet konkret: Sie muss belegen, dass sie rechtlich überhaupt dazu befugt ist, die Klage im eigenen Namen einzureichen. Dies kann beispielsweise als eingetragener Nießbraucher nach § 1030 BGB geschehen. Ein Nießbraucher ist jemand, dem das Recht eingeräumt wurde, eine Immobilie zu nutzen und Mieteinnahmen daraus zu ziehen, ohne selbst der Eigentümer sein zu müssen.
Das Amtsgericht Cham wandte diese Maßstäbe konsequent an und traf eine klare Anordnung (Az. 6 C 318/25). Das Gericht verurteilte den Bewohner zur vollständigen Räumung der Drei-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss. Diese Verpflichtung erstreckte sich auch auf die zugehörigen Räumlichkeiten wie die Küche, den Gang, das Bad, den Abstellraum, den Balkon, das Kellerabteil sowie die zwei Stellplätze.
Kein Aufschub für den Auszug
Das Amtsgericht verweigerte dem Mann eine zusätzliche Räumungsfrist. Diese Entscheidung begründete der Richter damit, dass der Rauswurf auf einem eindeutig schuldhaften Verhalten des Bewohners fußte. Darüber hinaus trug der Mann im Verfahren weder besondere persönliche Härtegründe vor, noch behauptete er eine bislang erfolglose Suche nach einem Ersatzwohnraum. Hinzu kam, dass der Richter bereits in der mündlichen Verhandlung einen deutlichen Hinweis auf die voraussichtliche Erfolgsprognose der Räumungsklage gegeben hatte. Spätestens ab diesem Moment durfte der betroffene Mann nicht mehr darauf vertrauen, dass die fristlose Kündigung der Wohnung unwirksam sein könnte. Auch die formelle Berechtigung der Vermieterin stand nicht in Zweifel, da sie als eingetragene Nießbraucherin und direkte Vertragspartnerin ordnungsgemäß klagebefugt war.
Vertragswidriges Verhalten eines Mieters wie die Störung des Hausfriedens, zumal wenn es die Kündigung rechtfertigt, spricht gegen die Gewährung einer Räumungsfrist. […] Nach alledem besteht hier schon kein schutzwürdiges Interesse des Beklagten und es überwiegt eindeutig das Interesse der Klägerin an der sofortigen Räumung der Wohnung. – AG Cham
Muss der Mieter die Anwaltskosten der Vermieterin zahlen?
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind unter bestimmten Umständen als Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB erstattungsfähig. Ein privater, nicht rechtskundiger Vermieter darf zur Ausarbeitung einer rechtssicheren Kündigung aufgrund der komplexen formalen Anforderungen einen Anwalt hinzuziehen. Befindet sich der Mieter bei der Wohnungsübergabe oder der Zahlung in Verzug, sind zudem Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu leisten, wie es die §§ 286 und 288 BGB vorsehen. Der Basiszinssatz ist ein variabler, von der Zentralbank festgelegter Zinssatz, der als Rechengröße für gesetzliche Zinsforderungen dient.
Neben dem Verlust der Wohnung muss der Mieter im vorliegenden Fall auch für die finanziellen Folgen seines Verhaltens aufkommen. Das Gericht sprach der Vermieterin einen Betrag in Höhe von 627,13 Euro für die vorgerichtliche anwaltliche Vertretung zu. Die Einschaltung eines Rechtsbeistands durch die Vermieterin war laut dem Urteil geboten, um das Kündigungsschreiben formal fehlerfrei zu verfassen. Da sich der Mann nach dem verstreichenden Auszugstermin ab dem 10. Mai 2025 in Verzug befand, muss er auf diese Summe zusätzlich die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.
Gerichtskosten und Streitwert
Die Kostenentscheidung des Gerichts zulasten des Mieters beruht auf § 91 ZPO. Weil der Mann im juristischen Verfahren vollumfänglich unterlegen ist, trägt er sämtliche Prozesskosten. Den maßgeblichen Streitwert für das Verfahren legte das Amtsgericht Cham auf 5.880,00 Euro fest. Der Streitwert ist der Geldwert des Verfahrens, nach dem sich die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten berechnet. Das Urteil wurde zudem nach § 708 Nr. 7 ZPO für vorläufig vollstreckbar erklärt. Das bedeutet: Die Vermieterin kann die Räumung bereits jetzt durchsetzen, auch wenn die Frist für mögliche Rechtsmittel des Mieters noch läuft.
Kündigung oder Räumungsklage? Jetzt rechtssicher reagieren
Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens erfordert eine präzise rechtliche Prüfung der Beweislast und Fristen. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die Wirksamkeit einer Abmahnung oder Kündigung fundiert zu bewerten. Wir helfen Ihnen, Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch in einem Räumungsverfahren effektiv zu vertreten.
Experten Kommentar
Der wahre Knackpunkt in Räumungsprozessen ist oft nicht der eigentliche Vorfall, sondern die emotionale Distanz der Zeugen im Gerichtssaal. Sobald ein Nachbar im Zeugenstand anfängt, pauschal über den Betroffenen herzuziehen, schrillen bei Richtern sämtliche Alarmglocken. Wenn Zeugen plötzlich noch laute Musik oder falsch getrennten Müll thematisieren, wittert das Gericht blitzschnell einen unzulässigen Rachefeldzug.
Für Betroffene bedeutet das: Wer sich gegen untragbare Zustände wehrt, fährt mit absoluter Nüchternheit am besten. Ich rate dringend dazu, ein strikt sachliches Protokoll zu führen, das völlig frei von emotionalen Wertungen bleibt. Bei Gericht zählt am Ende nur der isolierte, beweisbare Einzelfall und nicht der aufgestaute Frust der gesamten Hausgemeinschaft.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich gekündigt werden, wenn mein Balkon von der Straße aus nicht einsehbar ist?
JA, eine Kündigung des Mietverhältnisses ist auch dann rechtlich zulässig, wenn das beanstandete Verhalten auf dem Balkon von der öffentlichen Straße aus überhaupt nicht eingesehen werden kann. Maßgeblich ist allein die massive Störung des Hausfriedens gegenüber den anderen Mietparteien innerhalb des Wohnhauses.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis fristlos beendet werden, wenn die Fortsetzung des Vertrages aufgrund einer massiven Störung des Hausfriedens für den Vermieter unzumutbar ist. Eine solche Störung liegt bereits dann vor, wenn lediglich eine einzige Mietpartei durch das Verhalten erheblich belästigt oder in der vertragsgemäßen Nutzung ihrer eigenen Mietflächen eingeschränkt wird. Selbst bei vorhandenem Sichtschutz zur Straße reicht die Einsehbarkeit durch Ritzen im Balkonboden oder von oben herab aus, um die vertragliche Rücksichtnahmepflicht gegenüber den Nachbarn zu verletzen. Die Privatsphäre findet ihre rechtliche Grenze dort, wo andere Bewohner gegen ihren Willen mit störenden Handlungen oder Anblicken auf ihren privaten Flächen konfrontiert werden.
In der Regel setzt eine wirksame Kündigung eine vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB voraus, damit der Mieter sein störendes Verhalten dauerhaft korrigieren kann. Nur bei extrem schwerwiegenden Verstößen oder einer nachgewiesenen, akuten Wiederholungsgefahr kann die Kündigung im Einzelfall ohne diese vorherige Warnung unmittelbar ausgesprochen werden.
Verliere ich meine Wohnung, wenn ich das störende Verhalten nach einer längeren Pause wieder aufnehme?
JA. Eine längere Unterbrechung des störenden Verhaltens schützt Sie nicht vor einer Kündigung, wenn Sie die Vertragsverletzung bei der nächsten passenden Gelegenheit erneut aufnehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die vorübergehende Einstellung der Störung lediglich auf äußere Umstände wie die Witterung oder eine Abwesenheit zurückzuführen ist.
Die rechtliche Grundlage für eine fristlose Kündigung bildet gemäß § 543 Abs. 1 BGB die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für die andere Vertragspartei. Wenn Sie ein bereits abgemahntes Fehlverhalten nach einer saisonalen Unterbrechung wiederholen, beweist dies aus Sicht der Rechtsprechung eine akute Wiederholungsgefahr für die Zukunft. In diesem Fall hat die Abmahnung ihren notwendigen Warncharakter offensichtlich verfehlt, weshalb dem Vermieter ein weiteres Abwarten bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Da die Fortführung der Störung eine massive Verletzung des Hausfriedens darstellt, wiegt das Interesse des Vermieters an der sofortigen Vertragsbeendigung rechtlich schwerer als Ihr persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung.
Eine Kündigung kann nur dann ausgeschlossen sein, wenn zwischen der Abmahnung und dem neuen Vorfall ein ungewöhnlich langer Zeitraum ohne sachlichen Grund für das Ausbleiben der Störung vergangen ist. Beruht die Pause jedoch erkennbar nur auf fehlenden Gelegenheiten wie einer Winterpause, bleibt die rechtliche Relevanz der vorherigen Abmahnung für die Kündigung in vollem Umfang bestehen.
Verliere ich den Prozess allein durch die glaubhafte Aussage einer einzelnen Nachbarin?
JA. Die Aussage einer einzelnen Zeugin reicht für eine Verurteilung aus, sofern das Gericht diese nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung als glaubhaft einstuft. Es kommt juristisch nicht auf die Anzahl der Beweismittel, sondern auf die individuelle Überzeugungskraft der Schilderung an.
Die Zivilprozessordnung räumt Richtern gemäß § 286 ZPO das Recht zur freien Beweiswürdigung ein, weshalb die subjektive Überzeugung des Gerichts über die Wahrheit einer Behauptung schwerer wiegt als die reine Anzahl der Beweismittel. Ein entscheidender Faktor für die Glaubwürdigkeit ist dabei die Neutralität der Person, da ein fehlender persönlicher Kontakt oder das Ausbleiben vorangegangener Streitigkeiten einen unsachlichen Belastungseifer (den Willen, dem anderen bewusst zu schaden) meist ausschließen. Selbst wenn sich eine Zeugin nicht an exakte Daten oder Uhrzeiten erinnern kann, wertet die Rechtsprechung dies oft nicht als Mangel, sofern das Kerngeschehen detailreich, widerspruchsfrei und lebensnah geschildert wird. In solchen Fällen kann das Gericht sogar auf einen teuren Ortstermin verzichten, wenn die Schilderungen zusammen mit vorliegenden Lichtbildern bereits eine zweifelsfreie Überzeugungsbildung über den Sachverhalt ermöglichen.
Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn handfeste Beweise für eine persönliche Feindschaft vorliegen oder die Gegenseite präsente Gegenzeugen benennt, die den Vorfall zum exakt gleichen Zeitpunkt unmittelbar miterlebt und inhaltlich abweichend wahrgenommen haben.
Muss ich die Wohnung sofort verlassen, wenn das Gericht mir keine zusätzliche Räumungsfrist gewährt?
JA. Sobald das Gericht eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO ausdrücklich ablehnt, müssen Sie die Wohnung grundsätzlich unverzüglich räumen und an den Vermieter herausgeben. Durch die meist angeordnete vorläufige Vollstreckbarkeit ist ein sofortiger Auszug oft schon vor Eintritt der Rechtskraft des Urteils rechtlich zwingend erforderlich.
Die Verweigerung einer Räumungsfrist stützt sich rechtlich darauf, dass Ihr Interesse an einem zeitlichen Aufschub geringer bewertet wird als das berechtigte Interesse des Vermieters an der sofortigen Beendigung. Dies geschieht regelmäßig bei einer schuldhaften und schwerwiegenden Störung des Hausfriedens oder wenn Sie im Prozess keine konkreten Härtegründe sowie intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen konnten. Ohne diese gerichtliche Fristsetzung entfällt der gesetzliche Schutzraum, wodurch der Vermieter unmittelbar nach Zustellung des Vollstreckungstitels einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen darf. Es empfiehlt sich daher, ab sofort jede Bemühung um Ersatzwohnraum lückenlos schriftlich zu dokumentieren, um im weiteren Verfahren überhaupt ein Argument für eine soziale Schonfrist zu behalten.
In der Praxis bedeutet die Ablehnung einer Frist jedoch nicht, dass der Vermieter Sie eigenmächtig vor die Tür setzen darf, da er zwingend einen staatlichen Vollstreckungsakt benötigt. Der beauftragte Gerichtsvollzieher muss die Räumung förmlich ankündigen und setzt hierfür üblicherweise eine letzte Ziehfrist von mindestens drei Wochen fest, bevor die tatsächliche Zwangsräumung der Immobilie durchgeführt wird.
Darf ein Nießbraucher mir kündigen, obwohl er nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist?
JA. Ein Nießbraucher ist zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da er rechtlich zur umfassenden Nutzung und Fruchtziehung der Immobilie befugt ist. Die Stellung als Eigentümer im Grundbuch ist für die Wirksamkeit einer Kündigung nicht zwingend erforderlich, sofern die kündigende Person die Vermieterstellung innehat.
Gemäß § 1030 BGB verleiht das Nießbrauchrecht dem Inhaber die Befugnis, sämtliche Nutzungen aus einer Immobilie zu ziehen, wozu insbesondere der Abschluss und die Verwaltung von Mietverträgen gehören. Durch diese Rechtsposition übernimmt der Nießbraucher alle Rechte sowie Pflichten gegenüber dem Mieter, einschließlich der Befugnis zur einseitigen Vertragsbeendigung. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet die sogenannte Aktivlegitimation (Befugnis zur Geltendmachung von Rechten), die völlig unabhängig vom sachenrechtlichen Eigentum am Grundstück besteht. Entscheidend ist allein, wer als Vertragspartner auftritt oder wem die Nutzungsrechte am Objekt wirksam übertragen wurden.
Dennoch muss die Kündigung formal korrekt erfolgen, indem der Nießbraucher seine Berechtigung im Zweifelsfall durch eine Vollmacht oder den Nachweis der Nießbrauchsbestellung belegt, um Unklarheiten über die Vermieteridentität auszuschließen.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Cham – Az.: 6 C 318/25 – Urteil vom 26.11.2025
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