LG Wiesbaden – Az.: 3 S 9/17 – Urteil vom 26.05.2017
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichtes Wiesbaden vom 07.12.2016 wird zurückgewiesen.
Den Beklagten werden die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Die Berufung wurde form- und fristgerecht eingelegt und auch begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO); sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils wird verwiesen.
Mit der Berufung rügen die Beklagten die Verletzung materiellen Rechtes. Sie sind der Auffassung, dass das Amtsgericht zu Unrecht von einer Wohnfläche in Höhe von 120,05 qm ausgegangen sei. Das Amtsgericht hätte nicht von der im Mietvertrag genannten Fläche, sondern lediglich von der tatsächlichen Wohnfläche ausgehen dürfen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH sei für Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen allein die tatsächliche Fläche entscheidend, ohne dass es auf eine Abweichung von mehr als 10 % zwischen tatsächlicher und vereinbarter Fläche noch ankomme. Bei hälftiger Berücksichtigung der Mansarde sei damit lediglich von einer Wohnfläche in Höhe von 111,57 qm auszugehen gewesen. Richtigerweise hätte die Klägerin jedoch bei der Nebenkostenabrechnung sogar nur von einer Wohnfläche in Höhe von 103,10 qm ausgehen dürfen, da die Parteien eine Wohnfläche von 120,05 qm gar nicht vereinbart hätten. Die Wohnfläche im Vertrag sei lediglich als nähere Beschreibung der Mietfläche auszulegen. Es sei zudem nicht nur der Wortlaut des Mietvertrages heranzuziehen, sondern auch die in der Folge durchgeführten Mieterhöhungen. Im Mietvertrag sei die Mansarde ausdrücklich unter den Abstell- und Nebenräumen aufgeführt worden. Diese Räume seien generell nicht Teil der Wohnfläche. Seit Vertragsschluss sei die Klägerin auch immer im Sinne dieser Auslegung bei Betriebskostenabrechnungen von einer Wohnfläche in Höhe von 103,10 qm ausgegangen. Gleichlautend seien auch die Mieterhöhungsschreiben der Klägerin vom 16.10.1998 bis zum 13.08.2013, in denen immer von einer Mansardenmiete in Höhe von 29, 70 DM bzw. 15, 18 EUR ausgegangen worden sei. Zumindest sei der Mietvertrag hierdurch einvernehmlich abgeändert worden. Des Weiteren habe das Amtsgericht auch verkannt, dass nach der zur Zeit des Vertragsschlusses gültigen Berechnungsverordnung II a.F. §§ 42-44 die Grundfläche von Zubehörräumen nicht zur Wohnfläche gehöre. Bei der Mansarde würde es sich um einen solchen Zubehörraum handeln, da mangels Heizung, Wasseranschlusses und zweiten Fluchtweges sowie wegen zu kleiner Fenster die Mansarde nicht zu Wohnzwecken geeignet sei.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichtes Wiesbaden vom 07.12.2016, die Klage abzuweisen und die Klägerin im Wege der Widerklage zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger 1214, 68 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage zu zahlen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt die Erwägungen des Amtsgerichtes. Sie vertritt die Auffassung, dass die von den Beklagten zitierte Rechtsprechung nicht einschlägig sei, da diese sich nur auf Mieterhöhungsverlangen beziehe.
Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht ist im Rahmen seiner Entscheidung zutreffend davon ausgegangen, dass die Parteien eine Wohnfläche von 120,05 qm vereinbart haben. Hierfür spricht zunächst die Formulierung des Mietvertrages, in dem es heißt „Die Wohnfläche beträgt 120,05 qm“. Zutreffend ist das Amtsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Wohnungsbeschreibung selbst keine weiteren Anhaltspunkte dafür gibt, ob die Mansarde zur Wohnfläche gehört. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich ein abweichender Wille der Parteien auch nicht aus den Mieterhöhungsschreiben und Nebenkostenabrechnungen der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Die zwischen den Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin gewechselten Schreiben lassen gerade keinen einheitlichen Willen der Vertragsparteien erkennen. So existiert eine Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 1995, in dem auch die Rechtsvorgängerin der Klägerin von einer Mietfläche in Höhe von 120,05 qm ausgegangen ist. Auch lässt sich nicht aus der Tatsache, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin in einem Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahr 1995 eine Mietfläche in Höhe von 103,10 qm zu Grund gelegt hat, ein Angebot auf vertragliche Abänderung der Wohnfläche entnehmen. Vielmehr kann das Mieterhöhungsverlangen mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nur dahin ausgelegt werden, dass die Höhe der Miete abgeändert werden sollte.
Des Weiteren ist das Amtsgericht auch zutreffend davon ausgegangen, dass die tatsächliche Wohnfläche vorliegend weniger als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht vorliegend aufgrund einer Inaugenscheinnahme zu dem Ergebnis gelangt ist, dass es sich bei der streitgegenständlichen Mansarde nicht um einen Zubehörraum handelt. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes war diesbezüglich nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Es hat sich dabei ausführlich auch mit den Argumenten der Beklagten auseinandergesetzt. Auf die entsprechenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils wird insoweit verwiesen.
Das Amtsgericht hat bei der Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche sodann auch berücksichtigt, dass die lichte Deckenhöhe unter 2 m beträgt, weswegen die Fläche nur zu 50 % zu berücksichtigen war, so dass sich eine tatsächliche Wohnfläche in Höhe von 111,57 qm ergab.
Da somit die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche weniger als 10 % beträgt, war vorliegend die vereinbarte Wohnfläche für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung sowie für die Frage der Berechtigung einer Mietminderung maßgebend. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus der Entscheidung des BGH vom 18.11.2015 nicht, dass bei der Berechnung von Nebenkosten und bei der Frage der Berechtigung einer Mietminderung jede Flächenabweichung relevant ist. Das von den Beklagten zitierte Urteil des BGH befasst sich ausschließlich mit der Frage, welche Fläche im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens maßgebend ist. Dabei hat der BGH auch ausdrücklich klargestellt, dass er die bisherige Rechtsprechung, nach der eine Minderung eine Flächenabweichung von 10 % voraussetzt, aufrechterhält. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, dass vorliegend keine sachlichen Gründe dafür bestehen die Frage der Relevanz einer Flächenabrechnung für die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung des vertraglichen vereinbarten Mietzinses und für die Ansprüche des Mieters auf Zahlung der Nebenkosten unterschiedlich zu beurteilen.
Da der Bundesgerichtshof sich hierzu jedoch noch nicht abschließend geäußert hat und da im Hinblick auf sein Urteil vom 18.11.2015 Unsicherheiten entstehen können, ob die hier vertretenen Argumente auch auf die Frage der Relevanz von Flächenabweichungen bei Nebenkostenabrechnungen übertragbar sind, war die Revision gemäß § 543 Abs.2 ZPO zuzulassen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
