550 Euro statt 850 Euro Miete: Die vierfache Mutter hat Schimmel und kaputte Fenster – und kürzt die Zahlung. Jetzt will der Vermieter sie auf die Straße setzen, weil der Rückstand knapp unter der Kündigungsschwelle liegt. Zählen Mängel mehr als Zahlen?
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Kündigung trotz Mietmängeln?
- Redaktionelle Leitsätze
- Wie hoch ist die Mietminderung bei einem Schimmelbefall?
- Wann ist ein Zurückbehaltungsrecht der Miete zulässig?
- Wie funktioniert die Aufrechnung mit dem Vorschussanspruch?
- Wann ist eine Bauankündigung unzureichend?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann ist eine Kündigung wegen Mietrückstand trotz Schimmel unwirksam?
- Wie wehre ich mich gegen Kündigung, wenn ich wegen Schimmel weniger zahle?
- Wie hoch darf ich die Miete bei Schimmel in meiner Wohnung mindern?
- Wann darf ich Miete wegen Mängeln zurückbehalten, ohne zu kündigen?
- Wie weise ich baubedingten Schimmel nach, damit meine Kürzung anerkannt wird?
- Wann kann ich Reparaturkosten mit meiner Miete wirksam aufrechnen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 S 101/24
Das Wichtigste im Überblick
Berliner Gericht hält die Kündigung für unwirksam und bestätigt fast alle Mängelrechte der Mieterin.
- Die Vermieterin verliert die Räumungsklage und muss fast alle Mängel beseitigen.
- Das Gericht zählt Schimmel, Feuchte und Badmängel als klare Mietmängel.
- Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht stoppten die Kündigung wegen Mietrückständen.
- Nur die Badpflicht wird enger: keine komplette Neuverfliesung, nur Wiederherstellung.
- Gericht: Landgericht Berlin II, 64. Zivilkammer
- Datum: 09.04.2025
- Aktenzeichen: 64 S 101/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigung, Mängelrechte, Räumung, Aufrechnung
- Streitwert: bis zu 19.000,00 €
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Wohnungsstreitigkeiten, Sanierung und Mietrückstände
Kündigung trotz Mietmängeln?
Ein Anspruch auf die Räumung und die Herausgabe der Wohnung nach § 985 sowie § 546 Abs. 1 BGB setzt zwingend eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Werden Kündigungen wegen eines Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 3, § 569 BGB oder wegen einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen, sind diese unwirksam, wenn zu diesem Zeitpunkt keine durchsetzbaren Mietrückstände bestehen. Das gesetzliche Bestehen von Minderungsrechten nach § 536 BGB, von Zurückbehaltungsrechten gemäß § 273 BGB oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB können die Kündigungsrelevanz von aufgelaufenen Rückständen von vornherein ausschließen.
Das bedeutet konkret: Die Mietminderung (§ 536) senkt die Miete automatisch, weil die Wohnung mangelhaft ist. Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273) und die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320) erlauben es dem Mieter zusätzlich, einen Teil der Miete als Druckmittel zurückzuhalten, bis der Vermieter repariert. Greift eines dieser Rechte, gilt die Miete als rechtmäßig gekürzt oder einbehalten – es entstehen rechtlich gar keine durchsetzbaren Rückstände, auf die der Vermieter eine Kündigung stützen könnte.
Wer wegen Mängeln weniger oder gar keine Miete zahlt und deshalb eine Kündigung erhält, muss diese Rechte nachweisbar geltend gemacht haben. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte entstehen zwar automatisch, schützen aber nur dann vor einer Räumungsklage, wenn Sie dem Vermieter gegenüber klar dokumentiert haben, warum Sie Zahlungen kürzen oder einbehalten. Sammeln Sie Mängelanzeigen, Fotos und schriftliche Kommunikation – ohne diese Dokumentation riskieren Sie, dass ein Gericht Ihre Kürzungen nicht anerkennt und die Kündigung wirksam wird.
Gescheiterter Rauswurf durch die Eigentümerin
Dass fehlende Mietzahlungen nicht automatisch zu einem Rauswurf führen, wenn eine Wohnung stark reparaturbedürftig ist, erlebte eine Mutter mit ihren vier Kindern in einer möblierten Dreizimmerwohnung in Berlin. Die Vermieterin der seit Dezember 2017 bestehenden mietvertraglichen Verbindung hatte insgesamt fünf Kündigungen wegen des Ausbleibens von Mietzahlungen ausgesprochen und forderte neben der Räumung die Zahlung von ehemals 4.302,50 Euro sowie offenen Nebenkosten. Das Landgericht Berlin II (Az.: 64 S 101/24) urteilte am 09.04.2025 und bestätigte in diesem Punkt die Vorinstanz des Amtsgerichts Charlottenburg (Az.: 215 C 295/21): Das Gericht entschied auf die Abweisung der Räumungsklage.
Die Richter begründeten dies damit, dass die fünf ausgesprochenen Kündigungen wirkungslos geblieben seien. Die Mieterin befand sich nicht mit Beträgen im Verzug, welche eine Kündigung gerechtfertigt hätten. Die bis zum Februar 2024 aufgelaufenen Zahlungsrückstände waren nämlich deutlich geringer als die Summe, welche die Frau aufgrund der vielfältigen Schäden an der Wohnung rechtmäßig zurückbehalten durfte. Das Gericht hatte die zu erwartenden Sanierungskosten für das Badezimmer und die Schimmelschäden nach § 287 ZPO auf mindestens 10.000 Euro geschätzt, wodurch die aufgelaufenen Rückstände die kritische Schwelle für eine wirksame Kündigung nicht erreichten.
Die Kammer geht angesichts der durch die Abbildungen vom 28. Januar 2024 dokumentierten Ausweitung des Schimmelbefalls an der Badewanne aus den in dem Angebot des Zeugen P… angeführten Gründen davon aus, dass sich die Neuverfliesung der Schacht- und Fensterwand als zur nachhaltigen Schimmel- und Feuchtebeseitigung im Wege der Ersatzvornahme zweckdienliche und angemessene Maßnahme darstellt. – so das Landgericht Berlin II
Die „kritische Schwelle“ bezieht sich auf die gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur zulässig, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete im Rückstand ist oder sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt hat. Da die Mieterin wegen der Mängel berechtigt war, mehr als 10.000 Euro zurückzuhalten, erreichten ihre tatsächlichen Rückstände diese Schwelle nie – die Kündigung war deshalb unwirksam.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine rechtlich wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksame Aufrechnungserklärung kann als wirksames Zurückbehaltungsrecht gewertet werden, sofern der Wille erkennbar bleibt, die einbehaltene Miete für anstehende Reparaturen aufzusparen. Dies schließt die Kündigungsrelevanz von aufsummierten Mietrückständen aus.
- Die wirksame Aufrechnung von Mietschulden mit einem Vorschussanspruch für die Mängelbeseitigung setzt zwingend eine präzise Bezifferung voraus. Diese Anforderung wird durch das Vorlegen eines detaillierten Kostenvoranschlags ausreichend untermauert, wodurch die offenen Rückstände erlöschen.
- Eine mietvertragliche Duldungspflicht für Sanierungsmaßnahmen entfällt, wenn dem Ankündigungsschreiben wesentliche Informationen zur exakten Dauer, dem baulichen Ablauf und den konkreten Nutzungsbeeinträchtigungen fehlen.
Wie hoch ist die Mietminderung bei einem Schimmelbefall?
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die zu zahlende Miete kraft Gesetzes gemindert, sobald die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch Mängel eingeschränkt ist. Für die konkrete Höhe der Minderung ist vor allem relevant, wie erheblich die Nutzungsbeeinträchtigung im Alltag ausfällt. Stehen baulich bedingte Ursachen und eine wiederkehrende Entstehung von Feuchtigkeit fest, rechtfertigen diese Umstände entsprechende Minderungsquoten auch dann, wenn es sich lediglich um kleinflächige optische Verfärbungen an den Wänden handelt.
Lassen Sie sich nicht auf das Argument ein, kleiner Schimmel sei nur ein optisches Problem und rechtfertige höchstens minimale Abzüge. Das Gericht hat klargestellt: Liegt die Ursache im Mauerwerk und tritt Feuchtigkeit regelmäßig auf, sind auch vermeintlich kleine Verfärbungen Grund für deutliche Mietminderungen. Fordern Sie bei wiederkehrendem Schimmelbefall schriftlich eine Mängelbeseitigung und kürzen Sie die Miete ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige – nicht erst wenn der Schimmel großflächig wuchert.
Gestaffelte Abzüge für Schimmel und Silberfische
Wie sich die konkreten Beeinträchtigungen auf die Mietzahlung auswirken, drückte sich in dem Berliner Rechtsstreit durch detailliert abgestufte Quoten aus. In der betreffenden Wohnung war ein Fenster im Kinderzimmer seit dem Jahr 2018 undicht und ließ sich nicht mehr richtig schließen. Für dieses Fenster sowie für die anfänglichen Schimmelerscheinungen bestätigte das Landgericht ab April 2019 eine Minderung von 25 Prozent. Die Vermieterin hatte in dem Verfahren argumentiert, dass eine Minderung für Schimmel höchstens in Höhe von fünf Prozent angemessen sei, da es sich aus ihrer Sicht nur um optische Erscheinungen handle und ein Gutachter keine starke Feuchtigkeit festgestellt habe. Die Richter folgten dieser Sichtweise nicht, sondern verwiesen auf die dokumentierten Schimmelerscheinungen, die bauliche Ursache im Mauerwerk und die jahreszeitlich bedingte Dauerhaftigkeit der Feuchtigkeit.
Ab Juli 2021 stieg die berechtigte Minderungsquote auf insgesamt 50 Prozent an. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Eigentümerin zur Bekämpfung einer akuten Feuchtigkeit im Badezimmer Bodenfliesen abschlagen und Teile der Wandfliesen entfernen lassen. Zwar wurde eine Bautrocknung durchgeführt, eine nachhaltige und rechtzeitige Reparatur des Bades blieb danach jedoch aus. Die Vermieterin hielt hier einen Abzug von lediglich 15 Prozent für berechtigt, da das Bad trotz fehlender Fliesen noch voll funktionsfähig sei. Das Gericht wies diese Argumentation ab. Schlussendlich erhöhte sich die Quote ab August 2022 auf insgesamt 60 Prozent, da sich nun zusätzliche Feuchtigkeit sowie Schimmel unter dem Laminatboden im Schlafzimmer gebildet hatten und ein Befall mit Silberfischen auftrat. Das Gericht korrigierte mit diesen Werten jedoch auch die Vorinstanz: Das Amtsgericht Charlottenburg hatte der Mieterin zeitweise Quoten von 55 Prozent sowie später sogar 70 Prozent zugesprochen – dies verwarf das Berufungsgericht als rechnerisch und sachlich übersetzt.
Wann ist ein Zurückbehaltungsrecht der Miete zulässig?
Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB erlaubt es dem Mieter, geschuldete Mietzahlungen so lange zurückzuhalten, um einen entsprechenden Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser notwendige Mängelbeseitigungen endlich durchführt. Ein solches Recht kann rechtlich betrachtet auch dann bestehen, wenn eine parallel getätigte Aufrechnungserklärung mangels genauer Bestimmtheit zunächst fehlerhaft und somit unwirksam ist. Entscheidend bleibt, dass der Wille zur Einbehaltung der Mittel für die zukünftige Instandsetzung klar erkennbar bleibt. Das Recht der Mieterseite entfällt auch nicht automatisch, wenn eine Sanierungsmaßnahme abgelehnt wird, sofern diese zuvor nicht ordnungsgemäß und fristgerecht durch den Eigentümer angekündigt wurde.
Der Hintergrund: Eine Aufrechnung (§ 388 BGB) würde die Mietschuld dauerhaft tilgen – die Forderung des Vermieters erlischt, als hätte sie nie bestanden. Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) hingegen suspendiert die Zahlungspflicht nur vorübergehend als Druckmittel, sodass die Schuld grundsätzlich bestehen bleibt. Für eine wirksame Aufrechnung verlangt das Gesetz eine exakte Bezifferung der Gegenforderung, während das Zurückbehaltungsrecht deutlich geringere formelle Anforderungen stellt.
Wenn Sie dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie Miete zurückhalten bis die Mängel beseitigt sind, haben Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht wirksam ausgeübt – selbst wenn Ihre Formulierung juristisch ungenau ist. Wichtig ist nur, dass Ihr Wille erkennbar bleibt, Geld für die spätere Reparatur bereitzuhalten. Heben Sie die einbehaltene Miete auf einem separaten Konto auf, damit Sie im Streitfall nachweisen können, dass das Geld für die Instandsetzung reserviert ist und nicht einfach ausgegeben wurde.
Die rechtliche Absicherung dieses finanziellen Einbehalts zum Zweck der Druckausübung erklärte das Landgericht Berlin II zur zentralen Stütze für die beklagte Familie. Da die Eigentümerin ihrer gesetzlichen Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB über einen langen Zeitraum nicht nachkam, durfte die Bewohnerin die laufende Miete auf einem separaten Konto ansparen. Die Richter werteten den Umstand, dass die Bewohnerin in einer Erwiderung auf die Klage im Dezember 2021 zunächst unpräzise formulierte, zwar als handwerklichen Fehler bei einer direkten Aufrechnung, bewerteten dies jedoch gleichzeitig als rechtzeitige Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts. Für dieses Einbehaltungsrecht genügten dem Gericht weitaus geringere formelle Anforderungen, da der Wille, Geld für die notwendige Sanierung bereitzuhalten, unmissverständlich dokumentiert war.
Da es sich bei der Einrede des Zurückbehaltungsrechts nicht wie bei der Aufrechnung um eine rechtsgestaltende Willenserklärung handelt, unterliegt sie weniger strengen Anforderungen hinsichtlich der Konkretisierung und Bestimmtheit der Gegenforderungen, auf die die Einrede gestützt wird. – so das Landgericht Berlin II
Wie funktioniert die Aufrechnung mit dem Vorschussanspruch?
Mieter können nach den Vorgaben der §§ 536a Abs. 2, 242 BGB einen finanziellen Vorschuss für die sogenannte Selbstvornahme verlangen, um eine Mangelbeseitigung auf eigene Faust beauftragen und bezahlen zu können. Eine rechtliche Aufrechnung mit diesem Anspruch gegenüber den ausstehenden Mietforderungen setzt nach § 388 BGB zwingend eine hinreichende Bestimmtheit voraus – es muss klar benannt werden, welcher Gegenstand, mit welcher Rechnungshöhe durch welche konkreten handwerklichen Maßnahmen bearbeitet werden soll. Liegt eine wirksame und bestimme Aufrechnung vor, erlöschen die gegenüberstehenden Mietforderungen des Vermieters kraft Gesetzes rückwirkend nach § 389 BGB.
Das bedeutet konkret: Wenn der Vermieter einen Mangel trotz Aufforderung nicht beseitigt, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben – das ist die sogenannte Selbstvornahme. Den Vorschussanspruch kann der Mieter nutzen, um die vorab vom Vermieter geforderten Reparaturkosten direkt mit der offenen Miete zu verrechnen, statt das Geld erst vorzustrecken und später mühsam zurückzufordern.
Kostenvoranschlag kippt die Zahlungsklage
Um die Verrechnung von Mängeln mit offenen Rechnungen wirksam durchzusetzen, lieferte die Mieterin im laufenden Verfahren in Berlin schließlich exakte Zahlenwerke nach. Während ihre erste Erwiderung aus dem Jahr 2021 noch keine genauen Schadenssummen benannte und von der Gegenseite als unbestimmt gerügt wurde, reichte sie im November 2023 einen detaillierten Kostenvoranschlag einer Handwerksfirma ein. Dieser bezifferte die vollständige und notwendige Restauration des Badezimmers auf exakt 22.491,00 Euro.
Durch die Vorlage dieses Schreibens wurde der zuvor unbestimmte Vorschussanspruch nach Ansicht der Richter nachträglich hinreichend untermauert und entfaltete somit seine rechtliche Kraft für eine Aufrechnung. Als direkte Folge erlosch die verbleibende Restforderung. Die Vermieterin hatte zwar die offene Klagesumme über nicht gezahlte Mieten und Nebenkostennachforderungen rechnerisch auf zuletzt 2.043,39 Euro reduziert, durch die wirksame Gegenrechnung der weitaus höheren Badsanierung wies das Gericht diesen Zahlungsanspruch der Eigentümerin jedoch final ab.
Die Zahlungsklage ist gleichwohl vollständig abzuweisen, weil die Forderung in voller Höhe durch die spätestens mit Vorlage des Angebots vom 13. November 2023 schlüssig erklärte Aufrechnung mit dem festgestellten Vorschussanspruch für notwendige Instandsetzungsarbeiten im Bad der Wohnung […] erloschen ist. – so das Landgericht Berlin II
Praxis-Hinweis: Bezifferung der Gegenforderung
Das Urteil verdeutlicht, dass eine Aufrechnung mit Vorschussansprüchen oft an der fehlenden Bezifferung scheitert. Eine pauschale Berufung auf Mängel reicht für eine wirksame Aufrechnungserklärung meist nicht aus. Erst ein detaillierter Kostenvoranschlag machte die Gegenforderung hier greifbar und ließ die Mietrückstände erlöschen. Mieter sollten daher im Streitfall nicht nur den Mangel anzeigen, sondern die voraussichtlichen Reparaturkosten durch ein Angebot belegen, um die Aufrechnung wirksam zu erklären.
Wann ist eine Bauankündigung unzureichend?
Damit Erhaltungsmaßnahmen innerhalb einer vermieteten Wohnung durchgeführt werden können, müssen Vermieter die Arbeiten gemäß § 555a Abs. 2 BGB vorab ordnungsgemäß ankündigen. Die schriftliche Ankündigung muss zwingend genaue Angaben über die geplante Dauer, den exakten Umfang sowie die alltäglichen Folgen der handwerklichen Arbeiten enthalten. Fehlt es an einer solch schlüssigen Mitteilung, verletzt der betroffene Mieter keine ihm obliegende Duldungspflicht nach § 555a Abs. 1 BGB, wenn er einer verlangten Mitwirkung an der Sanierung nicht zustimmt.
Kündigt Ihr Vermieter Reparaturen an, prüfen Sie die Ankündigung genau: Fehlen konkrete Angaben zu Dauer, Ablauf und Einschränkungen, müssen Sie die Arbeiten nicht dulden und riskieren keine Kündigung wegen mangelnder Mitwirkung. Verlangen Sie schriftlich eine präzisierte Ankündigung, bevor Sie Räume freiräumen oder Einschränkungen hinnehmen. Eine vage Mitteilung reicht nicht aus – besonders bei einschneidenden Maßnahmen wie einer mehrwöchigen Badsanierung.
Warum scheiterte die Bauankündigung?
An den formellen Hürden der Bauankündigung scheiterte letztlich der Versuch der Eigentümerin, der Familie eine mangelnde Mitwirkung vorzuwerfen und ihr dadurch das Zurückbehaltungsrecht zu entziehen. Die Vermieterin hatte durch Briefe vom 19.11.2024 und 15.01.2025 die vollständige Räumung des Badezimmers gefordert, um weitere Trocknungsarbeiten durchzuführen. Ein Mitarbeiter der von ihr beauftragten Trocknungsfirma hatte im Vorfeld am 30.09.2024 geäußert, dass das Badezimmer leergeräumt und anschließend für mindestens vier Wochen durch die Familie nicht benutzbar sein würde.
Das Landgericht stufte die Ankündigungsschreiben der Vermieterin als gänzlich unzureichend ein. Aus den Dokumenten ließen sich weder die genaue Dauer noch der fachliche Ablauf oder das Maß der Nutzungsbeeinträchtigung für das Bad hinreichend ablesen. Das Gericht stellte klar, dass man einer Mutter mit vier minderjährigen Kindern eine vierwöchige Vollsperrung des einzigen Badezimmers bei Vorliegen solch unzureichende Informationen zur Bauphase schlichtweg nicht zumuten könne.
Die Mieterin bekam mit ihrer eingereichten Widerklage auf Beseitigung der Feuchtigkeit, des Schimmels und der Badsanierung fast im gesamten Umfang recht, wodurch die Eigentümerin zur Wiederherstellung verpflichtet wurde. Lediglich in einem kleinen baulichen Detail verbuchte die Vermieterin in der Berufungsinstanz einen Erfolg. Entgegen dem erstinstanzlichen Urteil des Amtsgerichts muss sie nicht das gesamte Badezimmer von allen Altfliesen befreien und komplett neu verfliesen lassen. Die Ausführungsentscheidung bleibt ihr überlassen, sie schuldet demnach lediglich die ordnungsgemäße Wiederherstellung und Verfugung derjenigen Wand- und Bodenbereiche, die im Jahr 2021 beschädigt und entfernt wurden.
Was Mieter jetzt gegen Kündigung tun
Das Landgericht Berlin II hat im April 2025 bestätigt: Mieter, die wegen erheblicher Mängel wie Schimmel und Feuchtigkeit ihre Zahlungen rechtmäßig kürzen, können nicht wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden – selbst wenn formal Mietrückstände aufgelaufen sind. Entscheidend ist, dass Sie Ihre Ansprüche aktiv geltend machen: Mängel sofort schriftlich anzeigen, Mietminderung ab diesem Zeitpunkt erklären, einbehaltene Beträge auf einem separaten Konto verwahren und spätestens im Streitfall einen detaillierten Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs vorlegen. DasLG-Urteil ist zwar nur für Berliner Gerichte bindend, liefert aber bundesweit starke Argumente für jeden Mieter, der sich gegen eine Räumungsklage wegen einbehaltener Miete verteidigen muss.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten? Ihre Rechte als Mieter durchsetzen
Wenn Sie wegen Mietmängeln weniger Miete gezahlt haben und nun eine Kündigung droht, kommt es auf die richtige Dokumentation Ihrer Ansprüche an. Unsere Rechtsanwälte analysieren, ob Ihre Mietminderung oder Ihr Zurückbehaltungsrecht wirksam erklärt wurde und ob die Kündigung damit unwirksam ist. Mit einem detaillierten Kostenvoranschlag können Sie zudem Ihre Aufrechnung sichern.
Experten Kommentar
Viele unterschätzen die psychologische Kriegsführung bei solchen Mietkonflikten. Vermieter schicken die fristlose Kündigung oft bewusst als reines Einschüchterungsmittel raus, obwohl sie genau um die Mängel wissen. Ich erlebe ständig, dass Mieter aus purer Angst vor dem Wohnungsverlust klein beigeben und voreilig einlenken.
Wer Miete einbehält, darf sich von solchen Drohungen nicht lähmen lassen, sondern muss die eigene Position konsequent absichern. Mein dringender Rat: Parken Sie das zurückbehaltene Geld unbedingt unangetastet auf einem separaten Sparkonto. Das beweist vor Gericht nicht nur Ihre Redlichkeit, sondern rettet Sie, falls der Richter die Minderungsquote am Ende doch etwas niedriger ansetzt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann ist eine Kündigung wegen Mietrückstand trotz Schimmel unwirksam?
Eine Kündigung wegen Mietrückstands ist unwirksam, wenn die Miete wegen Schimmel rechtmäßig gemindert oder zurückbehalten wurde und die verbleibenden Rückstände keine zwei Monatsmieten erreichen. Für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB braucht der Vermieter einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand. Liegen wegen des Mangels keine durchsetzbaren Rückstände vor, fehlt die Grundlage für die Kündigung.
Schimmel kann einen Mangel der Wohnung nach § 536 BGB darstellen und die Miete automatisch mindern. Zusätzlich kann bei erheblichen Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB bestehen, sodass der einbehaltene Betrag rechtlich nicht als rückständige Miete zählt. Entscheidend ist, dass Sie den Mangel nachweisbar angezeigt und die Kürzung gegenüber dem Vermieter nachvollziehbar gemacht haben. Dann entstehen nur die Beträge als Rückstand, die trotz Minderung tatsächlich noch geschuldet waren.
Wird die Schwelle von zwei Monatsmieten nicht erreicht, scheitert nicht nur die fristlose, sondern regelmäßig auch die darauf gestützte ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung. Kritisch wird es, wenn der Mangel nicht bewiesen ist oder die Mietkürzung deutlich überzogen ausfällt, denn dann kann ein Gericht die Rückstände ganz oder teilweise als fällig behandeln.
Wie wehre ich mich gegen Kündigung, wenn ich wegen Schimmel weniger zahle?
Wehren Sie sich gegen die Kündigung, indem Sie Ihre Mängelanzeigen und die Schimmelprobleme schriftlich belegen und dem Vermieter eine nachvollziehbare Gegenforderung entgegenhalten. Eine Kündigung wegen Mietrückständen ist regelmäßig unwirksam, wenn Ihre Kürzung auf wirksamen Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechten beruht.
Rechtlich darf der Vermieter fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur kündigen, wenn tatsächlich durchsetzbare Rückstände in kündigungsrelevanter Höhe bestehen. Bei Schimmel mindert § 536 BGB die Miete automatisch, zusätzlich kann nach § 273 BGB ein Teil der Zahlung als Druckmittel zurückbehalten werden, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Entscheidend ist, dass Sie dem Vermieter frühzeitig schriftlich anzeigen, warum Sie weniger zahlen, und die Wohnungsschäden mit Fotos, Nachrichten und Zeugen nachvollziehbar sichern. Im Prozess muss das Gericht erkennen können, dass Ihre Kürzung nicht willkürlich war, sondern auf einem echten Mangel beruhte.
Wenn Sie die Reparatur selbst veranlassen wollen, kann ein detaillierter Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs Ihre Gegenforderung beziffern und eine Aufrechnung nach §§ 388, 389 BGB ermöglichen. Erst wenn der Sanierungsaufwand konkret beziffert ist, kann die Mietforderung durch Aufrechnung ganz oder teilweise erlöschen. Ohne genaue Zahlen bleibt die Aufrechnung oft zu unbestimmt, während ein sauber dokumentiertes Zurückbehaltungsrecht weiterhin helfen kann, die Kündigung abzuwehren.
Wie hoch darf ich die Miete bei Schimmel in meiner Wohnung mindern?
Die Höhe der Mietminderung bei Schimmel richtet sich nach der tatsächlichen Nutzungsbeeinträchtigung; bei baulich bedingter, wiederkehrender Feuchtigkeit sind auch bei kleinen Verfärbungen Quoten um 25 Prozent und bei massiven Schäden bis zu 60 Prozent möglich. Maßgeblich ist nicht, wie groß der Fleck aussieht, sondern wie stark die Wohnung im Alltag beeinträchtigt ist.
Nach § 536 Abs. 1 BGB mindert sich die Miete automatisch, wenn die Wohnung wegen eines Mangels nur eingeschränkt nutzbar ist. Schimmel ist deshalb kein bloßes Schönheitsproblem, wenn er auf Feuchtigkeit im Mauerwerk, eine undichte Gebäudehülle oder andere bauliche Ursachen zurückgeht. Gerichte schauen dann darauf, ob die Beeinträchtigung dauerhaft, wiederkehrend oder gesundheitsrelevant ist. Je stärker der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch stört, desto höher fällt die Kürzung aus.
Wichtig ist außerdem, dass die Minderung erst ab Kenntnis und Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter praktisch durchgesetzt werden kann. Melden Sie den Schimmel deshalb sofort schriftlich, dokumentieren Sie Fotos und behalten Sie die Miete nicht „auf Verdacht“ in voller Höhe ein, wenn Sie die Quote nicht sicher einschätzen können. Bei größeren Unsicherheiten ist eine vorsichtige Kürzung oft sinnvoller als ein zu hoher Abzug.
Wann darf ich Miete wegen Mängeln zurückbehalten, ohne zu kündigen?
Sie dürfen Miete als Druckmittel wegen eines Mangels zurückbehalten, sobald der Vermieter den Mangel kennt und Sie den Einbehalt als vorübergehend für die spätere Beseitigung erkennen lassen. Eine vorherige Kündigung ist dafür nicht erforderlich, und ein präziser juristischer Wortlaut ist nicht zwingend.
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB dient nicht der dauerhaften Kürzung, sondern soll den Vermieter zur Reparatur bewegen. Deshalb genügt es regelmäßig, wenn Sie den Mangel schriftlich anzeigen und mitteilen, dass Sie den betroffenen Teil der Miete bis zur Beseitigung zurückhalten. Wichtig ist, dass der Einbehalt erkennbar auf den Mangel bezogen bleibt und nicht wie ein bloßes Nichtzahlen wirkt. Das einbehaltene Geld sollten Sie getrennt aufbewahren, damit Sie im Streitfall belegen können, dass es als Rücklage für die spätere Zahlung gedacht war.
Problematisch wird es, wenn Sie den Einbehalt nicht dokumentieren oder die zurückbehaltenen Beträge für andere Zwecke ausgeben, weil dann der Vorwurf eines Zahlungsverzugs näherliegt. Bei besonders hohen Einbehalten kann außerdem die Grenze zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht werden, obwohl ein Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich besteht.
Wie weise ich baubedingten Schimmel nach, damit meine Kürzung anerkannt wird?
Weisen Sie baubedingten Schimmel durch eine lückenlose Dokumentation mit datierten Fotos, schriftlichen Mängelanzeigen und einem fachlichen Kostenvoranschlag nach. Damit machen Sie für das Gericht nachvollziehbar, dass der Mangel nicht auf falsches Lüften, sondern auf einen baulichen Defekt zurückgeht.
Für die Anerkennung der Kürzung ist entscheidend, dass die Ursache und die Entwicklung des Mangels plausibel belegt werden. Gerichte stützen sich regelmäßig auf sichtbare Beweise, wenn Schimmel sich über längere Zeit ausweitet, und sie bewerten dann auch ein Angebot eines Fachbetriebs als wichtigen Hinweis auf die notwendige Sanierung. Schreiben Sie den Mangel deshalb sofort an den Vermieter, fotografieren Sie die betroffenen Stellen wiederholt mit Datum und halten Sie fest, wann der Schimmel erstmals auftrat, größer wurde oder nach kurzer Zeit zurückkehrte. Ein detaillierter Kostenvoranschlag hilft zusätzlich, weil er die bauliche Ursache und die voraussichtlichen Reparaturkosten konkretisiert.
Nur mündliche Beschwerden reichen dafür meist nicht aus, weil sie weder den Zustand noch den zeitlichen Verlauf beweisen. Wenn der Vermieter behauptet, Sie hätten falsch gelüftet, ist besonders wichtig, dass die Fotos die Veränderung trotz normaler Nutzung zeigen und idealerweise ein Fachbetrieb Feuchtigkeit, Wärmebrücken, undichte Bauteile oder andere bauliche Ursachen benennt.
Wann kann ich Reparaturkosten mit meiner Miete wirksam aufrechnen?
Sie können Reparaturkosten mit der Miete wirksam aufrechnen, wenn Ihr Vorschussanspruch genau beziffert ist und Sie ihn dem Vermieter mit einer klaren Aufrechnungserklärung entgegenhalten. Dafür reicht eine pauschale Kostenschätzung nicht aus.
Rechtlich beruht das auf § 388 BGB und dem Vorschussanspruch aus § 536a Abs. 2 BGB. Die Aufrechnung ist eine rechtsgestaltende Erklärung, deshalb muss die Gegenforderung so bestimmt sein, dass Betrag, Anlass und Umfang der Reparatur eindeutig erkennbar sind. Ein detaillierter Kostenvoranschlag einer Fachfirma erfüllt diese Voraussetzung regelmäßig, weil er die voraussichtlichen Kosten konkret beziffert. Mit wirksamer Aufrechnung erlischt die Mietforderung nach § 389 BGB rückwirkend, sodass die Miete insoweit als bezahlt gilt.
Bloße eigene Schätzungen, unverbindliche Internetpreise oder ein allgemeiner Hinweis auf „hohe Reparaturkosten“ genügen dafür meist nicht. Sicherer ist es, den Mangel zuvor schriftlich anzuzeigen, dem Vermieter Gelegenheit zur Beseitigung zu geben und erst dann mit einem konkreten Angebot aufzurechnen. Bei größeren Beträgen oder mehreren Mängeln sollte die Erklärung exakt zugeordnet werden, damit keine ungewollten Mietrückstände entstehen.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 64 S 101/24 – Urteil vom 09.04.2025
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