Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Kündigungsausschluss im Mietrecht: Ein Fall beleuchtet Mieterrechte
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wie lange darf ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag maximal vereinbart werden?
- Welche Kündigungen sind trotz vereinbartem Kündigungsausschluss möglich?
- Was passiert, wenn der Vermieter trotz Kündigungsausschluss ordentlich kündigt?
- Muss ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden?
- Kann ein Kündigungsausschluss einseitig nur für den Mieter vereinbart werden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Paderborn
- Datum: 07.11.2023
- Aktenzeichen: 55 C 26/23
- Verfahrensart: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Vermieter, der die Räumung der Wohnung fordert und Schadensersatz für Mietrückstände sowie Anwaltskosten erhebt.
- Beklagter: Mieter, der die Wohnung gemietet hat und gegen die Räumungsklage vorgeht.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Der Kläger kündigte das Mietverhältnis wegen angeblicher verspäteter Mietzahlungen, Verletzung des Datenschutzes, Prozessbetrugs und Diebstahls von Holz. Es gab mehrere Kündigungen und der Kläger beantragte die Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz.
- Kern des Rechtsstreits: Hat der Kläger rechtmäßig gekündigt und hat er Anspruch auf Räumung der Wohnung und Schadensersatz?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage des Klägers wurde abgewiesen.
- Begründung: Das Gericht sah die vorgebrachten Gründe für die Kündigung als nicht ausreichend an, um das Mietverhältnis zu beenden.
- Folgen: Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Kläger die Zwangsvollstreckung unter bestimmten Bedingungen abwenden kann.
Kündigungsausschluss im Mietrecht: Ein Fall beleuchtet Mieterrechte
Im Mietrecht spielt der Kündigungsausschluss eine entscheidende Rolle für die Gestaltung eines Mietverhältnisses. Dieser vertragliche Mechanismus erlaubt es Mietern und Vermietern, während einer bestimmten Dauer keine Ordentliche Kündigung auszusprechen, wodurch die Sicherheit und Planbarkeit für beide Seiten erhöht wird. Während der Dauer eines Kündigungsausschusses sind die rechtlichen Möglichkeiten zur Kündigung eingeschränkt, was für Mieter und Vermieter gleichermaßen von Bedeutung ist.
Die Mietvertragslaufzeit und die entsprechenden Kündigungsfristen bilden dabei die Grundlage für das Verständnis der Kündigungsmöglichkeit. Bei vor Ablauf des Kündigungsausschusses erklärten Kündigungen stellt sich oft die Frage der Wirksamkeit und der Mieterrechte. Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall untersucht, der Licht auf diese komplexen mietrechtlichen Bestimmungen wirft.
Der Fall vor Gericht
Unberechtigte Räumungsklage wegen verspäteter Mietzahlungen und Holznutzung
Der Vermieter einer Wohnung im Erdgeschoss eines Objektes in C scheiterte mit seiner Räumungsklage vor dem Amtsgericht Paderborn. Er hatte dem Mieter mehrfach sowohl außerordentlich fristlos als auch ordentlich gekündigt, konnte jedoch keine der angeführten Kündigungsgründe rechtlich durchsetzen.
Streit um Mietzahlungen und Datenschutzverletzung
Der Vermieter stützte seine erste außerordentliche Kündigung vom Januar 2023 hauptsächlich auf den Vorwurf durchweg verspäteter Mietzahlungen. Diese Kündigung erwies sich jedoch als unwirksam, da der Mieter die January-Miete noch vor Ausspruch der Kündigung gezahlt hatte. Der weitere Vorwurf ausstehender Mieten für September bis Dezember 2021 sowie einer nicht geleisteten Kaution wurde im Laufe des Verfahrens durch Zahlungsbelege des Mieters widerlegt.
Auseinandersetzung um Holznutzung und Prozessbetrug
In einer weiteren außerordentlichen Kündigung vom März 2023 warf der Vermieter dem Mieter vor, sich widerrechtlich Zugang zu seinen Kontoauszügen verschafft zu haben. Zudem beschuldigte er den Mieter des Prozessbetrugs in einem vorherigen Verfügungsverfahren bezüglich der Eigentumsverhältnisse an gelagertem Holz sowie des Holzdiebstahls. Die Beweisaufnahme ergab jedoch, dass der Mieter das Holz rechtmäßig erworben hatte. Der Zeuge L bestätigte, dass er dem Mieter beim Holzkauf als Vermittler geholfen hatte.
Ordentliche Kündigungen durch Mietvertrag ausgeschlossen
Sämtliche ordentlichen Kündigungen des Vermieters – ausgesprochen im Januar, Februar und März 2023 – waren bereits aufgrund einer mietvertraglichen Vereinbarung unwirksam. Die Parteien hatten in § 2 Ziffer 1 b) des Mietvertrags vom 21.08.2021 das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Seiten für drei Jahre ausgeschlossen. Diese Ausschlussfrist endet erst am 21.08.2024.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage vollständig ab und auferlegte dem Vermieter die Prozesskosten. Auch seinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.077,88 EUR konnte der Vermieter nicht durchsetzen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss für drei Jahre bindet beide Mietparteien und macht ordentliche Kündigungen in diesem Zeitraum unwirksam. Für eine außerordentliche Kündigung reichen weder verspätete Mietzahlungen aus, wenn die aktuellen Mieten vor Kündigungsausspruch gezahlt wurden, noch unbewiesene Vorwürfe wie Datenschutzverstöße oder Holzdiebstahl. Behauptungen müssen stets konkret belegt werden können – pauschale Anschuldigungen „ins Blaue hinein“ genügen nicht für eine Kündigung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter können Sie sich auf einen vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss verlassen – wenn dieser im Mietvertrag steht, kann der Vermieter in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Selbst bei verspäteten Mietzahlungen ist Ihr Mietverhältnis geschützt, solange Sie offene Mieten noch vor einer Kündigung begleichen. Vermieter müssen für außerordentliche Kündigungen handfeste Beweise vorlegen – reine Vermutungen oder nicht belegbare Anschuldigungen reichen vor Gericht nicht aus. Bewahren Sie als Mieter immer sorgfältig alle Zahlungsbelege auf, um sich gegen unberechtigte Kündigungen wehren zu können.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie lange darf ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag maximal vereinbart werden?
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf maximal vier Jahre ab Vertragsschluss betragen. Diese Vier-Jahres-Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und nicht erst mit dem Mietbeginn.
Wichtige Unterscheidungen
Bei der Formulierung des Kündigungsausschlusses ist die genaue Wortwahl entscheidend. Die Kündigung muss zum Ablauf der vier Jahre möglich sein, nicht erst nach Ablauf. Wenn im Mietvertrag steht, dass erst nach Ablauf der vier Jahre gekündigt werden darf, ist die Klausel unwirksam.
Besondere Konstellationen
Bei Staffelmietverträgen gilt die Vier-Jahres-Grenze zwingend. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen können Sie auch einen längeren Kündigungsausschluss vereinbaren. Für Studierende gilt eine Sonderregelung: Bei der Vermietung zu Studienzwecken ist ein Kündigungsausschluss nur für maximal zwei Jahre zulässig.
Rechtliche Folgen
Wird in einem Formularmietvertrag ein längerer Zeitraum als vier Jahre vereinbart, ist der gesamte Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. In diesem Fall können Sie den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.
Ein Kündigungsausschluss ist nur dann wirksam, wenn er für beide Vertragsparteien gilt. Ein einseitiger Kündigungsverzicht nur für den Mieter ist ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.
Welche Kündigungen sind trotz vereinbartem Kündigungsausschluss möglich?
Trotz eines vereinbarten Kündigungsausschlusses bleiben Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Kündigung des Mietverhältnisses:
Außerordentliche fristlose Kündigung
Eine Außerordentliche fristlose Kündigung ist auch bei bestehendem Kündigungsausschluss immer möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies gilt insbesondere wenn:
- Die Wohnung gesundheitsgefährdend ist (z.B. bei großflächigem Schimmel)
- Die Mietsache erhebliche Mängel aufweist
- Der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt
- Der Hausfrieden nachhaltig gestört wird
Sonderkündigungsrechte
Bei Sonderkündigungsrechten können Sie trotz Kündigungsausschluss mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt in folgenden Fällen:
- Bei einer Mieterhöhung nach § 561 BGB
- Wenn der Vermieter eine Untervermietung unberechtigt verweigert
- Bei Tod des Mieters (Kündigungsrecht der Erben)
Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses
Der Kündigungsausschluss selbst kann unwirksam sein, wenn:
- Die Höchstfrist von vier Jahren überschritten wird
- Bei Formularmietverträgen ein einseitiger Kündigungsverzicht ohne angemessenen Ausgleich vereinbart wurde
- Ein Schriftformverstoß vorliegt
Besondere Lebenssituationen
In bestimmten Fällen kann der Kündigungsausschluss von vornherein unwirksam sein, etwa bei Studenten, die auf besondere Mobilität angewiesen sind. Hier muss der Vermieter ein besonderes Interesse für einen Kündigungsausschluss nachweisen.
Was passiert, wenn der Vermieter trotz Kündigungsausschluss ordentlich kündigt?
Eine vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung während eines wirksamen Kündigungsausschlusses ist unwirksam. Der Vermieter bleibt auch dann an den Kündigungsausschluss gebunden, wenn dieser für den Mieter unwirksam sein sollte.
Rechtliche Situation
Wenn Sie als Mieter eine ordentliche Kündigung trotz Kündigungsausschluss erhalten, müssen Sie das Mietverhältnis nicht beenden. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorweisen kann – etwa Eigenbedarf.
Ihre Handlungsmöglichkeiten
Bei Erhalt einer solchen Kündigung können Sie der Kündigung innerhalb von zwei Monaten schriftlich widersprechen. In diesem Fall besteht das Mietverhältnis unverändert fort, als hätte es keine Kündigung gegeben.
Wichtige Besonderheiten
Der Kündigungsschutz gilt nur für ordentliche Kündigungen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt weiterhin möglich. Wenn Sie beispielsweise die Miete nicht zahlen oder sich andere schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lassen, kann der Vermieter trotz Kündigungsausschluss das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
Sollten Sie aufgrund einer unwirksamen Kündigung dennoch ausziehen, können Sie vom Vermieter Schadensersatz verlangen – etwa für Umzugskosten, Maklergebühren oder eine höhere Miete in der neuen Wohnung.
Muss ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden?
Ja, ein Kündigungsausschluss für mehr als ein Jahr muss schriftlich vereinbart werden, um wirksam zu sein. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverträge.
Schriftformerfordernis nach § 550 BGB
Das Schriftformerfordernis ergibt sich aus § 550 BGB. Dieser Paragraph findet entsprechende Anwendung, wenn die Parteien zwar keine bestimmte Laufzeit vereinbart, die ordentliche Kündigung aber für mehr als ein Jahr ausgeschlossen haben. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein mehrjähriger Kündigungsverzicht auch im Wohnraummietrecht der Schriftform bedarf.
Bedeutung für die Wirksamkeit
Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist der Kündigungsausschluss unwirksam. In diesem Fall gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, und beide Parteien können unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen. Wenn Sie also einen Kündigungsausschluss für mehrere Jahre vereinbaren möchten, achten Sie unbedingt darauf, dass dieser schriftlich im Mietvertrag festgehalten wird.
Anforderungen an die Schriftform
Für die Einhaltung der Schriftform müssen alle wesentlichen Vertragsbedingungen, einschließlich des Kündigungsausschlusses, in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde enthalten sein. Lose Blätter oder nicht eindeutig dem Vertrag zuordenbare Anlagen erfüllen diese Anforderung nicht. Stellen Sie sicher, dass der Kündigungsausschluss im Hauptvertrag oder in einer eindeutig zuordenbaren, unterzeichneten Anlage festgehalten ist.
Zeitliche Begrenzung des Kündigungsausschlusses
Beachten Sie, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in der Regel auf maximal vier Jahre begrenzt ist. Diese Grenze gilt ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen können längere Zeiträume zulässig sein.
Wenn Sie einen Kündigungsausschluss in Ihrem Mietvertrag vereinbaren möchten, formulieren Sie diesen klar und deutlich im schriftlichen Vertrag. So stellen Sie sicher, dass die Vereinbarung im Streitfall auch vor Gericht Bestand hat und Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter gewahrt bleiben.
Kann ein Kündigungsausschluss einseitig nur für den Mieter vereinbart werden?
Ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die rechtliche Bewertung unterscheidet dabei zwischen Formularverträgen und Individualvereinbarungen.
Formularverträge
In einem Formularvertrag ist ein einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter grundsätzlich unwirksam, da er eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB darstellt. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch bei Staffelmietverträgen: Hier ist ein einseitiger Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre zulässig.
Staffelmietverträge
Bei Staffelmietverträgen rechtfertigt sich die Zulässigkeit eines einseitigen Kündigungsausschlusses durch die besonderen Vorteile, die der Mieter aus der Staffelmietvereinbarung zieht. Der Kündigungsausschluss darf jedoch nicht länger als vier Jahre ab Vertragsschluss dauern.
Individualvereinbarungen
Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen gelten weniger strenge Regeln. Ohne Staffelmiete können auch längere Kündigungsausschlüsse vereinbart werden. Allerdings muss die Vereinbarung tatsächlich individuell ausgehandelt worden sein – eine bloße Anpassung eines Formularvertrags reicht nicht aus.
Ausgleichspflicht
Ein einseitiger Kündigungsausschluss in Formularverträgen ohne Staffelmiete ist nur dann wirksam, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält. Als Ausgleich können beispielsweise ein Mietnachlass, eine generelle Untermieterlaubnis oder vom Vermieter vorgenommene Ein- oder Umbauten dienen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Räumungsklage
Eine gerichtliche Klage des Vermieters mit dem Ziel, den Mieter zur Herausgabe der Mietwohnung zu zwingen. Sie kommt zum Einsatz, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Grundlage ist meist §546 BGB. Der Vermieter muss dafür einen triftigen Grund nachweisen, wie etwa erhebliche Vertragsverletzungen oder Zahlungsrückstände. Beispiel: Ein Mieter zahlt mehrere Monate keine Miete und reagiert nicht auf Kündigungen.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung von Kündigungsfristen gemäß §543 BGB. Sie ist nur bei schwerwiegenden Gründen zulässig, etwa bei erheblichen Vertragsverletzungen oder Zahlungsverzug von mehr als zwei Monatsmieten. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung muss kein Kündigungsausschluss beachtet werden. Beispiel: Ein Mieter demoliert mutwillig die Wohnung.
Ordentliche Kündigung
Die reguläre Form der Vertragsbeendigung unter Einhaltung gesetzlicher Fristen nach §573 BGB. Anders als bei der außerordentlichen Kündigung müssen keine schwerwiegenden Gründe vorliegen, jedoch ein berechtigtes Interesse des Kündigenden. Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt je nach Mietdauer 3-9 Monate. Beispiel: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs mit dreimonatiger Frist.
Kündigungsausschluss
Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt (§573 BGB). Er darf maximal 4 Jahre betragen und schafft Planungssicherheit für beide Parteien. Die außerordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Beispiel: Ein Kündigungsausschluss von 3 Jahren verhindert eine ordentliche Kündigung in diesem Zeitraum.
Prozessbetrug
Eine Straftat nach §263 StGB, bei der jemand vor Gericht vorsätzlich falsche Tatsachen vorträgt, um einen ungerechtfertigten Vorteil zu erlangen. Dies kann durch gefälschte Beweise oder unwahre Aussagen geschehen. Die Folgen sind nicht nur strafrechtlich relevant, sondern können auch zur Unwirksamkeit des Urteils führen. Beispiel: Ein Vermieter legt gefälschte Zahlungsbelege vor, um Mietrückstände zu beweisen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Vorschrift regelt die außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen aus wichtigem Grund. Ein wichtiger Grund kann eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters sein, beispielsweise die wiederholte verspätete Zahlung der Miete. Im vorliegenden Fall wird dem Beklagten vorgeworfen, die Miete verspätet gezahlt zu haben, was den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt haben könnte.
- § 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Norm behandelt die fristgemäße Kündigung und die besonderen Anforderungen, die im Falle von Mietrückständen zu beachten sind. Der Kläger hat sowohl fristgemäße als auch fristlose Kündigungen ausgesprochen, wodurch er zeigt, dass er die vertraglichen Regelungen in Bezug auf Kündigungsfristen im Blick hat. Die vorangegangene Abmahnung war Voraussetzung für die fristlose Kündigung.
- § 985 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Vorschrift ermöglicht dem Eigentümer, von dem, der den Besitz an einer Sache ohne Recht ausübt, die Herausgabe zu verlangen. Der Kläger fordert die Herausgabe der Wohnung, was auf sein Eigentumsrecht an der Immobilie basiert. Der Beklagte wird beschuldigt, sich unrechtmäßig in der Wohnung aufzuhalten, was die Grundlage für diesen Anspruch bildet.
- § 823 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Vorschrift regelt die deliktische Haftung und besagt, dass eine Person, die einem anderen vorsätzlich oder fahrlässig einen Schaden zufügt, diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet ist. Der Kläger behauptet Schadensersatzansprüche aufgrund von angeblichem Holzdiebstahl durch den Beklagten. Hier ist entscheidend, ob eine Verletzung des Eigentums des Klägers vorlag.
- § 1004 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Diese Bestimmung betrifft den Anspruch auf Beseitigung von Störungen des Eigentums. Der Kläger argumentiert, dass der Beklagte ihm Holz entwendet hat, was als Störung seines Eigentums betrachtet werden kann. Sollte diese Behauptung zutreffen, legitimiere dies Ansprüche des Klägers wegen der privaten Eigentumsverletzung.
Das vorliegende Urteil
AG Paderborn – Az.: 55 C 26/23 – Urteil vom 07.11.2023
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