Bürotüren stehen sperrangelweit offen, doch die Innenschlüssel fehlen: Wegen dieses vermeintlich kleinen Versäumnisses kündigt eine Mieterin ihren neuen Gewerbemietvertrag bereits vor dem Einzug fristlos. Das Oberlandesgericht München muss nun beurteilen, ob das Fehlen der Schlüssel für unverschlossene Räume tatsächlich das Recht zur sofortigen Beendigung des gesamten Mietverhältnisses gibt.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Keine fristlose Kündigung wegen fehlender Büroschlüssel
- Warum die Kündigung ohne vorherige Abmahnung scheiterte
- Keine Miet-Rückzahlung bei Zahlung ohne Vorbehalt
- Kautionsrückgabe nach zwei Monaten bei ungenutzten Büros
- Zahlungspflicht bei Mietstopp nach unwirksamer Kündigung
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Bagatellgrenze auch, wenn ich die Haupteingangstür des Büros nicht absperren kann?
- Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Miete trotz fehlender Schlüssel ohne Vorbehalt zahle?
- Wie muss ich die Abmahnung konkret formulieren, damit meine fristlose Kündigung später wirksam ist?
- Was kann ich tun, wenn meine fristlose Kündigung unwirksam war und hohe Mietrückstände drohen?
- Kann ich meine Kaution bereits nach zwei Monaten zurückverlangen, wenn ich die Büroräume nie bezog?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 43 O 10149/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 13.11.2025
- Aktenzeichen: 43 O 10149/24
- Verfahren: Berufung zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter, Gewerbemieter bei Schlüsselübergabe
Mieter dürfen nicht fristlos kündigen, wenn lediglich Zimmerschlüssel fehlen und sie keine Frist zur Nachbesserung setzen.
- Das Gericht bewertet fehlende Zimmerschlüssel lediglich als einen unwesentlichen Mangel der Mietsache.
- Mieter müssen vor einer fristlosen Kündigung zwingend abmahnen oder eine Frist zur Nachbesserung setzen.
- Wer Miete trotz fehlender Schlüssel vorbehaltlos zahlt, kann dieses Geld später nicht mehr zurückfordern.
- Vermieter müssen die Kaution bereits zwei Monate nach dem Auszug zurückzahlen, wenn keine Schäden vorliegen.
Keine fristlose Kündigung wegen fehlender Büroschlüssel
Eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, genauer nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzung für eine solche Kündigung ist, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein Kündigungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn sich der Mieter bei der Übergabe der Mietsache im Annahmeverzug gemäß § 293 BGB befindet. Das bedeutet konkret: Wenn der Vermieter die Räume vertragsgemäß anbietet und der Mieter die Übernahme unberechtigt verweigert, gerät er in diesen rechtlichen Verzug. In einem solchen Fall trägt der Mieter die Verantwortung für die nicht erfolgte Nutzung.
Genau diese rechtliche Beurteilung musste das Oberlandesgericht München in einem aktuellen Verfahren klären.
Eine gewerbliche Mieterin hatte Ende 2023 zwei Büroräume in München angemietet und kündigte Ende Juli 2024 fristlos, weil sie keine Schlüssel für die unverschlossenen Innentüren erhielt. Das Oberlandesgericht München (Urteil vom 13.11.2025, Az. 43 O 10149/24) entschied im Berufungsverfahren, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war, wies ihre Klage weitgehend ab und verurteilte sie stattdessen zur Zahlung von ausstehenden Mietrückständen. Gleichzeitig wurde die Vermieterin zur Rückzahlung der einbehaltenen Mietkaution verurteilt.
Die Parteien stritten intensiv um die Details bei der Übergabe der Mietsache. Der Mietvertrag sah explizit die Übergabe von drei Hauseingangsschlüsseln, drei Korridorschlüsseln und einem Briefkastenschlüssel vor. Da die Vermieterin der Mieterin jedoch keine separaten Schlüssel für die einzelnen, unverschlossenen Bürotüren aushändigte, verweigerte diese den Bezug der Räume und erklärte schließlich am 30.07.2024 die fristlose Kündigung.
Die Richter stellten klar, dass die Vermieterin lediglich die vertraglich vereinbarten Schlüssel schuldete. Da sie diese ordnungsgemäß anbot, befand sich die Mieterin schlichtweg im Annahmeverzug. Die fehlenden Büroschlüssel rechtfertigten keine Kündigung des Mietvertrags. Das Gericht stufte das Fehlen von Zylindern in den Bürotüren als absoluten Bagatellfall ein, da der Einbau neuer Schlösser lediglich Kosten von rund 30 Euro verursacht hätte. Zuvor hatte bereits das Landgericht München I unter demselben Aktenzeichen (Az. 43 O 10149/24) in der Vorinstanz den Fall verhandelt.
Es lag damit allenfalls ein geringfügiger Mangel vor, der weder zu einer Zurückweisung des Angebots auf Übernahme der Mietsache noch zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. – so das Oberlandesgericht München
Praxis-Hinweis: Die Bagatellgrenze
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil war das Verhältnis zwischen dem Mietwert und den geschätzten Mängelbeseitigungskosten von lediglich 30 Euro. Das Gericht wertete dies als Bagatellfall. Sie können Ihre Lage ähnlich bewerten, wenn der vorliegende Mangel mit einem geringen zweistelligen Betrag oder minimalem Aufwand selbst behoben werden könnte – in solchen Fällen wird die Rechtsprechung eine fristlose Kündigung fast immer als unverhältnismäßig ablehnen.
Warum die Kündigung ohne vorherige Abmahnung scheiterte
Bevor eine fristlose Kündigung wegen einer Gebrauchsverletzung ausgesprochen wird, ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung oder eine Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich. Dieses Vorgehen gibt der Gegenseite die Chance, einen vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung wegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung ist zwar möglich, unterliegt in Anlehnung an § 281 Abs. 2 BGB jedoch sehr strengen rechtlichen Anforderungen. Das bedeutet für die Praxis: Auf die vorgeschriebene Abmahnung darf ausnahmsweise nur dann verzichtet werden, wenn die Gegenseite unmissverständlich klarmacht, dass sie ihre Vertragspflichten unter keinen Umständen mehr erfüllen wird. Eine bloße Unstimmigkeit reicht dafür nicht aus.
In der gerichtlichen Praxis des vorliegenden Streits zeigte sich das an einem sehr konkreten Detail:
Die Mieterin behauptete im Prozess, dass eine vorherige Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung entbehrlich gewesen sei. Sie argumentierte, die Vermieterin habe die Übergabe weiterer Schlüssel für die Bürotüren ohnehin endgültig verweigert, weshalb ein weiteres Abwarten sinnlos gewesen wäre.
Das Gericht wies diese Argumentation jedoch deutlich zurück. Die Richter verwiesen darauf, dass die Mieterin den Beweis für eine vorherige, formelle Rüge vor Gericht schuldig blieb. Es fehle an einer klaren Fristsetzung zur Beseitigung des vermeintlichen Mangels.
In der Urteilsbegründung fanden die Richter deutliche Worte für das Vorgehen der Mieterin. Sie bezeichneten es als lebensfremd, anzunehmen, dass die Vermieterin die gesamte Vertragsdurchführung wegen eines geringfügigen Aufwands von 30 Euro riskiert hätte. Für Sie als Mieter gilt daher: Bevor Sie wegen eines Mangels fristlos kündigen, müssen Sie den Vermieter formell abmahnen und eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen. Ohne diesen zwingenden Zwischenschritt ist Ihre Kündigung unwirksam und Sie machen sich schadensersatzpflichtig.
Der Kündigende muss dem Vertragspartner deshalb eine Frist zur Abhilfe gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben und kann die Kündigung erst dann wirksam erklären, wenn der Kündigungsgrund nach Fristablauf bzw. Zugang der Abmahnung fortdauert. – so das Gericht
Keine Miet-Rückzahlung bei Zahlung ohne Vorbehalt
Ein Rückforderungsanspruch für geleistete Zahlungen kann nach § 814 BGB ausgeschlossen sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Leistende zum Zeitpunkt der Zahlung genau wusste, dass er zur Leistung eigentlich nicht verpflichtet war, was Juristen als Kenntnis der Nichtschuld bezeichnen. Bei der Beurteilung, ob dieses Wissen vorlag, wird von den Gerichten häufig auf die Parallelwertung in der Laiensphäre abgestellt. Maßgeblich ist also, ob ein juristischer Laie in der jeweiligen Situation erkennen musste, dass keine Zahlungspflicht bestand.
Ein genauer Blick auf die Mietzahlungen aus dem Jahr 2024 macht deutlich, wie Gerichte diese Regelung anwenden:
Im Zeitraum von Januar bis Juli 2024 hatte die Mieterin die monatliche Miete von 1.721,93 Euro an die Vermieterin überwiesen, obwohl sie die angemieteten Büroräume niemals bezogen hatte. Im anschließenden Rechtsstreit forderte sie diese Zahlungen zurück, da ihr der vertragsgemäße Gebrauch der Räumlichkeiten aus ihrer Sicht zu keinem Zeitpunkt eingeräumt worden war.
Erfahrener Geschäftsmann muss Rechtslage kennen
Das Gericht verweigerte jedoch die Rückzahlung der Mieten, die einen großen Teil der ursprünglichen Klagesumme von 17.153,51 Euro ausmachten. Die Richter beriefen sich bei der Ablehnung rigoros auf § 814 BGB. Die Argumentation der Mieterin, die Rechtslage sei in diesem Fall schlichtweg zu komplex gewesen, ließen sie nicht gelten. Da es sich bei der Mieterin um einen Vollkaufmann handelte und der Geschäftsführer ein erfahrener Geschäftsmann ist, wurde die positive Kenntnis der Sachlage vorausgesetzt. Das bedeutet rechtlich: Wer ein gewerbliches Handelsunternehmen betreibt, wird von Gerichten nicht wie ein schutzbedürftiger Verbraucher behandelt, sondern muss die grundlegenden juristischen Regeln des Geschäftsverkehrs kennen.
Nach Ansicht des Gerichts ist es bei einer vollständig behaupteten Vorenthaltung der Mietsache absolut offensichtlich, dass keine Miete geschuldet ist. Wer in einer solchen Situation dennoch monatelang und ohne einen Vorbehalt Beträge überweist, kann die Summen im Nachhinein nicht einfach zurückfordern.
Nach der maßgeblichen Parallelwertung in der Laiensphäre kann bei dem Geschäftsführer der Klägerin die Kenntnis angenommen werden, dass bei einer vollständigen Vorenthaltung der Mietsache keine Gegenleistung zu erbringen ist. – so das Oberlandesgericht München
Achtung Falle: Zahlung ohne Vorbehalt
Die Mieterin verlor ihre Rückforderungsansprüche, weil sie trotz der fehlenden Schlüssel monatelang kommentarlos weiterzahlte. Das Gericht unterstellte ihr aufgrund ihrer Geschäftserfahrung, dass sie wusste, eigentlich gar nicht zahlen zu müssen. Wenn Sie Miete trotz bestehender Mängel zahlen, um eine Kündigung zu vermeiden, müssen Sie dies zwingend schriftlich mit dem Zusatz „unter Vorbehalt der Rückforderung“ tun. Ohne diesen Hinweis gilt das Geld rechtlich oft als verloren.
Kautionsrückgabe nach zwei Monaten bei ungenutzten Büros
Nach dem Ende eines Mietverhältnisses unterliegt die Fälligkeit der Kautionsrückzahlung der allgemeinen Abrechnungs- und Treupflicht gemäß § 242 BGB. Dem Vermieter steht dabei grundsätzlich eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, um eventuelle Gegenansprüche zu ermitteln und eine Abrechnung zu erstellen. Pauschale Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die beispielsweise starr sechs Monate ansetzen, können jedoch treuwidrig sein. Dies gilt vor allem dann, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters offensichtlich schon zu einem früheren Zeitpunkt entfällt.
Auch beim Streit um die einbehaltene Sicherheit musste der Münchener Senat eine klare Linie vorgeben.
Die Mieterin hatte bei dem Vertragsabschluss eine Kaution in Höhe von 5.100 Euro hinterlegt. Die Vermieterin weigerte sich zunächst, diesen Betrag auszuzahlen, und berief sich auf § 8 Ziff. 8 des geschlossenen Mietvertrags. Diese Klausel sah vor, dass die Sicherheit erst sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig werde.
Das Gericht wies diese Ansicht als unangemessen zurück. Da die gewerblichen Büroräume niemals bezogen worden waren und die notwendige Abrechnung äußerst einfach ausfiel, bewerteten die Richter im konkreten Einzelfall eine Prüfungsfrist von lediglich zwei Monaten als völlig ausreichend.
Zudem betonte das Gericht, dass die Vermieterin nicht gegen die Kaution aufgerechnet, sondern im Prozess eine eigenständige Widerklage erhoben hatte. Das bedeutet konkret: Anstatt die einbehaltene Kaution direkt mit den offenen Mietforderungen zu verrechnen (Aufrechnung), hatte die Vermieterin diese Beträge separat vor Gericht eingeklagt (Widerklage). Da sie ihr Geld somit auf einem anderen rechtlichen Weg eintrieb, war ihr vertragliches Sicherungsbedürfnis für die Kaution komplett entfallen. Folglich wurde die Vermieterin verurteilt, die einbehaltene Mietkaution zurückzuzahlen. Hinzu kommen Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2025.
Handlungsempfehlung für die Praxis: Akzeptieren Sie als Mieter keine pauschale Wartezeit von sechs Monaten bei der Kautionsrückgabe, wenn das Mietverhältnis sehr kurz war oder keine Nebenkostenabrechnungen mehr ausstehen. Fordern Sie die Kaution in solchen klaren Fällen unter Fristsetzung frühzeitig zurück. Als Vermieter müssen Sie in einfachen Konstellationen zügig abrechnen, um nicht in Verzug zu geraten und dem Mieter keine Verzugszinsen zahlen zu müssen.
Zahlungspflicht bei Mietstopp nach unwirksamer Kündigung
Wenn ein Mieter eigenmächtig die Mietzahlungen einstellt, riskiert er, dass der Vermieter den Vertrag seinerseits wegen eines Zahlungsverzugs fristlos kündigt. Gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB wird der Mieter nämlich nicht von der Entrichtung der Miete befreit, nur weil er durch einen in seiner eigenen Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert ist. Geht es später vor Gericht und ist zwischenzeitlich die Abrechnungsreife für die Nebenkosten eingetreten, ändert sich die Forderung. Die eingetretene Abrechnungsreife bedeutet in diesem Zusammenhang: Wenn die rechtliche Frist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgelaufen ist, darf der Vermieter keine pauschalen Vorauszahlungen mehr einfordern. Der Vermieter kann im Rahmen einer gerichtlichen Widerklage dann nur noch den reinen Saldo aus der erfolgten Abrechnung verlangen.
Zum Abschluss des komplexen Verfahrens ordneten die Richter die offenen finanziellen Forderungen der Vermieterin ein:
Nachdem die Mieterin ihre eigene Kündigung ausgesprochen hatte, stellte sie ab August 2024 sämtliche Zahlungen an die Vermieterin ein. Diese ließ sich das nicht bieten und reagierte am 28.10.2024 mit einer eigenen, fristlosen Kündigung zum 31.10.2024 wegen des entstandenen Zahlungsverzugs.
Das Gericht gab der Widerklage der Vermieterin auf die Zahlung der entstandenen Mietrückstände für die Monate August bis Oktober 2024 statt. Die Richter stellten unmissverständlich fest, dass das Mietverhältnis erst durch diese zweite Kündigung der Vermieterin Ende Oktober wirksam beendet worden war.
Abzug von Heizkostenvorauszahlungen
Interessant ist das finanzielle Detail der Verurteilung: Die Vermieterin hatte in ihrer Widerklage ursprünglich 5.165,79 Euro gefordert. Das Gericht sprach ihr jedoch nur einen Betrag in Höhe von 4.808,79 Euro nebst Zinsen zu. Der ausgeurteilte Betrag lag deshalb unter der ursprünglichen Forderung, weil die Heizkostenvorauszahlungen aufgrund der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife von der Summe abgezogen werden mussten. Die Mieterin hat nun die Zahlung der Mietrückstände zu leisten. Von den gesamten Kosten des Rechtsstreits trägt die Mieterin am Ende 87 Prozent, während der Vermieterin die restlichen 13 Prozent auferlegt wurden.
Fazit: Keine Kündigung bei Bagatellmängeln
Das Urteil des Oberlandesgerichts München hat als obergerichtliche Entscheidung eine starke Bindungswirkung für vergleichbare Streitigkeiten im Gewerbemietrecht. Es ist auf alle Fälle übertragbar, in denen die Kosten zur Mängelbeseitigung in keinem vernünftigen Verhältnis zur Kündigung des gesamten Vertrages stehen.
Für Ihre Praxis bedeutet das: Kündigen Sie bei kleineren Mängeln niemals sofort fristlos. Sie müssen den Vermieter zwingend vorher nachweisbar abmahnen und eine feste Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Zahlen Sie die Miete währenddessen nur unter schriftlichem Vorbehalt weiter. Wer diese Schritte überspringt, verliert nicht nur sein Kündigungsrecht und die bereits geleisteten Mietzahlungen, sondern haftet dem Vermieter auch für dessen Mietausfälle. Vermieter wiederum sollten in einfachen Fällen die Kaution deutlich vor Ablauf der üblichen sechs Monate abrechnen und auszahlen, um teure Verzugszinsen zu vermeiden.
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Experten Kommentar
Hinter solchen kuriosen Kündigungen wegen absoluter Nichtigkeiten steckt in der Realität meist ein ganz anderes Motiv. Oft haben Gewerbemieter kurz nach Vertragsabschluss ein günstigeres Objekt gefunden oder plötzliche Finanzsorgen, weshalb sie krampfhaft nach einem rechtlichen Notausgang suchen. Richter durchschauen diese offensichtlich vorgeschobene Empörung über angebliche Mängel fast immer sofort.
Wer sich aus einem ungeliebten Mietvertrag befreien möchte, fährt mit offenen Karten deshalb deutlich besser. Statt einen aussichtslosen Rechtsstreit um lächerliche Bagatellen vom Zaun zu brechen, führt die sachliche Verhandlung über einen Aufhebungsvertrag oder einen Nachmieter oft viel eher ans Ziel. Das erspart Betroffenen am Ende nicht nur strapazierte Nerven, sondern vor allem richtig teure Prozesskosten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Bagatellgrenze auch, wenn ich die Haupteingangstür des Büros nicht absperren kann?
NEIN. Die Bagatellgrenze greift nicht, wenn die Haupteingangstür unverschließbar bleibt, da dieser Mangel die Sicherheit des Objekts und der Geschäftsausstattung massiv gefährdet. Ein solcher Zustand stellt eine erhebliche Beeinträchtigung dar, welche die vertragsgemäße Nutzung der gewerblichen Mieträume unmittelbar ausschließt.
Rechtlich gelten nur solche Mängel als Bagatellfall, die mit minimalem finanziellem Aufwand von etwa 30 Euro selbst behoben werden können, wie es bei einfachen Innentüren der Fall ist. Eine defekte Haupttür hingegen schützt das Mietobjekt nicht vor unbefugtem Zutritt, wodurch der Vermieter seine zentrale Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB verletzt. Da die Kosten für die Instandsetzung einer professionellen Schließanlage meist weit über der Geringfügigkeitsschwelle liegen, ist die Annahme einer bloßen Unbedeutsamkeit rechtlich ausgeschlossen. Mieter müssen in dieser Situation keine Gefährdung ihrer Betriebsmittel hinnehmen, da der Schutz des Eigentums den Rahmen einer kleinen Unannehmlichkeit deutlich überschreitet.
Trotz der Schwere des Mangels bleibt die vorherige schriftliche Abmahnung des Vermieters unter Setzung einer kurzen Frist zur Mängelbeseitigung für die Wahrung weiterer Rechte zwingend erforderlich. Ohne diesen formalen Nachweis riskieren Betroffene, dass rechtliche Schritte wie eine Kündigung oder Mietminderung trotz der offensichtlichen Sicherheitsgefährdung vor Gericht scheitern könnten.
Verliere ich meinen Rückzahlungsanspruch, wenn ich die Miete trotz fehlender Schlüssel ohne Vorbehalt zahle?
JA. Wenn Sie als Unternehmer die Miete trotz fehlender Schlüssel ohne Vorbehalt zahlen, verlieren Sie regelmäßig Ihren Rückzahlungsanspruch, da Gerichte Ihnen die Kenntnis der Nichtschuld unterstellen. Wer in voller Kenntnis einer fehlenden Leistungspflicht dennoch monatliche Beträge überweist, kann diese Summen im Nachhinein rechtlich nicht mehr zurückfordern.
Gemäß Paragraph 814 BGB ist eine Rückforderung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Zahlung eigentlich nicht verpflichtet war. Bei gewerblichen Mietern gehen Gerichte davon aus, dass diese die rechtliche Tragweite einer vollständigen Vorenthaltung der Mietsache vollumfänglich erfassen können. Da bei nicht übergebenen Schlüsseln offensichtlich keine Nutzungsmöglichkeit besteht, wird dem professionellen Mieter unterstellt, dass er um seine fehlende Zahlungspflicht wusste. Um diesen Rechtsverlust zu vermeiden, müssen Sie jede Überweisung zwingend mit dem schriftlichen Zusatz unter Vorbehalt der Rückforderung kennzeichnen. Nur durch diesen ausdrücklichen Hinweis sichern Sie sich die rechtliche Möglichkeit, die gezahlten Beträge nach einer Klärung erfolgreich vom Vermieter zurückzuverlangen.
Wie muss ich die Abmahnung konkret formulieren, damit meine fristlose Kündigung später wirksam ist?
Ihre schriftliche Abmahnung muss den konkreten Vertragsverstoß präzise beschreiben und zudem eine kalendermäßig bestimmte Frist zur Abhilfe enthalten. Damit eine spätere fristlose Kündigung wirksam ist, muss das Abmahnschreiben zwingend die unmissverständliche Androhung der Kündigung enthalten.
Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist vor einer außerordentlichen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich, um dem Vermieter die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. In diesem Schreiben dürfen Sie den Mangel nicht nur pauschal rügen, sondern müssen den beanstandeten Sachverhalt so detailliert schildern, dass der Empfänger seine Pflichtverletzung genau erkennt. Eine bloße Aufforderung zur sofortigen Erledigung reicht rechtlich nicht aus, da Sie stattdessen ein konkretes Zieldatum oder eine angemessene Zeitspanne für die Behebung festlegen müssen. Erst wenn diese gesetzte Frist ohne Erfolg verstreicht, ist die vertragliche Vertrauensgrundlage rechtlich so weit gestört, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt zulässig wird. Ein Nachweis über den Zugang der Abmahnung, beispielsweise durch ein Einwurfeinschreiben, ist für die spätere Beweisführung vor Gericht in jedem Fall zwingend erforderlich.
Die Abmahnung ist nur entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe endgültig verweigert oder besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Wegen der hohen rechtlichen Hürden sollten Sie jedoch zur Sicherheit keinesfalls auf diesen formalen Zwischenschritt verzichten.
Was kann ich tun, wenn meine fristlose Kündigung unwirksam war und hohe Mietrückstände drohen?
Sie sollten die ausstehenden Mieten umgehend nachzahlen oder eine Einigung mit der Gegenseite suchen, um eine wirksame Gegenkündigung durch den Vermieter zu verhindern. Sie müssen die rückständigen Beträge unverzüglich ausgleichen, da eine unwirksame Kündigung Ihre laufende Zahlungspflicht rechtlich nicht beendet und Sie sonst einen kündigungsrelevanten Zahlungsverzug riskieren.
Das Grundprinzip im Mietrecht besagt, dass eine fehlerhafte fristlose Kündigung den Mietvertrag nicht auflöst, wodurch die Pflicht zur Mietzahlung gemäß Paragraph 535 Absatz 2 BGB rechtlich fortbesteht. Wenn Sie die Zahlungen eigenmächtig einstellen, geraten Sie in Verzug und geben dem Vermieter damit einen rechtmäßigen Grund für eine eigene fristlose Kündigung. In einem solchen Szenario drohen Ihnen nicht nur der endgültige Verlust der Räumlichkeiten, sondern auch erhebliche Schadensersatzforderungen für den Mietausfall sowie die Übernahme der hohen Prozesskosten. Um Ihre Rechtsposition für die Zukunft zu wahren, sollten Sie die Nachzahlung zwingend mit dem schriftlichen Zusatz einer Zahlung unter Vorbehalt leisten.
Eine wichtige Grenze bildet die sogenannte Abrechnungsreife für die Nebenkosten, falls die gesetzliche Frist für die Abrechnung des betreffenden Zeitraums zum Zeitpunkt des Rechtsstreits bereits abgelaufen ist. In diesem speziellen Fall darf der Vermieter keine pauschalen Vorauszahlungen mehr von Ihnen verlangen, sondern muss diese Beträge von seiner Gesamtforderung abziehen und darf nur noch den reinen Saldo geltend machen.
Kann ich meine Kaution bereits nach zwei Monaten zurückverlangen, wenn ich die Büroräume nie bezog?
JA. Bei ungenutzten Büroräumen ohne ausstehende Nebenkostenabrechnungen können Sie die Kaution aufgrund der einfachen Sachlage bereits nach einer kurzen Prüfungsfrist von zwei Monaten zurückfordern. Eine starre Wartezeit von sechs Monaten ist in solchen Fällen rechtlich unzulässig, da das Sicherungsbedürfnis des Vermieters frühzeitig entfällt.
Gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB muss ein Vermieter die Mietkaution innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist abrechnen und an den Mieter auszahlen. Da bei niemals bezogenen Räumlichkeiten keine Abnutzungen oder komplizierte Nebenkostenabrechnungen zu prüfen sind, reduziert sich die übliche Frist im Einzelfall erheblich. Gerichte bewerten eine Zeitspanne von zwei Monaten in solchen Konstellationen als völlig ausreichend, da der Verwaltungsaufwand für den Vermieter hierbei minimal ausfällt. Eine pauschale vertragliche Regelung zur längeren Einbehaltung der Sicherheit ist bei einem so geringen Sicherungsbedürfnis regelmäßig als unwirksam zu betrachten.
Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfällt sogar sofort vollständig, wenn dieser offene Mietansprüche nicht mit der Kaution verrechnet, sondern diese bereits eigenständig mittels einer gerichtlichen Widerklage geltend macht.
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Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 43 O 10149/24 – Urteil vom 13.11.2025
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