Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Kündigung von Mietverträgen: Schonfristen und Zahlungsunpünktlichkeit im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet die Schonfristzahlung für die Wirksamkeit einer Kündigung?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine wiederholte Zahlungsunpünktlichkeit trotz erfolgreicher Schonfristzahlung?
- Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, um eine ordentliche Kündigung zu vermeiden?
- Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter wiederholt säumige Mieter ordentlich kündigen?
- Wie wichtig ist die vollständige und pünktliche Begleichung der Miete für das Bestehen des Mietverhältnisses?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Urteil befasst sich mit der Rechtmäßigkeit einer Kündigung aufgrund von Zahlungsunpünktlichkeit im Mietverhältnis.
- Es wird erörtert, inwiefern eine Schonfrist für Mietzahlungen Einfluss auf die Kündigung hat.
- Die Schwierigkeiten liegen in der rechtlichen Bewertung von wiederholter Zahlungsunfähigkeit trotz gewährter Schonfristen.
- Das Gericht entschied, dass eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen während einer Schonfrist unwirksam sein kann.
- Die Entscheidung beruht darauf, dass Mieter durch gesetzliche Regelungen geschützt sind, um eine Eigenbedarfsklage zu vermeiden.
- Bei anhaltender Zahlungsunpünktlichkeit nach einer Schonfrist kann allerdings eine rechtmäßige Kündigung vorliegen.
- Mieter sollten sich bewusst sein, dass wiederholte verspätete Zahlungen auch nach einer Schonfrist rechtliche Konsequenzen haben können.
- Eine rechtzeitige Kommunikation mit dem Vermieter kann helfen, Konflikte zu vermeiden.
- Mieter haben die Möglichkeit, sich rechtlich beraten zu lassen, um ihre Interessen zu wahren.
- Im Falle einer Kündigung empfiehlt es sich, die Fristen und rechtlichen Möglichkeiten genau zu prüfen, um die Wohnung zu behalten.
Kündigung von Mietverträgen: Schonfristen und Zahlungsunpünktlichkeit im Fokus
Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist ein sensibles rechtliches Thema, das sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. In vielen Fällen kann eine Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters zu einem Konflikt führen, der schlimmstenfalls in einer Kündigung münden kann. Doch nicht jede Kündigung ist automatisch rechtens. Insbesondere das Vorliegen einer Schonfrist oder etwaige Zahlungsverzögerungen spielen eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Wirksamkeit einer Kündigung zu beurteilen. Hierbei stellt sich die Frage, ob die Gewährung einer Schonfrist den Vermieter dazu verpflichtet, auf weitere Zahlungsverzögerungen Rücksicht zu nehmen.
Zahlungsunpünktlichkeit kann unterschiedliche Gründe haben, und es ist wichtig zu beachten, dass nicht jeder Fall automatisch zu einer Kündigung führen muss. Die Gerichte haben in der Vergangenheit immer wieder klargestellt, dass die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Vor allem spielt die anhaltende Zahlungsunpünktlichkeit eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung, ob eine Kündigung rechtmäßig ist oder nicht.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der sich mit der Frage der Wirksamkeit einer Kündigung aufgrund von Schonfristzahlungen und anhaltender Zahlungsunpünktlichkeit beschäftigt.
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Der Fall vor Gericht
Mieter erhält Kündigung trotz Schonfristzahlung
Ein Mieter in Thüringen sah sich mit einer außerordentlichen Kündigung seines Mietverhältnisses konfrontiert, nachdem er wiederholt in Zahlungsverzug geraten war. Der Vermieter hatte die Kündigung ausgesprochen, obwohl der Mieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist den ausstehenden Betrag beglichen hatte. Diese Situation führte zu einem Rechtsstreit, der vor dem Amtsgericht Erfurt verhandelt wurde.
Chronologie der Zahlungsversäumnisse
Der Fall nahm seinen Anfang im April 2022, als der Mieter erstmals mit seiner Mietzahlung in Verzug geriet. In den darauffolgenden Monaten kam es zu weiteren Verspätungen, die sich bis in den Herbst desselben Jahres fortsetzten. Der Vermieter reagierte zunächst mit Mahnungen und einer Abmahnung, bevor er schließlich im Oktober 2022 die fristlose Kündigung aussprach. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Mieter einen Zahlungsrückstand von 1.180 Euro angehäuft.
Rechtliche Aspekte der Schonfristzahlung
Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat ein Mieter das Recht, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch eine sogenannte Schonfristzahlung abzuwenden. Diese Regelung sieht vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Erhebung einer Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Im vorliegenden Fall nutzte der Mieter diese Möglichkeit und beglich den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlichen Frist.
Gerichtliche Entscheidung zur Wirksamkeit der Kündigung
Das Amtsgericht Erfurt befasste sich eingehend mit der Frage, ob die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung trotz der erfolgten Schonfristzahlung Bestand haben könnte. In seinem Urteil vom 22.03.2023 (Aktenzeichen 4 C 1691/22) kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Kündigung unwirksam sei. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber mit der Schonfristregelung dem Mieter eine zweite Chance einräumen wollte, um den Verlust der Wohnung abzuwenden.
Bedeutung der anhaltenden Zahlungsunpünktlichkeit
Trotz der Unwirksamkeit der Kündigung aufgrund der Schonfristzahlung wies das Gericht auf die Problematik der wiederkehrenden Zahlungsverzüge hin. Die Richter betonten, dass eine andauernde Unpünktlichkeit bei den Mietzahlungen durchaus einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellen könne. Sie verwiesen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein Vermieter nicht verpflichtet sei, ständige Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Das Gericht stellte klar, dass der Mieter trotz der erfolgreichen Abwendung der fristlosen Kündigung weiterhin zur pünktlichen Zahlung verpflichtet sei und dass fortgesetzte Unpünktlichkeit ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen könne.
Auswirkungen des Urteils für die Beteiligten
Für den Mieter bedeutete das Urteil zunächst eine Entlastung, da er sein Mietverhältnis fortsetzen konnte. Das Gericht machte jedoch deutlich, dass diese Entscheidung keinen Freibrief für zukünftige Zahlungsverzögerungen darstelle. Der Vermieter hingegen musste die Fortsetzung des Mietverhältnisses akzeptieren, erhielt aber gleichzeitig eine richterliche Bestätigung, dass wiederholte Unpünktlichkeit bei den Mietzahlungen nicht toleriert werden müsse. Das Urteil unterstrich die Wichtigkeit der pünktlichen Mietzahlung und die möglichen rechtlichen Folgen bei anhaltenden Verstößen gegen diese Verpflichtung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung bekräftigt die Schutzfunktion der Schonfristregelung für Mieter, zeigt aber gleichzeitig deren Grenzen auf. Während eine fristlose Kündigung durch rechtzeitige Zahlung abgewendet werden kann, bleibt das Risiko einer ordentlichen Kündigung bei anhaltender Zahlungsunpünktlichkeit bestehen. Dies verdeutlicht die Balance zwischen Mieterschutz und den berechtigten Interessen des Vermieters auf pünktliche Mietzahlungen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter mit Zahlungsschwierigkeiten gibt Ihnen dieses Urteil eine wichtige Atempause. Wenn Sie innerhalb der Schonfrist Ihre Mietschulden begleichen, können Sie eine fristlose Kündigung abwenden und in Ihrer Wohnung bleiben. Allerdings ist dies kein Freibrief für dauerhaft unpünktliche Zahlungen. Beachten Sie: Auch nach einer Schonfristzahlung kann der Vermieter bei anhaltender Unpünktlichkeit eine ordentliche Kündigung aussprechen. Um Ihr Mietverhältnis langfristig zu sichern, sollten Sie unbedingt auf pünktliche Mietzahlungen achten. Falls Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrem Vermieter oder einer Schuldnerberatung.
FAQ – Häufige Fragen
In unserer FAQ-Rubrik finden Sie prägnante Antworten auf häufige Fragen rund um das Thema Kündigung im Mietrecht. Egal, ob Sie als Mieter oder Vermieter agieren, unsere sorgfältig zusammengestellten Informationen bieten Ihnen wertvolle Einblicke und helfen Ihnen, rechtliche Fragestellungen besser zu verstehen. Tauchen Sie ein und finden Sie die Antworten, die Sie suchen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet die Schonfristzahlung für die Wirksamkeit einer Kündigung?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine wiederholte Zahlungsunpünktlichkeit trotz erfolgreicher Schonfristzahlung?
- Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, um eine ordentliche Kündigung zu vermeiden?
- Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter wiederholt säumige Mieter ordentlich kündigen?
- Wie wichtig ist die vollständige und pünktliche Begleichung der Miete für das Bestehen des Mietverhältnisses?
Was bedeutet die Schonfristzahlung für die Wirksamkeit einer Kündigung?
Was bedeutet die Schonfristzahlung für die Wirksamkeit einer Kündigung?
Die Schonfristzahlung hat unterschiedliche Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer Kündigung, je nachdem, ob es sich um eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung handelt:
Auswirkung auf die fristlose Kündigung
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die Schonfristzahlung die Kündigung unwirksam machen. Wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage alle ausstehenden Mieten vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam.
Diese Regelung gibt Mietern die Chance, trotz vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten ihre Wohnung zu behalten. Allerdings gilt diese „Rettungsmöglichkeit“ nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Auswirkung auf die ordentliche Kündigung
Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung hat die Schonfristzahlung keine heilende Wirkung auf eine ordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung auch dann wirksam bleibt, wenn der Mieter die ausstehenden Zahlungen nachträglich begleicht.
Das bedeutet für Sie als Mieter: Wenn Ihr Vermieter neben der fristlosen auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, bleibt diese trotz Schonfristzahlung bestehen. Ihr Mietverhältnis endet in diesem Fall zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.
Praktische Bedeutung
In der Praxis sprechen Vermieter häufig sowohl eine fristlose als auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Für Sie als Mieter ist es wichtig zu verstehen, dass die Schonfristzahlung in solchen Fällen zwar die fristlose Kündigung unwirksam macht, das Mietverhältnis aber trotzdem durch die ordentliche Kündigung beendet werden kann.
Mögliche Ausnahmen
Es gibt Situationen, in denen eine ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung als rechtsmissbräuchlich angesehen werden könnte. Dies könnte der Fall sein, wenn Sie als Mieter den Zahlungsrückstand sehr schnell ausgeglichen haben und es in der Vergangenheit keine weiteren erheblichen Störungen des Mietverhältnisses gab. In solchen Fällen könnte ein Gericht die Durchsetzung des Räumungsanspruchs als treuwidrig betrachten.
Beachten Sie: Die rechtliche Lage in diesem Bereich ist komplex und kann von Fall zu Fall variieren. Wenn Sie mit einer Kündigung konfrontiert sind, ist es ratsam, sich frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre individuellen Möglichkeiten zu prüfen.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine wiederholte Zahlungsunpünktlichkeit trotz erfolgreicher Schonfristzahlung?
Eine wiederholte Zahlungsunpünktlichkeit trotz erfolgreicher Schonfristzahlung kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen für Mieter haben, bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Schonfristzahlung schützt nur vor der fristlosen Kündigung, nicht vor einer ordentlichen Kündigung. Wenn Sie als Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage alle Mietrückstände begleichen, wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam. Eine möglicherweise gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen.
Bei wiederholter Unpünktlichkeit droht die ordentliche Kündigung. Zahlen Sie trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Dies gilt auch dann, wenn Sie zuvor durch eine Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung abgewendet haben.
Bereits eine einmalige Verspätung nach Abmahnung kann ausreichen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter nach einer Abmahnung auch nur ein einziges Mal die Miete verspätet zahlt.
Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist entscheidend. Gerichte berücksichtigen dabei verschiedene Faktoren:
- Wie oft und wie lange Sie in der Vergangenheit unpünktlich gezahlt haben
- Ob Sie nach der Abmahnung Ihr Zahlungsverhalten zunächst verbessert haben
- Wie groß die erneute Verspätung war (wenige Tage oder mehrere Wochen)
- Ob Sie die Miete regelmäßig im Voraus überweisen
Eine nur geringfügige Verspätung kann unter Umständen noch toleriert werden. Wenn Sie beispielsweise nach jahrelang pünktlicher Zahlung und einer Abmahnung die Miete einmalig mit nur zwei Tagen Verspätung zahlen, könnte dies als unerhebliche Pflichtverletzung gewertet werden.
Vermieter dürfen unpünktliche Zahlungen nicht dauerhaft tolerieren. Hat Ihr Vermieter Ihre Unpünktlichkeit über einen längeren Zeitraum hingenommen, kann er sich nicht plötzlich ohne Vorwarnung darauf berufen. In diesem Fall muss er Sie zunächst abmahnen und auf pünktliche Zahlung bestehen.
Um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden, sollten Sie in Ihrer Situation:
- Ab sofort immer pünktlich zahlen
- Bei finanziellen Engpässen frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen
- Gegebenenfalls einen Dauerauftrag einrichten, um Verspätungen zu vermeiden
- Im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen
Bedenken Sie: Jede weitere Unpünktlichkeit nach einer Abmahnung oder Schonfristzahlung erhöht das Risiko einer Kündigung erheblich. Nehmen Sie die Situation ernst und ändern Sie Ihr Zahlungsverhalten nachhaltig, um Ihr Mietverhältnis zu schützen.
Welche Schritte sollten Mieter unternehmen, um eine ordentliche Kündigung zu vermeiden?
Um eine ordentliche Kündigung zu vermeiden, sollten Mieter folgende Schritte unternehmen:
Pünktliche Mietzahlung sicherstellen
Die regelmäßige und pünktliche Zahlung der Miete ist der wichtigste Faktor, um eine Kündigung zu vermeiden. Richten Sie einen Dauerauftrag ein oder nutzen Sie das SEPA-Lastschriftverfahren, um Zahlungsversäumnisse zu verhindern.
Bei finanziellen Schwierigkeiten ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Gemeinsam können oft Lösungen wie Ratenzahlungen oder vorübergehende Mietminderungen vereinbart werden. Diese Offenheit kann helfen, das Vertrauensverhältnis zu stärken und eine Kündigung abzuwenden.
Vertragliche Pflichten einhalten
Beachten Sie sorgfältig die im Mietvertrag festgelegten Pflichten. Dazu gehören beispielsweise die Einhaltung der Hausordnung, die sachgemäße Nutzung der Wohnung und die Durchführung von Kleinreparaturen, sofern vertraglich vereinbart.
Rücksichtnahme auf Nachbarn
Vermeiden Sie Lärmbelästigungen und andere Störungen, die zu Beschwerden führen könnten. Ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn kann indirekt dazu beitragen, Konflikte mit dem Vermieter zu vermeiden.
Kommunikation mit dem Vermieter pflegen
Informieren Sie Ihren Vermieter umgehend über notwendige Reparaturen oder Schäden in der Wohnung. Eine proaktive Kommunikation zeigt Verantwortungsbewusstsein und kann das Mietverhältnis positiv beeinflussen.
Dokumentation führen
Bewahren Sie alle mietrelevanten Dokumente sorgfältig auf. Dazu gehören der Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Quittungen für Mietzahlungen und jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter. Diese Unterlagen können im Streitfall wichtig sein.
Rechtzeitig auf Kündigungsandrohungen reagieren
Sollte es trotz aller Vorsichtsmaßnahmen zu einer Kündigungsandrohung kommen, reagieren Sie umgehend. Klären Sie die Gründe für die Androhung und bemühen Sie sich aktiv um eine Lösung. In vielen Fällen kann durch konstruktive Gespräche eine Kündigung noch abgewendet werden.
Rechtliche Beratung in Anspruch nehmen
Bei anhaltenden Konflikten oder unklaren rechtlichen Situationen sollten Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Mietervereine oder Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Mietrecht können Ihnen helfen, Ihre Rechte zu verstehen und durchzusetzen.
Durch die konsequente Umsetzung dieser Schritte können Sie als Mieter aktiv dazu beitragen, eine ordentliche Kündigung zu vermeiden und ein stabiles, langfristiges Mietverhältnis zu fördern.
Unter welchen Bedingungen kann ein Vermieter wiederholt säumige Mieter ordentlich kündigen?
Ein Vermieter kann wiederholt säumige Mieter ordentlich kündigen, wenn eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung:
- Wiederholte Unpünktlichkeit: Der Mieter zahlt die Miete wiederholt verspätet, also nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt.
- Erheblichkeit der Pflichtverletzung: Die Unpünktlichkeit muss ein gewisses Ausmaß erreichen. Einzelne geringfügige Verspätungen reichen in der Regel nicht aus.
- Abmahnung: Der Vermieter muss den Mieter in der Regel zunächst abmahnen und auf die Konsequenzen weiterer Unpünktlichkeit hinweisen.
- Fortsetzung des Verhaltens: Trotz Abmahnung setzt der Mieter sein unpünktliches Zahlungsverhalten fort.
Wichtig zu beachten:
- Die ordentliche Kündigung unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und können bis zu neun Monate betragen.
- Der Vermieter muss die Gründe für die Kündigung im Kündigungsschreiben darlegen.
- Auch wenn keine Mietrückstände bestehen, kann wiederholte Unpünktlichkeit eine Kündigung rechtfertigen. Für den Vermieter ist die Planbarkeit der Mietzahlungen oft von großer Bedeutung.
Beispiel: Wenn Sie als Mieter über einen Zeitraum von sechs Monaten viermal die Miete erst nach dem 10. des Monats überweisen, obwohl im Vertrag der 3. Werktag als Zahlungstermin festgelegt ist, und Sie trotz Abmahnung Ihr Verhalten nicht ändern, könnte dies eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Schutz für Mieter: Es gibt jedoch auch Schutzmaßnahmen für Mieter. Wenn Sie als Mieter nach Erhalt der Kündigung Ihr Zahlungsverhalten deutlich verbessern und zukünftig pünktlich zahlen, könnte eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar sein. In diesem Fall wäre die Kündigung möglicherweise unwirksam.
Handlungsempfehlung für Mieter: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Miete pünktlich zu zahlen, sollten Sie proaktiv das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Oft lassen sich gemeinsam Lösungen finden, wie beispielsweise eine vorübergehende Änderung des Zahlungstermins oder Ratenzahlungsvereinbarungen.
Beachten Sie: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unter strengeren Voraussetzungen möglich, etwa wenn Sie mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind. In solchen Fällen haben Sie als Mieter jedoch die Möglichkeit, durch eine Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen.
Wie wichtig ist die vollständige und pünktliche Begleichung der Miete für das Bestehen des Mietverhältnisses?
Die vollständige und pünktliche Zahlung der Miete ist von zentraler Bedeutung für das Fortbestehen eines Mietverhältnisses. Sie gehört zu den Hauptpflichten des Mieters und bildet das Fundament der vertraglichen Beziehung zwischen Mieter und Vermieter.
Gesetzliche Grundlage und Fälligkeit
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zahlungsperiode zu entrichten. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats beim Vermieter eingegangen sein muss. Dabei ist es ausreichend, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilt, sodass bei normaler Abwicklung mit einem fristgerechten Eingang gerechnet werden kann.
Konsequenzen bei Zahlungsverzug
Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, kann dies schwerwiegende Folgen haben:
- Mahnungen und Verzugszinsen: Der Vermieter kann Mahnungen aussprechen und Verzugszinsen berechnen.
- Abmahnung: Bei wiederholter Unpünktlichkeit kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen.
- Ordentliche Kündigung: Anhaltende Unpünktlichkeit kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
- Fristlose Kündigung: In besonders schweren Fällen, etwa wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Bedeutung der Zahlungspünktlichkeit
Die Pünktlichkeit der Mietzahlungen ist nicht nur eine rechtliche Verpflichtung, sondern auch ein Zeichen der Zuverlässigkeit und des gegenseitigen Respekts im Mietverhältnis. Vermieter sind oft auf die regelmäßigen Mieteingänge angewiesen, um ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.
Wenn Sie als Mieter Schwierigkeiten haben, die Miete pünktlich zu zahlen, ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Oftmals lassen sich gemeinsam Lösungen finden, wie etwa Ratenzahlungsvereinbarungen, die eine Kündigung vermeiden können.
Schonfrist bei Nachzahlung
Es ist wichtig zu wissen, dass selbst bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Schonfrist besteht. Wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fällige Miete vollständig begleicht, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Regelung gilt jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Fazit: Die pünktliche und vollständige Mietzahlung ist essenziell für ein stabiles Mietverhältnis. Sie schützt nicht nur vor rechtlichen Konsequenzen, sondern fördert auch ein positives Verhältnis zum Vermieter. In Ihrer Situation als Mieter sollten Sie der Mietzahlung höchste Priorität einräumen, um Ihr Zuhause zu sichern und unnötige Konflikte zu vermeiden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Schonfristzahlung: Eine Schonfristzahlung ermöglicht es Mietern, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Sie erfolgt, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung auf Räumung alle ausstehenden Mieten begleicht. Dadurch wird die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis bleibt bestehen. Diese Regelung gibt Mietern eine zweite Chance, um den Wohnungsverlust zu verhindern. Allerdings gilt die Schonfrist nur einmal innerhalb von zwei Jahren für dasselbe Mietverhältnis. Bei wiederholten Zahlungsverzügen kann der Vermieter trotz erfolgter Schonfristzahlung eine ordentliche Kündigung aussprechen.
- Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche Kündigung beendet ein Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund. Im Mietrecht kann sie etwa bei erheblichem Zahlungsverzug ausgesprochen werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung in Verzug ist oder in einem längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Sie muss unverzüglich nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes erfolgen. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung bedarf sie keiner Kündigungsfrist, das Mietverhältnis endet sofort. Eine außerordentliche Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung unwirksam werden.
- Ordentliche Kündigung: Eine ordentliche Kündigung beendet ein Mietverhältnis unter Einhaltung gesetzlicher oder vertraglich vereinbarter Fristen. Im Mietrecht kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten. Anders als bei der außerordentlichen Kündigung kann eine ordentliche Kündigung nicht durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Bei wiederholten Zahlungsverzügen kann sie trotz erfolgter Schonfristzahlung ausgesprochen werden.
- Zahlungsverzug: Ein Zahlungsverzug tritt ein, wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig oder vollständig zahlt. Er beginnt in der Regel am dritten Werktag nach Fälligkeit der Miete. Wiederholte Zahlungsverzüge können zur Kündigung führen, auch wenn Schonfristzahlungen geleistet wurden. Für eine außerordentliche Kündigung muss der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand sein. Für eine ordentliche Kündigung können auch kleinere, aber wiederholte Verzögerungen ausreichen. Mieter sollten Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig mit dem Vermieter besprechen, um Kündigungen zu vermeiden.
- Abmahnung: Eine Abmahnung ist eine formelle Verwarnung des Vermieters an den Mieter wegen Vertragsverletzungen, wie Zahlungsverzügen. Sie fordert den Mieter auf, das vertragswidrige Verhalten künftig zu unterlassen und droht für den Wiederholungsfall mit Kündigung. Eine Abmahnung ist oft Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung wegen wiederholter Zahlungsverzüge. Sie gibt dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu ändern und eine Kündigung abzuwenden. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, wie langfristigem Zahlungsverzug, kann eine außerordentliche Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen.
- Mieterschutz: Mieterschutz umfasst gesetzliche Regelungen, die Mieter vor ungerechtfertigten Kündigungen und überhöhten Mieten schützen. Dazu gehören Kündigungsschutzvorschriften, Schonfristregelungen und Sozialklauseln. Bei Zahlungsverzug bietet die Schonfristzahlung Schutz vor fristloser Kündigung. Auch bei ordentlichen Kündigungen kann der Mieter Härtegründe geltend machen. Der Mieterschutz begrenzt jedoch nicht das Recht des Vermieters, bei anhaltenden Vertragsverletzungen zu kündigen. Mieter sollten ihre Pflichten, insbesondere pünktliche Mietzahlungen, ernst nehmen, um den Schutz nicht zu verwirken. Bei Zahlungsschwierigkeiten ist frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter ratsam.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Diese Vorschrift regelt die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsverzug. Sie legt fest, dass eine solche Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist (Schonfrist) den Zahlungsrückstand begleicht. Im vorliegenden Fall konnte der Mieter die Kündigung durch eine Schonfristzahlung abwenden, da er den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist beglichen hat.
- § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB (Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dazu gehört auch ein wiederholter Zahlungsverzug, selbst wenn einzelne Rückstände durch Schonfristzahlungen ausgeglichen wurden. Im vorliegenden Fall weist das Gericht darauf hin, dass anhaltende Unpünktlichkeit bei den Mietzahlungen trotz erfolgreicher Schonfristzahlung einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellen kann.
- § 573 Abs. 1 und 3 BGB (Fristen für die ordentliche Kündigung): Diese Vorschriften legen die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverhältnisse fest. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, kann aber unter bestimmten Umständen, z.B. bei langjährigem Mietverhältnis, länger sein. Im vorliegenden Fall ist relevant, dass der Vermieter nach einer wirksamen Schonfristzahlung nicht erneut fristlos kündigen kann, sondern gegebenenfalls eine ordentliche Kündigung mit der entsprechenden Frist aussprechen müsste.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser allgemeine Grundsatz des Zivilrechts verpflichtet die Vertragsparteien, sich nach Treu und Glauben zu verhalten und insbesondere Rücksicht auf die berechtigten Interessen der anderen Partei zu nehmen. Im vorliegenden Fall betont das Gericht, dass der Vermieter zwar nicht verpflichtet ist, ständige Zahlungsverzögerungen hinzunehmen, aber auch der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hat, insbesondere wenn er den Zahlungsrückstand durch eine Schonfristzahlung ausgeglichen hat.
- BGH-Rechtsprechung zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konkretisiert die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie stellt klar, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, ständige Zahlungsverzögerungen hinzunehmen, auch wenn diese durch Schonfristzahlungen ausgeglichen werden. Allerdings muss der Vermieter in der Regel eine Abmahnung aussprechen, bevor er eine ordentliche Kündigung aussprechen kann. Im vorliegenden Fall verweist das Gericht auf diese Rechtsprechung und betont, dass anhaltende Unpünktlichkeit bei den Mietzahlungen trotz erfolgreicher Schonfristzahlung einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellen kann, wenn der Vermieter zuvor eine Abmahnung ausgesprochen hat.
Das vorliegende Urteil
AG Düsseldorf – Az.: 233 C 243/23 – Urteil vom 29.11.2023
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 10.11.2023 für Recht erkannt:
I. Der Beklagte wird verurteilt,
1. die von ihm bewohnte 2-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus C.-straße, L., EG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungstür-, 2 Hauseingangs-, 2 Briefkasten- und 1 Kellerschlüssel an die Klägerin herauszugeben;
2. an die Klägerin Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 760,00 EUR seit dem 06.03.2023 und dem 06.04.2023 bis zum 05.09.2023 zu zahlen.
II. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung hinsichtlich des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen kann der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Zahlung in Anspruch.
Der Beklagte bewohnt die ihm von der Klägerin seit dem 01.11.2021 vermietete streitgegenständliche Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses C.-straße in L.. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Die monatliche Warmmiete beträgt 760,00 EUR und setzt sich aus einer Kaltmiete in Höhe von 600,00 EUR und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 160,00 EUR zusammen. Die Miete ist laut § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.01.2023 (Anlage K 4) ließ die Klägerin den Beklagten zur Zahlung ausstehender Mieten aus den Monaten August, November und Dezember 2022 und Januar 2023 auffordern.
Als darauf keine Zahlung erfolgte, ließ die Klägerin den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 14.02.2023 (Anlage K 5) abmahnen.
Die Mieten für die Monate März und April 2023 in Höhe von insgesamt 1.520,00 EUR zahlte der Beklagte zunächst nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2023 (Anlage K 2) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis aufgrund dieses Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.07.2023.
Die Miete für den Monat September 2023 zahlte O. unter dem 19.09.2023. Die Miete für den Monat Oktober 2023 wurde durch R. am 17.10.2023 gezahlt.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien sei zerrüttet.
Jedenfalls die ordentliche Kündigung sei trotz der geleisteten Zahlung wirksam. Der Beklagte habe mehrere Male die Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate März und April 2023 behauptet, wohlwissend, dass diese Zahlungen nicht erfolgt seien. Vor dem Hintergrund sei ihm auch keine Räumungsfrist zu gewähren, da er das Verfahren bereits in die Länge gezogen habe.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte 2-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus C.-straße, L., EG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungstür-, 2 Hauseingangs-, 2 Briefkasten- und 1 Kellerschlüssel an die Klägerin herauszugeben;
2. eine Räumungsfrist nicht zu gewähren;
3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin rückständige Wohnungsmiete i.H.v. 1.520,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 760,00 EUR seit dem 06.03. und dem 06.04.2023 zu zahlen.
Der Beklagte hat zunächst unter Vorlage eines Überweisungsbeleges behauptet, die Mieten für März und April 2023 unter dem 09.08.2023 überwiesen zu haben. Unter dem 05.09.2023 ist sodann tatsächlich durch M. eine Zahlung an die Klägerin in Höhe von 1.520,00 EUR geleistet worden. Mit Schriftsatz vom 06.10.2023 hat die Klägerin daraufhin den Klageantrag zu Ziff. 3) in dieser Höhe für erledigt erklärt und an dem Zinsanspruch festgehalten mit der Maßgabe, dass dieser bis zum 05.09.2023 begrenzt ist. Der Beklagte hat sich dieser teilweisen Erledigungserklärung im Termin vom 10.11.2023 angeschlossen.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte 2-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus C.-straße, L., EG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungstür-, 2 Hauseingangs-, 2 Briefkasten- und 1 Kellerschlüssel an die Klägerin herauszugeben;
2. eine Räumungsfrist nicht zu gewähren;
3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz von je 760,00 EUR seit dem 06.03. und dem 06.04.2023 bis zum 05.09.2023 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Hilfsweise beantragt er die Gewährung einer Räumungsfrist.
Der Beklagte behauptet eine Einigung der Parteien dahingehend, dass er in der Wohnung bleiben könne, wenn er alle Kosten übernimmt. Die Miete für November 2023 habe er am 04.11.2023 überwiesen.
Er trägt zudem vor, die Mietverzögerungen seien die Folge, dass das Jobcenter noch immer keine Leistungen gezahlt habe und man insoweit vor dem Landessozialgericht prozessiere. Er habe bereits mehrfach Schulden machen müssen, um die Mieten rechtzeitig zu zahlen und seinen Lebensunterhalt zu sichern.
Der Beklagte erhebt den Härtefalleinwand. Aufgrund der Wohnungsmarktsituation drohe ihm die Obdachlosigkeit.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Die Klage ist dem Beklagten am 06.07.2023 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung nach Maßgabe des Klageantrags zu Ziff. 1) gemäß § 546 BGB.
a) Die mit Schreiben vom 28.04.2023 ausgesprochene außerordentliche Kündigung ist wirksam. Die Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB ist eingehalten.
Es liegt auch ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vor. Unstreitig befand sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung mit den Monatsmieten für März und April 2023 in Verzug.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die außerordentliche Kündigung auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Zwar wurde der insoweit bestehende Mietrückstand unter dem 05.09.2023 und damit binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit, die vorliegend am 06.07.2023 eingetreten ist (§ 261 Abs. 1 ZPO), ausgeglichen. Damit die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird, ist jedoch erforderlich, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 24.10.2023 unwidersprochen und unter Vorlage eines Auszuges aus dem Online-Banking (Anlage K 8) vorgetragen, dass die Miete für den Monat September 2023 erst unter dem 19.09.2023 gezahlt worden ist. Diese Mietzahlung war jedoch ausweislich § 5 Nr. 1 des Mietvertrages zum Zeitpunkt der Zahlung auf die Mieten März und April 2023 am 05.09.2023 bereits fällig. Zu einem vollständigen Ausgleich kam es damit nicht.
b) Unabhängig von der hier für wirksam gehaltenen außerordentlichen Kündigung wäre aber jedenfalls auch die ebenfalls mit Schreiben vom 28.04.2023 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.07.2023 wirksam.
Bei der Kündigung wurde die Form des § 573 Abs. 3 BGB eingehalten. Die Kündigung mit der Klageschrift ist auch zum 31.07.2023 wirksam; die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist eingehalten.
Es liegt ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Ein solches Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Vertragspflichtverletzung stellt auch die Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters dar. Vorliegend steht die verzögerte Zahlung durch den Beklagten jedenfalls für die Monate August 2022, November 2022, Dezember 2022, Januar 2023, März 2023, April 2023, September 2023, Oktober 2023 und November 2023 fest. Die über mehrere Monate andauernde Zahlungsunpünktlichkeit ist eine nicht unerhebliche Verletzung der Pflicht aus § 5 des Mietvertrages, zumal die Klägerin auf den pünktlichen Eingang der Mietzahlungen angewiesen ist.
Die Zahlungsunpünktlichkeit erfolgte auch schuldhaft. Dafür, dass der Beklagte schuldlos zahlungsunfähig war und etwa in eine unverschuldete Notlage geraten sind, ist nicht ausreichend vorgetragen worden.
Insoweit reicht hier auch der pauschale Verweis auf den Antrag auf Bürgergeld und auf das insoweit laufende sozialgerichtliche Verfahren nicht aus.
Auch im Hinblick auf die während des Rechtsstreits erhobene falsche Behauptung im Hinblick auf einen bereits unter dem 09.08.2023 erfolgten Ausgleich der ausstehenden Mietzahlungen ist eine Pflichtverletzung des Beklagten gegeben.
c) Ob die seitens des Beklagten behauptete Vereinbarung mit der Klägerin, er könne weiter in der Wohnung bleiben, wenn er alle Kosten übernehme, als Abschluss eines neuen Mietvertrages auszulegen ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls ist diese Behauptung von der Klägerin bestritten worden und ein Beweisantritt ist seitens des Beklagten nicht erfolgt.
2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus einem Betrag von je 760,00 EUR vom 06.03.2023 bzw. 06.04.2023 bis zum 05.09.2023 nach Maßgabe des Klageantrags zu Ziff. 3) gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Nach Ablauf des jeweils dritten Werktages geriet der Beklagte mit der jeweiligen Mietzinszahlung ohne Mahnung in Verzug gemäß § 5 Nr. 1 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Verzug endete mit der unter dem 05.09.2023 erfolgten Zahlung.
II.
Mit seinem Härtefalleinwand dringt der Beklagte nicht durch. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB findet die Vorschrift auf die außerordentliche fristlose Kündigung bereits keine Anwendung. Zudem war der in der mündlichen Verhandlung am 10.11.2023 erhobene Widerspruch auch jedenfalls nicht form- und fristgerecht im Sinne von § 574b BGB.
Für die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO war vor dem Hintergrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung und der fortbestehenden Zahlungsunregelmäßigkeiten kein Raum.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 1.520,00 EUR übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren dem Beklagten die Kosten auch insoweit aufzuerlegen gemäß § 91a ZPO.
Denn unstreitig bestand die Zahlungsforderung in dieser Höhe bis zum Eintritt der Erledigung. Zudem kommt die Erfüllung durch den Beklagten insoweit einem Anerkenntnis gleich.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis 9.000,00 EUR festgesetzt.
