Skip to content
Menü

Kündigungsausschlussklausel in Formularmietvertrag – Zulässigkeit

LG Kiel, Az.: 1 S 129/12, Urteil vom 15.03.2013

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Norderstedt vom 18.04.2012 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Das Urteil des Amtsgerichts Norderstedt ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt die Zahlung rückständiger Mieten für November 2010 (Rest) bis einschließlich Februar 2011.

Kündigungsausschlussklausel in Formularmietvertrag - Zulässigkeit
Foto: TeroVesalainen/Bigstock

Die Parteien waren seit Mai 2006 durch einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss rechts Hause F. 49 in N. verbunden (Anlage B 6, Bl. 58-64 d. A.). Am 17./20. Juli 2009 schlossen sie ab 1. August 2009 einen neuen Mietvertrag über eine ebenso große 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss rechts Hause F. 17 in N. (Anlage K 1, Bl. 4-15 d. A.). Dieser Mietvertrag enthielt – anders als der vorangegangene Mietvertrag – unter § 2 “Mietzeit” folgenden Kündigungsausschluss:

“Die Kündigung ist jedoch für beide Parteien frühestens zum 28.02.2011 zulässig. (Die ordentliche Kündigung kann höchstens für den Zeitraum von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Maßgebend für die Berechnung der Frist ist das Datum des Vertragsabschlusses und nicht der Mietbeginn.)”

§ 3 verweist hinsichtlich des außerordentlichen Kündigungsrechts auf die gesetzlichen Bestimmungen.

Vor Abschluss des Mietvertrages hatte der Mitarbeiter der Klägerin, der Zeuge S., den Beklagten mitgeteilt, dass Sanierungsarbeiten an den Häusern im F. geplant seien. Die Einzelheiten dieser Mitteilung sind streitig.

Mit Schreiben vom 31. Juli 2009 (Anlage B 2, Bl. 46-52 d. A.) teilte die Klägerin den Beklagten das konkrete Ausmaß der Sanierungsarbeiten mit. Danach sollten die Häuser außen (z. B. Fassade, Fenster) und innen (z. B. Bäder, Küchen) umfangreich saniert werden, zudem sollten die Balkone abgestemmt und durch neue ersetzt sowie auf die Dächer ein Staffelgeschoss gebaut werden. Die Arbeiten sollten insgesamt vom September 2009 bis Juni 2010 dauern.

In der Folgezeit begann die Klägerin mit den Maßnahmen, so dass die Anlage sich zur Großbaustelle entwickelte. Das führte zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen für die Mieter. Im Dezember 2009 begannen die Bauarbeiten im Haus F. 17. Im August 2010 war ein Ende noch nicht absehbar.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2010 (Anlage K 2, Bl. 16 d. A.) kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. August 2010. Mit Schreiben vom 3. Juni 2010 (Anlage B 5, Bl. 57 d. A.) widersprach die Klägerin der Kündigung unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss. Mit Schreiben vom 21. Juni 2010 (Anlage B 7, Bl. 70 f. d. A.) erklärten die Beklagten sodann die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und kündigten außerdem den Mietvertrag aus wichtigem Grund.

Die Beklagten tragen vor, der Zeuge S. habe ihnen bei Vertragsabschluss mitgeteilt, dass mit einer Bauzeit von sechs bis acht Wochen pro Haus für die Innen- und Außenarbeiten zu rechnen sei. Er habe über die Baumaßnahmen nicht umfassend aufgeklärt. Sie halten zudem den Kündigungsausschluss für unwirksam.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung sei im Formularvertrag unwirksam, denn er liege nicht im Interesse des Mieters und führe in der Sache unzulässiger Weise zu einem befristeten Mietverhältnis.

Mit der Berufung macht die Klägerin geltend, der zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. Er führe gerade nicht zu einem Zeitmietvertrag.

Die Klägerin beantragt, das am 18.04.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Norderstedt aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2.507,67 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.05.2011 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten zum 31. August 2010 beendet worden, so dass keine Mieten mehr offen sind.

1.

Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 31. Mai 2010 steht die Klausel des § 2 Nr. 1 des Mietvertrages, wonach die Kündigung für beide Parteien frühestens zum 28.02.2011 zulässig ist, nicht entgegen. Sie ist als überraschende Klausel nicht Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages geworden (§ 305 c Abs. 1 BGB) und zudem unwirksam wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten (§ 307 BGB).

a) Ein formularmäßiger beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 1 ½ Jahre in einem Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich nicht gem. § 307 BGB unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich die eigenen Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGH NJW 2005, 1774, st. Rspr.). Das trifft auf einen (wie hier zeitlich begrenzten) beidseitigen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung – gemessen an einem abstrakt-generellen Prüfungsmaßstab und ohne Berücksichtigung des konkreten Einzelfalls – nicht zu (BGH NJW 2004, 3117).

Die Ausschlussklausel in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages bezieht sich nur auf die ordentliche Kündigung. Zwar ist nach dem Wortlaut allgemein die “Kündigung” erst zum 28.02.2011 zulässig. Bereits der unmittelbar nachfolgende, erläuternde Satz betreffend die zulässige Höchstdauer macht aber deutlich, dass es nur um die “ordentliche Kündigung” geht. Zudem stellt § 3 des Mietvertrages ausdrücklich klar, dass hinsichtlich des außerordentlichen Kündigungsrechts die gesetzlichen Bestimmungen gelten.

Der Kündigungsausschluss ist auch nicht insofern unklar, als die Kündigung frühestens “zum 28.02.2011” zulässig ist. Die Kündigung zu einem bestimmten Termin bezeichnet das Mietende und nicht den Tag, an dem die Kündigungserklärung erstmals abgegeben werden kann. Zweifel könnten sich allenfalls ergeben, wenn die Kündigung frühestens “am” 28.02.2011 zulässig wäre.

Der Kündigungsausschluss verstößt nicht gegen § 573 c Abs. 4 BGB. Diese Vorschrift regelt lediglich, dass von den Kündigungsfristen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Der Kündigungsausschluss verändert aber nicht die Kündigungsfristen, sondern betrifft nur die Frage, wann (mit den gesetzlichen Fristen) gekündigt werden darf (BGH NJW 2004, 1448). Auch der Schutzzweck dieser Vorschrift verbietet nicht die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts. Zwar sind die Kündigungsfristen für den Mieter im Mietrechtsreformgesetz verkürzt worden, um die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu stärken. Andererseits geht das Gesetz – im Zusammenhang mit Staffelmietvereinbarungen (§ 557 a Abs. 3 BGB) – ausdrücklich von der Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses aus. Zudem sind unter bestimmten Voraussetzungen (§ 575 BGB) auch Zeitmietverträge zulässig, die den Mieter ebenfalls für längere Zeit an den Mietvertrag binden (BGH NJW 2004, 1448).

Gegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters spricht auch, dass der Kündigungsausschluss nicht nur für den Mieter, sondern in gleicher Weise auch für den Vermieter gilt. Es trifft zwar zu, dass der Mieter eine Eigenbedarfskündigung seines institutionellen Vermieters auch ohne einen Kündigungsausschluss praktisch nicht befürchten muss. Der Vermieter kann das Mietverhältnis aber nicht nur wegen Eigenbedarfs, sondern allgemein bei einem berechtigten Interesse ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 1 BGB), insbesondere auch bei schuldhafter Pflichtverletzung durch den Mieter oder aus Gründen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BGB). Beide Gründe können auch bei einem institutionellen Vermieter vorliegen.

Ist der Kündigungsausschluss demnach nach einem abstrakt-generellen Maßstab wirksam, so ergibt sich aus den den Vertragsschluss begleitenden Umständen gleichwohl im konkreten Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB sind diese Umstände bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher – wie hier – zu berücksichtigen. Aus dem Wortlaut und der Systematik der Vorschrift ergibt sich, dass sie nicht nur auf vorformulierte Vertragsbedingungen zur einmaligen Verwendung (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB), sondern auf alle AGB von Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher anzuwenden sind. Der abstrakt-generelle Maßstab der Prüfung wird daher durch konkret-individuelle Umstände ergänzt (OLG Frankfurt NJW-RR 2001, 780, 781; Palandt-Grüneberg, BGB, 72. Aufl. 2013, § 310 Rn. 19; MüKo-Basedow, BGB, 6. Aufl. 2012, § 310 Rn. 81; Erman-Roloff, BGB, 13. Aufl. 2011, § 310 Rn. 24; Staudinger-Schlosser, BGB, 2006, § 310 Rn. 70; Dauner-Lieb-Hennrichs, AnwK Schuldrecht, 2002, § 310 Rn. 14).

Solche Umstände liegen hier in der Tatsache, dass die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages erhebliche Baumaßnahmen konkret plante, die erkennbar zu massiven Belastungen der Bewohner führen würden. Die Baumaßnahmen sollten schon nach dem Ankündigungsschreiben vom 31. Juli 2009 bis Ende Juni 2010 dauern. Angesichts des Umfangs der Arbeiten war mit dem Lärm einer Großbaustelle zu rechnen. Es war damit von vornherein klar, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch, die die Klägerin gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu gewährleisten hatte, über einen langen Zeitraum erheblich eingeschränkt sein würde. Tatsächlich zogen die Bauarbeiten sich noch erheblich länger hin. Bis August 2010 waren an dem von den Beklagten bewohnten Haus weder die Balkone abgestemmt noch das für die Arbeiten an der Fassade erforderliche Baugerüst aufgestellt.

Der Kündigungsverzicht sollte bis zum 28. Februar 2011 gelten. Er deckte damit nicht nur den gesamten von vornherein geplanten Bauzeitraum ab, sondern nahm den Beklagten darüber hinaus auch die Möglichkeit, im Falle erheblicher Bauverzögerungen zu kündigen. Faktisch wird damit das Risiko solcher Bauverzögerungen – die häufig vorkommen – auf den Mieter abgewälzt.

Zwar sollte der Kündigungsausschluss auch für die Klägerin gelten. Es ist aber offensichtlich, dass ein Kündigungsausschluss im Falle umfangreicher Baumaßnahmen den Mieter weit stärker belastet als den Vermieter; denn ersterer hat ein erheblich höheres Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sich die Baumaßnahmen als noch belastender erweisen als vorhergesehen. Der Vermieter wird während der Baumaßnahmen hingegen kaum ein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, weil er die Wohnung in dieser Zeit ohnehin nicht wird neu vermieten können. Letzteres wirkt sich zudem nachteilig auf den Mieter aus, der wegen der Baumaßnahmen keinen Nachmieter finden wird, wenn er das Mietverhältnis beenden will.

Durch § 554 BGB sind die Beklagten nicht hinreichend geschützt. Insbesondere können sie im Falle einer Bauverzögerung nicht mehr nach § 554 Abs. 3 S. 2 BGB kündigen, weil die Frist bereits abgelaufen ist. Die Härtefallregelung des § 554 Abs. 2 Satz 2 und Aufwendungsersatzanspruch gem. § 554 Abs. 4 BGB kompensieren den Kündigungsausschluss ebenfalls nicht.

Aufgrund der umfangreichen, bereits bei Vertragsabschluss geplanten Baumaßnahmen belastet der beidseitige Kündigungsausschluss daher den Mieter ganz erheblich stärker als den Vermieter und wirkt faktisch wie ein einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters. Ein solcher ist aber gem. § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH NJW 2009, 912).

Damit ist aufgrund der Gesamtumstände auch der Kündigungsausschluss aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag gem. §§ 307 Abs. 1 i. V. m. 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB unwirksam.

b) Die Klausel ist auch gem. § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam. Nach dieser Vorschrift werden Klauseln nicht Vertragsbestandteil, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht.

Das äußere Erscheinungsbild des Vertrages birgt eher nicht die Gefahr, dass die Klausel über den Kündigungsausschluss “überlesen” wird. Der Standort in den Regelungen zur Mietzeit ist sachgerecht. Denn dort sind Regelungen zu erwarten, wann das Mietverhältnis endet. Bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit erwartet der Mieter dort auch Regelungen zur Kündigung.

Der Kündigungsausschluss ist auch nicht im Fließtext versteckt. Zum einen ist das Datum 28.02.2011 erkennbar in Maschinenschrift auf einem dafür vorgesehenen Feld eingetragen. Zum anderen ist der entsprechende Absatz auch dadurch hervorgehoben, dass die unmittelbar unter der Eintragung stehende Erläuterung zum Kündigungsausschluss fett gedruckt ist.

Auch inhaltlich ist die Klausel nicht so ungewöhnlich, dass ein Mieter nicht mit ihr rechnen muss. Zahlreiche Mietverträge – vor allem jüngeren Datums – sehen einen zeitlich befristeten Kündigungsverzicht vor.

Allerdings kann sich ein Überrumpelungseffekt auch aus den individuellen Begleitumständen des Vertragsschlusses ergeben. Hier hatten die Beklagten bereits rund 3 Jahre zuvor einen Wohnungsmietvertrag mit der Klägerin abgeschlossen, der ebenfalls mit “Hamburger Mietvertrag für Wohnraum” überschrieben und in weiten Teilen inhaltsgleich war. Er enthielt im Gegensatz zu dem jetzigen Mietvertrag keinen Kündigungsausschluss. Die Beklagten haben lediglich die Wohnung innerhalb derselben Wohnanlage gewechselt. Unter diesen Umständen mussten sie bei Unterzeichnung des neuen Mietvertrages, der den alten ersetzen sollte, nicht ohne weiteres mit einer wesentlichen Änderung der Mietbedingungen rechnen. Stellt sich der Vertragsabschluss faktisch lediglich als Verlängerung des bisherigen Rechtsverhältnisses dar, reicht auch der Fettdruck einer neu hinzu gefügten Klausel nicht unbedingt aus, um den Überrumpelungseffekt zu beseitigen, und es bedarf eines individuellen Hinweises an den Vertragspartner (BGH NJW-RR 2002, 485 für die Verlängerung einer Bürgschaft).

Hier ist zwar nicht von einer bloßen Verlängerung des bisherigen Mietvertrages auszugehen, denn es handelte sich um ein vom vorherigen Mietvertrag verschiedenes Mietobjekt. Andererseits konnten die Beklagten davon ausgehen, dass die Klägerin für alle Wohnungen innerhalb derselben Wohnanlage einheitliche Mietvertragsformulare verwendet. Das bisher verwendete Formular kannten sie bereits, so dass aus ihrer Sicht kein besonderer Anlass bestand, erneut sämtliche Klauseln des Vertrags durchzulesen. In dieser Situation wäre es zur Vermeidung eines Überrumpelungseffektes erforderlich gewesen, dass sie auf die wesentliche Änderung des Formulars und die Einführung des Kündigungsausschlusses hingewiesen werden. Das ist unstreitig nicht geschehen.

Der Kündigungsausschluss ist daher als überraschende Klausel gem. § 305 c Abs. 1 BGB nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden.

2.

Wegen der Unwirksamkeit der Klausel und der Beendigung des Mietvertrages zum 31. August 2010 kommt es auf die Frage, ob die Beklagten den Mietvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten haben, nicht an.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

4.

Die Revision war nicht zuzulassen.

Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§543 Abs. 2 ZPO).

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!