Kündigungsausschluss Eigenbedarfskündigung durch Mietvertragsergänzung

In dem Rechtsstreit (…) hat das Landgericht Berlin II – Zivilkammer 64 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.04.2024 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25.05.2022, Az. 231 C 117/21, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.486,42 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313a, 540 Abs. 2, 544 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Weder beruht die Entscheidung des Erstgerichts auf einer Rechtsverletzung i.S.d. § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO.

Zu Recht hat das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 15.06.2022, Az. 231 C 117/21, die Klage abgewiesen, mit der die Klägerin die Feststellung der Erledigung des ursprünglichen Räumungsantrags sowie des Antrags auf Zutrittsgewährung und die Zahlung von 1.626,50 Euro an die Klägerin begehrt hat, und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits vollständig auferlegt.

Es wird vollständig auf die nicht zu beanstandenden Erwägungen des Erstgerichtes in der Urteilsbegründung vom 15.06.2022 Bezug genommen. Im Übrigen stützt das Berufungsgericht die Zurückweisung der Berufung auf folgende Erwägungen:

1. Nicht zu beanstanden ist die von der Berufungsführerin angegriffene Feststellung des Erstgerichts, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 575 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgrund der nachträglichen Mietvertragsergänzung aus 2001 wirksam ausgeschlossen gewesen sei.

Der Annahme einer wirksamen zwischen der mittlerweile verstorbenen Beklagten zu 1) und der Rechtsvorgängerin der Klägerin getroffenen Mietvertragsergänzungsabrede steht insbesondere nicht entgegen, dass die Daten der Unterschriftsleistung auf der Vertragsurkunde (K4 zur Klageschrift, Bl. 25/I d.A.) sechs Wochen auseinanderliegen.

Soweit die Beklagte von dem zeitlichen Abstand zwischen der Unterschriftsleistung auf der Mietvertragsergänzungsurkunde auf die Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Abrede zwischen der Beklagten zu 1) und der Rechtsvorgängerin der Klägerin schließt und den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung deshalb nicht gegen sich gelten lassen will, weil es sich dabei um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter handele, von dem sie als Erwerberin der Wohnung keine Kenntnis gehabt habe, so dringt sie damit nicht durch.

Denn soweit sie damit den Vortrag der Beklagten nicht in Abrede stellt, die Beklagte zu 1) habe das Angebot der Rechtsvorgängerin der Klägerin auf Abschluss der Mietvertragsergänzungsvereinbarung angenommen, die Vertragsurkunde unterzeichnet und zurückgesandt, welche daraufhin von der Rechtsvorgängerin unterzeichnet und der Beklagten zu ihren Unterlagen zurückgesandt worden sei, kommt es auf die umstrittene Frage des Datums der jeweiligen Unterschriftsleistung nicht an.

Die Klägerin übersieht, dass es für die Frage der Wirksamkeit der Vertragsergänzungsabrede bzw. die Frage der rechtzeitigen Annahme eines Angebots auf Abschluss einer – formbedürftigen – Mietvertragsergänzung nach § 147 BGB nicht auf die Unterschriftsleistung der Vertragsparteien auf der Vertragsurkunde ankommt.

Denn von der Einhaltung der äußeren Form zur Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß §§ 550, 126 BGB zu trennen ist die Frage, ob der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform wirksam zu Stande gekommen ist. Dies richtet sich nach den allgemeinen Regeln über den Abschluss von Verträgen, §§ 145 ff., 130 BGB. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht. Das Zustandekommen eines Mietvertrages hängt von zahlreichen Faktoren ab, die sich nicht aus der Urkunde selbst ergeben müssen (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 -, NZM 2010, 319, Rn. 14).

Nach dem Schutzzweck der Norm und seiner Rechtsfolge setzt § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraus, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zu Stande gekommen ist. Vielmehr genügt ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden ist (BGH, a.a.O.).

Vorliegend erfüllt die Mietvertragsergänzungsurkunde die Voraussetzungen der äußeren Form nach § 126 Abs. 2 BGB.

Auch liegt in der Mietvertragsergänzungsabrede kein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter.

Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten – ohne seine Autorisierung – entstehen soll.

Dies ist hier nicht der Fall, denn die Mietvertragsergänzugsvereinbarung begründete lediglich vertragliche Pflichten der damaligen Mietvertragsparteien. Der Umstand, dass der Erwerber nach dem Eigentumsübergang betreffen die Wohnräume anstelle des früheren Vermieters in seine Rechtsstellung nach § 566 BGB einrückt, ändert hieran nichts. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst auf Grund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung. Der Erwerber ist durch § 550 BGB und ggf. bestehende Gewährleistungsrechte gegen den Veräußerer ausreichend geschützt. Für den Eintritt in die Rechtsstellung des früheren Vermieters nach § 566 ZPO ist auch nicht Voraussetzung, dass der Erwerber die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis positiv kennt.

Daneben kann auch der Vertragsvereinbarung im Mietvertrag von 1976, Ziff. 10 Abs. 2, wonach für den Fall der vermieterseitigen Kündigung auf die Geltung der gesetzlichen Vorschriften im Übrigen verwiesen wird, nicht der Wille der Vertragsparteien entnommen werden, sich jede Möglichkeit zu nehmen, in der Zukunft Ergänzungsvereinbarungen zur Abgeltung dispositiven Gesetzesrechts zu treffen. Eine solch weitreichende Einschränkung der Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien kann dieser Vertragsbestimmung nicht entnommen werden.

2. Zutreffend hat das Amtsgericht Charlottenburg auch darauf erkannt, dass in der Verweigerung des Zutritts der Wohnung kein Kündigungsgrund für die Klägerin liege, weder nach § 573 BGB noch nach §§ 543, 569 BGB, da es der Klägerin an einem Besichtigungsrecht gefehlt habe.

Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden. Dem Mieter steht ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zu, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Ob und in welchen Grenzen der Vermieter zur Besichtigung der Wohnung berechtigt ist, muss deshalb im Wege einer Interessenabwägung festgestellt werden. Eine Wohnungsbesichtigung setzt also stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht (Siegmund, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 535 BGB, Rn. 289 m.w.N.).

Ein solcher zur Besichtigung berechtigender Anlass lag vorliegend nicht vor. Mangels bestehender Pflicht zur Duldung der Besichtigung hat die Mieterin auch nicht gegen eine solche in einer eine Kündigung des Mietverhältnisses berechtigenden Art und Weise verstoßen.

Der geltend gemachte Eigenbedarf berechtigt vorliegend nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigende sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen. Aus der Kündigung und auch aus dem übrigen Parteivortrag der Klägerin geht kein besonderes Informationsinteresse betreffend die streitgegenständliche Wohnung hervor. Sie hat insbesondere auch nicht geltend gemacht, die Wohnräume noch nie besichtigt zu haben.

Insoweit greift auch der Einwand der Klägerin nicht, es bedürfe einer Besichtigung zur Plausibilisierung des Nutzungswunsches des Familienanhörigen im Hinblick auf einen etwaigen Rechtsstreit über die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Insoweit mag die Besichtigung vor dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein, nicht aber die Besichtigung die nach Ausspruch der Kündigung nur der Vorbereitung des Einzugs dienen kann. Von einem berechtigten überwiegenden Interesse der Vermieterin an der Besichtigung der Wohnung zum Zwecke der Vorbereitung der Abnahme könnte ausgegangen werden, sofern die Beendigung des Mietverhältnisses mit ausreichender Sicherheit feststeht und die Räumung der Wohnung sich konkret abzeichnet. Dies war vorliegend gerade nicht der Fall. Denn die Mieterin hatte der Eigenbedarfskündigung erhebliche Einwendungen entgegengebracht.

Eine die Kündigungen vom 22.04.2021, 28.06.2021, 09.07.2021, 19.08.2021 rechtfertigende Zugangsverweigerung trotz Besichtigungsrechts des Vermieters zur Untersuchung/Reparatur der Klingel ergibt sich vorliegend schon deshalb nicht, weil der Mangel unter dem 29.04.2021 angezeigt und unstreitig am 18.05.2021 behoben wurde.

3. Daneben besteht auch übereinstimmend mit dem Erstgericht kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 1.626, 50 Euro gegen die Beklagten.

a. Der Anspruch hinsichtlich Zahlung des im Mai 2021 noch offenen Mietrückstandes in Höhe von 221,25 Euro sowie der Unterzahlung der Miete für November 2021 in Höhe von 340,25 Euro ist durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Soweit die Klägerin geltend macht, es ergebe sich keine Überzahlung der Miete für Mai 2021, da die ursprüngliche Zuvielzahlung verrechnet wurde mit der Juni-Miete, so ergibt sich hiernach weiterhin kein substantiiertes Bestreiten der Zuvielzahlung. Denn die Beklagte hat vorgetragen, die Juni-Miete aufgrund des laufenden Dauerauftrags zum Fälligkeitsdatum bezahlt zu haben. Unter Berücksichtigung des Parteivortrags ergäbe sich weiterhin ein positiver Saldo auf dem Mieterkonto. Dem ist die Klägerin nicht substantiiert, beispielsweise unter Vorlage einer Übersicht über das Mieterkonto entgegengetreten.

b. Einen Anspruch auf Zahlung von 284,01 Euro aus einer Nebenkostenabrechnung für 2019 hat die Klägerin nicht rechtshängig gemacht.

c. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 535, 546 BGB auf Zahlung von 1.065,00 Euro Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache bzw. Verletzung der Pflicht zur Rückgabe im vertraglich vereinbarten Soll-Zustand.

Die Klägerin hat nicht dargetan, dass es sich bei dem geltend gemachten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung bei Rückgabe um Spuren eines nicht vertragsgemäßen oder vertragsgemäßen aber atypischen Gebrauchs der Mietsache handelte.

Der Mieter ist insoweit nicht verpflichtet, auch erhebliche übliche Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind rückgängig zu machen, § 538 BGB.

Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustandes des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter nach § 280 Abs. 1, 251 Abs. 2 BGB darstellt (Streyl, in: SchmidtFutterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546 BGB, Rn. 50 m.w.N.).

Vorliegend ist zu differenzieren:

Bei der Geltendmachung von abgerissenen und braungefärbten Tapeten, Abplatzungen und Rissen an den Wänden, schwarz gefärbten Steckdosenabdeckungen, Heizkörpern und Sockelleisten mit Abplatzungen, vergilbten Zimmertüren und einer lockeren Telefonanschlussdose handelt es sich um übliche Verscheißspuren im Rahmen eines 45 Jahre andauernden Mietverhältnisses, die einen erheblichen Beseitigungsmaßnahmen, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen würden, nicht erfordern. Hierfür hat die Mieterin nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB nicht einzustehen. Den Vermieter mit der Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Gebrauchsspuren zu belasten, ist auch sachgerecht, da ihm grundsätzlich die Möglichkeit verbleibt, diese Beseitigungsarbeiten durch die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturenklausel auf den Mieter abzuwälzen (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07, NZM 2008, 318).

Vorliegend allerdings war die Beklagte zu 1) entsprechend der rechtsfehlerfreien Feststellung des Erstgerichts aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende verpflichtet.

Soweit die Klägerin zu einem Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie zu einem großen Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche vorträgt, ist nicht ersichtlich, dass es sich dabei um Folgen eines atypisches Nutzungsverhalten des Mieters handelt.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schadensersatzansprüchen nach §§ 535, 241 Abs. 2, 280 BGB des Mieters, der eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143) ist vorliegend nicht einschlägig. Die Klägerin hat insoweit schon nicht dargelegt und bewiesen, dass die Wohnung in einem neutral dekorierten Zustand übergeben worden ist.

Im Übrigen sah der Bundesgerichtshof in dem von ihm entschiedenen Fall die Pflichtverletzung des Mieters darin, dass dieser die Pflicht, auf das berechtigte Interesse der Vermieter an einer baldigen Weitervermietung des zurückgegebenen Wohnraumes in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt habe. Nach herrschender Ansicht führe eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume, wenn eine Weitervermietung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist (BGH, a.a.O., m.w.N.). Begründet wurde dies damit, dass der Mieter grundsätzlich das Recht habe, sich während der Mietzeit durch Farbwahl und sonstige Gestaltung selbst zu verwirklichen. Allerdings verletze der Mieter im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses die Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vermieter, wenn dieser die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückerhält, der dem Geschmack eines größeren Interessenkreises nicht entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung entgegensteht (BGH a.a.O, m.w.N.).

Unterstellt man den Vortag der Klägerin, wonach die streitgegenständlichen Räume nicht weitervermietet, sondern durch einen Familienangehörigen selbstgenutzt werden sollten, läge eine Fallkonstellation vor, für die die Entscheidung keine Vorgabe enthält.

Vorliegend hat die Klägerin hat nicht geltend gemacht, dass die Entfernung der Dekoration einen über die im Zusammenhang mit den ohnehin geplanten Arbeiten in der Wohnung stehende Verzögerung hinausgehenden Aufschub hinsichtlich des Bezugs des nutzungswilligen Sohnes der Klägerin mit sich gebracht hätte.

Weite Ansprüche hat die Klägerin nicht anhängig gemacht.

4. Zuletzt greift auch der Einwand der Klägerin gegen die Kostenentscheidung nach § 93 ZPO nicht durch. Insoweit wird vollumfänglich auf die rechtsfehlerfreie Begründung des Erstgerichts im Urteil (dort, S. 12) verwiesen.

Die prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.