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Lebenslanges Wohnrecht – Was bedeutet das?

Wohnrecht auf Lebenszeit – Eine besondere Variante des Wohnrechts

Im Zusammenhang mit Immobilien kommt es in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass sich ein Eigentümer ein sogenanntes “lebenslanges Wohnrecht” vor der Veräußerung oder dem Vererben der Immobilie einräumen lässt. Obgleich sich praktisch gesehen für den Besitzer der Immobilie durch das lebenslange Wohnrecht praktisch gesehen erst einmal gar nichts ändert, so stellt das lebenslange Wohnrecht für den Eigentümer durchaus eine starke Einschränkung bzw. Last dar. Der Gesetzgeber unterscheidet sehr stark zwischen dem tatsächlichen Besitzer einer Immobilie oder Wohnung dem rechtlichen Eigentümer. Zwar hat der Eigentümer die rechtliche Alleinherrschaft über das Objekt, doch ist der Besitzer der tatsächliche Nutzer. Innerhalb von einer Familie mag dies nur selten zu Problemen führen, doch gibt es eben auch jene anderen Fälle. Es ist daher für Eigentümer von Immobilien nicht unwichtig zu wissen, was sich genau hinter dem lebenslangen Wohnrecht verbirgt und welche Unterschiede es diesbezüglich gibt.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht eigentlich genau?

Lebenslanges Wohnrecht
Lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht – Symbolfoto: designer491/Bigstock

Das lebenslange Wohnrecht muss völlig unabhängig von den eigentlichen Eigentumsrechten des Objektes betrachtet werden. In der gängigen Praxis lassen sich Eltern, die ihr Eigentum an dem Objekt an ihre Kinder verschenken oder vererben, dieses lebenslange Wohnrecht vor dem Eigentumswechsel einräumen um den Rest ihres Lebens in dem Objekt noch verbringen zu können. Ein lebenslanges Wohnrecht kann jedoch auch zwischen Personen vereinbart werden, die keinen gemeinschaftlichen Verwandtschaftsgrad aufweisen. Neben dem eigentlichen Wohnrecht, welches auf Lebzeit zugesichert wird, hat der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts auch das Recht auf die Nutzung aller im Haus vorhandenen fest installierten Anlagen. Seine rechtliche Grundlage hat das lebenslange Wohnrecht in dem § 1039 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraf sichert dem Inhaber des lebenslangen Wohnrechts auch weitergehende Rechte zu.

Einige Beispiele für diese Rechte sind

  • Aufnahme bzw. Einräumung von Wohnrecht für Familienangehörige
  • Aufnahme von Pflege- oder Hauspersonal

Ein lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch unter der Rubrik “Lasten und Beschränkungen” eingetragen und ist für den Inhaber des Rechts regelmäßig unentgeltlich. Wird das lebenslange Wohnrecht im Zuge einer Eigentumsübertragung in Form einer Schenkung oder einer Erbschaft eingeräumt, so ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich.

Der Inhaber des lebenslangen Wohnrechts ist nicht dazu verpflichtet, dem Eigentümer der Immobilie eine Miete zu bezahlen. Die anfallenden Kosten für die Reparaturen in dem Objekt sowie die Nebenkosten in Form von Strom oder Heizung nebst der Instandhaltung muss der Inhaber des lebenslangen Wohnrechts jedoch eigenständig tragen.

Lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht aufheben oder kündigen?

Ein lebenslanges Wohnrecht muss, damit es keine rechtliche Wirkung mehr auf das Objekt auswirken kann, aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies ist rechtlich gesehen jedoch nur mit der Zustimmung des Rechteinhabers möglich. In der gängigen Praxis kann ein Inhaber eines derartigen Rechts jedoch eine sogenannte Verzichtserklärung unterschreiben, was für gewöhnlich gegen die Zahlung einer Abfindungssumme erreicht wird.

Es ist durchaus möglich, dass ein lebenslanges Wohnrecht auch ohne die Zustimmung des Rechteinhabers erlöschen kann. Hierfür sind jedoch ganz bestimmte Voraussetzungen erforderlich.

In folgenden Situationen kann ein lebenslanges Wohnrecht erlöschen, auch wenn der Inhaber des Rechts dies nicht wünscht

  • im Fall eines zeitlich begrenzten Wohnrechts mit Erreichen der Ablauffrist
  • durch den Tod des Rechteinhabers
  • für den Fall, dass das Wohnrecht an eine gewisse Bedingung geknüpft war, mit Eintritt der Bedingung
  • bei einer nachhaltigen und nachgewiesenen Unbewohnbarkeit des Objekts

Sollte das Objekt, welches mit der Last eines lebenslangen Wohnrechts belegt ist, durch den neuen Eigentümer weiterverkauft werden hat dies keinen Einfluss auf das lebenslange Wohnrecht. Der Weiterverkauf führt nicht zu einem Erlöschen des lebenslangen Wohnrechts.

Weche Regelung gilt bei einem Lebenszeitmietvertrag

Das lebenslange Wohnrecht wird bei Mietparteien in der Regel sehr gern mit dem Lebenszeitmietvertrag verwechselt. Obgleich sich diese beiden Rechte durchaus dem Grunde nach ähneln, so gibt es dennoch einige gravierende Unterschiede. Aus rechtlicher Sicht ist ein Lebenszeitmitvertrag ein normales mietvertragliches Rechtsgeschäft zwischen zwei Parteien, welches im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag jedoch den Unterschied der Befristung aufweist. Im Gegensatz zu einem normalen Mietvertrag bietet ein Lebenszeitmietvertrag dem Mieter das Recht, ein gewisses Objekt für die Dauer seines gesamten Lebens zu mieten. Im Gegensatz zu dem Wohnrecht auf Lebzeit jedoch ist der Rechteinhaber bei einem Lebenszeitmietvertrag dazu verpflichtet, ein entsprechendes Entgelt an den Eigentümer zu entrichten.

Der Mieter zahlt an den Eigentümer somit

  • den Mietzins
  • vertraglich vereinbarte Nebenkosten
  • vertraglich vereinbarte Reparaturkosten

Im Hinblick auf die Reparaturkosten oder die Instandhaltung kann dem Mieter von dem Vermieter auch eingeräumt werden, dass diese Tätigkeiten von dem Mieter eigenständig durchgeführt werden dürfen. Dies beinhaltet jedoch in der gängigen Praxis nicht das Recht, bauliche Veränderungen an dem Mietobjekt eigenständig durchführen zu dürfen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Verkauf des Mietobjekts ein neuer Eigentümer im Fall eines Lebenszeitsmietvertrages nicht zur Kündigung der Mieter berechtigt ist. Dies setzt allerdings voraus, dass das eingeräumte Lebenszeitmietrecht des Mieters ein fester Bestandteil des Kaufvertrages zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer des Objekts war.

Ein lebenslanges Wohnrecht stellt eine enorme Beschränkung der rechtlichen Verfügung über das Objekt dar. Bevor ein Eigentümer einem anderen Menschen ein derartige Recht, unabhängig davon ob es sich um ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Lebzeitmietvertrag handelt, einräumt sollte dementsprechend dieser Schritt sehr gut durchdacht sein. Eine ausführliche kompetente anwaltliche Beratung ist daher auf jeden Fall sehr ratsam, da der Rechteinhaber anschließend das Recht auch wirklich auf Lebzeit innehat und es wohl aller Wahrscheinlichkeit nach nur gegen die Zahlung einer enorm hohen Abfindungssumme wieder hergeben wird. Das lebenslange Wohnrecht kann jedoch für Immobilieneigentümer im Herbst des Lebens ein sehr gutes Mittel darstellen, um den Lebensabend würdevoll in der gewohnten Umgebung verbringen zu können.

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