Was Mieter bei Mietmängel wissen müssen
Mieterparteien haben auf der Basis des Mietvertragsverhältnisses mit der Vermieter Partei das ausdrückliche Recht darauf, dass das Mietobjekt in einem ordentlichen sowie auch mangelfreien Zustand zur Nutzung bereitgestellt wird. Hierbei handelt es sich um eine Hauptpflicht der Vermieterpartei, die jedoch in der gängigen Praxis bedauerlicherweise nicht immer so genau genommen wird. Hat das Mietobjekt Mängel, so müssen diese Mietmängel mittels einer Mängelanzeige der Vermieterpartei angezeigt werden. Hierbei gilt die klare Regelung, dass ohne eine Mängelanzeige die Mieter keiner weitergehenden Rechte wie beispielsweise eine Mietminderung vornehmen kann. Bei der Mängelanzeige gibt es jedoch einige Kriterien zu beachten.
Sollten Mängel an dem Mietobjekt auftreten, welche nicht in den Verantwortungsbereich der Mieterpartei fallen, so hat die Vermieterpartei gem. § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Verpflichtung zur Mängelbeseitigung. Die entsprechende Mängelanzeige muss jedoch unmittelbar nach der Kenntnisnahme seitens der Mieterpartei gefertigt werden.
Um was handelt es sich bei der Mängelanzeige eigentlich?
Durch die Mängelanzeige erhält die Mieterpartei die Gelegenheit, der Vermieterpartei entsprechende Mängel an dem Mietobjekt aufzuzeigen und der Vermieterpartei auch die Chance zu geben, die entsprechenden Mängel umgehend zu beseitigen. Dies ist letztlich auch die Zielsetzung, welche die Mängelanzeige verfolgt. Die wenigsten Mietparteien wissen jedoch, dass die Mängelanzeige sogar eine ausdrückliche Verpflichtung von Mietparteien darstellt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass eine Vermieterpartei ein berechtigtes Interesse an einem einwandfreien und somit wertbeständigen Zustand des Mietobjekts hat und dieses Mietobjekt nun einmal nicht tagtäglich nutzen bzw. in Augenschein nehmen kann. Sollten dementsprechend Mängel auftreten, so ist die Mängelanzeige der Mieterpartei essenziell wichtig, damit Folgeschäden aus dem Mangel heraus vermieden werden können. Die Mängelanzeige dient somit auch dem Schutz des Eigentums von der Vermieterpartei.
In welcher Form sollte die Mängel gemeldet werden?
Eine Mängelanzeige kann sowohl in der mündlichen als auch in der schriftlichen Form gefertigt werden. Um spätere Streitigkeiten mit der Vermieterpartei in Bezug auf die Haftungsfrage bzw. die Kosten der Mängelbeseitigung zu vermeiden ist es jedoch äußerst ratsam, bei der Mängelanzeige die Schriftform zu wählen. Die Form der Mängelanzeige ist dabei ebenso wichtig wie der Inhalt der Anzeige. In der Mängelanzeige sollte auf jeden Fall so genau wie möglich auf den Mangel an dem Mietobjekt hingewiesen und der Vermieterpartei auch eine angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels gegeben werden.
Der Gesetzgeber sieht nach der aktuellen Rechtsprechung eine Frist im Zeitrahmen von zwei Wochen als angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels an. Je nachdem, um was für einen Mangel es sich handelt, kann die Mieterpartei auch im Rahmen der Mängelanzeige direkt eine Mietminderung androhen.
Im Zusammenhang mit der Mängelanzeige muss erwähnt werden, dass diese Mitteilung an die Vermieterpartei die Mieterpartei nicht von Sofortmaßnahmen entbindet. Sofern es sich bei dem Mangel um einen sogenannten akuten Mangel wie beispielsweise einen Wasserohrbruch handelt, so hat die Mieterpartei die Verpflichtung zu Sofortmaßnahmen. Die telefonische Kontaktaufnahme mit dem Vermieter ist hierfür die beste Variante. Wenn die Vermieterpartei nicht erreichbar sein, sollte die Meiter umgehend einen Klempner kontaktieren und die Tätigkeit des Klempners via Rechnung in Auftrag geben. Diese Rechnung kann später an die Vermieterpartei weitergegeben werden. Hierfür ist der Mieter jedoch verpflichtet dann auch wieder eine Schadensmeldung bzw. Mängelanzeige anzuzeigen.
In der Mängelanzeige sollte auf jeden Fall enthalten sein, um welches Mietobjekt es sich handelt. Manch eine Vermieterpartei besitzt mehrere Mietobjekte, sodass die eindeutige Zuordnung für die Vermieterpartei möglich ist. Der vorhandene Mangel muss überdies auch so exakt wie nur möglich beschrieben werden und eine Fristsetzung, innerhalb derer der Mangel beseitigt werden muss.
Welche Mietminderungen sind möglich?
Im Grunde genommen sieht der Gesetzgeber für Mieterparteien die Möglichkeit der Mietminderung in verschiedenen Stufen vor, wenn gewisse Mängel vorliegen. Die Unterteilung der Mietminderung erfolgt in den Schritten bis zu zehn Prozent, bis zu 15 Prozent, bis zu 20 Prozent sowie bis zu 25 und 30 Prozent und 40 Prozent bzw. 50 Prozent und 100 Prozent.
Die Mietminderung bis 10 Prozent (beispielhaft)
- ein sehr stark verkalktes WC oder ein defekter Briefkasten ermöglicht eine Mietminderung von einem Prozent
- eine als unzumutbar geltende aufgeraute Badewanne ermöglicht eine Mietminderung von drei Prozent
- abblätternde Farbe oder loser Putz ermöglicht eine Mietminderung von fünf Prozent
- ein sehr schlechter Fernsehempfang ermöglicht eine Mietminderung von fünf Prozent
- Lärmbelästigung ermöglicht eine Mietminderung von sieben Prozent
- Rauchentwicklung oder Schornsteinmängel
- Kakerlaken oder Ungeziefer in dem Mietobjekt
- überhöhte Bleibelastung des Trinkwassers
Die Mietminderung bis 15 Prozent (beispielhaft)
- ein Defekt bzw. Ausfall von dem Warmwasserboiler
- schlechte Heizleistung
- Defekt der Wohnungseingangstür
Die Mietminderung bis 20 Prozent (beispielhaft)
- ein Ausfall der Warmwasserversorgung
- unbenutzbare Kellerräumlichkeiten
- PKW-Stellplatz steht nicht zur Verfügung, obwohl dies im Mietvertrag anders geregelt wurde
- Fensterläden werden entfernt
Die Mietminderung bis 25 Prozent (beispielhaft)
- die Temperatur in den Mieträumlichkeiten liegt im Winter unter 15 Grad
- Wasserschäden an den Wänden oder Decken
- Schimmelpilzbildung in den Mieträumlichkeiten
Die Mietminderung bis 30 Prozent (beispielhaft)
- es droht aufgrund von Wasserschäden ein Einsturz
- sehr erhebliche Schimmelbildung
- eine tropfende Decke
- das Wohnzimmer ist unbenutzbar
Es gibt zahlreiche Situationen in der gängigen Praxis, welche eine Mietminderung nach sich ziehen können. Im absoluten Zweifel ist es sehr ratsam, einen Rechtsanwalt für Mietrecht aufzusuchen und diesen mit einem Mandat auszustatten. Wir stehen als Anwalt auch im Mietrecht für Sie zur Verfügung.
Welche Möglichkeiten bestehen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Es ist in der gängigen Praxis bedauerlicherweise keine Seltenheit, dass eine Vermieterpartei auf die Mängelanzeige der Mieterpartei keine Reaktion zeigt. Dies kann seinen Grund in dem Umstand haben, dass die Mängelbeseitigung für die Vermieterpartei mit weitergehenden Kosten verbunden ist. Ein derartiges Verhalten ist für die Mieterpartei natürlich überaus ärgerlich, allerdings hat der Gesetzgeber hierfür auch verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung gestellt.
Diese Möglichkeiten gibt es für Mieterparteien, wenn die Vermieterpartei keine Reaktion zeigt
- die Eigeninitiative zur Beseitigung des Mangels mit einer Rechnung an die Vermieterpartei
- die Schadensersatzforderung der Mieterpartei an die Vermieterpartei
- die Klage
In Bezug auf die Eigeninitiative der Mieterpartei muss gesagt werden, dass lediglich die tatsächlich zwingend erforderlichen Aufwendungen als erstattungsfähig gelten. Diejenigen Mängel, welche eine gewisse Eile bei der Beseitigung erfordern, können jedoch von der Mieterpartei in Eigenregie beseitigt werden. Die Kosten für die Beseitigung können nach der erfolgreichen Mängelbeseitigung durchaus dem Vermieter in Rechnung gestellt werden. Alternativ dazu ist unter gewissen Umständen auch eine Verrechnung der Kosten mit dem Mietzins zulässig.
Die Schadensersatzforderung der Mieterpartei ist dann möglich, wenn durch einen von der Vermieterpartei nicht beseitigten Mangel ein Schaden an dem Mietereigentum entsteht. Dies setzt allerdings voraus, dass die Mieterpartei zuvor eine Mängelanzeige an die Vermieterpartei übermittelt hat und dass die Vermieterpartei auf diese Mängelanzeige keine Reaktion gezeigt hat. In einer Mängelanzeige selbst kann eine Mieterpartei noch keine Schadensersatzforderung an die Vermieterpartei übermitteln. In der gängigen Praxis müssen Schadensersatzforderungen einer Mieterpartei im Rahmen einer zivilrechtlichen gerichtlichen Auseinandersetzung tatsächlich eingeklagt werden.
Die Klage ist tatsächlich das letzte Mittel einer Mieterpartei, um die Vermieterpartei zur Beseitigung der vorhandenen Mängel in dem Mietobjekt zu bewegen. Die Klage ist allerdings in der gängigen Praxis mit einer sehr langen Bearbeitungszeit verbunden, da die Gerichtsprozesse sich gerade in mietrechtlichen Angelegenheiten sehr lange hinziehen können. Dementsprechend sollte die Mieterpartei auch mit dem vorhandenen Mangel noch in den Mieträumlichkeiten leben können, bis die endgültige gerichtliche Entscheidung getroffen wurde. Es gibt bereits eine wahre Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen zu dieser Thematik und zahlreiche Gerichtsurteile können hier auf dieser Internetpräsenz eingesehen werden. Auf diese Weise erhalten Sie einen guten Einblick in die aktuelle gesetzliche sowie juristische Lage und können bereits besser einschätzen, welche Mittel sich für Sie lohnen.
