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Mängel an der Mietwohnung bei Rückgabe – Beweislast für Schadenseintritt

AG Saarbrücken, Az.: 120 C 12/16 (05), Urteil vom 12.01.2017

1. Die Beklagte wird unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Kläger 471,02 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 06.12.2015 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 81 % und die Beklagte 19 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenpartei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mängel an der Mietwohnung bei Rückgabe – Beweislast für Schadenseintritt
Foto: monkeybusinessimages / Bigstock

Die Beklagte hatte von den Klägern vom 15.08.2014 bis 31.05.2015 eine Wohnung gemietet. In dieser Wohnung hielt sie 2 Hunde. Die Rückgabe erfolgte am 01.06.2015, wobei ein Abnahmeprotokoll gefertigt wurde (Blatt 23 d.A.). In diesem Protokoll sind Schäden an Türen, Zargen und dem Bodenbelag der Küche aufgeführt, der bei Mietbeginn neu verlegt wurde. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte für diese Schäden ersatzpflichtig ist. Die Beklagte meldete die Schäden ihrer Haftpflichtversicherung. Diese lehnte eine Deckung ab.

Die Kläger behaupten, die Türzargen von Wohnzimmer, Küche und Bad seien von den Hunden stark zerbissen worden, alle anderen Türzargen und Türblätter seien stark zerkratzt. Der neue PVC-Boden der Küche sei teilweise zerrissen worden. Der 3 Jahre alte Laminatboden im Flur und die darunter befindliche Trittschalldämmung seien wegen eingedrungener Hundepisse nicht mehr nutzbar, was sich auch durch eine starke Geruchsbelästigung bemerkbar gemacht habe. Die Beklagte hätte den Kellerraum nicht leergeräumt und dies hätte deshalb von den Klägern vorgenommen werden müssen.

Infolge der durchzuführenden Arbeiten hätte die Wohnung im Juni und Juli 2015 nicht vermietet werden können, wodurch den Klägern ein Ausfallschaden von 850,00 € entstanden sei. Für die Beseitigung der weiteren Schäden seien entsprechend der Rechnung der Saarbrücker Immobilien-und Verwaltungsgesellschaft mbH vom 23.07.2015 und des Angebotes der Firma Westphal vom 10.07.2015 Kosten von insgesamt 1637,76 € anzusetzen bzw. angefallen, sodass sich zusammen mit dem Mietausfall die Klageforderung ergibt. Die Türen hätten nicht mehr repariert werden können, sondern erneuert werden müssen.

Die Kläger forderten die Beklagte durch E-Mail der Verwaltungsgesellschaft vom 02.06.2015 zur Beseitigung der Schäden auf, die sich aus dem Abnahmeprotokoll ergeben und kündigten an, nach erfolglosen Fristablauf die notwendigen Arbeiten ausführen zu lassen und die Kosten bei der Beklagten geltend zu machen. Darauf antwortete die Beklagte mit E-Mail vom selben Tag (Blatt 25 d.A.). Die Verwaltungsgesellschaft forderte mit E-Mail vom 15.06.2015 die Beklagte zur vollständigen Räumung des Kellers auf. In der vorgerichtlichen Korrespondenz nahm die Beklagte unter anderem durch das Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 27.10.2015 zu dem Sachverhalt Stellung (Blatt 77 ff.d.A.).

Die Kläger haben gegen die Beklagte den Erlass eines Mahnbescheides beantragt. Dieser Antrag ist am 02.12.2015 beim Mahngericht eingegangen. Der Mahnbescheid ist am 03.12.2015 erlassen und der Beklagten am 05.12.2015 zugestellt worden. Der Widerspruch der Beklagten ist am 09.12.2015 beim Mahngericht eingegangen und am 23.12.2015 hat das Mahngericht den Rechtsstreit an das Streitgericht abgegeben. Die Kläger sind durch die Verfügung vom 14.01.2016 zur Begründung des Anspruchs aufgefordert worden, die am 28.01.2016 bei Gericht eingegangen ist und der Beklagten am 05.02.2016 zusammen mit der Verfügung vom 29.01.2016 über die Anordnung eines schriftlichen Vorverfahrens zugestellt worden ist.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 2487,76 € nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 06.12.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Die Beklagte behauptet, die im Abnahmeprotokoll nach dem Auszug der Beklagten aufgenommenen Schäden an den Türen und Türzargen sowie am Laminatboden im Flur seien größtenteils schon beim Einzug der Beklagten vorhanden gewesen, da die Türen und Türzargen sowie der Laminatboden sich in einem stark abgenutzten Zustand befunden hätten. Durch die Hunde der Beklagten seien allenfalls kleinere Kratzer hinzugekommen. Dies wirke sich aber nicht aus, weil die Türen, Türzargen und der Laminatboden bereits so alt und abgenutzt wären, dass sie ohnehin keinen wirtschaftlichen Wert mehr hätten. Die Türen seien mindestens 40 Jahre und der Laminatboden im Flur 8 Jahre alt gewesen.

Der Kellerraum sei von den Gegenständen der Beklagten geräumt gewesen. Noch vorhandene Sachen hätten sich schon beim Einzug dort befunden. Die Beklagte bestreitet ferner den Mietausfall für die Monate Juni und Juli 2015.

Aufgrund der Email der Beklagten vom 02.06.2015 hätten Verhandlungen über den Sachverhalt stattgefunden und der Prozessbevollmächtigte der Beklagten habe mit Schreiben vom 27.10.2015 die grundsätzliche Bereitschaft zu einer Zahlung bekundet und damit Verhandlungen angeboten, auf die die Kläger eingegangen seien.

Das Gericht hat aufgrund der Ladungsverfügung vom 03.06.2016 (Blatt 68 d.A.) und des Beweisbeschlusses vom 8. 9. 2016 (Blatt 96 ff.d.A.) mündlich verhandelt und Beweis erhoben. Für das Ergebnis der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 23.08.2016 (Blatt 83 f.d.A.) und 01.12.2016 (Blatt 124 ff.d.A.) Bezug genommen.

Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB. Aus dem Mietvertrag ergibt sich die Verpflichtung der Beklagten, den Klägern die Mietwohnung in unbeschädigtem Zustand zurückzugeben, wenn der Mietvertrag endet. Nicht zu vertreten hat die Beklagte allerdings Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden, § 538 BGB. Gegen diese Verpflichtung verstieß die Beklagte, weil sie die Türen und Zargen sowie den PVC-Boden in der Küche in einem beschädigten Zustand zurückgab, der deutlich schlechter war als derjenige beim Einzug.

Der Schadensersatzanspruch ist nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Danach verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Um solche Ansprüche handelt es sich vorliegend. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 01.06.2015, sodass die Verjährung grundsätzlich mit Ablauf des 01.12.2015 eingetreten wäre.

Die Kläger haben einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt, der am 02.12.2015 beim Mahngericht einging. Zu diesem Zeitpunkt war die Verjährung grundsätzlich rechnerisch abgelaufen, jedoch wurde sie trotzdem gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gehemmt, da der Mahnbescheid alsbald zugestellt wurde und die Wirkung der Zustellung deshalb auf den Antragseingang zurückbezogen wird und weil die Verjährung durch Verhandlungen der Parteien gemäß § 203 BGB gehemmt war und infolge eines zumindest teilweisen Anerkenntnisses der Beklagten jedenfalls für einen Teil des Anspruchs gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 neu begann.

Die E-Mail der Beklagten vom 02.06.2015 enthält ein Anerkenntnis hinsichtlich 4 Türrahmen und 2 Türen und hinsichtlich des Bodens in der Küche. Die Beklagte teilt den Klägern, vertreten durch die Hausverwaltung, nämlich mit, dass sie dies von ihr verlangen könnten und dass sie das mit dem Boden als gerechtfertigt ansieht. Durch dieses Anerkenntnis begann die Verjährung am 02.06.2015 neu zu laufen und war deshalb bei Eingang des Antrages auf Erlass des Mahnbescheides am 02.12.2015 noch nicht abgelaufen.

In derselben E-Mail bietet die Beklagte auch Verhandlungen über den Schadensersatz an, indem sie ausführt, dass eine passende Einigung gefunden werden solle und sie die Sache ihrer Hundeversicherung gemeldet habe. Nur wenn eine solche Einigung nicht gefunden werde, werde sie einen Anwalt aufsuchen und zum Mieterschutzbund gehen. Darin liegt ein Angebot von Verhandlungen, das die Kläger, vertreten durch die Hausverwaltung, auch zunächst angenommen haben, da in der Folgezeit mit der Beklagten korrespondiert wurde.

Wie lange die Verhandlungen dauerten und wann die Hemmung der Verjährung demnach endete, ist nicht entscheidungserheblich. Es genügt schon die Dauer eines Tages, nämlich des 02.06.2015, um die Vollendung der Verjährung vor der Beantragung des Mahnbescheides zu verhindern. Es gilt dasselbe wie im Rahmen des Anerkenntnisses der Beklagten. Demnach war bei der Beantragung des Mahnbescheides am 02.12.2015 die Verjährung noch nicht abgelaufen.

Die Kläger haben den Nachweis geführt, dass die Türen und Türzargen sowie der PVC-Boden in der Küche bei der Rückgabe der Wohnung in beschädigtem Zustand waren und dieser Zustand erheblich schlechter war als beim Einzug der Beklagten. Die Beschädigungen entsprechen auch nicht einer Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch. Ein fehlendes Verschulden der Beklagten ist weder erkennbar noch nachgewiesen.

Die Kläger tragen die Beweislast für den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe. Sofern zu diesem Zeitpunkt Beschädigungen vorlagen, muss die Beklagte beweisen, dass diese Beschädigungen entweder bereits bei ihrem Einzug vorhanden waren oder nicht schuldhaft von ihr verursacht wurden. Als Ergebnis der Beweisaufnahme stellt das Gericht fest, dass der Zustand der Türen und Türzargen sich während der Wohnzeit der Beklagten erheblich verschlechterte und die Beklagte auch die Beschädigung des PVC-Bodens in der Küche zu vertreten hat.

Der Zustand der Türen und Türzargen bei der Rückgabe der Wohnung ist durch die Vorlage der Fotos, die Zeugenaussagen und das Abnahmeprotokoll vom 01.06.2015 zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Die Schäden sind im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Dies führt zwar nicht zu einem deklaratorischen oder gar konstitutiven Schuldanerkenntnis der Beklagten, jedoch zu einer Umkehr der Beweislast. Die Beklagte muss beweisen, dass die Beschädigungen bei der Rückgabe nicht vorlagen, was jedoch nicht gelingt.

Ferner gelingt ihr nicht der Nachweis, dass die Beschädigungen bereits bei Mietbeginn vorhanden waren. Im Übergabeprotokoll vom 14.08.2014 sind keine Schäden erwähnt. Außerdem ist dieser Nachweis auch durch die Zeugenaussagen nicht zu führen.

Der Zeuge Z bekundete, die Türen und Türzargen seien bei seinem Auszug als Vormieter der Beklagten in Ordnung gewesen und ohne Beanstandungen übergeben worden. Sie hätten lediglich normale Gebrauchsspuren aufgewiesen. Die von der Beklagten benannten Zeugen B, S, Sch, W, K und L schilderten im Wesentlichen übereinstimmend bereits stärkere Beschädigungen beim Einzug der Beklagten, wobei die Angaben hinsichtlich der Stärke der Schäden durchaus abweichen. Jedoch sagten sie ebenso übereinstimmend aus, dass der durch die Fotos dokumentierte Zustand beim Auszug der Beklagten deutlich stärkere Beschädigungen aufweist als bei deren Einzug.

Bedenken gegen die Glaubwürdigkeit einzelner Zeugen bestehen nicht. Das Gericht kann sich deshalb aufgrund aller Aussagen die Überzeugung bilden, dass der Zustand der Türen und Türzargen während der Wohnzeit der Beklagten deutlich verschlechtert wurde, was die Beklagte zu vertreten hat, weil es sich dabei nicht mehr um eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch handelt, sondern die Beschädigungen wurden offenbar durch die in der Wohnung gehaltenen Hunde verursacht. Dies hat die Beklagte zu vertreten, denn die Beschädigungen erfolgten mindestens fahrlässig, § 276 BGB, weil die Beklagte die offensichtliche Entstehung der Schäden durch die Hunde nicht verhinderte.

Der Schadensersatzanspruch wegen der beschädigten Türen und Türzargen beläuft sich jedoch lediglich auf 323,14 €. Das Gericht legt den von den Klägern nachgewiesenen Aufwand für den Ausbau und die Entsorgung der alten Türen und Türzargen sowie die Beschaffung und den Einbau der neuen Türen und Türzargen zu Grunde.

Für den Ausbau und die Entsorgung setzt das Gericht basierend auf der Rechnung der Verwalterin vom 23.07.2015 zweieinhalb Stunden zu je 25,00 € netto an, was zuzüglich der 19-prozentigen Umsatzsteuer einen Betrag von 74,38 € ergibt. Für den Einbau und die Lieferung setzt das Gericht gemäß der Rechnung der Verwalterin vom 23.07.2015 einen Betrag von 602,74 € an, nämlich den Endbetrag dieser weiteren Rechnung, die sich ausschließlich auf die Türen und Türzargen bezieht. Für den Einbau kommen aus dem Angebot der Firma P vom 10.07.2015 400,00 € hinzu, wobei es sich um einen Nettobetrag handelt, weil der Anfall der Umsatzsteuer insoweit nicht dargelegt ist.

Grundlage des Schadensersatzes ist ein Betrag von 1077,12 €. Allerdings ist davon ein erheblicher Abzug alt für neu vorzunehmen. Aufgrund der Aussage des Zeugen Zimmer schätzt das Gericht das Alter der Türen auf ca. 35 Jahre. Die maximale Nutzungsdauer schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 50 Jahre. Die Türen waren bereits beim Einzug der Beklagten nicht mehr in einwandfreiem Zustand, ebenso die Türzargen. Dies ergibt sich ebenfalls aus den Zeugenaussagen, wonach auch Beschädigungen vorlagen, die über die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Es erscheint deshalb ein Abzug von 70 % angemessen und ausreichend, sodass den Klägern noch 323,14 € für die Beschädigung der Türen und Türzargen zustehen.

Die Beklagte hat die Beschädigung des PVC-Bodens in der Küche zu vertreten, da dies durch ihren Hund verursacht wurde. Fehlendes Verschulden ist nicht erkennbar, weil die Beklagte mindestens fahrlässig ermöglichte, dass der Hund den Boden beschädigen konnte, § 276 BGB. Der Boden war neuwertig, weil er erst beim Einzug der Beklagten verlegt wurde. Ein Abzug ist deshalb nicht vorzunehmen.

Den Schadensersatzbetrag schätzt das Gericht basierend auf der Rechnung der Verwalterin vom 23.07.2015 auf eine halbe Stunde für die Entsorgung des Bodens, was einen Betrag von 14,88 € brutto ergibt. Hinzu kommen 133,00 € netto für die Neulieferung und Verlegung des Bodens gemäß dem Angebot der Firma P vom 10.07.2015, die Umsatzsteuer ist insoweit nicht angefallen und deshalb nicht erstattungsfähig. Übergangsschienen sind nicht zu berücksichtigen, weil die Kläger nicht nachweisen, dass diese vorher vorhanden waren und durch die Beklagte beschädigt wurden. Es ergibt sich für den PVC-Boden in der Küche ein Schadensersatzbetrag von 147,88 €.

Weiterer Schadensersatz steht den Klägern weder für den Laminatboden im Flur noch für die Räumung eines Kellerraums der Beklagten zu. Unabhängig davon, ob ein Schadensersatzanspruch wegen dieser beiden Sachverhalte bereits am Eintritt der Verjährung scheitert, weil diese Sachverhalte nicht durch das teilweise Anerkenntnis der Beklagten und auch eventuell nicht durch das Angebot zu Verhandlungen umfasst sind, besteht ein Anspruch auch deshalb nicht, weil die Kläger nicht nachweisen können, dass die Beklagte insoweit eine von ihr zu vertretende Verschlechterung der Mietsache herbeiführte.

Die Beschädigung des Laminatbodens ist im Abnahmeprotokoll vom 01.06.2015 nicht erwähnt. Insoweit müssen deshalb die Kläger beweisen, dass die Beklagte eine Beschädigung schuldhaft verursachte, was ihnen aufgrund der Zeugenaussagen nicht gelingt.

Allerdings bekundete der Zeuge Z, der den Laminatboden während seiner Wohnzeit vor der Beklagten selbst verlegte, dieser Boden sei 3 Jahre alt und bei seinem Auszug in Ordnung gewesen. Beim Auszug der Beklagten sei er durch Einwirkung von Hundeurin durchnässt und unbrauchbar gewesen. Auch sei ein entsprechender Geruch festzustellen gewesen.

Diese Aussage wird durch die Bekundungen des Zeugen E bestätigt. Er sagte aus, dass der Boden sich beim Einzug der Beklagten in einem normalen Zustand befunden habe und 3-4 Jahre alt gewesen sei. Beim Auszug der Beklagten sei er entsprechend dem Klägervortrag durch die Einwirkung von Hundeurin unbrauchbar gewesen.

Allerdings kann das Gericht sich aufgrund dieser beiden Zeugenaussagen keine hinreichende Überzeugung von einer durch die Beklagte zu vertretenden Beschädigung des Laminatbodens bilden. Die Zeuginnen W und K sagten aus, ein Geruch nach Hundeurin sei beim Auszug der Beklagte nicht festzustellen gewesen. Dies widerspricht bereits den Aussagen der Zeugen Z und E.

Außerdem widersprechen die Aussagen der Zeugen P, S, Sch, W, K und L hinsichtlich des Zustandes beim Einzug der Beklagten deutlich den anderen Aussagen. Sie bekundeten übereinstimmend, dass der Laminatboden bereits beim Einzug der Beklagten an manchen Stellen aufgequollen war, als wenn er zu nass geputzt worden wäre. Er habe sich an manchen Stellen hoch gewölbt und sei auch verkratzt gewesen. Auch habe er einen alten Eindruck gemacht.

Das Gericht kann sich bei einer Bewertung aller Zeugenaussagen die Überzeugung bilden, dass der Laminatboden beim Auszug der Beklagten beschädigt war. Allerdings lagen auch bei ihrem Einzug bereits erhebliche Schäden vor und es ist nicht nachgewiesen, dass der Zustand des Bodens während der Wohnzeit der Beklagten sich verschlechterte. Eine eventuelle Verschlechterung ist insbesondere auch nicht quantifizierbar, weshalb insoweit ein Schadensersatzanspruch der Kläger ausscheidet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Schadensersatz für die Räumung des Kellers. Die Kläger können nicht den Beweis führen, dass die Beklagte in dem ihr zugewiesenen Kellerraum Gegenstände zurückließ und trotz Aufforderung nicht räumte. Im Abnahmeprotokoll vom 01.06.2015 ist dieser Sachverhalt nicht aufgeführt, weshalb die Kläger insoweit den vollen Beweis führen müssen, was ihnen jedoch nicht gelingt. Die Zeugenaussagen sind uneinheitlich und das Beweisergebnis ist unklar. Das Gericht kann deshalb nicht als gesichert ansehen, dass die Beklagte Gegenstände zurückließ, die von den Klägern entsorgt werden mussten und dass die begehrten Entsorgungskosten sich nur auf solche Gegenstände beziehen.

Die Kläger haben gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Mietausfall für die Monate Juni und Juli 2015 in Höhe von insgesamt 850,00 €. Die Kläger haben nicht nachgewiesen, dass eine Vermietung ab Juni oder Juli 2015 möglich gewesen wäre, wenn die Wohnung nicht von der Beklagten in teilweise beschädigtem Zustand zurückgegeben worden wäre. Dies steht jedoch zur Beweislast der Kläger. Für die Beschädigung des Laminats und die Kosten für die Räumung des Kellers ergibt sich dies bereits daraus, dass die Beklagte für diese Sachverhalte nicht haftet.

Die Türen und Türzargen waren ohnehin erneuerungsbedürftig, was sich aus den Zeugenaussagen hinreichend deutlich ergibt. Insoweit fehlt deshalb auch die Kausalität zwischen den von der Beklagten weiter verursachten Schäden und einer möglichen Verzögerung der Neuvermietung. Außerdem ist ein Zeitraum von 2 Monaten zu lange, wenn die von den Klägern nachgewiesenen Arbeitszeiten für die Erneuerung der Türen und Türzargen berücksichtigt werden. Die Arbeit konnte in wenigen Tagen abgeschlossen werden.

Dasselbe gilt für den von der Beklagten zu vertretenden Ersatz des PVC-Bodens in der Küche. Dies erfordert lediglich einen geringen Zeitaufwand, weshalb ein Zeitraum von 2 Monaten deutlich zu lange ist.

Die Kläger tragen aber auch nicht vor, dass eine Vermietung im Juni oder Juli 2015 grundsätzlich möglich gewesen wäre, aber nur deshalb nicht erfolgte, weil die von der Beklagten zu vertretenden Schäden beseitigt werden mussten. Für einen Schadensersatzanspruch wegen einer verzögerten Neuvermietung genügt es nicht, darzulegen, dass die Neuvermietung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte. Es sind auch die Darlegung und der Nachweis erforderlich, dass dies seine Ursache in der notwendigen Beseitigung von Schäden hat, die der Vormieter hinterließ. Davon kann vorliegend aufgrund des unstreitigen und bewiesenen Sachverhaltes nicht ausgegangen werden.

Der Zinsanspruch besteht ab Zustellung des Mahnbescheides.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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