Kündigung wegen Untervermietung: Wann der Rauswurf bei Airbnb droht

Wann droht die Kündigung wegen Untervermietung an Touristen?

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigt eine unerlaubte Überlassung des Mietgebrauchs an Dritte eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vertrages. Eine reguläre Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dabei nicht die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen. Kommt es zu einer unbefugten Gebrauchsüberlassung, kann diese auch ohne eine vorherige Abmahnung zu einem schnellen Vertragsende führen, sofern der Vorfall als ein besonders schwerwiegender Vertragsverstoß gewertet wird.

Wie rigoros diese mietrechtlichen Vorschriften in der Praxis angewendet werden, demonstriert ein Verfahren vor dem Amtsgericht München aus dem Jahr 2020 (Az.: 473 C 20883/19). Ein Wohnungsmieter hatte seine Räumlichkeiten unstreitig in den Monaten August und September 2019 insgesamt zehnmal an Feriengäste überlassen. Die Vermieterin reagierte auf diese gewerbsmäßige Nutzung unverzüglich und sprach am 11. Oktober 2019 die fristlose Kündigung aus. Nach einer summarischen Prüfung der Fakten durch das Gericht stand fest, dass dieser drastische Schritt rechtlich voraussichtlich vollkommen wirksam war und das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendete.

Eine summarische Prüfung bedeutet: Das Gericht bewertet den Sachverhalt nur überschlägig, ohne eine vollständige Hauptverhandlung mit Beweisaufnahme durchzuführen. Das Ergebnis ist daher keine endgültige richterliche Entscheidung, sondern eine vorläufige Einschätzung der Rechtslage.

Ist die Kündigung wegen Untervermietung ohne Abmahnung zulässig?

Nach dem Gesetz ist eine vorherige Abmahnung bei einer Pflichtverletzung nach § 543 Abs. 3 BGB entbehrlich, wenn erhebliche Umstände vorliegen, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Insbesondere kurze, gewerbsmäßige Untervermietungen über Online-Portale gelten bei einer fehlenden Genehmigung als eine massive Rechtsverletzung. Dem Vermieter ist die Fortsetzung der Geschäftsbeziehung unter diesen Umständen meist nicht zuzumuten, weshalb der sofortige Rauswurf erfolgen kann.

Dieses Maß an Konsequenz zeigte sich bei der gerichtlichen Bewertung der nachgewiesenen Touristenvermietungen sehr deutlich. Der zuständige Richter stufte die zehn Buchungen innerhalb von nur zwei Monaten als einen extrem gravierenden Pflichtverstoß ein. Erschwerend kam für den Bewohner hinzu, dass die gesellschaftliche Problematik rund um Portale wie Airbnb bereits ab 2016 und spätestens 2018 weitreichend in der Presse diskutiert und von der Stadt München strikt eingedämmt wurde. Als der betroffene Mann den Vertrag im Jahr 2018 unterschrieb, durfte er keinesfalls von einer stillschweigenden Erlaubnis zur gewerbsmäßigen Touristenvermietung ausgehen. Selbst der Einwand des Bewohners, die Kündigung sei zu unbestimmt formuliert, da darin auch über 35 Vorfälle aus einer vollkommen anderen Wohnung aufgelistet waren, blieb erfolglos. Die zehn unstreitigen Fälle aus dem betreffenden Objekt reichten für das Gericht völlig aus, um die harte Konsequenz auch ohne vorwarnende Abmahnung zu untermauern.

Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB war daher entbehrlich, denn zur bloßen unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten waren somit weitere erhebliche Umstände hinzugetreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. – so das Amtsgericht München

Ein fehlerhaftes Kündigungsschreiben schützt nicht vor dem Rauswurf: Selbst wenn der Vermieter darin Vorfälle aus einer falschen Wohnung auflistet, reicht es aus, wenn die tatsächlichen Verstöße für das betreffende Mietobjekt eindeutig belegt sind. Mieter sollten sich daher nicht darauf verlassen, formale Fehler in der Kündigung als Verteidigung zu nutzen.

Darf der Mieter die Wohnung als WG oder für Touristen nutzen?

Rechtlich setzt eine Wohngemeinschaft zwingend voraus, dass mindestens zwei Personen ohne eine familiäre Lebensgemeinschaft dauerhaft zusammenwohnen und gemeinsam wirtschaften. Selbst wenn ein Mietvertrag die Gründung einer WG erlaubt oder die Zustimmung zur Raumüberlassung nach § 553 BGB regelt, legitimiert dies keine ständig wechselnde Überlassung an Feriengäste. Für einen Immobilieneigentümer ist die kurzfristige Fremdenbeherbergung im normalen Mietshaus schon wegen einer deutlich erhöhten Abnutzung und der massiven Belastung der Nachbarschaft nicht zumutbar.

Mit der Konstruktion einer Wohngemeinschaft versuchte der Betroffene vor dem Amtsgericht seinen eigenen Fall zu retten. Er berief sich auf Ziffer 10 seines Vertrages, die eine Untervermietung unter den Voraussetzungen des Paragraphen 553 BGB zuließ, und behauptete, bei Beginn der Anmietung sei die Ausrichtung als WG explizit besprochen worden. Der Richter lehnte diese Verteidigungslinie strikt ab. Eine dauerhafte und ständig wechselnde Vermietung an Urlauber habe mit dem Wesen einer WG nichts gemeinsam. Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellte das Gericht klar, dass selbst eine generelle Erlaubnis nur Aufenthalte von einer gewissen Dauer umfasse. Zuletzt scheiterte das Vorgehen des Mieters auch an der geltenden Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München – einer kommunalen Vorschrift, die es verbietet, Wohnraum für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen zu nutzen. Nach dieser Regelung war die vorübergehende Nutzung als Fremdenbeherbergung an diesem Ort gesetzlich verboten.

Zudem ist dem Vermieter eine immer laufend wechselnde Unterbringung verschiedener Touristen nicht zumutbar, denn diese ist regelmäßig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden und bedingt eine erhöhte Abnutzung der Wohnung sowie einer gesteigerten Beeinträchtigung der Nachbarn. – so das Amtsgericht München

Neben dem Mietrecht droht Ärger mit der Gemeinde: Viele Großstädte verbieten die touristische Nutzung über Zweckentfremdungssatzungen und verhängen Bußgelder bis zu 500.000 Euro. Wer seine Wohnung auf Portalen wie Airbnb inseriert, sollte vorab die lokale Zweckentfremdungssatzung prüfen – ein Verstoß dagegen liefert dem Vermieter ein zusätzliches Argument für die Kündigung.

Wie erfolgt die Kostenentscheidung nach einem Vergleich?

Endet ein juristischer Streit durch einen Vergleich – also eine Einigung, bei der beide Seiten etwas nachgeben, um den Prozess zu beenden – und übertragen die Parteien die Kostenfrage dem Gericht, fällt dieses den Beschluss nach § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Das bedeutet konkret: Das Gericht schätzt ab, wer den Prozess bei einer Fortführung voraussichtlich verloren hätte, und legt dieser Partei die Kosten auf. Die Gebühren für die Einigung selbst werden in solchen Situationen meist gegeneinander aufgehoben – das heißt, jede Seite trägt ihren eigenen Anteil und muss der anderen nichts erstatten.

Diese prozessuale Trennung prägte das abschließende Vorgehen in diesem Rechtsstreit, nachdem die Parteien am 26. Mai 2020 eine außergerichtliche Lösung protokolliert hatten. Sie vereinbarten die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten finanziellen Konditionen und schlossen eine Kostenteilung nach § 98 ZPO kategorisch aus. Das bedeutet: Normalerweise trägt bei einem Vergleich jede Seite ihre eigenen Kosten oder die Gerichtskosten werden hälftig geteilt. Hier aber sollte das Gericht über die Kosten entscheiden – und da die gerichtliche Prüfung ergab, dass die Räumungsklage voraussichtlich erfolgreich gewesen wäre, musste der unterlegene Mieter die gesamten regulären Gerichtskosten an die Staatskasse entrichten.

Warum scheiterte die WG-Argumentation?

Besondere Beachtung fand in der Endabrechnung ein Detail aus dem laufenden Verfahren: Die Eigentümerseite hatte im Januar sowie im Mai 2020 offizielle Mieterhöhungsverlangen verschickt. Während der Bewohner darin das Aufleben des alten Mietvertrages sehen wollte, urteilte das Gericht völlig anders. Die Schreiben wurden nach § 140 BGB juristisch umgedeutet. Das bedeutet: Wenn eine Willenserklärung in der ursprünglich beabsichtigten Form unwirksam ist, kann sie als ein anderes, wirksames Rechtsgeschäft gelten – sofern dessen Voraussetzungen erfüllt sind. So galten die Mieterhöhungsverlangen nach der rechtmäßigen Kündigung als Angebot auf einen neuen Vertragsabschluss zu einer erhöhten Miete. Weil der Mann genau dieses Angebot während der Verhandlung annahm, um in der Immobilie bleiben zu können, teilte das Gericht lediglich die reinen Vergleichskosten fair auf, beließ die schwere Last der Prozesskosten aber bei der Partei, die den Konflikt in München durch ihr Verhalten verursacht hatte.

Was bedeutet das Urteil für Mieter?

Das Amtsgericht München (Az.: 473 C 20883/19) ist eine erstinstanzliche Entscheidung und bindet andere Gerichte formal nicht. Dennoch zeigt das Urteil deutlich, wie konsequent Amtsgerichte bei gewerblicher Kurzzeitvermietung vorgehen: Bereits zehn nachgewiesene Buchungen innerhalb von zwei Monaten genügten für die fristlose Kündigung ohne Abmahnung – und der Mieter musste trotz anschließendem Vergleich die vollen Prozesskosten tragen.

Mieter sollten jede Form der tageweisen Vermietung an Touristen unterlassen, selbst wenn ihr Mietvertrag eine allgemeine Untervermietungserlaubnis oder eine WG-Klausel enthält. Wer legal untervermieten will, holt sich vorab die ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters für genau diese Nutzungsart. Im Kündigungsfall lohnt sich der sofortige Gang zum Fachanwalt für Mietrecht, um innerhalb der Klagefrist von drei Wochen die besten Konditionen für einen möglichen Vergleich auszuhandeln.

Was sollten betroffene Mieter jetzt tun?

Wer aktuell seine Wohnung oder einzelne Zimmer tageweise an Touristen vermietet, sollte dies sofort beenden. Gerichte werten bereits wenige nachgewiesene Vermietungen als so schweren Vertragsverstoß, dass der Vermieter ohne jede Vorwarnung fristlos kündigen darf. Wer bereits eine Kündigung erhalten hat, muss innerhalb von drei Wochen Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben oder anwaltlich prüfen lassen, ob ein Vergleich mit geänderten Konditionen realistisch ist – andernfalls droht die zwangsweise Räumung.

Das vorliegende Urteil

AG München – Az.: 473 C 20883/19 – Beschluss vom 27.05.2020